未来主义新地标与城市文旅叙事重塑 - 深圳前海近期集中亮相多个未来主义风格文化地标，包括“湾区之眼”、“前海冰雪世界”、“明华轮”和“企鹅岛”，旨在打造全新城市文旅名片 [1][4][9] - 这些建筑通过灵动曲线和巧妙层次设计诠释“未来之城”，例如“湾区之眼”以“双玉盘”为灵感并斩获缪斯设计奖铂金奖等多项国际殊荣 [5][9] - 腾讯总部园区“企鹅岛”占地80.9万平方米，建成后总建筑面积超300万平方米，将提供花园式办公场所和企鹅公寓，并面向公众开放公共区域 [9] 独特文旅体验与设施规模 - 前海冰雪世界总占地面积约43万平方米，总建筑面积约131万平方米，其室内滑雪场“超雪中心”建筑面积达10万平方米，是全球规模最大、纬度最低的室内雪场 [12] - 滑雪场拥有5条国际雪联认证赛事级雪道，最大垂直落差83米，单道最长463米，并设有4000平方米冰雪乐园和33米室内深潜基地，提供“雪山”到“深海”的独特体验 [12] - 海上世界“明华轮”改造后推出中国首部原创沉浸式肢体剧《交易人生》，由国际团队历时1000天打磨，采用行进式观演和互动感设计 [14][16] 政策利好与入境旅游增长 - 中国对50多个国家实施240小时过境免签政策，带火“China Travel” [1][19] - 深圳市今年上半年接待入境游客1839.35万人次，在去年增长56.9%的高基数上，同比增长31.9% [19] - 前海推动支付便利化，万象前海、前海山姆等商圈外卡POS机覆盖率超90%，今年1至7月通过微信支付绑定外卡消费笔数和金额同比均增长1.5倍 [22] 全球案例与网红效应 - 全球案例表明独特建筑可成为热门旅游目的地，如悉尼歌剧院年参观游客量超1100万，迪拜2023年接待1872万名国际游客 [6] - 拥有3800万粉丝的美国网红“甲亢哥”在深圳旅游直播吸引近700万人次在线观看，全平台拥有2.59亿粉丝的“无语哥”也到访前海体验科技产品 [18] - 专家指出网红真实自然的日常记录可将前海国际形象塑造得更立体生动，而文旅是国际商务考察的前置环节，有助于投资者了解当地消费潜力与营商环境 [19]

活动核心定位 - 公司于国庆中秋假期在秦皇岛远洋蔚蓝海岸举办第八届小镇生活节，旨在打造一个融合IP活动深度、文旅体验广度和社群生活温度的现代都市人活力假期 [1] - 活动定位为区别于传统景区拥挤重复的体验，提供悠然自得且能让各类客群“玩得专、玩得嗨”的滨海假日 [1] 核心活动亮点：运动新潮 - 启航帆船营地在10月1日至5日推出亲子帆船营，通过专业教练的游戏化教学提供航海技能体验 [1] - 10月4日至5日举办全新升级的“秦皇岛匹克球公开赛”，该项运动融合网球、乒乓、羽毛球特点，门槛低且适合全龄参与 [1] 核心活动亮点：亲子沉浸 - 10月2日至7日举办海趣儿童剧场周，与德国Galli戏剧合作推出《白雪公主》《睡美人》等童话剧及戏剧工作坊，注重通过角色扮演启发孩子 [3] - 同期设有小丑巡游、泡泡秀、沙滩探险等活动，让家长能够放手享受假期 [4] - 详细活动日程包括10月2日至3日的魔法小丑泡泡奇遇记、10月4日的儿童戏剧共创、10月5日的戏剧工坊以及10月6日至7日的涂鸦隧道大冒险等 [5] 核心活动亮点：社群活力 - 10月3日至6日举办小镇运动会，设置匹克球、沙滩飞盘、高尔夫等十余项比赛，游客可与业主同场竞技 [6] - 新亮相的运动、艺术、美食等社群体系欢迎游客临时加入，旨在快速融入海边朋友圈 [6] 每日特色活动安排 - 10月1日8:30举办迎国庆晨光跑，18:00由OST交响乐团在沙滩奏响小镇生活节开幕序曲 [8] - 10月6日18:00举办中秋点灯及民乐团音乐会，配合猜灯谜、提灯笼等活动营造团圆氛围 [9] - 日常活动单元包括音乐周、艺术周、假日市集和露天电影，涵盖交响乐、说唱、海上钢琴、芭蕾、肢体戏剧及三大主题市集等丰富内容 [10] 项目差异化价值主张 - 项目主张比传统滨海游更“有料”，通过帆船、匹克球等专业项目支撑深度参与，告别走马观花式旅游 [14] - 亲子活动体系从戏剧教育到运动启蒙，内容设计贴合孩子成长需求 [14] - 社群文化自带黏性，使游客能快速融入活动、赛事及邻里社交，感受友好社区，避免“一次性消费”体验 [14]

项目概况 - 韩国私募基金安博凯接手原苏州华谊兄弟电影世界，项目位于苏州阳澄湖半岛国家级旅游度假区核心地带，占地690亩，未来将更名为海合安苏州阳澄半岛乐园 [1] - 计划追加投资一亿元，旨在打造长三角首个真正意义上的湖滨沉浸式文娱旅游目的地 [1] - 在2025年暑期试运营期间，该乐园接待游客超过35万人次，单日最高客流突破2万人次 [3] 外资投资动态与策略 - 安博凯擅长抄底投资，偏好具有现金流潜力和改造空间的泛旅游类资产 [3][4] - 2021年，安博凯以大幅溢价完成对神州租车的私有化 [3] - 同年，安博凯收购海昌海洋公园旗下四家主题乐园100%股权及郑州在建项目66%股权，总交易金额约65亿元人民币，成为近年来罕见的外资文旅整合案例 [4] - 安博凯在2009年投资日本环球影城并持有八年，退出时项目估值一度高达45亿美元，最终实现收益倍增并以约20倍市盈率顺利退出 [4] - 收购策略精明谨慎，例如收购海昌时只选择四家已成型运营的园区，并慎重控股郑州在建项目部分股权；收购华谊兄弟资产时仅精挑细选苏州项目，而非全国各地的电影小镇 [15][16] - 外资扫货模式谨慎，注重资产强位置、强流量或极大改造潜力，要求财务模型中现金流真实、酒店坪效靠谱、管理团队配合改造计划 [16][17] 行业政策与环境 - 2025年九月初，国家发展改革委等九部委联合发布文件，进一步优化外商投资环境，其中放宽外资医疗机构设立标准，并取消“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅”的规定 [10][11] - 政策调整被视为中国通过制度调整为境外资本重新打开中国资产配置通道的清晰信号，文旅资产边界随之逐步松动 [12] - 2025年1-8月，据国家移民管理局数据，外国人来华人次已升至2500万，中国文旅市场红利正在逐步显现 [13] 国内资本动向与行业趋势 - 2025年以来，同程旅行相继控股万达酒管和大连圣亚，祥源控股通过认购新股方式入主海昌海洋公园，携程控股大乐之野，新东方投资松赞 [19] - 这些收购案例共同勾勒出未来被低估的中国文旅资产将越来越多进入资本抢食视野的趋势 [21] - 行业处于过渡阶段，过去十年高成本项目正在退潮，供给收缩和需求回暖之间出现新的错位机会，对长期资本而言是值得下注的窗口期 [17] 未来展望与影响 - 外资入局后将不仅在资产层面收购，更将在治理层、平台层面入局，重构项目运营与扩张路径，以实现“低买高卖” [23] - 有能力让游客多留一小时、多花一笔钱的资产模型将成为资本敬重和未来资产市场的重点 [24] - 未来五年可能看到更多国内文旅底层资产被资本重新切割、重塑、包装与整合，并跑出标准化可复制的文旅资产模板 [25] - 外资入局意味着规则重构，地方政府若能提供更清晰的合作制度、税收政策激励和落地机制保障，将可能在这波资金洪流中拿到主动权 [25]

安博凯近期收购交易 - 韩国私募基金安博凯正式完成对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购 [1] - 该项目占地690亩，计划更名为海合安苏州阳澄半岛乐园，并追加投资1亿元人民币 [2] - 2025年暑期试运营期间，该乐园接待游客超过35万人次，单日最高客流突破2万人次 [3] 安博凯在中国的投资历史与策略 - 2021年，安博凯以大幅溢价完成对神州租车的私有化 [5][6] - 同年，安博凯收购海昌海洋公园旗下四家主题乐园100%股权及郑州在建项目66%股权，总交易金额约65亿元人民币 [7][8] - 公司偏好具有现金流潜力和改造空间的泛旅游类资产 [9] - 2009年曾投资日本环球影城，持有八年后退出，项目估值一度高达45亿美元，实现收益倍增并以约20倍市盈率退出 [10] 外资布局中国文旅资产趋势 - 新加坡金鹰集团去年年初收购上海外滩的上海万达瑞华酒店，交易对价在2亿至2.3亿美元之间 [12][13] - 美国Tishman Speyer管理的基金接手上海五角场智选假日酒店，交易金额3.6亿元人民币 [14] - 美国橡树资本曾对恒大海上威尼斯项目抱有期待，该项目据称投入超300亿元人民币 [17][18] 中国外商投资政策环境变化 - 九月初，国家发展改革委等九部委联合发布文件，进一步优化外商投资环境 [22] - 政策变化包括放宽外资医疗机构设立标准，以及取消“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅”的规定 [23][24] - 政策调整被视为为境外资本重新打开中国资产配置通道的清晰信号 [24] 中国文旅市场现状与资本动向 - 今年1月至8月，外国人来华人次已升至2500万 [28] - 同程旅行控股万达酒管和大连圣亚，祥源控股入主海昌海洋公园，携程控股大乐之野，新东方投资松赞 [42] - 未来被低估的中国文旅资产会越来越多地进入资本视野 [43] 外资投资策略与行业影响 - 外资扫货模式谨慎精明，精挑细选已成型运营的资产，如安博凯收购海昌四家园区及苏州单一项目 [34][35] - 外资看重资产的强位置、强流量或极大改造潜力，通过品牌升级、功能重塑实现坪效跃迁 [38] - 外资入局意味着规则重构，有望推动行业出现标准化可复制的文旅资产模板 [50][51]

收购交易概述 - 韩国安博凯投资基金旗下海合安文旅于9月21日宣布，正式完成对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购，项目更名为“海合安苏州阳澄半岛乐园” [1] - 海合安文旅在收购前已入驻项目近一年，并投资1亿元完成前期整改 [1] - 该主题公园占地46万平方米（690亩），位于阳澄湖国家级度假区 [1] - 安博凯投资基金此前曾以65亿元收购海昌4处极地海洋馆等资产 [4] 项目运营表现与改造 - 2025年暑期试运营期间，乐园接待客流超35万人次，单日最高接待量突破2万人，收入同比增长68% [1] - 海合安文旅累计投入超1亿元推出三大核心产品：国内最大3万平方米奶龙IP亲子主题区、以苏州科举文化为内核的《状元归来》实景沉浸秀、以及延长至夜间9点的“阳澄星光夜”夜经济体系 [2] - 乐园夜间运营的营收超出预期，已成为试运营期间重要收入来源 [3] - 项目实现“全龄覆盖、全时运营” [2] 行业趋势与政策背景 - 旅游消费作为大消费领域关键组成部分，正迎来政策强力支撑，包括发放旅游消费券、提供金融惠民消费贷款、景区门票减免等 [1] - 文化和旅游部在消费月期间将发放超3.3亿元消费补贴，启动“百城百区”文化和旅游消费三年行动计划 [2] - 苏州通过“苏新消费”平台在2025年8月至11月期间定向发放夜间文旅消费券，刺激游客二次消费 [2] - 文旅地产运营核心已转向主题消费、沉浸体验、互动参与及模式创新，AI技术深度融入加速行业迭代升级 [4] 公司战略与市场定位 - 海合安文旅已运营青岛、成都、天津、武汉、苏州五地主题公园，形成“一城一IP”模式 [3][4] - 此次布局华东旨在破解长三角文旅同质化，目标是融合苏州文化与湖滨生态，打造长三角首个湖滨沉浸式文娱目的地 [3] - 公司探索主题公园从“封闭园区”到“城市生活链接者”的转型路径 [4] - 安博凯投资基金的操作属于成熟的困境投资模式：低价收购流动性危机中的优质资产，通过运营改造提升价值 [5] 资产价值与区域优势 - 收购的苏州项目虽曾陷运营困局，但占据阳澄湖国家级度假区核心区位，与上海迪士尼共享地铁11号线，可辐射长三角高净值客群 [5] - 此前收购的海昌四大极地海洋馆均具备“运营十年+成熟客群+城市地标属性” [5] - 当前资本市场面临“资产荒”，不动产核心价值聚焦于资产运营收入，兼具消费属性与运营潜力的文旅地产契合市场需求 [5]

核心管理层变动 - 国务院国资委公告华侨城集团原党委书记兼董事长张振高退休 同时免去刘凤喜总经理职务 [1] - 吴秉琪接任华侨城总经理并兼任党委副书记和董事 其此前曾任华润置地总裁及中建集团副总经理 [1][2] - 吴秉琪已正式到任并主持工作会议 核心目标是优化提升集团经营发展状况 [1] 新任领导层背景 - 吴秉琪54岁 拥有同济大学学历及超过30年央企管理经验 职业生涯从华润基层逐步晋升至高管 [2] - 2007年加入华润置地任成都区域项目负责人 2013年跻身管理层任战略总监兼成都总经理 2016年任华西大区负责人 [2][3] - 2021年调任华润置地首席人力资源官兼华北大区董事长 期间推动北京市场扩张 2022年北京土拍拿下5宗地总价超220亿元 [3] - 华北大区签约金额从2021年538.01亿元增长至2022年684.96亿元 年增146.95亿元 贡献率22.7% [3] - 2022年7月升任华润置地总裁 2023年调任中建集团副总经理 推动地产业务整合 [3] - 2024年中建集团新增土地75宗 土地储备882万平方米 购地金额1385亿元 多项指标行业第一 [4] 公司战略转型历程 - 华侨城成立于1985年 历经三代管理层战略调整：任克雷奠定"旅游+地产"模式 段先念引入"曲江模式"转向综合文旅 张振高启动"一体两翼三功能"重塑 [6][7] - 张振高2022年接任时面临3593亿元债务 通过资产盘活（如出售上海宝格丽酒店、深圳前海艾美酒店）将负债压降至2025年上半年2411亿元 [4][7] - 2021年公司营收1026亿元同比增长25.25% 但归母净利润37.99亿元同比下降70.05% [7] - 2025年上半年旅游综合业务收入81.65亿元 占总营收72.15% 文旅板块核心地位巩固 [8] - 经营现金流连续四个季度正向流入 期末现金及等价物储备265.8亿元 [8] 行业环境与挑战 - 文旅地产行业呈现"去文旅化"趋势 融创、万科、万达等房企逐步剥离文旅资产回归地产开发 [6] - 行业2020年后面临市场萎缩和政策收紧 华侨城需应对短期流动负债1491亿元（占总负债61.84%）及长期战略转型压力 [6][8] - 吴秉琪预计有5-8年任期（央企高管退休年龄60-63岁）完成转型 其作为团队中少有的"70后"高管可能带来新思维 [8][9]

项目概况 - 总投资10亿元打造"凤凰蛋商业文旅共生体"项目 已完成签约 [1] - 项目选址大同古城核心区域 用地面积4.33万平方米 [1] - 定位为北方首个"生活美学、商业文旅共生体" 对标阿那亚和良渚文化村 [1] 项目规划 - 融合潮流商业、高端居住、文化艺术、休闲度假和社群生活五大功能板块 [1] - 围绕大同古城历史文化IP 采用"运营服务+内容赋能"模式 [1] - 在保留古城历史肌理基础上构建独特消费场景和生活方式体验 [1] 战略意义 - 推动古城文旅从"观光型"向"深度体验型"升级 [1] - 释放大同古城文化魅力 吸引京津冀及周边地区游客与投资者 [1] - 为古城保护与活化利用提供可借鉴的"大同样本" [1]

核心观点 - 阿那亚与崇礼项目开发商因项目统一运营权问题陷入谈判僵局，若无法实现全权管理，阿那亚可能撤出，导致业主资产价值面临风险[9][13][17] - 分歧焦点在于开发商干预运营，特别是拒绝将万怡酒店纳入阿那亚统一管理体系，并计划降低食堂运营标准，这已对项目口碑和民宿运营造成冲击[13][14][15][16] - 此次事件暴露了阿那亚在合作开发模式下的运营管控挑战，其品牌价值与“服务+社区+文化”的运营理念高度依赖对项目的整体控制权[13][26][27] 项目背景与现状 - 阿那亚崇礼项目（拾雪川）早期因雪场同质化严重、服务细节弱及潮汐式客流而不被看好，是阿那亚通过差异化定位和引入服务、文化元素使其焕发活力[10][11] - 阿那亚运营下，业主雪季民宿实现几近满房，民宿价格在崇礼排名第一，酒店价格排前三，超额完成预算指标[12] - 目前项目整体建设尚不完善，全年运营未理顺，阿那亚认为实现可持续良性发展的前提是必须进行统一整体运营[13] 运营分歧详情 - 开发商对阿那亚管理范围内的商业、酒店、雪场进行较多干预，其中体量最大、配套最全的万怡酒店不在阿那亚管理范围内，其服务品质和价格体系对项目形成干扰[13][14] - 万怡酒店以同等或更低价格争夺客源，对A hotel、隐庐和民宿形成打压，导致恶性竞争，并因服务问题给项目带来大量投诉，影响口碑[15] - 阿那亚要求将万怡酒店纳入整体管理体系，并共享其健身房、游泳馆等配套设施以提升整体体验，但开发商推翻了去年达成的合作意向，坚持自营[15][16] - 开发商亦不接受食堂按四季全日开餐运营的预算成本，提议降低品质标准、淡季减少晚餐和菜品来自营食堂[16] 潜在影响与市场反应 - 阿那亚若撤出，业主高价购买的房产（每平米1.8万-2.5万元，总价超200万元）价值可能面临腰斩风险，业主已咨询法律事宜[18][19] - 阿那亚运营团队撤出迹象已现，如扫码预约取消、第一食堂品质下降，导致游客失望，业主焦虑[20] - 事件引发对阿那亚其他合作项目（如三亚、九龙湖、上海项目）的担忧，因公司半数在营项目及推进中项目均有外部开发商参与[21][22][23] 品牌运营理念与未来走向 - 阿那亚创始人强调运营大于建造，认为没有运营能力的文旅地产如同钢筋水泥，需通过运营数据（如出租回报率）反推资产价值[26][27] - 品牌的核心优势在于“服务+社区+文化”的运营理念，但该理念在合作项目中若缺乏充分话语权和整体运营权，效果将大打折扣[26] - 谈判结果预计9月中下旬公布，将检验阿那亚的运营能力并定义其未来合作项目的运营底线[17][27]

核心观点 - 阿那亚与开发商因运营权分歧陷入谈判僵局 可能撤出崇礼项目 导致业主权益受损 [1][3][4] - 争议焦点在于万怡酒店未纳入统一管理 引发价格战和服务标准混乱 [10][11][12] - 阿那亚要求全权运营以保障品质 开发商推翻前期协议坚持自营 [13][14] - 最终决定将于9月中下旬公布 谈判结果将影响品牌未来合作模式 [15][16][36] 项目运营现状 - 阿那亚接手后通过差异化定位激活项目 民宿入住率近满房 价格居崇礼前列 [6][7][8] - 当前运营痕迹明显减弱 预约系统和食堂服务品质下降 [27] - 崇礼项目房价1 8万-2 5万/平米 总价超200万 显著高于当地均价 [23] 争议核心问题 - 万怡酒店以星级标准实施低价竞争 冲击民宿和A hotel运营 [12] - 开发商拒绝共享健身房等配套设施 拟降低食堂运营标准 [13] - 开发商频繁干预商业/酒店/雪场管理 破坏统一运营体系 [10] 行业合作模式 - 阿那亚6个在营项目中3个为合作开发 包括三亚/九龙湖/崇礼项目 [29][30][31] - 合作项目中运营权争夺可能成为普遍风险 [32] - 公司强调"运营大于建造"理念 认为资产价值依赖持续运营能力 [35] 品牌发展影响 - 北戴河项目通过收回Club Med运营权验证自营能力 [19] - 非自有地产项目难以完全复制品牌调性 [34] - 谈判结果将界定未来合作项目的运营底线 [36]

核心观点 - 温州文旅项目普遍面临销售疲软和价格下调 部分项目出现停工和烂尾现象 开发商资金实力和运营能力不足是主要问题 [1][6][11][12] 项目调价情况 - 天鹅堡和嘉南美地项目对数十套未售房源进行调价 除嘉南美地一套房源外其余均降价 折扣率介于原价的78%-97%之间 [1] - 天鹅堡具体调价案例：5幢-208单元面积73.79平方米 原单价0.54万元/平方米降至0.46万元/平方米 总价34万元 折扣率85% 2-243单元面积52.76平方米 原单价0.42万元/平方米降至0.38万元/平方米 总价20万元 折扣率91% [2] - 100单元面积388.33平方米 原单价1.06万元/平方米降至0.90万元/平方米 总价350万元 折扣率85% [2] 销售去化数据 - 天鹅堡总开盘1448套 剩余153套 去化率89% 嘉南美地总开盘2745套 剩余212套 去化率82% [7] - 其他项目去化率更低：册胡岛去化率45% 天顶胡去化率34% 争水湾去化率26% 现代·南舍仅开盘355套 剩余1400套（未全部开盘） [7] - 文旅项目实际库存压力大于表面数据 潜在去化率更为惨淡 [7] 项目停工与烂尾情况 - 瑞安湖岭温泉小镇已长期停工 开发商进入破产清算重组阶段 若无接盘难以重启 [8] - 洞头青山岛旅游度假区和精灵海岸项目同样长期停工 [9] - 购房者无法按时收房 房款面临损失风险 [8][11] 配套与运营问题 - 即使交付的项目也存在文旅配套未兑现问题 硬件兑现后缺乏成功运营 无法满足基本生活需求 [11] - 项目实质沦为孤立住宅 缺乏配套导致价值受损 出现大规模空置现象 [11] - 开发商高度依赖住宅销售回款支撑文旅设施建设 销售低迷导致资金链断裂 [12] 行业结构性困境 - 温州文旅项目多由缺乏经验和资源的小开发商操盘 缺乏资金实力和文旅IP塑造能力 [11][12] - 行业需转向由具备资源和运营能力的大型集团主导 而非依赖房地产开发的小企业 [15] - 属地政府需积极介入拯救停工项目 保障购房者权益 [16]