**行业与公司概述** - 行业：高标仓物流地产市场 - 公司：未明确提及单一公司，但涉及普罗斯、京东物流、美团优选等企业[1][8][14] --- **核心观点与论据** **1 市场整体情况** - **存量与增长**：全国高标仓存量达1.72亿平方米，环比增长2%，较2019年（8000万平）翻倍[2][3] - **控制率**：全国平均控制率18%，连续多季度下行，部分区域如华南（6.15%）表现健康[3][18][29] - **租金趋势**：全国平均有效租金21.6元/㎡，同比小幅下降，但部分城市（如西安、东莞）租金触底回升[3][6][19] **2 区域分化与重点城市** - **华东（长三角）**： - 存量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡，未来供应集中在苏州、上海[18][25][26] - 嘉兴控制率36%为全国最高，租金跌破20元/㎡[27][28] - **华南（珠三角）**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领跑全国（如东莞30元/㎡）[18][29][30] - 广州未来供应600万㎡，或冲击市场[16][31] - **华北（京津冀）**： - 北京控制率超30%，租金下行；廊坊控制率降至20%，租金企稳[21][23][24] - **华中/成渝**： - 武汉、长沙控制率降至10%以内，租金稳定；成都租金受规划影响局部偏低[33][35][36] **3 需求侧变化** - **电商与618效应**：京东物流618期间临租近百万㎡，电商需求占比7.6%[8][10][11] - **跨境电商调整**：美国关税政策导致SHEIN/Temu日活下降25%-50%，华南仓储布局整合[11][12][13] - **美团优选收缩**：退租部分中心仓，但闪购业务新增小仓需求（单城1-2万㎡）[14][15] **4 未来供应与风险** - **供应高峰已过**：2025年下半年供应1000万㎡，2026年1300万㎡，较往年（2000-3000万㎡）下降[15][16] - **区域风险**：广州、佛山未来供应集中（600万㎡+261万㎡），或拉低租金与控制率[31][39] --- **其他重要内容** **1 数据细节** - **租金峰值城市**：上海、东莞、广州、北京平均租金超30元/㎡[6] - **土地交易活跃度**：郑州二季度成交丰泰（300亩）、中外运（166亩）项目[17] **2 行业动态** - **冷库市场**：东部冷库集中，但北京、上海等热门区域供过于求，租金下行[53][54] - **非标仓替代**：高标仓租金下探吸引非标仓租户，促进行业整合[44] **3 未被充分讨论的点** - **华南需求韧性**：跨境电商与制造业支撑需求，但供应激增或打破平衡[46] - **成都双流租金异常**：因规划拆迁预期导致租金背离供需[36] --- **注**：以上分析基于电话会议记录，数据引用原文编号[1]-[55]，部分内容因敏感信息未公开（如华南具体成交案例）[51]

关联交易概述 - 公司单方面对控股子公司外服公司减资3,742.3580万元 对应减资价格为6,566.36万元人民币 [1] - 减资完成后外服公司注册资本由46,733.1620万元减少至42,990.8040万元 公司与金港资产持股比例均变为50% [1] - 交易构成关联交易但不构成重大资产重组 累计交易金额6,566.36万元 [2] 交易标的财务数据 - 外服公司2025年3月31日总资产63,198.35万元 净资产59,858.21万元 [4] - 2025年1-3月营业收入1,688.69万元 净利润424.23万元 [4] - 2024年度营业收入7,953.93万元 净利润4,612.35万元 [4] 评估与定价 - 采用资产基础法评估 外服公司2024年12月31日净资产账面价值59,433.98万元 评估值81,998.26万元 [5] - 收益法评估值为78,905.00万元 最终采用资产基础法结果 [5] - 减资对价6,566.36万元基于评估值确定 [7] 交易影响 - 减资后外服公司不再纳入合并报表范围 长期股权投资核算方法由成本法转为权益法 [8] - 预计2025年归属上市公司股东净利润增加约6,500万元 [8] - 解决公司与金港资产同业竞争问题 [8] 审批程序 - 独立董事专门会议及董事会审议通过 关联董事回避表决 [9] - 需提交股东大会审议 关联股东金港资产需回避表决 [2][9]

行业趋势 - 2025年上海仓储行业在数字化、智能化和绿色化方面取得显著进展 [2] - 智能化、绿色化和数字化是未来仓储发展的三大趋势 [8] - 技术创新、数据驱动和绿色理念的结合是仓储运营成功的关键 [9] 多隆物流案例 - 引入智能化仓储管理系统实现全面升级，部署自动化仓储设备、智能分拣系统和数据分析平台 [2] - 采用无人搬运车(AGV)、智能货架和自动化分拣设备，减少人工干预并提高拣货效率 [2] - 通过实时数据分析精准预测库存需求，优化库存布局 [2] - 注重节能减排，采用可再生能源和环保材料推动绿色物流 [3] 供应链优化案例 - 通过优化供应链管理显著提升库存周转率 [3] - 与上下游企业深度合作建立高效供应链协同机制 [3] - 分析历史销售数据和市场趋势精准预测需求 [3] - 建立区域仓网络布局缩短配送距离 [3] 仓配一体化案例 - 整合仓储和配送资源提升物流效率 [5] - 优化仓储布局和配送路线减少物流成本 [5] - 提供客户定制化仓储和配送方案 [5] 绿色仓储案例 - 采用环保材料、优化能源使用和推广循环包装降低碳排放 [5] - 安装太阳能板和节能设备减少能源消耗 [5] - 推广可回收和可重复使用包装材料 [6] 数字化转型案例 - 通过全面数字化转型实现仓储管理透明化和高效化 [7] - 引入区块链技术确保数据安全性和实时性 [7] - 使用物联网设备实时监控仓储环境和设备状态 [8] 行业启示 - 案例为行业提供智能化、供应链优化、仓配一体化和绿色仓储的宝贵经验 [8] - 企业需适应市场变化提升竞争力实现可持续发展 [9] - 技术进步和需求变化将带来新挑战和机遇 [11]

行业运行态势 - 6月份中国仓储指数为51% 较上月上升0.5个百分点 连续八个月运行在扩张区间 [1] - 二季度行业延续一季度扩张趋势 上半年指数持续运行在扩张区间 [2] - 行业整体呈现顺畅高效的良好运行状态 除2月份受春节因素影响外 平均库存周转次数指数五个月运行在扩张区间 [2] 分项指数表现 - 新订单指数连续六个月保持扩张 业务需求稳定增长 [2] - 业务利润指数上升 升幅在0.7至3.3个百分点之间 [1] - 平均库存周转次数指数上升 显示商品周转效率保持高效 [1] - 期末库存指数二季度较一季度明显下降 降幅为0.4个百分点 显示企业加速去库存 [1][2] 企业预期与信心 - 业务活动预期指数连续保持较高景气水平 企业预期保持乐观 [2] - 企业对市场前景信心充足 生产经营状况良好 [1] 未来展望 - 随着政策组合继续推进 经济回升向好基础有望进一步夯实 [2] - 三季度仓储市场活力有望继续增强 行业将保持平稳向好运行态势 [2]

行业运行态势 - 6月份中国仓储指数为51% 较上月上升05个百分点 连续八个月运行在扩张区间 [1] - 仓储行业延续良好运行态势 新订单 平均库存周转次数 业务利润 业务活动预期等主要分项指数均有回升 [1] 业务需求表现 - 6月份新订单指数为516% 较上月上升07个百分点 显示仓储业务需求活跃 新订单量继续增长 [1] - 消费品仓储业务需求表现亮眼 食品 家电 农副产品等品种的新订单指数升幅显著 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告通过对物联云仓实时数据进行汇总、整理，全面反映中国41个主要物流节点城市的仓储设施平均租金水平和空置情况，体现通用仓储市场的供需动态变化，总结市场发展规律，预测市场发展趋势，为了解仓储市场发展情况、合理投资提供参考依据 [5] 根据相关目录分别进行总结 通用仓储需求情况 - 东部地区为需求主力，小面积仓储需求较多 [17][19] - 按仓库规模划分，1000m²以下仓库租赁需求占比最大，为42.86%；按需求功能划分，仓库租赁需求占比最大，为92.86%；按分布地区划分，东部地区需求占比最大，为48.81% [21] 通用仓储供应情况 - 通用仓库新增供应为51.7万m²，5月41个重点城市新增建成项目7个，供应面积环比下降36.17%，同比下降55.92% [22][25] - 从地区分布看，新增供应主要集中在东部地区；从城市分布看，主要分布在天津、沈阳和北京 [30] 仓储用地交易情况 - 41个重点城市仓储土地成交共36宗，成交面积达3110.5亩，总成交金额为16.90亿元，成交面积环比上升209.77%，总成交金额环比上升339.92% [31][33] - 从地区分布来看，主要集中在东部地区，成交面积占比67%；从城市分布来看，石家庄市、广州市、郑州市仓储用地成交排名前三 [36] 通用仓储租金与空置率分析 - 全国与41个城市平均租金有所下降，空置率有所上升，全国平均租金为23.18元/m²·月，空置率为16.43%；41个城市平均租金为23.67元/m²·月，空置率为14.88% [38][40] - 41个重点城市租金有所下降，空置率有所上升，上涨城市5个，下降城市12个，与上月持平城市24个；空置率上升城市15个，下降城市2个，与上月持平城市24个 [44][46] - 东北地区平均租金比上月有所下降，重点城市平均租金中位值为15.90元/m²·月，租金区间为13.23 - 17.72元/m²·月，沈阳平均租金最高，长春平均租金最低 [48][49] - 东部地区平均租金较上月有所下降，重点城市平均租金中位值30.38元/m²·月，租金区间21.29 - 34.39元/m²·月，上海平均租金最高，石家庄平均租金最低 [52] - 中部地区平均租金与上月基本持平，重点城市平均租金中位值20.49元/m²·月，租金区间17.29 - 24.38元/m²·月，合肥平均租金最高，太原平均租金最低 [57] - 西部地区平均租金较上月有所下降，重点城市平均租金中位值18.31元/m²·月，租金区间16.96 - 21.57元/m²·月，昆明平均租金最高，银川平均租金最低 [62][64] - 东北地区空置率较上月有所上升，沈阳升幅最大，重点城市空置率中位值21.78%，区间17.13% - 27.57%，大连空置率最高，沈阳空置率最低 [65][69] - 东部地区空置率较上月有所上升，北京升幅最大，重点城市空置率中位值16.73%，区间10.03% - 26.23%，海口空置率最高，东莞空置率最低 [70][71] - 中部地区空置率较上月有所上升，重点城市空置率中位值10.11%，区间8.78% - 13.29%，太原空置率最高，长沙空置率最低 [73][74] - 西部地区空置率与上月基本持平，重点城市空置率中位值8.71%，区间6.41% - 10.28%，南宁空置率最高，银川空置率最低 [78] 优质仓源推荐 - 东北地区：沈阳大东区高标库，紧邻沈阳绕城高速，是汽配行业仓储的最佳地理位置 [82][83] - 东部地区：佛山南海区高标仓，交通便利，坐落于佛山市丹灶镇，毗邻佛山市中心和高速路口；深圳龙岗区高标仓，证件齐全，且性价比相对较高；海口美兰区高标仓，园区规划全自动分拨、智能仓储、高标冷库、综合配套等产业载体，致力于打造海南省临空产业发展平台 [84][85][88][89] - 中部地区：长沙市开福区高标仓，项目总用地520亩，位于长沙市开福区金霞经济开发区，紧邻城市主要干道，配套有办公楼、宿舍楼；太原潇河高标仓，项目位于山西综改区核心位置，地处太原市、晋中市交汇处 [90][91] - 西部地区：呼和浩特赛罕区高标仓，通道与京包、包兰、呼准铁路衔接；西宁城北区高标仓，项目交通便利，配套齐全 [92][93] 相关平台及业务介绍 - 物联云仓以物联云仓平台为核心，创新国内供应链物流的新模式，致力于打造世界领先的产业互联网综合服务平台，构建开放式、数字化、智能物联的数字供应链生态网络 [98] - 天镜大数据平台仓储数据覆盖全国307个城市，仓储总面积超10.0亿m²，高标仓覆盖率超全国95%以上，冷库覆盖全国110 + 城市，是中国仓协唯一指定的仓储大数据平台，平台具有平台展示、报表功能、地图功能、比对功能、检索功能、下载功能等 [99][100] - 物流规划咨询业务包括市场研究、物流园区规划、物流产业规划、智慧园区设计等，还提供市场调研报告、规划设计、招商代理等服务 [103][109]

经济发展与消费 - 各地积极推动首发经济发展，激发消费新活力 [9] - 中国仓储指数连续七个月运行在扩张区间，5月份为50.5%，消费品仓储业务需求表现较好 [17] - 广东海洋生产总值突破2万亿元，2024年达20022.5亿元，同比名义增长5.4%，占全国海洋生产总值的19% [24] 外贸与就业 - 各地多措并举稳外贸促发展，支持外贸企业抓订单、拓市场 [10][11] - 企业稳岗扩岗，增加就业渠道，扩大就业规模，提升就业质量 [13] - 教育部部署开展2025届高校毕业生就业"百日冲刺"行动，加力拓展市场化就业岗位 [21] 科技与航天 - 国家航天局发布天问二号探测器圆形太阳翼展开图片，探测器已在轨运行超8天，与地球距离超300万千米 [18] - 我国成功发射卫星互联网低轨04组卫星，卫星顺利进入预定轨道 [19] - 日本民企月球着陆器"坚韧"号着陆尝试再次失败，通信中断导致硬着陆 [35] 医疗与健康 - "十四五"期间我国眼健康服务取得长足进步，94.9%的县域能够提供眼科医疗服务，0—6岁儿童眼保健和视力检查覆盖率达95.4% [22] - 国家全面推进分娩镇痛服务，要求到2025年底三级医疗机构全部能够提供分娩镇痛服务 [23] 文化与电影 - 我国第9个文化和自然遗产日主题发布，各地文博单位将组织开展7000余项线下线上活动 [20] - 超60部中外影片定档2025暑期，题材涵盖历史、悬疑、动作、喜剧、动画等多个类型 [27] - 自然资源部与总台达成战略合作，大型系列节目《自然中国》启播，聚焦海洋强国建设、生态保护修复等成果 [28] 国际动态 - 联合国贸发会议报告称美关税政策冲击传统贸易，导致造船及港口设施成本上升 [33] - 欧洲央行再次下调三大关键利率，分别下调25个基点，欧元区存款机制利率降至2.00% [34] - 德国防长称需扩编军队以满足北约扩军计划，德国军队人数约18.1万人，未来目标提升至约46万 [35]

行业整体表现 - 2025年5月中国仓储指数为50.5%，较4月回落0.2个百分点，但仍处于扩张区间，显示行业延续平稳向好态势 [1] - 今年以来指数持续稳定在50%以上，表明行业运行稳定 [1] - 后期随着稳经济政策加码推进，仓储需求有望继续平稳释放，行业具备延续向好基础 [3] 分项指数分析 需求端 - 新订单指数为50.9%，较4月下降1.5个百分点 [1] - 钢材、机械设备、矿产品、食品、家电、日用品、农副产品等品种新订单指数高于50%，有色金属、医药低于50% [1] - 消费品仓储业务需求表现较好，食品、农副产品、家电、日用品等品种新订单指数升幅显著 [2] 供给端 - 设施利用率指数为54.1%，较4月上升2.9个百分点 [1] - 钢材、化工产品、机械设备、矿产品、食品、日用品、农副产品、医药等品种设施利用率高于50%，有色金属、家电低于50% [1] - 期末库存指数为48.1%，较4月上升2个百分点 [2] - 钢材、日用品、医药等品种期末库存指数高于50%，有色金属、化工产品、家电、农副产品低于50% [2] 运营效率 - 平均库存周转次数指数为52.4%，较4月下降0.8个百分点 [2] - 钢材、有色金属、化工产品、机械设备、矿产品、食品、家电、日用品、农副产品等品种周转次数指数高于50%，医药低于50% [2] - 商品周转效率保持高效，供应链上下游衔接顺畅，库存水平下降但去化速度放缓 [2] 企业运营 - 收费价格指数为50.9%，较4月上升0.3个百分点 [2] - 企业员工指数为51.4%，较4月下降1个百分点 [2] - 业务活动预期指数为52.8%，较4月下降0.9个百分点 [2]

行业运行态势 - 5月份中国仓储指数为50 5%，较上月回落0 2个百分点，连续七个月运行在扩张区间 [1] - 行业保持平稳向好运行态势，业务活动活跃，供应链衔接顺畅 [1] 需求表现 - 新订单指数保持在扩张区间，消费品仓储业务需求表现较好 [1] - 食品、农副产品、家电、日用品等品种的新订单指数升幅显著 [1] 设施与人员 - 设施利用率指数为54 1%，较上月上升2 9个百分点，显示设施利用率继续提高 [1] - 企业员工指数为51 4%，连续三个月运行在扩张区间，从业人员人数持续增加 [1] 效率与预期 - 平均库存周转次数指数和业务活动预期指数均保持在较高景气水平，反映货物周转效率提高 [1] - 企业预期保持乐观，行业具备延续平稳向好运行的基础 [1] 政策影响 - 随着各项稳经济政策措施继续加码推进，仓储需求有望继续平稳释放 [1]

经济活动 - 十二个地方联储报告显示经济活动略有下降 [1] - 一半地方联储报告经济活动略有下降至中度下降 三个联邦储备区报告保持不变 三个联邦储备区报告略有增长 [1] - 所有地方联储报告经济和政策不确定性上升 导致企业和家庭决策犹豫不决 采取谨慎态度 [1] 制造业 - 制造业活动略有下降 [1] 消费者支出 - 消费者支出报告好坏参半 大多数地方联储报告经济活动略有下降或保持不变 [1] - 一些地方联储报告预计受关税影响的项目支出有所增加 [1] 房地产 - 住宅房地产销售几乎没有变化 [1] - 大多数地方联储关于新屋建设的报告显示建筑活动持平或放缓 [1] 金融与投资 - 银行贷款需求和资本支出计划的报告好坏参半 [1] 运输与仓储 - 港口活动强劲 [1] - 其他地区的运输和仓储活动报告好坏参半 [1] 经济前景 - 总体前景略显悲观和不确定 与上次报告相比没有变化 [1] - 一些地方联储报告表明前景恶化 另一些报告则表明前景有所改善 [1]