为何经济放缓而市场强势 20250818 摘要 7 月中国经济动能放缓，实际 GDP 增速预计为 4.8%，低于二季度 5.2%，生产端受新增订单和出口交货值增速下行拖累，但高技术产业保 持较高增速。 消费端，社会消费品零售总额延续下行，商品需求强于餐饮，家电家具 等需求退坡，服务消费动能逐步回升，就业市场受基本面波动影响，失 业率边际上升。 房地产市场持续下行，销售面积和开发投资均下降，房企资金来源回落， 但价格同比降幅收窄，去库存取得进展，整体企稳基础减弱，需关注后 续政策。 投资需求全面回落，四大类投资均进入负增长区间，受价格、天气、关 税、收益下行等多重因素影响，短期承压，但长期仍有投资空间。 基建投资近期回落，水利工程和仓储投资转负，电力投资保持韧性，需 关注是否出台相关结构性政策支持。 制造业投资面临外部关税、内部价格和收益压力，但产业升级板块如两 新、汽车、航空航天等装备制造业仍具活力。 当前市场强势源于长期经济逻辑，包括科技创新、风险事件减弱和人民 币资产重估机会，而非短期经济波动，需关注资本市场结构性分化和海 外风险扰动。 Q&A 7 月份的经济数据表现如何？ 7 月份的经济数据显示，供给端 ...

7月3日，中国物流与采购联合会发布的数据显示，6月份，中国仓储指数为51%，较上月回升0.5个 百分点。值得一提的是，这是仓储指数连续八个月运行在扩张区间。 需求保持扩张，业务利润增长。6月，新订单指数为51.6%，较上月回升0.7个百分点，指数在扩张 区间小幅上升，显示仓储业务需求活跃，新订单量继续增长。 分品种来看，消费品仓储业务需求表现更加亮眼，特别是食品、家电、农副产品等品种的新订单指 数涨幅显著。在业务需求不断增长的情况下，企业整体业务利润也有所回升，6月业务利润指数为 51.1%，较上月回升1.1个百分点，时隔五个月重回扩张区间，显示仓储企业整体经营状况较前期有所好 转。 中储发展股份有限公司副总经理杨飚表示，二季度中国仓储行业延续了一季度的扩张趋势，行业整 体呈现顺畅高效的良好运行状态。新订单、平均库存周转次数、业务利润、业务活动预期等主要分项指 数均有回升，显示仓储业务需求继续扩张，商品周转效率保持高效，企业生产经营状况良好，对市场前 景信心充足。（记者 梁倩） 【纠错】 【责任编辑:焦鹏】 ...

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行业运行态势 - 7月中国仓储指数为50 1% 较上月回落0 9个百分点 连续九个月保持在扩张区间 行业整体仍保持良好运行态势 [1] - 新订单指数 平均库存周转次数指数 业务活动预期指数有所下降 降幅在1 4至7 2个百分点之间 [1] - 期末库存指数上升3 3个百分点 企业员工指数持平 [1] 短期影响因素 - 高温多雨天气导致仓储业务需求偏弱 商品周转速度减慢 库存水平上升 [1] - 8月天气因素或继续扰动行业运行 带来指数波动压力 [2] 长期预期 - 企业员工指数50 5% 持续运行在扩张区间 员工数量增长为后期业务恢复积蓄力量 [2] - 业务活动预期指数52 3% 较上月下降1 4个百分点 仍处扩张区间 显示企业对未来保持乐观 [2] - 雨季结束后 在提振消费 优化营商环境等政策支撑下 行业有望提升活力 保持向好态势 [2]

行业整体表现 - 2025年7月中国仓储指数为50 1%，较6月回落0 9个百分点，但仍连续9个月处于扩张区间，显示行业整体保持良好运行态势但增速放缓 [1] - 企业员工指数为50 5%与6月持平，业务活动预期指数为52 3%较6月下降1 4个百分点，反映企业对后市信心稳固 [2] 分项指数分析 - 新订单指数为50%，较6月下降1 6个百分点，其中有色金属、化工产品、机械设备新订单指数高于50%，矿产品、家电、日用品、医药低于50% [1] - 期末库存指数为51%较6月上升3 3个百分点，钢材、化工产品、机械设备、矿产品、家电、医药库存指数高于50%，有色金属、农副产品低于50% [1] - 平均库存周转次数指数为48 5%较6月下降7 2个百分点，有色金属、化工产品、机械设备周转指数高于50%，钢材、家电、日用品、医药低于50% [2] 影响因素与趋势展望 - 高温多雨天气抑制终端需求并干扰户外施工，导致商品周转速度减慢、库存水平普遍上升 [1][2] - 大宗商品仓储需求逆势回升，有色金属、化工产品新订单指数升幅明显，受益于国家破除"内卷式"竞争政策的引导 [1] - 短期8月天气因素或继续扰动行业运行，但长期随着雨季结束及宏观政策支撑，行业有望保持向好态势 [2]

行业整体表现 - 7月份中国仓储指数为50 1%，较上月回落0 9个百分点，连续九个月保持在扩张区间，显示行业整体保持良好运行态势但增速有所放缓 [1] - 业务活动预期指数持续运行在扩张区间，表明企业对未来市场发展保持乐观 [1] 需求端分析 - 新订单指数为50%，较上月回落1 6个百分点，主要受高温多雨天气影响导致需求偏弱 [1] - 大宗商品仓储业务需求逆势回升，有色金属、化工产品等品种的新订单指数升幅明显 [1] 运营效率与库存 - 天气因素制约出入库作业效率，叠加终端需求偏弱，商品周转速度明显放缓 [1] - 库存水平普遍上升，与作业效率下降和需求减弱直接相关 [1] 就业情况 - 企业员工指数为50 5%，与上月持平，持续运行在扩张区间，显示行业用工保持稳定 [1] 未来展望 - 专家预计随着雨季结束，在提振消费、优化营商环境等政策支撑下，行业活力有望进一步提升并延续平稳向好态势 [1]

行业与公司分析：高标仓物流地产市场（2025Q2） 一、行业概况 - **行业定位**：全国高标准仓储物流地产市场[1][2] - **核心指标**： - 全国高标仓存量达1.72亿平方米（环比+2%），较2019年底增长近1亿平方米[2] - 平均空置率18%（持续下行趋势），平均有效租金21.6元/平方米（略降）[1][2] - 五大城市群分布：长三角（6000万㎡）、珠三角/京津冀（各2000万㎡）、华南珠三角（1800万㎡）、长江中游（1500万㎡）[14] 二、区域市场表现 1 核心区域 - **长三角**： - 体量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡[14] - 上海：存量千万级，控制率30%，未来供应集中在浦东（170万㎡）[19][20] - 苏州：存量1400万㎡（全国第一），控制率下降3个百分点[21] - 嘉兴：控制率36%（全国最高），租金<20元/㎡[22][23] - **华南**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领先全国[14][26] - 东莞：租金/空置率表现最佳[15] - 广州：未来将新增600万㎡（增城占50%+）[26][37] - **京津冀**： - 空置率27.1%（下降2.36个百分点），租金19.22元/㎡[14][17] - 廊坊：控制率22%（原25%），未来供应80万㎡[18] - 天津：空置率30%，租金触底14元/㎡[17] 2 其他重点区域 - **成渝**：控制率<10%，成都租金20元/㎡（体量800万㎡）[28] - **华中**： - 武汉：控制率<10%，租金16元/㎡[27] - 长沙：控制率快速下降，租金高于武汉[28] - **西安**：控制率<6%，租金20-23元/㎡（中转新疆产品）[29] 三、供需动态 1 供应端 - **新增供应**： - 2025H2预计1000万㎡，2026年1300万㎡[3][11] - 热点区域：广东（1200万㎡）、北京（200-300万㎡）、上海/东莞（各200万㎡）[11] - **项目特点**： - 设计错位：新项目难以满足快递企业跨度/快运企业回车距离需求[40] - 冷库市场：东部供过于求，沈阳/太原表现较好[42] 2 需求端 - **主力行业**： - 电商/三方物流/快递快运占主导[5] - 618期间京东临时租赁百万平方米（西安/廊坊/佛山等）[8] - **新兴需求**： - 跨境电商：华南租赁占比从7.6%增至30.9%[6][7] - 家电仓储：受国补政策推动[5] - **政策影响**： - 美国取消豁免致SHEIN/Temu日活下降25%/50%[9] - 美团优选收缩释放部分仓源（影响有限）[10][33] 四、未来趋势 - **市场分化**： - 华东/京津冀仍面临供应压力[31] - 成渝/华中趋向稳定[31] - **租金走势**： - 全国整体下行，但东莞/西安等优质市场回升[15][29] - 华南新增供应或致短期租金下跌[37] - **行业健康度**： - 非标仓库客户向高标仓迁移[35] - 空置率判断需结合城市基数（北京10%=30万㎡ vs 天津10%=100万㎡）[34] 五、数据亮点 - **电商促销**：京东618租赁面积同比显著增长[8] - **城市对比**： - 合肥：控制率<10%，租金24.5元/㎡（优等生）[24] - 郑州：丰泰项目300亩+中外运项目166亩[13] - **跨境数据**：2025年销售额1.1万亿元，直补1.75亿份[7]

**行业与公司概述** - 行业：高标仓物流地产市场 - 公司：未明确提及单一公司，但涉及普罗斯、京东物流、美团优选等企业[1][8][14] --- **核心观点与论据** **1 市场整体情况** - **存量与增长**：全国高标仓存量达1.72亿平方米，环比增长2%，较2019年（8000万平）翻倍[2][3] - **控制率**：全国平均控制率18%，连续多季度下行，部分区域如华南（6.15%）表现健康[3][18][29] - **租金趋势**：全国平均有效租金21.6元/㎡，同比小幅下降，但部分城市（如西安、东莞）租金触底回升[3][6][19] **2 区域分化与重点城市** - **华东（长三角）**： - 存量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡，未来供应集中在苏州、上海[18][25][26] - 嘉兴控制率36%为全国最高，租金跌破20元/㎡[27][28] - **华南（珠三角）**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领跑全国（如东莞30元/㎡）[18][29][30] - 广州未来供应600万㎡，或冲击市场[16][31] - **华北（京津冀）**： - 北京控制率超30%，租金下行；廊坊控制率降至20%，租金企稳[21][23][24] - **华中/成渝**： - 武汉、长沙控制率降至10%以内，租金稳定；成都租金受规划影响局部偏低[33][35][36] **3 需求侧变化** - **电商与618效应**：京东物流618期间临租近百万㎡，电商需求占比7.6%[8][10][11] - **跨境电商调整**：美国关税政策导致SHEIN/Temu日活下降25%-50%，华南仓储布局整合[11][12][13] - **美团优选收缩**：退租部分中心仓，但闪购业务新增小仓需求（单城1-2万㎡）[14][15] **4 未来供应与风险** - **供应高峰已过**：2025年下半年供应1000万㎡，2026年1300万㎡，较往年（2000-3000万㎡）下降[15][16] - **区域风险**：广州、佛山未来供应集中（600万㎡+261万㎡），或拉低租金与控制率[31][39] --- **其他重要内容** **1 数据细节** - **租金峰值城市**：上海、东莞、广州、北京平均租金超30元/㎡[6] - **土地交易活跃度**：郑州二季度成交丰泰（300亩）、中外运（166亩）项目[17] **2 行业动态** - **冷库市场**：东部冷库集中，但北京、上海等热门区域供过于求，租金下行[53][54] - **非标仓替代**：高标仓租金下探吸引非标仓租户，促进行业整合[44] **3 未被充分讨论的点** - **华南需求韧性**：跨境电商与制造业支撑需求，但供应激增或打破平衡[46] - **成都双流租金异常**：因规划拆迁预期导致租金背离供需[36] --- **注**：以上分析基于电话会议记录，数据引用原文编号[1]-[55]，部分内容因敏感信息未公开（如华南具体成交案例）[51]

行业趋势 - 2025年上海仓储行业在数字化、智能化和绿色化方面取得显著进展 [2] - 智能化、绿色化和数字化是未来仓储发展的三大趋势 [8] - 技术创新、数据驱动和绿色理念的结合是仓储运营成功的关键 [9] 多隆物流案例 - 引入智能化仓储管理系统实现全面升级，部署自动化仓储设备、智能分拣系统和数据分析平台 [2] - 采用无人搬运车(AGV)、智能货架和自动化分拣设备，减少人工干预并提高拣货效率 [2] - 通过实时数据分析精准预测库存需求，优化库存布局 [2] - 注重节能减排，采用可再生能源和环保材料推动绿色物流 [3] 供应链优化案例 - 通过优化供应链管理显著提升库存周转率 [3] - 与上下游企业深度合作建立高效供应链协同机制 [3] - 分析历史销售数据和市场趋势精准预测需求 [3] - 建立区域仓网络布局缩短配送距离 [3] 仓配一体化案例 - 整合仓储和配送资源提升物流效率 [5] - 优化仓储布局和配送路线减少物流成本 [5] - 提供客户定制化仓储和配送方案 [5] 绿色仓储案例 - 采用环保材料、优化能源使用和推广循环包装降低碳排放 [5] - 安装太阳能板和节能设备减少能源消耗 [5] - 推广可回收和可重复使用包装材料 [6] 数字化转型案例 - 通过全面数字化转型实现仓储管理透明化和高效化 [7] - 引入区块链技术确保数据安全性和实时性 [7] - 使用物联网设备实时监控仓储环境和设备状态 [8] 行业启示 - 案例为行业提供智能化、供应链优化、仓配一体化和绿色仓储的宝贵经验 [8] - 企业需适应市场变化提升竞争力实现可持续发展 [9] - 技术进步和需求变化将带来新挑战和机遇 [11]

行业运行态势 - 6月份中国仓储指数为51% 较上月上升0.5个百分点 连续八个月运行在扩张区间 [1] - 二季度行业延续一季度扩张趋势 上半年指数持续运行在扩张区间 [2] - 行业整体呈现顺畅高效的良好运行状态 除2月份受春节因素影响外 平均库存周转次数指数五个月运行在扩张区间 [2] 分项指数表现 - 新订单指数连续六个月保持扩张 业务需求稳定增长 [2] - 业务利润指数上升 升幅在0.7至3.3个百分点之间 [1] - 平均库存周转次数指数上升 显示商品周转效率保持高效 [1] - 期末库存指数二季度较一季度明显下降 降幅为0.4个百分点 显示企业加速去库存 [1][2] 企业预期与信心 - 业务活动预期指数连续保持较高景气水平 企业预期保持乐观 [2] - 企业对市场前景信心充足 生产经营状况良好 [1] 未来展望 - 随着政策组合继续推进 经济回升向好基础有望进一步夯实 [2] - 三季度仓储市场活力有望继续增强 行业将保持平稳向好运行态势 [2]