项目概况与定位 - 太古地产将现有颐堤港及其二期扩建项目整合升级为"北京太古坊"，计划于2026年底起分阶段开业 [1][3] - 该项目是"太古坊"品牌首次落地中国内地，旨在打造为世界级综合发展项目，成为朝阳区核心区域的城市滨水新地标 [3][9] - 项目定位为集商务与多元生活方式功能于一体的新一代商业综合体，目标塑造一片"都市绿洲" [5] 项目规模与构成 - 项目扩建后总建筑面积将大幅增至86万平方米，涵盖八座优质甲级办公楼、一座高品质购物中心、一家全新东隅酒店及广阔绿地空间 [5] - 将推出中国内地首个"太古坊"品牌零售商场，与现有颐堤港购物中心融合，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地 [5] - 项目内所有建筑均采用最先进绿色环保设计，并通过室内外步行连廊实现各组成部分无缝连接，直接接入地铁网络 [5] 项目进展与特色 - 项目全部楼体结构已完成封顶，1至4号办公楼的外立面幕墙已安装完毕 [5] - 公共空间是项目一大亮点，最大公共空间"德尔斐"面积达1.9万平方米，配备灵活工作空间、多功能厅、本市最大宴会厅之一及健身房、游泳池等设施 [7] - 项目还设有景观广场和花园，提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所，并计划举办沉浸式文化艺术活动 [7] 区位优势与战略意义 - 北京太古坊是坝河滨水空间的重要商业地标，属于朝阳区"一纵一横一核"消费版图及"两河一带"世界级滨水经济区建设的关键部分 [1][10] - 项目通过2024年启动的坝河滨水空间建设工程，实现了与郎园Station商圈的连通，并将与颐堤港湾码头连接，市民可乘游船开启15公里坝河游览体验 [10] - 该项目被视为北京建设国际消费中心城市的重要节点，预计将为朝阳区消费版图能级提升注入新活力 [9][10]

公司业务动态 - 远洋商业将江西赣州南康区的大型商业综合体升级为远洋未来广场并焕新启幕 [1] - 公司拥有超过20年的商业项目开发与运营经验 [1] - 截至2025年6月30日，公司累计运营管理项目超50个，覆盖全国27座重点城市，累计运营管理面积超过560万平方米 [2] 产品线体系 - “里系”产品线为街区式商业，代表项目包括成都远洋太古里和武汉远洋里，其中武汉远洋里体量达17万平方米并于2025年4月开业 [3] - “港系”产品线为10万㎡以上的城市级商业综合体，代表项目包括北京颐堤港（总楼面面积约17.6万平方米）、杭州乐堤港（商业体量15万平方米）和北京乐堤港（总体量37万平方米） [4][5] - “未来系”产品线为10万㎡以内的社区商业MALL，代表项目包括赣州未来广场（商业体量约12万平方米）和天津远洋未来广场（商业面积8.7万平方米） [6] 项目运营亮点 - 福州远洋德呈乐堤港2024年年度客流超2200万人次、销售额突破15亿元 [5] - 深圳益田假日广场年客流量3000万+，年营业额50亿+ [7] - 公司积极拓展首店经济，例如赣州未来广场引入了15家首店 [6] 项目组合与规模 - 公司成功运营多个标杆项目，包括成都远洋太古里、北京颐堤港、杭州乐堤港等 [1] - 公司业务布局广泛，涉及购物中心、商业街区、城市更新及文商旅综合体等多种业态 [7][8][9] 行业认可与荣誉 - 公司多个项目获得行业奖项，如成都远洋太古里荣获第12届艾蒂亚奖最佳城市文旅项目奖金奖 [11] - 北京远洋乐堤港获得LEED金级认证和“金地标”商业大奖 [11] - 成都远洋太古里、北京颐堤港和深圳益田假日广场均被评定为国家五星购物中心 [11]

行业发展趋势与结构性变化 - 房地产行业深度调整持续，商业地产发展逻辑发生巨大结构性变化，而非周期性变化 [1] - 行业从满足物质需求的“买买买”模式，转向满足未被满足的精神需求和社会需求 [1] - 商业体通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消费空间，注重首店经济、情绪价值和社交属性，瞄准Z世代、家庭客群等细分市场进行差异化竞争 [1] - 2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，迎来新一轮购物中心开业高峰 [1] - 行业面临同质化竞争，“开业即巅峰”盛况难再现，短期内经济运行挑战及居民收入预期恢复较慢给商业地产带来较大压力 [2] 港资房企战略与市场信心 - 大部分港资房企延续稳健经营路线，抗风险能力更强，在行业调整中展现韧性，并能在“稳”的基础上求“变” [2] - 商业地产市场整体复苏将是一个渐进过程，不可能迅速反转，但中国依然被视为全球最好的投资市场之一 [2][4] - 对中国内地市场抱有充分信心的基础包括政治环境稳定、人口基数带来的消费能力基本盘 [6] - 国民收入持续增长是必然趋势，将推动消费升级和租金水平稳步提升，香港本地商业租金水平高于内地即因收入水平和消费能力支撑 [6] 发展逻辑转变与核心策略 - 过去依靠新增土地开发、快速建设获利的模式难以持续，因买地成本极高、拆迁费用昂贵，且市场供给环境已变，竞争激烈 [4] - 未来更多转向城市更新，而非大规模新增土地供应，开发周期通常需5-6年 [4] - 恒隆集团倾向于在城市更新中寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化，不愿单纯做轻资产输出以免稀释品牌价值 [4] - 行业经营逻辑转变为真正将客户放到所有经营核心，以人为本 [5] - 瑞安新天地坚持两个核心策略：深耕核心区域（如上海投资不封顶）以及轻资产模式拓展外部资本和合作伙伴 [7] 二线城市投资机遇与具体案例 - 二线城市被视为机遇，尽管竞争激烈，但有机会成为区域前三名即可形成较好运营优势，随着中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力 [7][8] - 恒隆在无锡、昆明、大连等地成为当地领先商业体后，能辐射周边区域，例如昆明项目依托云南省整体旅游资源提升消费机会 [8] - 杭州恒隆广场是恒隆当前重点推进项目之一，计划于2026年上半年分阶段开幕商场，下半年开业文华东方酒店 [10] - 恒隆通过租赁百大集团物业，将杭州项目临街面从约90米扩展到约290米，实现北、西、南三面贯通，改造后预计增加约40%零售面积 [10] - 在昆明，恒隆改造尚义街，成功为项目带来约15%客流量增长 [11] - 在武汉，恒隆在高端品牌引入上遇到阻力，策略是尝试直接与品牌沟通合作，并在餐饮业态上引进尚未进入湖北市场的品牌以形成差异化优势 [12] 融资环境与去杠杆策略 - 全球长期利率居高不下影响融资环境，商业地产复苏是渐进过程，难以迅速反转 [13] - 地产行业复苏一定程度上依赖于股市持续向好，例如港股从18000点涨到27000点激活投资者财富效应，推动购房或消费 [14] - 港资房企最关心议题是降低负债，普遍思考如何稳健去杠杆 [15] - 恒隆通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金以应对市场不确定性，待杭州项目完工后大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务，并推进部分非核心物业销售回笼资金 [15]

高管职业变动 - 原龙湖集团高级副总裁、商业地产部总经理李楠已正式加盟中国国贸，担任常务董事兼总经理 [2] - 李楠的职业生涯起步于百腾置地等企业，2001年加入凯德，在凯德任职15年，曾担任华中区域总经理，是当时凯德集团为数不多的中国籍高管和唯一一位女性高管 [2] - 2015年李楠加入龙湖集团，于2023年8月初正式退休，接任者为华润万象生活商业华南大区总经理包伟 [2][3][14] 龙湖商业地产发展 - 2011年龙湖明确"持商业"战略，将每年销售回款的10%用于持有性物业 [3] - 2014年底龙湖已开业商场15个，扣税前贡献租金9.3亿元，其中天街项目是主力，占比83% [6] - 2017年龙湖将商业运营作为四大主航道业务之一，2018年发布空间即服务战略，商业板块作为重要组成部分 [8] - 2020年龙湖商业获取第100个持有商业项目 [8] - 李楠离开前半年，龙湖新增5座商场，累计进入全国32座城市，开业运营商场达81座，整体出租率为95.4%，半年租金收入达48.7亿元，占运营业务收入的77% [14] 管理经验与团队影响 - 李楠加入龙湖后带来了凯德相对标准化的管理经验，并带领一批老凯德员工加入，如田昆负责招商、陈琦负责运营等核心板块 [7] - 2020年至2021年，跟随李楠加入龙湖的几位下属相继离开，包括肖宏伟转战弘阳，陈琦去旭辉，田昆加盟龙光 [12] - 李楠在龙湖后期渐渐偏离商业决策核心，转向对外沟通和市场宣传 [13]

合作概述 - 奥乐齐与金鹰国际集团于2025年10月21日达成战略合作并在南京举行签约仪式 [1] - 此次合作是奥乐齐进入中国市场以来首次与大型商业集团签约具有里程碑意义 [3] - 双方已确定首批合作项目布局奥乐齐将入驻金鹰国际集团旗下南京仙林店 [5] 合作战略意义 - 合作标志着奥乐齐从单点拓店向区域协同深耕的战略全面升级 [3] - 双方将本着资源共享优势互补携手共赢的原则通过紧密协作提升消费者体验与商业价值 [3] - 金鹰国际集团将充分利用其区域资源优势丰富奥乐齐在华东地区核心商圈的全渠道传播与曝光 [3] 双方资源协同 - 金鹰国际集团深耕江苏及华东市场拥有深厚的市场根基成熟的商业矩阵高粘性客群资源能为奥乐齐快速链接本地消费者拓展华东市场提供坚实助力 [3] - 奥乐齐的全球与本土供应链组合优势丰富的自有品牌矩阵高质低价产品能精准匹配金鹰国际集团旗下商业体客群对高质性价比消费的需求 [5] - 金鹰国际集团愿意共享核心商圈资源与运营能力与奥乐齐共同打造商业地产与零售行业的协同范例 [5] 市场拓展计划 - 未来金鹰国际集团将在多个城市多个旗下商业体中引进奥乐齐 [3] - 双方合作将逐步向华东更多城市延伸布局实现企业发展与地方消费市场的共同成长 [6] - 南京仙林金鹰店作为首批落地项目将于2026年1月与奥乐齐另外3家位于南京的新店一齐开业 [5] 行业影响 - 合作旨在探索连锁零售与商业地产合作的新路径为华东零售市场注入新动能 [4] - 此次合作是金鹰国际集团优化商业生态推动自身业态结构向更高效更具竞争力方向升级的关键举措 [5] - 奥乐齐将继续以开放姿态携手更多合作伙伴通过高效协同模式让品牌理念惠及更广泛的中国消费者 [6]

项目进展与定位 - 北京太古坊项目全部八栋在建楼体已实现结构封顶，计划于2026年底起分阶段开业 [1] - 项目是太古地产旗舰品牌“太古坊”在中国内地的首次亮相，为颐堤港的扩建部分，落成后将与颐堤港整体更名为北京太古坊 [3] - 项目旨在成为北京新兴的世界级商业地标，重塑北京商业格局，提升东北部区域经济活力 [1] 商业与零售规划 - 将推出中国内地首个“太古坊”品牌的零售商场，新增零售区域与现有颐堤港购物中心融合，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地 [3] - 零售项目融合户外零售与滨水休闲体验，设有景观广场和花园，提供多功能空间及露天餐饮 [3] - 项目核心区域“德尔斐”面积达1.9万平方米，集社交与健康生活功能于一体，包含灵活工作空间、多功能厅及北京最大的宴会厅之一 [3] 配套设施与服务 - 项目将引入全新的东隅酒店与服务式公寓，东隅酒店提供318间客房、行政酒廊及屋顶花园酒吧 [2] - “德尔斐”内将设有专门用于艺术展览、演出和社区活动的ArtisTree，并配备设施齐全的健身房和游泳池 [3] - 全面落成后，项目各组成部分将通过室内外步行连廊无缝连接，并直接接入地铁网络 [4] 可持续发展与行业契合 - 项目整体运营以完全使用绿色能源为目标，并已获得LEED和WELL铂金级预认证 [4] - 项目的高品质酒店业态契合商务部等9部门《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》的发展理念，助力行业品牌建设与业态创新 [2] - 项目通过融合商业、绿地、滨水景观和文化体验，旨在为城市可持续发展树立新标杆 [4]

随着零售销售显现稳定迹象，而回报率仍处于高位，投资者对零售物业的兴趣正逐步回升。工业物业市 场方面，虽然租赁市场持续淡静，但投资市场于季内改善，主要受用家需求及重建潜力所推动。 钟楚如表示，香港主要银行9月跟随美国减息，有助稳定整体市场气氛，并标志着香港楼市踏入减息周 期。住宅市场预计率先受惠于减息带来的较低融资成本，但在银行信贷仍然紧缩的情况下，减息对整体 商业地产市场的提振作用相对有限。香港第三季写字楼市场回稳主要由实质租赁需求带动，而非利率下 调所致。 2025年第三季，整体写字楼市场逐步回暖，录得64.6万平方呎的净吸纳量，季环比反弹137.5%，扭转上 半年疲弱表现。尽管季内有新项目落成，整体空置率由6月的13.6%改善至9月的13.4%。中环及九龙东 空置率分别下跌0.8个百分点，而湾仔／铜锣湾空置率则上升2.5个百分点至12.0%。整体香港写字楼租 金季环比下跌0.8%，所有分区市场均见租金回落。其中，中环租金下跌0.3%，而港岛东跌幅最为显 著，达3.2%。 智通财经APP获悉，仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，随着租户渐趋活跃，香港第三季写字楼租务 气氛得到改善。金融、财富管理及专业服务行业 ...

保利未来大都汇位于未来科学城东区，是地铁17号线未来科学城站上盖的TOD区域级商业体项目，其 中的商业部分即保利时光里。项目将以"新生活方式社交聚变场"的核心定位，深度融合未来科学城的生 态禀赋，构建 "骑行+"商业生态，引入优质品牌与IP，打造主题赛事、音乐节等多元活动。 新京报讯 据"投资昌平"微信公众号消息，近日，昌平未来科学城北京保利时光里项目亮相发布，将于 2026年开业运行，打造滨水公园式商业综合体。 ...

股价表现与资金流向 - 10月21日盘中股价上涨2.18%，报收3.28元/股，成交金额1366.99万元，换手率0.10%，总市值140.59亿元 [1] - 当日主力资金净流入128.64万元，其中大单买入232.23万元（占比16.99%），大单卖出103.58万元（占比7.58%） [1] - 公司今年以来股价累计上涨7.89%，近5个交易日上涨2.50%，近20日下跌3.53%，近60日上涨8.97% [1] 公司基本概况 - 公司主营业务为商品房开发与销售、物业租赁等，收入构成中商品房销售及一级土地开发占比75.64%，投资物业及相关服务占比16.80% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括低价、首发经济、新型城镇化等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日，公司股东户数为9.66万户，较上期减少2.60%，人均流通股增至41454股，较上期增加2.67% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股2459.73万股，较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第六大流通股东，持股1641.02万股，较上期增加33.34万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29% [2] - 同期归母净利润为1.09亿元，同比大幅增长129.87% [2] 分红历史 - 公司A股上市后累计派现总额为20.54亿元 [3] - 近三年公司累计派现金额为0.00元 [3]

房地产市场整体表现 - 9月单月全国商品房销售面积8531万平方米，同比下降10.5%，但降幅较8月收窄0.1个百分点 [1][2][5] - 10月截至17日，38个典型城市新房成交面积同比下降30%，显示市场销售压力持续存在 [1][5] - 9月全国70个大中城市二手住宅价格指数环比下降0.6%，降幅与8月持平，且全部70个城市价格均环比下跌 [1][5] 房地产开发投资活动 - 9月单月房地产开发投资额7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点 [1][2][8] - 9月单月新开工面积5598万平方米，同比下降14.4% [2][8] - 9月单月竣工面积3435万平方米，同比增长1.5%，增速转正主要受去年同期低基数影响，增长持续性有待观察 [2][8] 开发商投资策略与土地市场 - 在市场销售整体弱势背景下，开发商投资继续聚焦于确定性较强的一线城市 [1][8] - 9月一线城市住宅用地出让溢价率保持在14%的较高水平 [1][8] 投资观点 - 看好优质商业地产公司，以及布局核心城市的开发商与物业管理公司 [12]