蜂巢模式核心特点 - 模式核心是国企主导、资源整合、服务叠加、降本提质 [1] - 以3公里为服务半径，将物业、环卫、安保、家政、养老、市政六大业务整合进同一平台，实现人员、设备、数据、技术四共享 [1] - 使原本单兵作战的服务人员转变为一专多能的复合型服务者，项目综合成本平均下降12%，业主满意度提升20%以上 [1] 模式在商办楼宇的应用成效 - 在盐城国际创投中心应用，通过安保、保洁、客服三岗合一，人力成本下降15% [1] - 依托智慧物业平台压缩报事报修响应时间，对楼内147家企业实施三引三保、三融三解模式，在降费不降质基础上降低企业物业管理成本 [1] 模式在文旅街区的应用成效 - 在欧风花街景区应用，162名红马甲与公安、城管、市监、消防建立五分钟联动圈 [2] - 节假日客流高峰实现垃圾落地不超过5分钟、突发事件不超过3分钟处置的目标 [2] - 通过跨项目共享减少用工总量，降低街区运营成本 [2] 模式在老旧小区的应用成效 - 针对老旧小区低收费—低服务—收费更难恶性循环，采用区域化供给+集团化调度 [3] - 用蜂王机制统筹3平方公里内专业力量，形成基础服务+品质提升双层结构 [3] - 在北港花园安置小区，将环卫、家政、养老、维修四支力量编入一个蜂巢单元，5名管家包干58个单元640户居民 [3] - 对公共设施进行提升改造，增加120个停车位，建立15分钟生活服务圈，提升居民幸福感和物业费收缴率 [3] 公司运营规模与发展目标 - 都市美好生活服务公司作为实施主体，采用物业服务+生活服务双轮驱动，服务项目突破100个，管理面积超2300万平方米 [3] - 员工超3000人，年化合同额突破3亿元 [3] - 公司计划用三年左右时间实现十百千万目标：布局十个城市、管理百个项目、服务千万平方米、打造亿元级利润 [4] - 推动物业服务从单一收费向多元运营转变、从被动响应向主动治理跃升 [4]

业绩指引 - 公司重申维持2025年业绩指引 物业服务营收同比实现双位数增长 整体毛利率同比提升0.5个百分点 销售管理费用率同比下降0.5个百分点 核心经营利润同比增长15% 经营性现金流净额覆盖归母净利润1倍以上 市拓单年合同金额目标40亿元 [1] - 公司未来3至5年战略重视效益改善优于营收增长 争取核心经营利润保持双位数增长 [1] 现金使用与股东回报 - 公司现金使用优先考虑分红和回购 2025年派息率不低于历史平均水平50% 并于10月开启新一轮回购 [1] - 公司基本不考虑同质化物业收并购 目前也不太考虑多元业务收并购 若要投资则基本只考虑战略投资而非财务投资 [1] 盈利能力提升措施 - 公司通过全员管家模式绑定客户 实施金盘计划实测实量保洁绿化作业面积 关停并转退出低效增值服务 鼓励员工多劳多得 并推行灯塔行动探索物业与AI结合以提升效率 [2] 应收账款管控策略 - 公司要求管理主体认领并催收往欠应收账款 尤其主动催收大额欠款 通过全员管家了解欠款客户诉求以针对性解决问题 [2] - 针对B端客户争取缩短支付节点 例如从季度支付调整为月度支付 同时加强区域和项目聚焦 仅在56个重点城市拓展项目 并对项目回款能力加强评估 谨慎承接回款困难项目 [2] 盈利预测与估值 - 机构维持公司2025至2027年每股收益预测为0.30元、0.36元、0.43元 认为公司合理2025年市盈率为20倍 维持目标价6.56港币 [2]

投资评级与核心观点 - 报告对绿城服务维持“买入”投资评级 [1] - 报告维持目标价为6.56港币，相较于截至11月6日的收盘价4.52港币存在上行空间 [4][5] - 报告核心观点认为公司正向着2025年指引目标坚实迈进，看好其通过提质增效持续兑现α属性，并发挥在服务品质、品牌溢价、生活服务布局等方面的竞争优势 [1] 业绩指引与财务目标 - 公司重申2025年业绩指引：物业服务营收同比实现双位数增长，整体毛利率同比提升0.5个百分点，销售管理费用率同比下降0.5个百分点 [2] - 2025年核心经营利润目标为同比增长15%，经营性现金流净额需覆盖归母净利润1倍以上，市场拓展单年合同金额目标为40亿元 [2] - 未来3-5年，公司战略重心转向效益改善优于营收增长，力争核心经营利润保持双位数增长 [2] 现金使用与资本配置策略 - 公司现金使用优先考虑股东回报，明确2025年派息率不低于历史平均水平（50%），并已于2025年10月开启新一轮股份回购 [1][2] - 在并购策略上，公司基本不考虑同质化物业收并购，目前也不太考虑多元业务收并购，若进行投资将主要聚焦于战略投资而非财务投资 [2] 盈利能力提升举措 - 公司通过“全员管家”计划（利用企业微信绑定客户）、“金盘计划”（实测实量保洁绿化作业面积）等措施提升运营效率 [2] - 其他增效手段包括“关停并转”（退出低效增值服务）、鼓励员工多劳多得激励机制以及“灯塔行动”（探索物业与AI结合） [2] 应收账款管控措施 - 公司加强应收账款催收，要求管理主体认领历史欠款并主动催收大额欠款，同时通过全员管家了解欠款客户诉求以针对性解决问题 [3] - 针对企业客户，公司争取缩短支付节点，例如从季度支付调整为月度支付，并加强区域和项目聚焦，仅在56个重点城市拓展项目，对项目回款能力加强评估 [3] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年每股收益预测为0.30元、0.36元、0.43元 [4][8] - 基于盈利预测，公司2025年预测市盈率为13.94倍，预计归属母公司净利润将从2024年的785.08百万元增长至2027年的1,348百万元 [8] - 报告认为公司合理2025年市盈率应为20倍，主要依据是公司未来三年核心经营利润增速、股息率情况以及在口碑、品牌和生活服务布局方面的优势 [4] - 可比公司2025年预测市盈率平均为13.4倍 [9]

董事会及监事会成员变动 - 罗韶颖女士自2025年11月7日起由非执行董事调任为执行董事 [1] - 罗韶颖女士辞任董事会审核委员会成员 独立非执行董事吕有华先生接替其职位 [1] - 易琳女士获推选为股员董事并兼任执行董事 以接替范东先生 [1] - 易琳女士的调任将在临时股东大会结束及股东批准胡小林先生为非执行董事后生效 [1] - 范东先生将在股员董事调任生效后辞任执行董事及股员董事 [1] - 毛盾先生辞任监事及监事会主席职务 辞任将在临时股东大会结束及股东批准王侃女士为监事后生效 [1] - 王侃女士获提名为第二届监事会监事候选人 待临时股东大会批准 [2] - 若王侃女士获委任为监事 将接替毛盾先生出任监事会主席 [2]

事件概述 - 青海省玉树市西杭物业公司工作人员在工作群中侮辱、谩骂与恐吓业主，事件引发关注并造成不良社会影响 [1][2] 监管处理措施 - 玉树市住建局监督物业公司主要负责人及涉事工作人员向受辱业主当面赔礼道歉，并已取得业主谅解 [1][2] - 对涉事工作人员的处理决定为：扣除其半年绩效奖金及一个月工资，并在全市范围内予以通报批评 [1][3] - 对西杭物业公司的处理决定为：予以严厉警告，责令其全面加强员工职业道德与服务规范培训 [1][3] - 所有处理决定均已落实到位 [4] 行业影响与监管警示 - 该事件反映出个别物业服务企业和从业人员在职业素养、服务意识方面存在突出问题 [4] - 玉树市住建局要求全市物业服务企业引以为戒，加强内部管理和员工教育，规范服务行为以提升服务质量和业主满意度 [4] - 监管部门将继续加大监管力度，对损害群众利益、破坏行业信誉的行为严肃处理 [4]

合作共建与战略意义 - 公司与陕西省物业管理协会、陕西省清洁行业协会及西安市清洁行业协会合作，将新建的T5实景培训教室挂牌为“培训合作共建基地” [1] - 此举标志着机场物业管理与清洁服务在专业化、标准化建设上进入新阶段，为行业发展树立标杆 [1] - 合作旨在结合公司20余年的机场物业实践经验与行业协会的资源，共同搭建“理论+实操+认证”一体化培训平台 [3] T5实景培训教室的设施与升级 - 新教室实现了从“有培训场所”到“优培训质量”、从“实景复刻”到“智慧赋能”的跨越式升级 [1] - 教室精准复刻了航站楼值机大厅、安检通道等12类核心区域，还原了高杆灯清洁、电梯轿厢养护等20余种复杂清洁场景 [2] - 教室配备了智能教学终端、高清操作演示屏、VR模拟操作设备等先进设施，VR设备可模拟极端天气、大客流等特殊场景的应急处置 [2] - 该基地是行业内规模较大、场景齐全、设施先进的企业自有培训基地 [2] 培训体系与员工发展 - 公司为员工规划了清晰的成长路径，通过“理论讲解+实景实操+导师带教”的系统化入职培训，使新员工快速掌握38项基础操作规范 [3] - 老员工依托定期技能复训，攻克高空作业、精密设备清洁等难点技能 [3] - 教室设置的自助学习区存储了涵盖10大岗位、86个操作环节的标准化作业流程视频，员工可随时扫码观看、对照练习 [3] - 公司致力于推动员工从“普通劳动者”向“职业化技能工人”转型，建立了从技能培训到资格认证的完整体系 [4] 标准化建设与行业影响 - 公司已制定《机场物业清洁服务精细化操作手册》，明确了各岗位操作的动作规范、工具使用、药剂配比等细节标准 [4] - 手册中的“航站楼地面清洁三步法”、“金属部件养护四步骤”等精细化操作方法已成为行业内可借鉴的实操范例 [4] - 行业协会领导在参观后对培训场景的精细还原度和员工操作的标准化水平给予高度评价 [3] 公司发展战略 - 公司立足西安咸阳机场“国际枢纽、西部标杆”的发展定位，以T5航站楼投运为契机，将精细管理理念深度融入培训体系建设 [1] - 公司坚持“对内提品质、对外谋发展”的基本思路，以精细管理为核心，持续深化培训合作，提升机场综合物业服务水平 [4] - 公司的目标是着力向国内一流的机场综合物业服务供应商迈进，为西安咸阳机场打造国际一流枢纽机场提供坚实的服务支撑 [4]

行业与公司 * 建发物业[1] 核心观点与论据 管理规模与质量 * 截至2025年9月末在管面积达8,496万平方米，净增加942万平方米，预计2025年底在管规模将超9,000万平方米[4] * 储备大量位于核心一二线城市的高品质项目，面积超2,000万平方米，物管费单价相对较高[2][4] * 物管费水平为每平方米每月2.75元，同比提升0.03元[4] 市场拓展与外拓成果 * 截至2025年9月末合约面积达1.15亿平方米，净增736万平方米，其中母公司贡献180万平方米，三方外拓贡献556万平方米[2][5] * 2025年1-9月外拓合同金额近7亿元，非住宅业务占比75%[2][6] * 积极推进"住转非"策略，新拓项目利润率保持在8-9%左右，其中住宅类项目利润率为10-11%，非住宅类项目为7-8%[2][7] * 在军产类和产业园领域取得显著进展，并储备了多个优质项目[2][7] 运营效率与行业环境 * 2025年1-9月综合收缴率为78%，与去年同期基本持平，预计年底可达90%以上[2][8] * 行业环境承压，小业主对服务要求提高，使得收缴难度和投入精力明显上升[2][8] 技术应用与成本控制 * 在130多个项目中应用地库清洁机器人，并通过租赁方式降低成本[9] * 试点擦窗机器人、泳池清洗机器人、自动垃圾收集机器人及楼道清洗机器人等，旨在通过技术手段实现降本增效，逐步替代部分人工[2][9] 收并购策略与规划 * 公司计划通过收并购扩大管理规模，目前正在制定新一期五年战略规划[2][10] * 账面现金储备充足，接近30亿元，但符合内部并购标准且价格合理的机会相对较少[11] * 收并购策略从纯住宅物业公司调整为也关注非住宅业态，坚持宁缺毋滥原则，确保并购标的能与原有项目形成协同效应[2][11] 其他重要内容 股权激励与股东回报 * 公司重视股权激励，2021年和2023年分别进行了两期，目前正处于解锁过程中，新进和成长起来的干部也希望参与持股计划[3][12] * 管理层与中小股东利益一致，在合理考虑公司未来资金使用规划的基础上，计划提升分红率，今年有机会在去年基础上有所提升[3][13]

股东持股变动 - 股东于11月6日将股票由万盛金融控股转入国泰君安(香港) [1] - 此次转仓涉及市值2430万港元 [1] - 转仓股份占公司总股本的19.15% [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业总收入为10.12亿元，同比增长1.7% [1] - 同期归属于母公司所有者的净利润为8939.82万元，同比减少1.9% [1] - 同期基本每股收益为0.24元 [1]

股东持股变动 - 股东将股票由万盛金融控股转入国泰君安(香港) [1] - 转仓发生时间为11月6日 [1] - 转仓市值为2430万港元，占公司股份比例为19.15% [1] 公司中期业绩 - 报告期为截至2025年6月30日止6个月 [1] - 营业总收入为10.12亿元，同比增长1.7% [1] - 归属于母公司所有者的净利润为8939.82万元，同比减少1.9% [1] - 基本每股收益为0.24元 [1]

整治背景与核心举措 - 江苏省纪委监委将小区物业管理服务突出问题列为省级重点整治项目，聚焦物业服务履约、住宅维修资金管理、公共收益管理、行业监管责任落实等关键环节 [1] - 整治以集中查处典型案件为抓手，督促职能部门履职尽责，目标是推动物业服务水平与居民生活质量双提升 [1] - 江苏省住建厅开展深度调研，全面梳理2024年阳光信访平台登记的信访投诉线索，建立重点整治项目清单，并实行“一问题一台账”跟踪整改机制 [1] 监督执法与案件查处 - 江苏各级纪检监察机关严查群众身边不正之风和腐败问题，今年以来全省小区物业领域共查处腐败和作风问题709件 [1] - 南通市海门区通过“纪巡审”联动监督，发放问卷1300多份、走访群众3500多户，交办问题526个，推动491个问题立行立改 [2] - 南通市海门区审计局对2021年以来1496个住宅维修资金使用项目开展审计，筛选出62个存疑项目，发现项目现场与施工方案不一致、耗材价格畸高等8类问题 [2] 公共收益管理改革 - 小区公共区域的广告收入、停车费等公共收益过去因管理不透明常出现账目混乱、资金挪用等问题 [3] - 淮安市开展公共收益审计与专户管理试点，已完成全市110个小区的公共收益审计，将结余的700万元公共收益全部放入专户管理 [3] - 淮安生态文旅区绿地二期小区每年产生公共收益约20万元，动用资金需经严格流程并公开晾晒，去年利用该收益为小区加装400余个监控摄像头、更新主干道沥青路面 [3] 制度创新与长效机制 - 江苏省纪委监委注重举一反三，强化个案和类案分析，从制度根源破除障碍，推动解决行业深层次矛盾 [4] - 针对电梯维修难题，徐州市在物业管理条例中新增电梯保险条款，实行“房屋维修资金增值收益投保电梯保险”模式 [4] - 该模式已为徐州市2204部电梯提供“保险+科技”服务，维修审批时长大幅缩短，主要部件维修更换平均时长从5天缩短至半天，预计今年全市承保电梯超过3300部 [4]