交易概述 - 中海物业的间接全资附属公司北京中海、中海宏洋及中海海惠，与中建资产管理及目标公司中建物业管理有限公司订立增资协议 [1] - 北京中海、中海宏洋及中海海惠须分别向目标公司出资约人民币1390万元、人民币1390万元及人民币1120万元，合计出资人民币3900万元 [1] - 其中约人民币3780万元将用于增加目标公司的注册资本，约人民币120万元将用于增加目标公司的资本储备 [1] - 中建资产管理将放弃其与增资有关的优先认购权 [1] 交易结构与股权变化 - 增资完成后，北京中海、中海宏洋及中海海惠将分别持有目标公司约25%、25%及20%的经扩大股权 [1] - 三家附属公司合计将持有目标公司70%的股权 [1] - 目标公司中建物业管理有限公司为中建集团的直接全资附属公司中建资产管理的子公司 [1] - 交易方北京中海、中海宏洋及中海海惠均为中海物业的间接全资附属公司 [1]

公司概况与业务模式 - 公司为香港学生宿舍住宿供应商汇生活文化科技有限公司，以“学寓”品牌运营学生住宿及物业管理服务，同时提供教育顾问转介服务 [1] - 公司成立于2016年，总部位于香港 [1] - 公司在香港管理五个宿舍地点，总面积超过26,500平方英尺，共提供143间房间，且多为单人间 [1] - 公司所有设施保持100%入住率，选址均靠近主要大学 [1] - 客户平均租期为一年，每年服务约400名个人客户，其中95%来自中国内地 [1] 财务与运营数据 - 截至2025年3月31日的12个月，公司营收为200万美元 [1] - 公司所有设施保持100%入住率 [1] 首次公开募股计划 - 公司计划通过首次公开募股筹集至多2900万美元资金 [1] - 公司计划在纳斯达克上市，但尚未选定股票代码，目前使用临时代码SLED.RC [1] - D.Boral Capital是本交易的唯一账簿管理人 [1] - 公司暂未披露定价条款 [1]

永升服务(01995)发布公告，于2025年12月24日该公司斥资33.78万港元回购20万股，回购价格为每股 1.68-1.70港元。 ...

文章核心观点 - 上海正在积极探索“物业+养老”服务模式，该模式基于物业与居民间的信任关系，通过即时响应和资源整合，作为长护险和家庭养老照护床位的补充，旨在提升社区养老体验并优化资源配置 [4][8] - 当前模式面临专业化程度不足、服务边界模糊、企业积极性待调动等挑战，解决方案包括与专业机构合作培训、制定标准流程、建立评估闭环以及探索市场化与托底结合的模式 [5][6][8][12] - 该模式的成功关键在于物业公司的口碑与信任关系、观念与机制向“银发经济”入口的转变，以及政府在培训、标准、监管和激励方面的配套支持，潜力巨大，有望形成可推广的“上海经验” [16][17] “物业+养老”服务的现状与模式 - 服务模式为“托底+市场”结合，以政府搭建平台为主，作为长护险和家庭养老照护床位的补充，让未能通过严格评定的老人可通过市场化购买获得服务 [8] - 服务内容广泛，涵盖维修、保洁、家政、护理、陪同就医、智能设备咨询等，例如南溪公寓的试点服务包括水电维修、日常清洁、康复护理、理发扦脚等 [5] - 服务形式多样，包括免费体验（如汇京物业对接的“颐养到家”提供1小时内免费专业服务）、公益结对（如中山物业为5户居民免费清洗空调）以及市场化付费项目 [5][14] 专业化提升的路径与挑战 - 当前老人认为的专业服务仍集中在维修、保洁等物业传统强项，在药物提醒、健康护理等定制化养老服务方面存在能力缺口 [5] - 提升专业化主要通过两种路径：一是与第三方专业养老机构合作，由机构提供专业服务或对物业人员进行培训，如虹口区多数物业与夕悦颐养合作并形成打卡、评价、反馈的闭环 [6][7]；二是物业公司自主开展专业岗位培训，如永升物业培训改造工程师、居家照护师等，将员工转化为复合型人才 [6] - 专业化设施正在建设，如古北物业在古北国际广场小区建设配备骨密度测试等专业设备的示范性养老空间，并培训安保人员使用AED等急救设备 [6] - 部分专业服务存在人员资质风险，例如陪诊服务，有些社区陪诊人员无专业资质，业内人士建议对护理、陪诊等服务要求配备持证人员 [10] 服务边界的界定与风险防范 - 服务边界需进一步厘清，需明确物业责任与老人子女责任的划分，避免子女将自身责任推脱给物业 [11] - 专业性较强的服务（如陪诊）需明确标准与资质，徐汇区正在建立分层分类的价格体系和服务内容，实现诊前、诊中、诊后的标准化与定制化 [10][11] - 风险防范措施正在探索中，包括制定服务指引（如虹口区出台工作指引，包含风险告知书等）、建立动态评估机制，以及物业公司与保险公司沟通探索专项险种以保障各方权益 [7][11] 企业参与的动力与商业模式 - 国企物业承担了更多托底服务的社会责任，如徐汇区重点选择徐房集团、城投集团等国企下属物业开展服务 [12][14] - 市场化民企物业面临更大压力，因增加养老服务意味着员工需承担更高责任与压力，是全新挑战 [12] - 商业模式上，该模式被视为物业实现“质价双提升”的手段，例如枫林街道宛南六村物业费从每平方米0.8元成功上调至1.4元，同时配套提供陪诊等服务以提升品质 [12] - 对物业公司而言，该模式能增加收入（如物业人员在空闲时间获得额外收入），并与专业机构合作解决资源难题 [7][14] - 对合作养老机构而言，该模式是重要的获客渠道，有助于培育市场并引导老人入住相应养老机构，形成服务闭环 [16] 政府支持与未来展望 - 政府发挥搭建平台、制定标准、提供培训支持等关键作用，例如宜川路街道推出“10+X”养老服务套餐，整合医疗机构、家政公司等资源 [14] - 物业公司希望政府考核能加入“物业+养老”服务权重，并对基础服务落实财政补贴和税收优惠，对增值服务允许市场化定价 [17] - 该模式能形成社区养老安全网络，为居委会干部减负，物业人员在提供服务时可顺便了解老人情况，避免不必要的打扰 [17] - 该模式将物业管理与养老服务融合，形成“人—物共管”的新型社区服务体系，潜力巨大，需在专业培训、标准制定、监管机制、风险防范等方面做好配套 [17]

核心观点 - 仁怀市中枢街道通过创新非公企业党建工作模式 推动党建工作与非公经济高质量发展深度融合 以党建引领企业发展、基层治理和社会责任履行 [2] 党建工作模式创新 - 针对非公企业规模不一、党员分散、单独建党组织难的问题 打破企业壁垒 按照“地域相邻、行业相近、业务相关”原则组建联合党支部 [2] - 成立了三个联合支部委员会：第一联合支部由5家行业关联企业组成 第二联合支部由4家物业企业抱团组建 第三联合支部由3家服务行业企业携手成立 [3] - 三个联合支部共吸纳党员15名 均为企业管理层骨干或技术核心人才 [3] - 街道选派10余名政治素质高、业务能力强的党员干部下沉一线 精准对接企业需求 [3] - 将“三会一课”、主题党日等组织生活与企业经营管理、技术攻关、员工技能培训等中心工作紧密结合 [3] 党建赋能企业发展 - 在第一联合支部覆盖的仁怀市三木园林工程有限公司 党员技术骨干牵头成立“攻坚小组” 在园林提质改造项目中攻克技术瓶颈并节约了生产成本 [4] - 街道建立“党建+政企对接”机制 对企业诉求实行“清单化管理、闭环式落实” [4] - 针对三号区包材市场企业集中反映的物流拥堵问题 街道协调相关部门现场办公 通过优化交通组织解决“堵点” [5] 党建引领社会责任与社区治理 - 第一联合支部成员单位仁怀市佳惠百货有限责任公司以党建引领诚信经营 积极响应促消费政策 开展“多彩贵州欢乐购・助商惠民购物季”系列活动 推出惠民折扣、公益团购等举措 [4] - 第二联合支部覆盖的遵义华泰苑物业服务有限公司 党员带头组建“红色便民服务队” 为小区老年群体提供家电维修、养老陪护、应急救援等志愿服务 累计解决群众问题50余件 [4] - 在葡萄井社区创新推出“社区合伙人”模式 吸纳非公企业、社会资本和志愿者队伍共同参与社区建设 打造集休闲阅读、文化娱乐、健身运动为一体的“幸福加油站” [5]

事件概述 - 潍坊吾悦广场商业街（十佳商邨）的物业公司潍坊十甲物业管理有限公司，单方面通知将物业管理费从6元/平方米·月上调至13元/平方米·月，涨幅超过116% [1][2] - 物业费上调自2026年9月28日起执行，并要求商户一次性预缴一年费用 [2] - 部分商户因未按时预缴物业费，遭遇了物业公司的断电措施 [1][4] 物业费调整争议 - **物业方理由**：物业公司声称，前三年（2022年8月26日至2025年8月25日）为“商业培育期”，期间处于亏损状态，由供应商填补亏损，故按6元/平方米·月的优惠价格收取；此次调整为“恢复备案原价”，并非涨价 [1][4] - **商户方质疑**：商户指出，购房时开发商及售楼处曾承诺物业费长期按6元/平方米·月收取，且未被告知“商业培育期”及到期调价事宜 [1][5] - **合同与执行差异**：购房合同中虽有13元/平方米·月的条款，但对应期限已过期（2022年8月26日至2025年8月25日），过去三年实际收费为6元/平方米·月 [2] - **程序缺失**：物业公司未提前与商户协商，也未公示成本核算或备案报告，仅以“恢复原价”为由单方面发出通知 [2][5] - **价格公示**：物业公示栏长期标注的收费标准为6元/平方米·月 [5] 物业催费行为 - **断电措施**：有商户反映，因未按时缴纳物业费，店铺被物业断电，在缴纳物业费后约十分钟恢复供电 [4] - **物业否认**：物业管理人员否认采取停电等强制措施，声称对于逾期未缴费的商户只会下发催收函 [4] 商户反应与经营影响 - **商户经营压力**：租户普遍表示经营压力较大，若物业费确定上调，将在当前租赁合同到期后考虑不再续租 [8] - **投资依据**：部分商户表示，正是基于物业费长期按6元/平方米·月收取的承诺，才决定在此投资经营 [1] 法律与合规视角 - **收费标准认定**：律师指出，物业公司长期按某一标准收费并在公示栏公示，并有持续实际履约行为，在法律上可视为双方认可的有效收费标准 [8] - **调价程序**：物业费调整应视为变更合同，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业公司单方面通知调整不符合法律规定 [8][9] - **催缴限制**：物业公司不得以停电的方式催缴物业费 [9] 项目与公司背景 - **项目信息**：潍坊吾悦广场商业街（十佳商邨）由潍坊茂源商业发展有限公司建设，总层共三层，涵盖美食、购物、娱乐等板块 [9] - **物业公司**：潍坊十甲物业管理有限公司成立于2011年，负责该商业街的物业服务 [9] 当前状态 - 商户与物业公司就物业费调整事宜尚未达成一致 [10]

租赁协议签署 - 公司间接全资附属公司罕王人参铁作为租户，与业主盛泰物业就租赁物业订立租赁协议 [1] - 租赁协议自2026年1月1日起至2028年12月31日止，为期三年 [1] - 租赁物业位于中国辽宁省沈阳市沈河区青年大街227号罕王大厦的10楼、20楼、21楼、22楼、23楼及3层裙房 [1] 协议条款与评估 - 协议条款包括应付租金及物业管理费，由订约方经公平磋商后厘定 [1] - 条款参考了集团支付给业主的历史租金、毗邻区域可比物业的现行市场租金，以及独立第三方对可比物业收取的现行物业管理费率 [1] - 董事认为租赁协议按一般商业条款订立，条款属公平合理并符合公司及其股东的整体利益 [1] - 租赁协议于集团的一般及日常业务过程中订立 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月23日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购共涉及20万股股份 [1] - 回购总金额为33.87万港元 [1] - 每股回购价格区间为1.68港元至1.70港元 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月23日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为33.87万港元 [1] - 回购股份数量为20万股 [1] - 每股回购价格区间为1.68港元至1.70港元 [1]

住房城乡建设工作会议政策方向 - 全国住房城乡建设工作会议于12月22日至23日在北京召开 [1] - 会议明确将深化住房公积金制度改革 [1] - 会议将实施物业服务质量提升行动 [1] 物业管理行业发展新模式 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [1] - 探索“物业服务+生活服务”模式 [1] - 推动“物业服务进家庭” [1]