北京写字楼市场整体表现 - 2025年第二季度北京甲级写字楼市场租金预计延续下行趋势，平均有效租金环比下跌4.7%至246元/平方米建筑面积/月，较2018年峰值下降36% [1][10] - 空置率录得17.9%，处于近年高位，需求端以存量客户置换需求为主导，新增需求释放有限 [10] - 业主策略深度调整，普遍延长免租期，接受租约重组，并为新租户提供定制装修补贴 [1][10] 需求端结构性变化 - 科技产业在中关村等集聚区保持需求韧性，头部企业因业务扩张和技术升级产生新租/扩租需求 [2] - 金融行业在内资机构带动下扩租需求回升，专业服务领域如律所因业务扩张和品牌升级需求强劲 [2] - 外资企业租赁策略保守，跨国公司退租和面积优化对国贸、燕莎等传统外资集聚区造成持续去化压力 [2] 细分商圈表现 - 金融街商圈租金最高达414元/平方米，空置率最低7.9%；上地-北清路商圈租金最低112元/平方米，空置率最高36.2% [14] - 中关村商圈租金285元/平方米，空置率12.5%，科技企业租赁需求稳定 [14] - 丽泽商圈租金149元/平方米，金融和TMT类企业租赁面积环比增速均达12.8%，展现新兴商圈潜力 [18][21] 大宗交易市场 - 2025年第一季度完成8宗交易总额78亿元，自用型买家成交宗数占比75%，交易额占比97% [27] - 核心商圈优质资产价格较峰值回调高达40%，平均交易价格攀升至50862元/平方米，租售比降至5.8% [27][29] - 自用买家偏好整栋/整层稀缺资产，机构投资者关注具有稳定现金流和绿色认证的项目 [3][27] 行业动态与选址趋势 - 人工智能行业快速发展，具身智能公司融资活跃，如千寻智能完成5.28亿元Pre-A轮融资 [35][36] - 科技企业选址优先考虑科技产业聚集地、交通便利性和高品质硬件设施 [39] - 金融类企业仍以金融街为核心，租赁面积达129.8万平方米，环比微增0.7% [18] 供应与竞争格局 - 国贸中服地块未来供应项目包括Z-5大家保险(10万㎡)和Z-6远洋汇丰(12万㎡)等 [24] - 业主面临跨楼宇等级和跨区域的激烈竞争，区域和楼宇等级壁垒弱化 [1] - 2026年将迎来新一轮供应高峰，业主采取前瞻性策略提前启动续租谈判 [5]

宏观经济政策 - 中央政治局会议强调稳中求进工作总基调，加快构建新发展格局，统筹国内经济工作和国际经贸斗争，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [2] - 宏观政策将更加积极有为，包括适时降准降息、保持流动性充裕、创设新型结构性货币政策工具支持科技创新和扩大消费 [2][3] - 央行4月MLF净投放5000亿元，为2023年12月以来最高水平，1-2月累计净投放超1.3万亿元，体现适度宽松货币政策取向 [4][5] 能源行业 - 一季度全国风电和太阳能发电新增装机7433万千瓦，占比接近九成，总装机规模达14.8亿千瓦，历史性超过火电 [6] - 风光发电面临产能过剩和技术瓶颈问题，行业经历价格战洗牌，需解决消纳瓶颈和储能成本问题 [6][7] - 预计2025年全国全社会用电量10.4万亿千瓦时，同比增长6%，最高用电负荷达15.5亿千瓦 [6] 商业地产 - 一季度全国重点城市写字楼平均租金环比下跌0.73%，同比下跌2.1%，86%商圈租金下跌 [8] - 一线城市甲级写字楼空置率较低（广州11.4%），二线城市如杭州、苏州空置率分别为11.6%、15.8% [8] - 人工智能和金融行业支撑写字楼需求，但新增供给和外贸不确定性带来市场调整压力 [9] 科技公司 - 谷歌一季度营收902.3亿美元（同比+12%），净利润345.4亿美元（同比+46%），广告业务增长8.5%至668.85亿美元 [10][11] - 云业务营收122.6亿美元（同比+28%），增速放缓，AI功能带动广告业务但面临市场竞争 [10][11] 金融行业 - 2024年券商自营业务净收入1500.12亿元，同比增长30.86%，中信证券以263.45亿元居首 [12] - 固收类资产收益推动自营收入增长，头部券商集中度提升，未来需多元化配置 [12] 主权财富基金 - 挪威主权财富基金一季度亏损400亿美元（约3000亿元），主要受科技股拖累（美股科技七巨头指数跌15%） [13] - 特斯拉股价下跌35%，英伟达下跌19%，苹果下跌11%，微软下跌10% [13] 股票市场 - 4月25日A股成交额1.11万亿元，沪指跌0.07%，深成指涨0.39%，创业板指涨0.59% [15] - 电力、算力板块上涨，贵金属、化学制药等板块下跌，市场热点杂乱但个股涨多跌少 [15]

文章核心观点 2024年粤港澳大湾区写字楼市场在挑战中调整，新质生产力带来新趋势；2025年市场挑战与机遇并存，供应将迎高峰，政策支持有望刺激需求[1][2] 经济增长与新质生产力 - 2024年大湾区经济增长5.1%，高于全国平均水平，但增速放缓1.1个百分点 [1][6] - 新质生产力成经济增长重要驱动力，深圳战略性新兴产业增加值增长10.5% [1] - 各城市加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业 [6] 写字楼市场供需与空置率 - 写字楼租赁市场处于调整期，新增供应规模降至近十年最低，为120.3万平方米，同比下降46.5% [1][13] - 深圳存量规模领先且与其他城市差距扩大，截至2024年末，深圳存量分别较香港、广州高出29.7%、58.4%，差距分别较上年扩大2.4及3.4个百分点 [1][14] - 市场需求有待恢复，净吸纳量为53.0万平方米，空置率升至28.0%，同比增幅为0.5个百分点 [1][6] - 新兴产业发展使空置率升幅收窄2.8个百分点，深圳对净吸纳量贡献突出，全年累计至31.2万平方米，占比达58.9% [1][18][19] 租赁市场策略与需求趋势 - 降本增效成租赁市场主导策略，新兴商务区因性价比高吸引企业搬迁，业主提供租金优惠提振净吸纳量 [1][21] - 政策扶持推动新质办公需求增长，国资背景楼宇产业集群效应明显，深圳、珠海、东莞等城市标杆项目去化表现优异 [1][22][23] - 市场需求呈现新质需求稳定增长、消费者服务需求活跃、传统需求为支撑的特点 [1][26] 租金与价格走势 - 租金指数同比下降7.0%，较2018年末累降28.6%，所有城市租金指数均同比下降，降幅区间为4.9%至9.0% [1][2][29] - 价格指数同比下降9.4%，较2018年末累降28.0%，除广州外，其它城市价格指数降幅均在8.5%及以上，价格下降比租金更显著 [1][2][33] 未来市场展望 - 2025年大湾区写字楼市场供应将迎来高峰，预计新增423.7万平方米，珠海供应规模预计突破百万平方米，广州与香港存量差距缩小 [2][38] - 外部环境严峻，但政策支持有望刺激内生需求，推动市场发展 [2][7][38]

深圳房地产市场 - 深圳甲级写字楼一季度新增供应21万平方米，总存量增长1.8%至1158.6万平方米，空置率环比上升0.7个百分点至29.8% [1] - 2025年预计新增14个甲级写字楼项目，供应面积89.3万平方米，年末总存量将扩张7.9%，第二季度预计新增17万平方米 [2] - 一季度深圳写字楼净吸纳量6.7万平方米，环比下降33.1%，租赁问询量回升但决策周期延长 [2] - 信息技术行业为需求主力，新质生产力相关企业交易面积占比扩大，科技互联网贡献25%成交面积，跨境电商租赁成交近1万平方米 [4][5] - 深圳甲级写字楼租金指数环比下降2.8%，同比降10%，平均租金降至146.4元/平方米/月 [5] 广州房地产市场 - 广州甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点至20.9%，数字经济与制造业融合推动需求结构性调整 [1] - 一季度企业搬迁和升级需求占比分别为35%和25%，珠江新城等成熟子市场空置率上升 [3] - 琶洲和国际金融城预计新增供应120万平方米，其中30万平方米为自用面积 [3] - 数字经济、跨境电商等前沿产业新增租赁面积占比达35%，传统行业租户面临内需不足等挑战 [5] - 广州写字楼租金水平环比下降3%，市场竞争激烈 [5] 行业趋势 - 深圳写字楼业主引入大健康、住宿等多元化业态，广州新兴产业租赁需求逐步转化为市场支撑力 [4][5] - 需求端企业推行成本优化战略，供给端业主面临去化与降租双重压力 [5] - 深圳经济结构优化升级，新质生产力崛起反映在写字楼需求端 [5]