行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，代建制改革持续推进 [1][7][8] - 各地区代建范围设定差异明显：湖南要求财政资金占比超50%且总投资≥3000万元，洛阳标准为≥2000万元，南雄建安费≥800万元即强制代建 [8] - 代建管理呈现三大新趋势：精细化管理（洛阳分级管理）、强化绿色建造（内蒙古推广智能建造）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%奖励上限） [9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万㎡（同比+4%），占比45%（较2024H1降5pcts），二季度占比41%（环比降8.7pcts） [2][12] - 城投托底比例从2022-2024年的50%+高位回落，但仍是土地市场主力，潜在代建需求稳定 [12] 企业战略合作 - 2025H1有7家代建企业签署战略协议，合作覆盖淄博/北京/重庆等6城，政企合作占主流（旭辉建管×佛山政府、绿城管理×重庆大渡口区） [3][14][15] - 合作模式分三类：政企合作（聚焦城市功能提升）、国企资源整合（蓝绿双城×淄博周村城建）、民企跨界（腾云筑科×万物云布局智慧社区） [15][16][17] 代建中标 - 2025H1中标项目260个（同比+8%），其中国资项目占比82%（较Q1降10pcts），二季度147个（环比+30%） [4][23] - 学校类代建项目显著增多，成为企业重点拓展方向 [23] 重点项目案例 - 龙湖龙智造成都西璟台项目提前40天交付，到访交付率95.94%，通过190处设计优化使住宅去化率超90%，总销售额5.04亿元 [20][21] - 成本控制采用双轨策略，工期缩短至443天并实现"交房即交证"，月均到访量达1000组 [21]

代建市场规模与竞争格局 - 2025上半年代建市场规模持续扩大 头部企业加速布局 绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一 旭辉管理和北京润地建设分别以876万和856万平方米位列第二、第三 [1] - 二季度龙湖龙智造以606万平方米新签约代建面积位列单季度第一 其优势在于大前端研策能力、全业态能力和数字化能力 [1] - 2025上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6% 后入局企业规模增长普遍较快 [2] 企业战略与行业趋势 - 行业调整期代建作为轻资产业务被放在重要战略位置 部分企业剥离重资产业务全面转型轻资产 [2] - 房企普遍推行轻资产战略 代建有望成为行业重要增长极 多业态协同和精细化管理能力是关键竞争力 [3] 交付力表现 - 绿城管理以25600套交付量位列第一 部分项目实现"交房即交证" [3] - 代建企业通过参与纾困项目代建、严把产品质量、加快工期等手段强化交付力 [2]

行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]

行业趋势与政策驱动 - 代建行业ESG治理能力从加分项升级为生存关键筹码，政策与市场双轮驱动推动行业价值升维 [4] - 2025年政府工作报告将"培育绿色建筑新增长点"列为重点任务，要求新建建筑全面执行绿色标准并加速零碳园区建设 [5] - 《企业ESG绩效评价导则》新增129项四级指标，填补企业ESG评价系统性空白，深交所升级国证ESG 2.0评价体系提升本土化议题权重 [5] - 城市更新政策持续加码，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-4月已开工5679个，6省市开工率超50% [7] 行业模式与竞争优势 - 代建轻资产模式规避传统房企高负债风险（行业平均资产负债率超80%），通过输出管理服务形成净现金模式，成为资本避险选择 [7] - 政策硬约束与市场避险需求共振，代建行业低负债特性与ESG能力重构企业估值模型 [7] - 保交楼攻坚期催生保障房、纾困项目代建需求，全国大量停工项目等待盘活 [6] 公司ESG实践与成果 环境维度 - 绿色建筑面积累计达1.09亿平方米（占比87.03%），上海783项目获住建部"近零能耗建筑"认证 [9] 社会维度 - 2024年盘活停工资产超千万平方米，累计交付政府代建项目6390万平方米，改善42.8万户居住环境 [11][14] - 牵头编制《代建企业综合能力评价标准》，推动行业标准化发展 [14] 治理维度 - 推出行业首个智能化代建操作系统"绿城M"，B端客户满意度达96% [16] - C端满意度91%连续5年提升，基于3.4万户家庭调研、2万份问卷构建需求数据库 [18] - 2024年获30项行业TOP1荣誉、154项产品类奖项及23个国际级产品奖项 [18] 公司战略与行业地位 - 连续9年保持超20%市场占有率，上市五周年之际展现轻资产模式结构性优势 [1][8] - 代建行业开创者，2024年迎来发展第二十周年，ESG治理能力成为穿越周期核心竞争力 [1][3] 行业范式重塑 - ESG能力内生化推动行业范式变革，将治理框架转化为风控盾牌、绿色标准打造成溢价引擎、民生工程扩展为市场蓝海 [19] - 卓越治理被验证为新增长范式通行证，绿城管理案例显示责任与效益可协同实现 [20]

企业动态 - 腾云筑科与万物云达成战略合作 以科技赋能社区服务 构建智慧康养生态体系 [1] - 金地管理新增深圳市福田区老旧小区改造项目 涵盖金地花园等小区 提供25年代建服务 [1] - 龙湖龙智造签约北京顺义东风商场项目 [1] - 中原建业集团集中签约9个项目 [6] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标 [6] 项目进展 - 中原建业淮阳建业·尊府项目首创"一房五验"质检体系 包含施工自检、第三方检验等五道关卡 [1][2] - 某北京CBD项目9天封顶 总建筑面积16 72万平方米 预计2026年Q3竣工 [2] - 厦门农商银行总部大厦按5A甲级写字楼标准建设 位于两岸金融中心片区 [3] - 天津武清燕云花园二期项目开工 总占地面积24 79万平方米 [3] - 绿城中国前5月代建销售额约311亿元 [6] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目 [6] 交付成果 - 某项目半年内完成二批次交付 累计交付229户 交付率超99% [2] - 旗山雅苑安商房项目交付率94 64% 总建面11 26万平方米 [3] - 钟宅日村改造项目完成返迁交房 新建4个安置房 [3] 典型项目 - 南通通州区R2024-011地块项目 体量8万平方米 成交金额5 48亿元 由绿城管理中标 [5] - 云和县安居工程项目 体量97829 9平方米 成交金额3 47亿元 由蓝城管理中标 [5] 行业动态 - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过 [6] - 二线代建招标数量占比达55% [6]

城投代建市场现状与机遇 - 城投公司成为代建企业核心服务对象，过去四年大量托底拿地但开工率持续低位，开发能力与市场不匹配催生代建需求 [1] - 30城城投未开工地块达3.6亿平方米，其中2022-2024年成交地块占比最高（近1亿平方米），独立拿地占比95.3% [4] - 销售筑底、财政压力等因素导致城投开发意愿降低，代建企业拓展难度加大，需聚焦优质地块 [1][5] 未开工土地区域分布特征 - 中西部城市未开工体量突出：徐州（超4000万㎡）、重庆、长沙总规模领先，其中徐州市区地块达1000万㎡适合深耕 [6] - 长三角城市开发节奏快：深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万㎡，竞争集中于头部企业 [6] - 区位优势城市：常州、西安、郑州等市区未开工地块超600万㎡，福州/常州市区地块占比超70% [6] 地块容积率与产品定位 - 32.3%未开工地块容积率低于2（7.8%＜1.5，24.5%在1.5-2区间），改善型产品潜力大 [8][9] - 容积率分布城市差异：珠海/无锡/厦门超60%地块容积率＜2，长沙/西安/上海集中于2-3区间刚需型 [11] - 高容积率挑战：深圳/昆明/广州部分地块容积率＞3，需代建企业具备强产品方案能力 [11] 地块规模与代建策略 - 43%未开工地块建面＜10万㎡（5-10万㎡占比最高），中小规模更适合作代建 [14] - 城市分化：上海/福州/天津小体量地块多，珠海/厦门/长春以＞10万㎡为主，头部企业可借大项目扩大品牌效应 [15] 代建企业拓展方向 - 需综合评估地块拿地时间、区位、容积率等要素，选择匹配自身优势的城市深耕 [18] - 改善型地块符合"好房子"趋势，产品力强的企业可通过创新设计创造超额收益 [9] - 刚需项目代建需强化成本控制与工期管理能力，平衡品质与效益 [9]

行业现状 - 2025年中国房地产代建行业已从"蓝海"转向"红海"，行业分化显著 [1] - TOP5企业新签约规模均值同比增长仅3.5%，而TOP6-TOP20企业实现21.9%高速增长 [1] - 尾部企业面临淘汰风险，2025年一季度已有部分企业未能获得新项目 [1] 公司表现 - 远洋建管在行业增速放缓背景下展现强劲增长态势 [2] - 2025年成功中标青岛李沧区低密住宅项目、上海临港顶科商业项目、上海临港天宸商业项目 [2] - 签约天津京津国际中心文商旅综合体，并在北京、上海、深圳、昆明等多个高量级城市斩获项目 [2] 项目挑战 - 天津京津国际中心项目需在不足半年时间内完成300米超高层建筑的改造施工 [1] - 项目涵盖写字楼改造、高端酒店建设、商业运营、观光平台打造等多重任务 [1] - 需联动远洋资本、远洋商业、远洋建设等多专业条线协同作战 [1] 公司优势 - 远洋建管背靠远洋集团三十余年积累的丰富经验与全业态产业链资源协同优势 [2] - 拥有多业态综合操盘能力和成熟经验，能在复杂项目中展现竞争力 [2] - 在垂直综合体的高空竞技场中赢得关键席位 [2]

行业现状与趋势 - 房地产行业进入高质量发展阶段，轻资产运营模式成为主流，代建代管业务成为竞争赛道 [2] - 2024年TOP30代建企业总合约面积达9.14亿平方米，同比增长23%，新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6% [2] - 行业从"规模驱动"转向"价值深耕"，专业化服务能力和品牌口碑成为核心竞争力 [2] - 代建行业市场格局未定，后来者仍有后来居上的机会 [3] 美的置业代建战略 - 公司提出"轻重并举"策略，以制造业工匠精神切入代建赛道 [3] - 提供全链条代建代管服务，覆盖产品策划、设计管理、成本控制、工程管理等环节 [4] - 依托美置服务、美置商业、睿住智能和睿住建筑科技等板块，形成系统性服务能力 [5] - 代建业务强调"不卷价格"，通过长尾运营（物业管理、商业运营等）实现可持续收益 [6] - 合作方聚焦城投系国企、事业单位及资金实力强的金融机构 [7] 业务落地案例 - 商住代建项目已布局云贵、沪苏、中部区域，典型案例包括无锡东望府（重构片区价格体系）和贵阳富力新天地（代建+商业运营捆绑） [8][9] - 医疗物业服务推出"S-LIFE全栈医疗康养解决方案"，服务深圳中山妇产科医院，年医废处理量超60吨 [11] - 产业园运营方面，上华智能智造产业园招商完成率99%，佛山睿创中心57家企业签约，塑料世界项目入驻50家行业龙头 [12] 运营数据与成果 - 2024年末美置服务在管面积7538万平方米（同比+15%），产业园签约收入3.9亿元，建筑面积超70万平方米 [12] - 美置商业运营13座商业体，面积超70万平方米 [12] 核心竞争力 - 制造业基因赋能精细化管理，构建"客户价值最大化"的服务体系 [13] - 全链条管控能力+信用业务本质（严格合规与风控）形成差异化壁垒 [5][6] - 实业背景支撑长期运营价值挖掘，如医疗、产业园等非住领域专业化服务 [11][12]

行业现状与趋势 - 代建行业进入增速放缓的平稳发展期，2024年新拓规模2.15亿平方米，同比增长13%，增速较2023年下降14个百分点，2025年一季度同比仅增长5% [6] - 行业面临三大挑战：宏观经济修复缓慢影响委托方开发意愿、超100家企业入局导致竞争加剧、政策红利消退（土地回购/以购代建/纾困需求减少） [7][8] - 头部格局趋于稳定，绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理等老牌企业凭借先发优势占据综合能力前沿 [3][5] 头部企业核心竞争力 绿城管理 - 规模断层领先，一二线城市建面占比44%，四大核心城市圈占比76.6%，商业代建占比76.19%（95.7百万平方米）支撑高毛利 [16][17] - 标准化体系与品牌溢价形成双强，专业化服务及生态协同巩固行业领导者地位 [15] 蓝城集团 - 保障房代建领域标杆，累计签约1.36亿方、690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%），政府代建占比40% [20][21] - 保障房代建实现四次迭代，以商品房标准打造高品质项目，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河 [22][23] - 创新"代建+运营"模式开发文旅项目（如杭州龙坞茶镇），建立"一城一品"开发范式 [24] 金地管理 - 全业态覆盖（商住68%、商办12%、公建20%），2024年签约面积3831万方（同比+33%），政府/国企客户占比72% [26] - 依托近二十年经验构建成熟项目管理体系，聚焦高能级城市群提升抗风险能力 [25] 润地管理 - 政府代建领域龙头，2024年在管面积7607万方（同比+19%），新增1016万方，文体场馆项目数量行业第一 [27][29] - 深耕"6+2"赛道（文体/保障房/学校/医院等），央企背景强化政企协同优势，如深圳湾体育中心等项目形成差异化壁垒 [29][31] 行业发展关键逻辑 - 委托方需求升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更关注价值共创与长期合作 [11] - 企业破局路径：构建细分领域护城河（如蓝城保障房）、拓展多元复合模式（如润地政企协同）、强化全周期服务能力 [37] - 行业将从规模扩张转向高质量发展，专业化分工与良性竞合成主流，"强者恒强+特色为王"态势延续 [1][38]

企业动态 - 绿城中国前5月代建项目累计销售金额约311亿元人民币，销售面积233万平方米 [1][9] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目，体量约25万平方米，将运用与四大AMC机构合作经验提供定制化服务 [1][2] - 绿地智造中标三大标杆项目开发建设管理服务 [1] - 中建二局20.7亿元中标广州文冲街文冲旧村改造项目工程 [1][6] - 中原建业集团集中签约9个项目 [10] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"2025年目标 [10] - 远洋建管代建广州南香雅居项目首开热销 [10] - 龙湖龙智造纾困项目成都西璟台完成交付 [10] 项目进展 - 国贸地产代建厦门外附小洪文校区完成竣备，校区规划包含教学楼、专业教室及200米环形跑道等设施 [1][9] - 金地管理在深圳承接中国华西企业总部项目，建筑面积12.76万平方米，建筑高度180米 [3] - 海南龙吉和悦府项目总计容面积15.71万平方米，总建面22.09万平方米，位于海口西海岸南片区 [3] - 石碣镇全民健身中心项目总投资约3.97亿元，建筑面积4.3万平方米 [3] - 淮安市黄河驾校地块住宅项目由江苏国联蓝城建设管理有限公司以3.48亿元中标，项目体量55750平方米 [9] - 广州市新中轴海珠片区域中村改造项目由深圳市海置城市建设管理有限公司等中标，成交金额7229.6万元 [9] 行业趋势 - 《代建企业综合能力评价标准》已审查通过 [10] - 二线代建招标数量占比达到55% [10]