中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，市场化租赁住房公募REITs获政策支持，后续发行或将加 速。三季度，国家发展改革委发布政策，首次将市场化租赁住房明确纳入公募REITs"新资产类型"中并 探索发行路径，为租赁住房资产证券化指明了新的发展方向。未来，在政策持续推动下，预计将有更多 的市场化租赁住房项目通过公募REITs实现资产退出，从而吸引社会资本加大对住房租赁领域的长期投 入，进一步促进行业高质量发展。 报告指出，三季度保租房公募REITs发行与扩募筹备工作稳步推进。首发方面，三季度无保租房REITs 发行上市，据中指研究院监测，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，涵盖租赁住房 资产、存量商品房资产及公租房资产的经营权或资产划转产权，已启动租赁住房REITs基金管理人服务 招标工作。扩募方面，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募，计划新购入的基础设施项目为城投宽庭. 浦江社区及城投宽庭.九星社区，均为保租房项目，体量合计3592套。 值得注意的是，三季度租赁住房私募REITs获新进展。9月，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持 专项计划在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS ...

政策法规与市场规范 - 我国首部《住房租赁条例》于9月15日正式施行，为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [2][3] - 《条例》针对“甲醛房”、“群租房”、恶意克扣押金等市场乱象，明确了各方主体的行为规范与法律责任，并构建了以信用监管为核心的多部门协同现代化监管体系 [3] - 监管力度同步强化，例如西安构建了“数据端+资金端”的双重监管机制，推动租赁企业进驻市级平台，实现房源核验、合同网签备案等全流程线上办理 [4] 市场供给与租金表现 - 截至2025年三季度末，重点监测的16个城市新增市场供给房源共计约69,365间，环比二季度的78,706间增速有所放缓 [3] - 保障性租赁住房新增供应约48,312间，占比达69.6%，占据市场供给主要地位 [3] - 16城机构化管理项目平均月租金为2,549.45元，环比下跌9.14% [3] - 2025年9月，TOP30企业开业规模榜合计开业房源量达139.8万间，管理规模榜合计管理房源量约198万间 [4] 行业结构性变化与供需分析 - 住房租赁市场发生深刻结构性变化，正式迈入“新租住时代”，租房需求占比自2023年以来上升，买房需求占比下降 [2][5][6] - 行业存在供需错配问题：保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%；个人房源市场呈现“供不应求”与“租金下降”并存现象 [5] - 需求端变化显著：家庭小型化降低对空间要求，生活配套亟待改善，人口结构升级带来长期改善性需求，2030年城镇化率预计提升至70%还将带动四千万人进城 [6] - 租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为行业提供利润空间 [6] 金融支持与资产价值 - 国家发改委9月发布文件，首次将市场化租赁住房明确纳入“新资产类型”推荐发行路径，未来有望借助资产证券化工具引入社会资本，扩大市场供给 [4] - 公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，但土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [8] 企业战略与运营转型 - 行业重构的核心是“以用户为中心”，企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等合规要求，淘汰不规范企业 [7] - 企业正从产品与服务两方面发力升级，注重产品品质与空间设计，并将服务延伸至配套空间与区域整体提升，长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体 [7][8] - 运营理念强调客群细分与社会价值并重，需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者” [8] - 面对利润压力，企业探索通过数字化管理、政策支持、资方合作降低运营与建安成本，并应用节能技术与服务增值进行利润对冲 [8] - 新租住时代的核心关键词是“运营效率”、“用户需求”与“生态共建”，需通过系统化思维与精细化服务实现居住关系重构 [8]

行业政策与市场环境 - 《住房租赁条例》正式施行一月有余，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [1] - 法规落地后淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理与资金安全监管将更趋规范 [2] - 公募REITs的推出改变了资产估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，但土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [2] 企业运营策略与模式进化 - 企业需更快更敏感地关注用户需求变化，尤其是在租赁方面的变化，以在未来的市场重构中占领先机 [1] - 新租住时代核心关键词是运营效率、用户需求与生态共建，需通过系统化思维与精细化服务实现居住关系重构 [2] - 企业需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，例如满足城市青年交通便利与社群互动需求，以及城市建设者低成本与基础服务保障需求 [1] 产品与服务创新 - 租客需求变化体现在服务升级与产品结构调整两方面，存量项目改造难度大，新增项目需更注重品质与空间设计 [1] - 通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合）为用户提供更全面的生活解决方案 [1] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务载体，从维修服务到社群活动再到精神层面满足是未来竞争关键 [1] 成本控制与盈利能力 - 面对利润压力，企业探索通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本 [2] - 节能技术应用与服务增值是利润对冲的有效途径 [2] - 未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度 [2]

政策与市场变革 - 《住房租赁条例》正式施行“满月”，政策红利释放，市场秩序规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [3] - 保障性租赁住房在“质”与“量”上提供更大发展空间，更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大 [6] - 《住房租赁条例》实施为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [6] - 2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年官方数据多出1.4亿人，这一群体成为租赁市场的“隐形需求” [6] - 保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85% [6] - 2023年以来租房需求占比上升，买房需求占比下降，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率 [6] - 2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城 [6] 用户需求与行业重构 - 家庭小型化趋势使得对居住空间的要求降低，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题 [6] - 租客需求变化体现在服务升级和产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计 [10] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体，从维修服务到社群活动都是未来竞争的关键 [10] - 城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障，服务细节体现温度 [10] - 产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求 [6] 企业运营与资产价值 - 企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等合规要求，法规落地淘汰不规范企业，倒逼企业合规升级 [7] - 通过精细化产品设计与组合式资产运营，为用户提供更全面的生活解决方案 [10] - 新租住时代的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者” [10] - 公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [11] - 企业通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本，并通过节能技术应用与服务增值对冲利润压力 [11] - 未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度 [11] 行业核心趋势 - 新租住时代的核心关键词是“运营效率”、“用户需求”与“生态共建” [13] - 租赁行业正迎来结构性发展机遇，推动行业从“规模扩张”向“品质运营”跃迁 [6] - 租赁不再是过渡选择，而是生活方式的重要组成 [13]

从 "规模扩张" 向 "品质运营" 转变 住房租赁行业现新趋势 中新网北京10月23日电 (记者 庞无忌)随着《住房租赁条例》正式施行"满月"，政策红利逐步释放，市 场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机。 日前，由中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58安居客研究院提供学术支持的"重构居 住关系-新租住时代"城市共生计划主题沙龙在北京举办。沙龙聚焦新租住时代的行业趋势与市场机遇， 汇聚了行业专家、企业代表、学者等，共同探讨住房租赁市场的变革与未来。 中国房地产报社执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬指出，居住关系的重构是一场"静 悄悄的革命"，关乎城市温度与家庭幸福。 "更快、更敏感地关注用户需求的变化，尤其是 在租赁方面的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构 中占领更多先机。"58安居客研究院院长张波在分享中强调。 租赁行业的变化，不仅源于居住需求的多元化，更得益于政策与市场的双重驱动。58安居客研究院研究 总监韦谢在活动现场发表了《新租住时代的行业趋势与市场机遇》主题分享，剖析当前租赁市场的结构 性变化。 韦谢指出，《住房租赁条例》的实施为市场化租赁领域带来了系统化合规要求，推 ...

行业政策环境 - 《住房租赁条例》实施为行业带来新一轮发展契机，政策红利逐步释放，市场秩序有望进一步规范 [1] - 条例倒逼企业合规升级，企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求，未来行业将更趋规范 [2] - 条例的实施为市场化租赁领域带来了系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [4] 市场需求与结构性变化 - 全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题，人口结构升级带来长期改善性需求 [3] - 产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求，2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城 [3] - 2023年以来租房需求占比上升，买房需求占比下降，租赁市场正在补位，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳 [4] - 供需错配问题依然突出，品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，而个人房源市场呈现"供不应求"与"租金下降"并存 [2][3] 行业发展趋势 - 租售比逐渐均衡给住房租赁市场带来发展前景，租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间 [2][4] - 随着居住观念转变，租赁行业正迎来结构性发展机遇，推动行业从'规模扩张'向'品质运营'跃迁 [3] - 新租住时代的核心在于"人"，用户需求的变化驱动行业从产品到服务的全面重构 [3] 企业战略与运营重点 - 住房租赁企业需从"房东"转变为"微型城市运营者"，平衡"经济账"与"社会价值账"，注重客群细分 [3] - 运营核心关键词为"运营效率"、"用户需求"与"生态共建" [3] - 企业需更敏锐地捕捉用户需求，推动供给端优化与升级，具体体现在服务升级和产品结构调整两方面 [4] - 面对利润压力，企业探索通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本，并应用节能技术与服务增值对冲利润压力 [4]

（央视财经《第一时间》）9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式施行，如今，新 规落地已经"满月"。记者在各地调查采访发现，一个月来，新规正逐步推动住房租赁市场发生着积极变化，市场秩序得到 了进一步规范。 在位于深圳的一家房产中介门店，前来租房的客户都比较注重《住房租赁条例》在门店的落实情况，特别是大家普遍表 示，《住房租赁条例》的出台实施，大幅提升了租房的安全感。 此外，市场还普遍认为，《条例》针对住房租赁市场中多种问题，提出了治理要求，帮助各地有效解决长期存在的隔断 房、虚假房源问题，以及部分房屋设施陈旧、环境不达标等乱象。 上海易居房地产研究院副院长 严跃进：群租房、包括二房东等市场乱象，进一步得到遏制，市场的规范性进一步增强，发 挥了更好的租赁产品和服务的供给功能，也使得各地租赁行为有比较好的规范。 转载请注明央视财经 编辑：王一帆 一个月来，各地住房租赁服务都在持续优化。线上线下都能办、房东租客都能办、企业机构批量办、合同网签自动办…… 针对租赁合同备案不够便捷的问题，成都住房租赁交易服务平台推出"承租人单方备案""企业批量备案"等创新功能。 押金难退，一直是租赁纠纷的 ...

标准下调扩大优惠覆盖面。结合本市实际情况，经多部门共同研究，将北京市专业化规模化住房租赁企 业标准从《公告》的1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上下调50%，即在本市持有或者 经营租赁住房500套（间）及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上，进一步扩大专业化规模化住房租赁 企业税收优惠覆盖面。 10月16日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，北京市出台《关于进一步明确本市住房租赁企业 税收政策适用有关事项的通知》（以下简称"《通知》"），明年1月1日起正式实施。 "免申即享"简化认定程序。《通知》规定，北京市房屋租赁管理服务平台每月对住房租赁企业合同备案 信息及房源信息进行自动统计，对房源数量或者建筑面积符合相关标准的，认定为专业化规模化住房租 赁企业并进行公布。运营保障性租赁住房的企业，房源数量或者建筑面积直接按照保障性租赁住房项目 认定书进行认定，实现专业化规模化住房租赁企业认定"免申即享"，切实优化营商环境，打造"北京服 务"品牌。 明确政策适用范围。《通知》明确，以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营 业务，经营范围包含"住房租赁"相关字样，已按规定向所在区住房城 ...

明年1月1日起，在北京持有或者经营租赁住房500套及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的住房租赁 企业，也可享受相应的税收优惠政策了，这是新京报记者从北京市住建委获悉的。需要强调的是，此次 新政主要针对住房租赁企业，不涉及商办用房租赁企业。为何要为企业减税？新政落地后，对于租赁市 场来说，会有哪些影响？新京报记者采访了业内专家。 追问1 北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥介绍，根据《住房租赁条例》《北京市住房租赁条例》《关于完 善住房租赁有关税收政策的公告》，专业化规模化住房租赁企业主要包括两类，一类是自持自营的企业 化或机构化的房东，以国有企业和房地产开发商为主；另一类是转租经营的企业，即将业主的房屋承租 过来，再进行转租经营，也就是常说的"机构化二房东"，这部分目前占据市场份额的90%以上。 对于为何要出台政策，赵庆祥认为，"此次新政主要是贯彻落实《住房租赁条例》和《北京市住房租赁 条例》的相关规定，继续深化规范发展住房租赁市场相关政策。"他介绍，2015年起，国家和北京市陆 续出台了系列政策，培育和规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业。今年中央城市 工作会议提出，我国城镇化正从快速增长 ...

政策核心内容 - 北京市出台新规明确住房租赁企业税收优惠政策适用标准，自明年1月1日起实施 [1] - 住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5% [1] - 向专业化规模化住房租赁企业出租住房的房产税税率由12%降至4% [1] 企业资格标准调整 - 北京市专业化规模化住房租赁企业标准下调50%，从原标准的1000套或3万平方米降至500套或1.5万平方米 [2] - 标准下调旨在扩大税收优惠覆盖面 [2] - 专业化规模化企业认定通过平台自动统计实现“免申即享” [2] 行业影响分析 - 增值税优惠将直接减少企业税务支出，增加利润空间 [2] - 房产税优惠能有效降低专业化规模化企业的运营成本，增强其市场竞争优势 [2] - 税费负担减轻有助于提升企业资金周转效率和现金流稳定性 [3] 市场预期效果 - 企业可能将节省的成本部分让利给租客，对租金价格起到稳定作用 [3] - 更多企业达到标准后市场竞争加剧，企业为吸引租客将进行合理租金定价 [3] - 政策为专业化规模化租赁企业创造更有利发展环境，推动行业高质量发展 [3]