香港楼市政策动向 - 香港政府无意在《施政报告》中推出跨境购房通及放宽100港元印花税门槛措施 [1] - 现时400万港元或以下楼房印花税为100港元 该类别占楼宇成交量的三分之一 [1] - 若放宽至600万港元或以下 将导致政府印花税税收额外减少三分之一 [1] 政策调整影响评估 - 印花税放宽将大幅影响库房收入 不建议进一步放宽 [1] - 政府已推出包括"撤辣"在内的多项措施 需时间观察政策成效 [1] - 暂时无需推出其他楼市扶助政策 [1] 跨境购房通实施难点 - 购房资金需采用封闭式处理模式 类似港股通机制 [1] - 物业购买涉及租务收入可能使资金流动变为开放式 [1] - 诸多细节需要时间考量 短期内难以推行 [1]

股权划转交易 - 珠光集团通过无偿划转方式受让珠海国资委持有的大横琴集团90.21%股权 [1][3] - 交易后珠光集团间接持有世联行30.58%表决权股份、*ST宝鹰37.96%表决权股份及世荣兆业60.28%股权 [1][3][4] - 本次划转属于珠海市属国企战略性重组和专业化整合举措 不会改变世联行实际控制人 [3][4] 企业资产规模 - 珠海市属国企资产总额达12924.06亿元（约1.3万亿元） 其中华发集团、格力集团和大横琴集团合计占比近80% [1] - 珠光集团总资产超1700亿元 净资产500亿元 [2] - 珠光集团2024年营收规模26.99亿元 净利润1981.69万元 [5] 国企改革进程 - 珠海市2025年推进国资国企战略性重组 涉及9家上市公司包括华发科技控股的光库科技等6家及大横琴集团下属3家 [6] - 改革方向聚焦新兴产业和未来产业 通过组建珠海科技集团等实施专业化整合 [6] - 珠光集团于6月11日变更法定代表人及经营范围 显示重组进程持续推进 [6]

公司股份回购 - 2025年9月9日耗资700万美元回购105.06万股股份 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 美国住宅市场在高房价与高利率双重压力下，住房可负担性降至历史低位，购房需求显著受抑制，新屋与成屋成交量下滑[1] - 新屋与成屋价格仍保持历史高位，成屋价格连续两个月创下新高，库存虽边际增加但成屋短缺压力持续[1] - 高利率环境强化"利率锁定效应"，限制存量房主换房意愿，导致成屋库存紧张和高房价矛盾短期内难以缓解[1] - 2025年下半年预计建筑商因成本高企和库存压力而减少新开工活动，同时抵押贷款利率短期内难以降至5%以下[1] 成交与房价表现 - 2025年1-6月新屋累计销量33万套，同比-3.7%，成屋累计销量204万套，同比-0.2%，月均销量均处于2020年以来相对低位[2][11] - 新屋1-6月中位价均值41.7万美元/套，较2024年同期下降1.2%，成屋中位价均值41.1万美元/套，同比上升2.4%[2] - 6月新屋中位价40.7万美元/套（2000年以来86.5%分位值），成屋中位价43.3万美元/套创历史新高（2000年以来100%分位值）[2][20] - 6月住房购买力指数94.4，处于2000年以来2.9%分位，低于2008年次贷危机前最低值100.4，显示可负担性达历史低位[2][45] 供给与库存状况 - 截至2025年6月末新屋库存50.2万套，较2024年12月末增长2.7%（2000年以来91.1%分位值），去化月数8.9个月[3][48] - 成屋库存154.0万套，较2024年12月末增长35.1%（2000年以来21.6%分位值），去化月数4.7个月，仍低于合理水平6个月[3][48] - 2025H1美国已批准新屋数量143万套，累计同比-3.6%，同比自2022年以来连续三年下降[3][48] - 成屋市场出现供过于求迹象：2025年4月卖家194万人较买家145万人多出近50万人，创历史最高水平[37] 利率环境与市场影响 - 2025年初以来30年期抵押贷款利率维持在6.65%-6.96%区间，8月均值略降至6.59%（2000年以来80.4%分位值）[4][53] - 高利率推高购房成本并强化"利率锁定效应"，截至2024Q3末73.3%存量抵押贷款利率低于5.0%[1][65] - 7月核心CPI同比上涨3.1%超预期，8月新增非农就业2.2万人低于预期的7.5万人，失业率升至4.3%创2021年11月以来新高[4][54] - 市场预期美联储2025年底前降息50bp或以上概率较大，9月降息25bp概率为88.2%[4][58] 市场结构变化 - 成屋市场出现向"买方市场"过渡迹象：2025Q1有44.4%交易存在价格让步，为2023Q1以来最高水平[40] - 新屋与成屋中位价差从1月+3.62万美元/套收窄至6月-2.55万美元/套，创历史最低值[43] - 新屋成交占比13.9%，较2024年下降0.5pct但仍处于2010年以来相对高位[11] - 租房经济性显著：2025年1-4月全美平均月供款比租金高38%，50大都市区中38个租购差距扩大[45] 成本与建设活动 - 2020-2024年建筑材料成本大幅上涨，钢材成本上涨77%，软木木材外所有材料成本均显著上升[60] - 新屋开工意愿下降，已开工新建私人住宅数量同比连续下滑[62][63] - 建筑商面临材料成本高企、融资成本偏高及库存压力三重挑战[60] 价格指标与趋势 - 6月美国20个大中城市Case-Shiller房价指数336.6，同比+2.1%，环比-0.3%，环比连续四个月下跌[28] - 该指数经历2023年3月以来连续24个月上涨后，于2025年3月首次转负，显示房价上涨边际放缓[28] - 新屋价格除5月外上半年同比均处于负增长区间，成屋价格已连续24个月保持同比正增长[20]

股价表现 - 贝壳美股盘前继续上涨2% 此前已录得7连涨 累计升幅13.7% [1] - 收盘价19.910美元 较前日上涨3.59% 盘前价20.320美元 较收盘上涨2.06% [2] - 当日最高价20.300美元 最低价19.660美元 振幅3.33% 成交量816.37万股 成交额1.63亿美元 [2] 财务指标 - 总市值237.08亿美元 市盈率(TTM)43.00倍 静态市盈率41.14倍 [2] - 市净率2.456倍 股息TTM 0.365美元 股息率(TTM)1.830% [2] - 流通市值137.16亿美元 流通股本6.89亿股 总股本11.91亿股 [2] 战略布局 - 公司围绕"一体三翼"战略打造全周期居住服务生态 覆盖房产交易、家装、租赁及住宅开发 [1] - 存量房业务依托ACN协作网络与楼盘字典形成行业壁垒 新房业务聚焦3P模式贡献交易额超80% [1] - 加快推进惠好居、整装及贝好家三大事业线布局 提升一站式居住服务能力 [1]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.0%，领涨个股为皇庭国际（涨幅8.27%）和珠江股份（涨幅5.42%）[1] - 当日上证指数上涨0.13%至3812.22点，深证成指上涨0.38%至12557.68点，板块表现优于大盘[1] - 板块内10只个股中7只上涨，3只下跌，涨幅最高达8.27%，跌幅最大为南都物业（-1.31%）[1][2] 个股交易数据 - 皇庭国际成交量244.16万手居首，成交额7.11亿元；我爱我家成交量155.03万手次之，成交额4.78亿元[1] - 特发服务成交额5.45亿元为板块最高，但股价下跌1.13%；ST明诚成交额最低仅3627.53万元[1][2] - 招商积余（原表误为"指商积余"）涨幅1.22%，成交额1.21亿元；新大正涨幅0.19%，成交额2858.91万元[1] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出8329.57万元，游资净流入768.77万元，散户净流入7560.8万元[2] - 皇庭国际获主力净流入3924.22万元（占比5.52%），珠江股份获主力净流入3514.17万元（占比8.25%）[3] - 特发服务遭主力净流出3996.02万元（占比-7.33%），但获游资净流入2171.62万元（占比3.98%）[3] - 世联行主力净流出1597.13万元（占比-12.7%），招商积余主力净流出1019.85万元（占比-8.41%）[3]

合作概览 - 深圳中原与阿里资产房产达成战略合作 围绕房产线上商业竞拍展开深度合作 推动深圳房地产交易市场数字化升级[1] - 合作核心为阿里商拍服务 区别于法拍房 基于业主自愿委托 起拍价由机构与业主协商 产权清晰且欠费由业主承担[1] 平台能力 - 阿里资产已实现AI人货匹配 全流程线上化及资金链闭环 支持多元类型房源拍卖交易[3] - 平台通过精准流量曝光和潜在客户挖掘 拓宽难售急售房产去化渠道 解决传统二手房交易价格信任难题[3] - 互联网跨域流量打破地域限制 吸引全国客户参与竞拍 显著提升房产交易效率[3] 房源类型 - 签订商拍独家委托且产权清晰的房产均可上架 包括稀缺豪宅 二手商铺 公寓 普通住宅 房屋租赁转让 新房商业房源及大宗房产[3] - 稀缺豪宅因关注度高和交易溢价空间大 获得平台优先推荐[3] 战略意义 - 线上竞拍机制消除信息不对称 拓宽客户来源 为市场带来新活力[5] - 阿里商拍业务在市场低迷环境下实现年均100%增长 展现线上交易模式巨大潜力[5] - 阿里资产算法推荐和流量支持与深圳中原专业服务能力互补 推动专业与数字深度融合[5] 实施计划 - 深圳中原推出商拍扶持陪跑计划 包括一对一培训 流量资源倾斜 公域流量支持及内部激励机制 推动经纪人参与线上业务[5] - 合作融合线下服务能力与线上竞拍资源 为购房者提供更优质高效选择[6] - 双方以资源整合为基础探索房产交易新领域 推动行业向数字化智能化转型[6]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元和86亿元 [1] - 截至2025年9月4日收盘价对应2025至2027年市盈率分别为26倍、22倍和19倍 [1] 2025年第二季度业绩表现 - 总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV同比增长2.2%至5835亿元 新房GTV同比增长8.5%至2554亿元 [2] - 营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 业绩符合预期 [2] 运营效率提升 - Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] - 通过科学精细的管理和技术应用 运营费用率有望继续下滑 [3] 新房业务表现 - 新房takerate为3.37% 同比持平且维持高位 [4] - 新房新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 股份回购计划 - 2025上半年累计回购金额达3.94亿美元 回购股数占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元增加至50亿美元 计划期限延长至2028年8月31日 [5] 投资评级与行业地位 - 公司获买入评级 被视为行业龙头且α属性强 [1] - 有望受益于地产行业止跌回稳带来的β弹性 [1]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元、86亿元 [1] - 基于2025年9月4日收盘价对应市盈率分别为26倍、22倍、19倍 [1] 季度业绩表现 - 2025年第二季度总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV增长2.2%至5835亿元 新房GTV增长8.5%至2554亿元 [2] - 同期营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 [2] 成本控制成效 - 2025年第二季度Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] 新房业务表现 - 2025年第二季度新房佣金率（takerate）为3.37% 与去年同期持平且维持高位 [4] - 新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 资本运作动态 - 2025年上半年累计回购金额达3.94亿美元 占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元提升至50亿美元 期限延长至2028年8月31日 [5]

公司回购 - 贝壳-W于2025年9月5日斥资699.88万美元回购111.02万股[1]