交易概述 - 高山企业有条件同意收购卓益的全部已发行股本 代价为减去一笔相当于卓益的最终控股公司及同系附属公司于完成日预计应向卓益支付的未偿还款项总净额约2.95亿港元 [1] - 买卖协议于2025年10月10日由Easyknit Properties（作为卖方）与高山企业（作为买方）订立 [2] - 交易完成后 卓益将不再为永义的间接全资附属公司 而将成为高山企业的直接全资附属公司 [2] 标的资产分析 - 卓益的核心资产为位于九龙旺角花园街19号花园广场的物业 包括地下1、2、3号铺连地下橱窗、一楼1号铺及二楼1号铺 该物业可出售面积为13,544平方尺 [1] - 卓益的其他资产主要包括于香港上市的股本证券 包括42,308,000股百福控股有限公司股份及268,000股中国平安保险（集团）股份有限公司股份 于2025年3月31日之公平值总额约为46,300,000港元 [1] - 42,308,000股百福控股有限公司股份将于交易完成前转让予永义另一间全资附属公司 [1] 交易战略与前景 - 此次收购是公司物业投资核心业务的一部分 董事相信收购事项将以合理价格加强其房地产资产组合 [2] - 集团对香港房地产及证券市场前景仍持审慎乐观态度 收购事项符合公司的投资策略和政策 [2] - 公司将继续物色符合其目标和投资标准的合适投资及出售机会 包括专注於物业投资的升值以及投资於财务及股价表现优秀且未来前景可期的上市公司 [2] - 买卖协议的条款经订约方公平磋商後厘定 董事认为其按一般商业条款订立 属公平合理并符合公司及其股东的整体利益 [2]

当地时间10月6日，美国地产富豪榜排名第一的93岁商人唐纳德·布伦宣布与其33岁的私生子大卫·布伦断 绝关系，原因是大卫·布伦编造了一个虚假的豪华俱乐部项目，欺骗投资者超过200万美元。 据报道，大卫·布伦编造的虚假商业项目名为"地堡"，为一个豪华私人会员制俱乐部，他将其形容为 是"终极男人天地"。在其计划中，该俱乐部将为成员提供包括法拉利、布加迪和保时捷在内的超级跑车 车队使用服务，以及高端餐饮、专属葡萄酒服务和私人雪茄室服务。俱乐部的地址是在好莱坞富人区比 佛利山庄中心地区。俱乐部成员每月支付14500美元就可以享受各项服务。 但报道称，实际上这一项目根本不存在，大卫·布伦的目的是吸引投资者为自己的奢侈生活提供资金， 这一项目不过是精心制作的"幻灯片"。 一些受骗的投资者表示，大卫·布伦利用其父亲来吸引投资，他一直表现得好像随时都可以联系到其父 亲。 十几位投资者表示，他们都是被大卫·布伦举办的奢华活动吸引，就投入了六位数美元的投资资金。大 卫·布伦开着紫色的兰博基尼带他们参观豪华房产，还参加号称是与奢侈品牌路易威登联合举办的活 动。有一名投资者为该项目投入了数十万美元，最终被发现上吊自杀。 目前至少有四 ...

当都市的钢筋水泥森林将天空切割成无数碎片，当归家的路途沦为与陌生人在逼仄电梯里共享的沉默一 分钟，一群人却选择了一条截然不同的道路——他们宛如逆流而上的鱼群，悄然将目光从那些闪耀着现 代光辉的摩天大楼上移开，转而投向那些被时代浪潮冲刷至岸边的"老家伙"——市中心的步梯房。 起初，在大多数人眼中，这不过是一种带着几分矫情的怀旧病，是对于逝去岁月的无谓追忆。直到一位 在房地产投资领域深耕二十余年的资深人士一语道破天机，我才如醍醐灌顶般意识到：这绝非简单的感 性回归，而是一场极度理性，甚至可以说具有超前意识的战略布局。 真相一：他们买的不是房子，而是稀缺的城市股权 这位业内人士轻啜一口茶，缓缓说道："你以为他们买的是那几堵墙，那个简陋的水泥盒子吗？大错特 错！他们真正买下的，是整座城市最核心、最稀缺的'股权'。" 那些建造于上世纪八九十年代，甚至更早的步梯房，往往占据着城市中最寸土寸金、无法复制的"城市 脐带"位置。它们周围环绕着经营多年的菜市场，汇聚顶尖师资力量的学校，拥有深厚底蕴的医院，以 及绿树成荫、充满生活气息的街道。这种经过数十年岁月自然沉淀而形成的、充满烟火气息的生活网 络，是任何新区规划蓝图上都无法描 ...

业绩预期 - 预计2025财年公司拥有人应占亏损1.4亿至1.48亿港元 较2024财年亏损8851.6万港元扩大58%至67% [1] - 亏损扩大主因营业额及毛利下降、采矿权减值亏损确认以及递延税项抵免减少 [1] 影响因素 - 投资物业公平值亏损较上年同期减少 但未能抵消其他负面因素影响 [1] - 期间确认采矿权减值亏损 而去年同期为采矿权减值亏损拨回 [1] - 出售附属公司产生一次性收益 但未能扭转整体亏损局面 [1]

业绩预期 - 预计2025财年公司拥有人应占亏损1.4亿至1.48亿港元 较2024财年亏损8851.6万港元扩大58%至67% [1] - 亏损扩大主因营业额及毛利下降 采矿权减值亏损确认 以及递延税项抵免减少 [1] 影响因素 - 投资物业公平值亏损较上年同期减少 且通过出售附属公司获得一次性收益 [1] - 采矿权由上年减值亏损拨回转为当期确认减值亏损 [1]

公司财务表现 - 预期2025财政年度公司拥有人应占亏损约1700万港元 而2024财政年度为溢利约3360万港元 同比由盈转亏 [1] - 2025财政年度收益较2024财政年度减少约22% [1] 业绩变动原因 - 全球贸易摩擦削弱中国零售市场消费者情绪 对当地经济及就业增长造成不利影响 [1] - 中国香港及中国内地物业市场疲弱 导致公司投资物业出现公平值亏损 [1]

核心观点 - 部分大城市老步梯房顶楼因价格低廉和潜在改造价值成为精明投资者的目标资产 [1][3][5] 价格优势 - 深圳60平米老破小挂牌价仅200余万元 较同地段单价7-8万元/平米房源存在显著价差 [3] - 吉林通化80平米步梯房挂牌价10万元且具备议价空间 价格水平较五年前大幅下降 [3] - 上海老小区顶楼单价较同栋三四层低4000元/平米 百平米房产可节省40-50万元购房成本 [3] - 步梯房公摊面积仅为电梯房一半 整体价格便宜30%左右 [8] 改造预期价值 - 住建部明确2025年前完成2000年前建造老小区改造 重点针对预制板危房/核心区碍事房/存在安全隐患房屋三类资产 [5] - 上海旧改后老小区挂牌溢价率达15% 租金普遍上涨15%-20% [6] - 月租4000元顶楼房年回报率近3% 超越银行存款收益水平 [6] - 外立面刷新/重做防水/水电管道更换/加装电梯等改造措施显著提升资产价值 [6] 政策支持 - 海南出台文件收购存量商品房作保障房和安置房 [9] - 南京推行全款收房政策 覆盖断供房和商铺资产 配套退税和企业补贴 最快30天完成置换 [9] - 官方收房政策为市场提供流动性支撑 降低投资风险 [9] 投资策略 - 优先选择配套成熟地段 要求地铁通达/菜市场临近/学校医院3公里内等核心要素 [12] - 聚焦总价几十万元低门槛小户型 威海银滩度假房因产权清晰吸引外地买家抢购 [14] - 山东步梯2楼两居室因总价可控出现三小时内抢购现象 [14] - 顶楼资产虽存在爬楼不便缺陷 但价格优惠空间大且补偿预期高 成为风投型买家目标 [16] 风险因素 - 拆迁规划存在重大不确定性 现金流压力可能导致资产滞压 [16] - 持有期间面临管道老化/墙壁渗水/电路隐患等维修成本 [16] - 资产流动性较差 急售时可能出现折价难变现情况 [16]

上市公司持有投资性房地产规模 - A股市场有1826家上市公司持有投资性房地产，占总数近一半[3] - 上市公司持有投资性房地产总市值达1.3万亿元[1][3] 上市公司持有房地产的动机 - 房地产投资被视为来钱最快的途径[5] - 通过处置房地产可实现扭亏为盈，某公司出售8套房产预计增加净利润8000万元[8] - 房地产成为企业保壳工具，2018年有33家上市公司卖房，2023年增至257家[10] 企业炒房的政策环境 - 早期限购政策主要针对个人，企业购房几乎无限制[15] - 2018年开始限制企业购房，但1.3万亿元房产存货已形成[15] 当前市场抛售状况 - 广州某二手房市场挂牌量激增至355套，为三个月前十倍多[17] - 仅16%投资者仍愿意或能够购买房产，市场供大于求[18] 房地产对企业财务报表的影响 - 某上市公司2017年亏损4.22亿元，2018年亏损9.05亿元，2019年前三季度亏损1127万元[8] - 通过出售评估价值1.554亿元的2852.74平方米房产实现扭亏[8] - 某公司报表显示营业收入从17.655亿元降至1.455亿元，净利润从盈利转为亏损[9] 社会影响与风险 - 推高房价使刚需家庭购房门槛提高[21] - 企业竞争力减弱，股价可能大跌[21] - 大规模抛售可能导致房价下行和金融系统风险[22]

日本房地产投资总体表现 - 2025年上半年日本房地产投资额达3.19万亿日元 同比增长22% 创2007年统计以来上半年历史新高[1] - 东京以160亿美元投资额位居全球城市首位 超过纽约和伦敦[1] 投资驱动因素分析 - 低利率环境与租金上涨预期刺激投资者对东京都心写字楼需求[1] - 海外资本对日本房地产投资额激增至3.7倍 达1.09万亿日元 占整体投资额34%[1] - 若未来利率进一步上升 预计回报率将有小幅提升 为投资者提供额外上涨空间[1] 区域市场分化特征 - 大阪圈投资占比从上年同期21%降至10%[1] - 区域性差异反映日本房地产市场结构性特点 东京国际金融中心地位巩固 其他地区更多依赖特定事件驱动[1] - 大阪关西世博会需求预期带动的酒店投资热潮已告一段落[1]

交易概况 - 布鲁克菲尔德资产管理公司正与新加坡主权财富基金GIC深入谈判 拟以超100亿美元估值收购预制房屋运营商Yes!Communities [1] - 若交易达成 将成为2022年以来规模最大的房地产收购案之一 [1] - 谈判已进行数月但尚未签署协议 交易仍可能失败 [1] 收购战略意义 - 收购Yes!是布鲁克菲尔德对美国住宅房地产市场的最大进军之一 彰显其对美国经济的信心 [2] - 交易将深化公司在经济适用房市场的布局 该领域因供应短缺预计未来几年租金将持续上涨 [2] - Yes!在中西部和东南部运营约300个社区 拥有数万个工厂预制住宅 是经济适用房的重要来源 [2] 布鲁克菲尔德房地产战略 - 公司一直加大房地产领域活动力度 指出资本市场情绪改善且流动性增强 [3] - 自2024年初以来 公司已向住宅房地产投资超100亿美元 其中大部分位于美国 [3] - 公司从租金上涨中获利 近期以16亿美元出售移动房屋组合 [3] - 全球房地产组合包含伦敦金丝雀码头 纽约办公及公寓大厦等知名资产 [3] - 利用长期持有的土地在加利福尼亚等州开发高端住宅社区 [3] Yes!Communities业务背景 - Yes!成立于2007年 在2008年金融危机后续时期快速发展 [4] - 从伯克希尔哈撒韦旗下克莱顿房屋等公司收购预制房屋资产 [4] - 物业通常由带小庭院的简约单层住宅组成 客户可租赁单元或逐步购买房产同时继续租赁土地 [4] - GIC于2016年收购Yes! 此后一直考虑业务处置方案包括潜在公开上市 [4] - 出售给布鲁克菲尔德将成为近期对美国住房市场的最大押注之一 [4]