二手房成交数据公开情况 - 链家网、链家APP、贝壳自8月14日起下架上海区域二手房成交价信息 具体成交价格需询问经纪人[1] - 上海中原地产官网仍可查询历史成交价格、户型、面积及成交日期等完整信息[1] - 北京、深圳、杭州、合肥等多个城市链家平台均不对外显示历史成交价 但大连仍可查看7月29日前成交数据[7] 平台数据展示差异 - 上海链家仅展示小区月度挂牌均价和成交均价 缺乏具体户型及楼栋层级数据[3] - 买家反映均价参考价值有限 因不同户型/楼栋/楼层存在显著价格差异[3] - 大连平台显示7月29日成交案例：侯二小区56.47平方米户型以39万元总价成交 单价6907元/平方米[9]；亿达国际新城145.99平方米户型以217万元总价成交 单价14865元/平方米[10] 市场成交特征分析 - 上海7月二手房成交18515套 带看量环比持平[5] - 300万元以下房源成交占比持续攀升 刚需客群为市场主导力量[5] - 改善型需求受新房市场分流明显 高端项目热销及品质升级影响置换决策[5] 历史数据公开策略影响 - 中介平台在2013年楼市上行期曾类似下架交易数据 市场向好时可能加剧买家焦虑性入市[6] - 市场下行期数据隐藏可能加剧买家观望情绪 影响交易活跃度[6] - 成交数据公开非全国统一要求 各城市执行策略存在差异性[6] 具体成交案例数据 - 2025年2月6日成交101.15平方米户型总价960万元[4] - 2025年1月20日成交74.93平方米户型总价688万元[4] - 2024年10月23日成交148.96平方米户型总价1330万元[4] - 2024年8月11日成交74.61平方米户型总价724万元[4] - 2024年7月7日成交75.21平方米户型总价720万元[4] - 2024年6月3日成交143.58平方米户型总价1320万元[4] - 2024年3月10日成交132.16平方米户型总价1195万元[4] - 2023年10月8日成交102.91平方米户型总价1230万元[4]

二手房成交价隐藏政策 - 上海链家正式隐藏所有二手房历史成交价 成为继武汉 合肥 南京 北京等15个城市后又一实施该政策的城市 [1] - 经纪人后台仍可查询成交价数据 但用户在前台无法查看相关历史信息 [1] - 房东的调价详情目前也全部不可见 用户仅能看到"价格变动"记录 无法知晓具体涨跌及幅度 [11] 政策影响分析 - 核心目的是缓解房东恐慌情绪 避免因邻居房源接连降价和成交价持续走低产生心理波动 [11] - 信息不透明会推高交易成本 加剧买卖双方的不信任感 [11] - 大众讨论房价将失去公允的成交截图作为依据 影响价格共识形成 [11] - 未来交易双方可能只能依赖区域性中介掌握的成交信息或通过反复询价完成交易 [11] 当前房源展示情况 - 多套房源展示中"成交价"字段显示为"暂无成交价" [6][8] - 经纪人通过"小区成交价走势可以咨询我""想了解成交价格 我给您介绍下"等话术引导客户咨询 [7][8] - 典型房源信息包括朝向 楼层 面积等基础数据 但缺失价格关键字段 [6][8][9]

平台数据披露政策变化 - 链家网 链家APP 贝壳自8月14日起下架上海区域二手房成交价信息 具体成交价格需通过经纪人查询 [1] - 北京 深圳 杭州 合肥等多个城市链家平台均不对外显示历史成交价 但大连仍可查看7月29日前成交数据 [7] - 上海中原地产官网仍可查询历史成交价格 户型 面积及成交日期等完整信息 [1][5] 市场成交数据表现 - 上海7月二手房成交18515套 带看量环比持平 [6] - 300万元以下房源成交占比持续攀升 刚需客群成为市场主导力量 [6] - 改善型需求受新房市场分流影响 高端项目热销及品质升级导致置换需求未形成规模效应 [6] 具体成交案例样本 - 2025年2月6日成交101.15平方米户型 总价960万元 单价约9.49万元/平方米 [4] - 2024年10月23日成交148.96平方米户型 总价1330万元 单价约8.93万元/平方米 [4] - 2023年10月8日成交102.91平方米户型 总价1230万元 单价约11.95万元/平方米 [4] 市场参与者反馈 - 购房者认为缺乏实际成交价参考影响决策 不同户型楼栋楼层价格差异显著 [3] - 分析师指出历史数据披露与市场周期相关 上涨期可能助推购房冲动 下行期则强化观望情绪 [6] - 成交价信息披露并非全国统一政策 各城市存在差异化执行标准 [7]

平台调整 - 上海链家官网和贝壳找房平台已取消各小区二手房源历史成交价格显示功能 外网和房源页面均显示为"暂无成交价" [1] - 上海链家经纪人表示未收到公司关于调整的正式通知 但买家可通过直接咨询经纪人了解最新成交价格 [1] - 链家此前已在北京 武汉 合肥 南京 杭州等多个城市取消二手房成交价显示功能 [1] 同业对比 - 太平洋房屋平台部分房源显示成交价格 另一部分显示"暂无价格" 该公司回应称无实际成交价的房源来自网签记录而非公司成交 [1] - 上海中原地产一直未提供历史成交价格查询功能 [1] 市场表现 - 7月上海二手房（含商业）累计成交19337套 环比有所下跌 [1] - 上海中原地产二手住宅价格指数显示7月环比下跌1.82% 已连续下跌3个月 [2] - 尽管成交量不算低 但高挂牌总量给购房者充足选择空间 市场处于以价格换取成交阶段 [1][2] - 市中心次新房议价空间趋于稳定 仅受淡季因素影响短期略有扩大 [2]

文章核心观点 - 法院判决认定房产中介公司因未能向购房者提供全面准确的房屋楼层信息，导致购房者陷入错误判断，构成未全面履行中介合同义务，需全额退还居间代理费9万余元 [1][2] 案件事实与经过 - 2021年，房产经纪人小夏向购房者小雨推荐房屋时，通过微信告知“这套在3号楼25层，总高26层”，公司网上出售信息标注为“高层” [1] - 小雨与原房主签订的《房屋买卖合同》载明楼栋总层数28层（地上26层，地下2层），房屋位于25层 [1] - 小雨向中介公司支付了居间代理费9万余元 [1] - 小雨入住后发现所购房屋为纯顶层，楼上没有26层，与经纪人最初描述不符 [1] - 经纪人后续解释称“你这个房子不是完全的顶层，就客厅上面没有住户，其他房子上边都有26层” [1] - 经法官现场勘验，楼栋电梯按钮有26层，但从25层楼道窗户看向小雨房屋，上方无任何建筑物，证实其为顶层 [1] 法院判决依据与理由 - 根据《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任 [2] - 法院认为房屋所在楼层关系到住房体验及房屋价值，是影响购房判断的重要信息，中介人应如实告知 [2] - 经纪人关于“总高26层”的表述易让购房者陷入错误判断，且其在纠纷发生后仍坚持不准确描述，表明其在服务前未能完全掌握房屋准确信息 [2] - 中介公司作为服务机构，在未能完全掌握房屋信息的情况下，不能仅凭带看经验进行介绍 [2] - 结合事实，法院认定中介公司未能全面履行合同义务 [2] - 法院最终判决中介公司向小雨退还居间代理费9万余元 [2]

市场表现 - 香港7月逾2000万港元二手住宅注册量达121宗 环比6月108宗上升12% 创3个月新高及年内第二高位 [1] - 7月录得多宗逾亿港元超级豪宅交易 包括山顶TWELVE PEAKS单号屋2.8亿港元转售 山顶GOUGH HILL RESIDENCES单号屋2.6亿港元易手 九龙塘衡州道双号屋1.35亿港元转售 [3] 驱动因素 - 金融市场表现向好及恒指显著回升 叠加拆息低企吸引资金流入豪宅市场 [1] - 7月港股持续向好及拆息维持低位 预计逾2000万港元二手交投将企稳百宗以上水平 并于8月注册数据反映 [1] 区域分布 - 一号银海以5宗注册量成为7月2000万港元二手住宅交易最活跃屋苑 [3] - 贝沙湾 阳明山庄 君临天下 天玺及帝峯皇殿均录得3宗交易 并列第二位 [3]

7月香港二手住宅市场注册量概况 - 7月香港逾500万至1,000万港元二手住宅录1,336宗注册 虽较6月的1,369宗减少约2.4% 但仍较今年首7个月平均每月约1,188宗高出逾1成 [1] 分区域注册量表现 - 九龙区7月录359宗注册 较6月的367宗减少约2.2% [3] - 港岛区7月录263宗注册 较6月的293宗减少约10.2% [3] - 新界区7月录714宗注册 较6月的709宗增加约0.7% [3] 主要屋苑注册量排名及变化 - 日出康城以46宗注册居榜首 较6月的60宗减少约23.3% [4] - 黄埔花园以31宗注册排第二 较6月的17宗增加约82.4% [4] - 太古城以25宗注册排第三 较6月的16宗增加约56.3% [4]

住房贷款市场动态 - 银行个人住房贷款额度增加且放款速度加快 部分城市银行放贷周期缩短至20天内[1][5] - 2月份信贷投放呈现"前低后高"特点 春节效应导致居民中长期贷款出现负增长和按揭贷款增量萎缩[1] - 按揭贷款利率仍有下行空间 通过需求端松绑刺激居民购房需求以稳定房地产市场销售[1] 二手房市场表现 - 2月下旬开始部分城市二手房市场热度回升 北京 广州 上海和深圳等地楼市出现回暖趋势[2][3] - 3月7日至3月13日重点监测10城二手住宅成交量达13208套 环比增长11.22% 其中北京成交4329套环比上涨29.07%[3] - 北京地区优质小区房价较去年底上涨10% 某学区房小两居从1月800万元/套涨至900万元/套[2] 政策环境与预期 - 预计二手房参考价推进工作暂缓 信贷政策加快推进 个税政策优化以降低交易成本[4] - 货币政策处于放松窗口期 3-4月降准降息概率增大 房贷利率和放款周期改善持续[5][6] - 政府5.5%GDP增速目标下 降息必要性加大 可能同时降准降息以刺激总需求稳定信贷投放[6]

行业竞争乱象 - 南京贝壳某品牌主经纪人控诉当地存在发布虚假房源的不正当竞争现象，通过小红书和抖音等平台发布远低于实际成交价的房源信息（如200万实际成交价标价150万）进行客户引流[1] - 虚假房源以一手房为主，导致客户投诉实际成交经纪人并要求退差价，扰乱正常交易秩序[1] - 涉事中介通过虚假房源获取客户联系方式后，并未实际提供带看服务，造成客户时间浪费[1] 公司应对措施 - 贝壳南京运营中心已介入处理，平台监察人员抵达涉事门店对店东及经纪人进行面谈[1] - 若核查确认违规行为属实，将依据贝壳平台管理规定对涉事门店或经纪人进行处理[1] 行业影响 - 加盟5年的资深经纪人指出内部举报机制失效，反馈问题未得到有效解决[1] - 虚假房源问题长期存在且未被遏制，可能损害贝壳平台公信力及品牌主经纪人的利益[1]

市场整体表现 - 7月上海二手住宅成交1.69万套，成交量未跌破1.5万套显示市场韧性足 [1] - 7月二手房价格指数环比下跌1.82%，为连续第3个月下跌 [1] - 近3年上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势，但价格下行趋势未止住 [1] - 以价换量仍然是市场常态 [1] 成交结构特征 - 市场需求呈现明显的刚需主导特征，300万元以下房源成交占比持续攀升 [1] - 首次购房者及年轻家庭为市场主要驱动力，对总价敏感度高，倾向于选择近郊性价比房源 [1] - 改善客户群体多元化趋势显现，高总价房源成交占比微升，但整体尚未形成规模效应 [1] - 新房市场高端项目持续热销、品质升级，分流了二手房置换市场需求 [1] 区域与产品价格分化 - 7月上海仅5个区二手房挂牌价上涨，长宁区上涨3.4%，松江区上涨2%，黄浦区、青浦区微涨0.4%，闵行区涨幅0.3% [2] - 静安、虹口、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格呈现不同程度下降，区域间及区域内分化加剧 [2] - 部分二手房价格接近2016年水平，地段差、房龄久的老公房价格持续筑底，而次新商品房、优质地段商品房相对抗跌 [2] - 市区内环内部分次新小区价格相对抗跌，如中远两湾城2房2厅户型近期成交单价在75000元~86000元/平方米，较2022年8月高峰约10万元/平方米回落幅度较大，但较2024年末仍有涨幅且高于2019年同期 [2] 具体案例与价格分析 - 虹口区凉城板块广苑小区（建于1993年）7月挂牌均价约44237元/平方米，较3年前64600元/平方米的挂牌均价下跌超过30%，6月成交单价为34406元/平方米 [3] - 中远两湾城作为内环内次新房，因开发周期长、密度大，小区内部品质和价格存在分化，四期品质更好，一、二期相对较弱 [3] - 购房者趋于务实，部分需求为将老公房置换成次新房或新房，预算有限情况下可能选择牺牲地段以改善面积 [3] - 当前大多数房源挂牌价仍有议价空间，具体取决于房子情况和房东心态，但二手房价格降幅已明显收窄 [3]