报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

财务业绩变动 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月录得公司拥有人应占亏损约2930万港元，而去年同期亏损约为460万港元，亏损同比大幅扩大约2470万港元 [1] - 收益减少约1430万港元，主要原因为本期间物业管理合约减少 [1] - 收益减少导致毛利相应减少约820万港元 [1] 亏损扩大原因 - 亏损变动主要由于物业管理合约减少导致收益和毛利下降 [1] - 集团成立智能监控系统中心（于2025年6月开始运营）产生额外一次性员工成本约1600万港元 [1]

财务表现 - 公司预期截至2025年9月30日止六个月公司拥有人应占亏损约为2930万港元，而去年同期亏损约为460万港元，亏损同比大幅增加 [1] - 亏损增长主要由于收益减少约1430万港元，以及产生额外一次性员工成本约1600万港元 [1] 亏损原因分析 - 收益减少约1430万港元，主要原因为本期间物业管理合约减少，导致毛利相应减少约820万港元 [1] - 集团成立智能监控系统中心（于2025年6月开始运营）产生额外一次性员工成本约1600万港元 [1]

业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止六个月将取得公司拥有人应占亏损约2930万港元 [1] - 去年同期（截至2024年9月30日止六个月）公司拥有人应占亏损约为460万港元 [1] - 预期亏损同比大幅增加约2470万港元 [1] 亏损增长原因 - 收益减少约1430万港元 主要原因为物业管理合约减少 [1] - 因收益减少导致毛利相应减少约820万港元 [1] - 集团成立智能监控系统中心产生额外一次性员工成本约1600万港元 该中心于2025年6月开始运营 [1]

公司交易公告 - 和泓服务间接全资附属公司拟出售中山市中正物业管理有限公司51%股权，交易代价为人民币787.74万元 [1] - 交易时间为2025年11月14日联交所交易时段结束后 [1] 交易策略与影响 - 出售股权是经过策略性考虑的决定，旨在加强集团的营运重点及财务灵活性 [1] - 通过出售权益，集团得以精简其业务组合，更专注于其余物业管理组合 [1] - 集团计划专注的其余物业管理业务收入稳步增长，市场占有率不断上升 [1]

交易概述 - 公司的间接全资附属公司拟出售中山市中正物业管理有限公司51%股权，代价为人民币787.74万元 [1] - 交易预计于2025年11月14日联交所交易时段结束后进行 [1] 交易策略与影响 - 出售股权是经过策略性考虑的决定，旨在加强集团的营运重点及财务灵活性 [1] - 通过出售权益，集团得以精简业务组合，更专注于其余收入稳步增长且市场占有率不断上升的物业管理业务 [1]

核心交易 - 和泓服务间接全资附属公司作为卖方，于2025年11月14日与买方订立买卖协议，出售目标公司中山市中正物业管理有限公司51%的股权 [1] - 本次股权出售的代价为人民币787.7万元 [1] 交易目的与策略影响 - 出售目标公司51%股权是一项策略性决定，旨在加强集团的营运重点及财务灵活性 [1] - 通过出售权益，集团得以精简其业务组合，更专注于其余物业管理组合 [1] - 集团计划聚焦的物业管理业务收入稳步增长，市场占有率不断上升 [1]

公司核心事件 - 安永会计师事务所辞任公司核数师 自公告日期起生效 [1] - 公司委任中正天恒会计师有限公司为新任核数师 自公告日期起生效 任期至下届股东周年大会结束 [1] 核数师变更原因 - 公司与安永未能就截至2025年12月31日止财政年度的建议审计费用达成共识 [1] - 其他合适专业会计师事务所提供的方案更具竞争力 [1] - 变更旨在维持良好企业管治及加强核数师独立性 [1]

公司股份回购 - 绿城服务于2025年11月14日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及20万股股份 [1] - 回购总金额约为96.57万港元 [1] - 每股回购价格区间为4.79港元至4.86港元 [1]

房产成交概况 - 赣州万象城附近天韵雅苑小区一套别墅以总价526万元、单价8768元/平方米成交，该房源建筑面积600平方米，地上三层，毛坯状态 [1] - 该房源初始挂牌价为630万元，经过两次降价后成交，最终成交价比首次挂牌价低102万元，成交周期为182天 [5] - 小区内别墅历史成交稀少，另一套别墅于2023年11月以总价365万元、单价7387元/平方米成交，成交周期长达508天 [17] 小区基本情况 - 天韵雅苑项目于2015年交房，由5栋32层高层住宅和2栋共10套别墅组成，项目占地面积22934.6平方米，总建筑面积87765.32平方米，容积率3.0，绿化率35%，共614户 [7] - 小区地理位置优越，紧邻中央生态公园、万象城商圈，并拥有赣州中学与文清路小学等优质教育资源 [9] - 小区定位为刚需小区，品质比较一般，别墅产品存在私密性差、临近马路有噪音、采光受遮挡等问题 [19][22][30] 二手房市场表现 - 天韵雅苑当前二手房挂牌均价为13417元/平方米，在赣州章江新区296个小区中排名第48位 [12] - 小区二手房市场交易活跃度不高，近90天成交1套，近30天带看66次，目前有41套高层住宅房源在售 [12][14] - 近期高层住宅成交单价区间为9426元/平方米至15656元/平方米，总价区间为82万元至183.5万元，成交周期在148天至159天 [16] 产品定位与市场错配 - 小区高层住宅主打刚需，主力户型为87至125平方米的两至三房，得益于优越地段和亲民物业费，房东持有稳定 [32] - 别墅产品因面积大、总价高，与小区刚需定位不匹配，导致其处于“有钱人看不上，普通人住不起”的尴尬局面，长期空置 [30] - 分析指出，在品质不高的刚需楼盘购买改善型大户型房产，在二手市场可能面临挑战 [35]