报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]

监管处罚数据 - 2025年上半年共有25家次（18家）证券中介机构、66名中介人员被证监部门行政处罚，罚没总金额2.08亿元，较2024年同期分别增长127%、175%、106% [1][2] - 被罚中介机构中会计师事务所有21家次占比84%，罚没金额合计17264万元，其中大信会计师事务所被处罚5次，天衡会计师事务所罚没金额最高达4964.43万元 [1][6] - 2024年证监会查办中介机构未勤勉尽责案件95件连续3年增加，全年罚没6.73亿元，对4家会计师事务所和1家证券公司暂停业务6个月 [3][4] 行业问题分析 - 会计师事务所被处罚占比较高源于法定职责、业务性质及风险敞口等多重因素叠加，包括审计业务全流程覆盖、程序复杂性与滞后性、独立性缺陷等问题 [6][7] - 中介机构问题主要源于生存压力与行业恶性竞争、专业能力滞后于财务造假复杂度升级、违法成本偏低威慑不足等因素 [4] - 证券中介执业主要风险点包括委托机制与公众期待冲突、将特殊使命当做一般商品交易、审计资源配置能力与实际需求背离等 [5] 质量提升建议 - 保持独立性是行业灵魂，需通过体制建设平衡审计质量与效率，在敏感决策中强调准则遵守和公众利益保护 [8][9] - 建议探索审计委托制度改革，对有造假前科公司由交易所直接委托审计，对有重大审计失败事务所限制审计家数 [9] - 推动智能审计工具落地如动态风险评估模型、AI异常测试和区块链函证技术，实施精准追责+技术赋能+生态共建组合策略 [10]

西晒房市场趋势 - 西晒房在年轻人群体中悄然走红，成为实现"落日自由"的宝藏选择 [1] - 西晒房的夕阳美景成为社交平台热门话题，吸引年轻人分享和关注 [3] - 2024年双井区域华腾园、九龙花园、百环家园等小区的西晒房成交量均突破百套 [3] 西晒房需求驱动因素 - 早出晚归的年轻人与太阳"作息"错位，西晒房成为下班后的"治愈角落" [3] - 西晒房价格相对较低，吸引预算有限的年轻刚需购房者 [4] - 九龙花园小区2025年1-6月成交的36套房源中，西、西北和西南朝向占比超过39% [4] 西晒房价格分析 - 九龙花园西南向两室一厅挂牌价529万元（单价5.1万元/平方米），南北通透同户型挂牌价560.57万元（单价5.8万元/平方米） [4][5] - 华腾园西南向两室一厅19楼房源挂牌价690万元，6楼房源挂牌价630万元 [5] - 百环家园西南向22层房源挂牌价529万元（单价5.5万元/平方米），中间层成交价510万-520万元 [5] 西晒房体验差异因素 - 户型设计（落地窗和阳台布局）直接影响采光效果 [6] - 周边建筑高度和距离会削弱西晒时长 [6] - 中高楼层比低楼层获得更充足阳光照射 [6] 区域市场特征 - 海淀区五道口、学院路等区域的西晒房购房者主要为周边上班族或陪读家庭 [5] - 西晒房总价相对较低，配套交通、医疗、商圈便利，适合"刚需上车" [5]

房产自媒体信息传播生态规范化发展 - 短视频和直播已成为公众获取房产信息的重要渠道，房产自媒体信息传播生态正迎来规范化发展新挑战 [1] - 青岛市委网信办、青岛市住建局等部门联合贝壳找房青岛站等单位启动"宜居青岛・阳光传播"房产新媒体创作者赋能计划，汇聚500余位自媒体达人，旨在构建"真实、专业、阳光"的网络房产信息生态 [1][3] 党建引领与行业责任 - 青岛市委网信办相关负责人指出，房产主播是连接政策与群众安居需求的关键纽带，但少数主播存在虚假信息传播、焦虑营销等问题，损害购房者利益并扰乱网络秩序 [3] - 活动以党建引领为核心，联合市住建局、贝壳找房等单位，推动构建"真实、专业、阳光"的信息生态，从业者需从真实内容、专业服务、创新传播三方面践行行业责任 [3] 贝壳"银河计划"实践成果 - 贝壳找房青岛城市总经理赵阳分享"银河计划"成果：自2022年启动以来，青岛贝壳已孵化超千位自媒体创作者，构建300万粉丝传播矩阵 [3] - 计划旨在重构内容生产标准，以真实为底线，以专业为共识，实现创作者、平台、用户三方的价值升级 [3] 内容合规与行业自律 - 贝壳赵阳强调需杜绝"无事实依据的预测、无专业支撑的点评、无社会责任的炒作"，呼吁从业者在流量与责任间找准平衡点 [4] - 9位自媒体达人代表宣读《"宜居青岛・阳光传播"倡议书》，从坚守真实底线、提升专业素养、传播城市价值、践行社会责任四大维度发起行业自律宣言 [6] 实战培训与赋能支持 - "e路红帆"讲坛联合贝壳"银河计划"开启为期两天的专业培训，涵盖新媒体运营逻辑、创作指南、流量转化等模块，通过案例拆解和场景模拟提升创作者能力 [8] - 设置"大咖面对面"环节，由新媒体导师提供个性化赋能支持，帮助创作者实现多平台内容创作 [8] 短视频大赛与行业共识 - 活动同步启动"发现青岛好房子"经纪人短视频大赛，鼓励创作者以可视化内容挖掘城市宜居房源，强化"真实内容+专业服务"的行业共识 [10] - 赋能计划推动青岛房产新媒体内容创作向更规范、更专业的方向迈进，为城市安居服务与现代化建设注入新动能 [10]

报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [3][9][33] 报告的核心观点 - 近两个月新房和二手房成交同比持续走弱，需求端需政策进一步支持，预计新一轮政策有望加快落地，财政政策是下半年重点，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [9][33] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米（同比 - 2.9%），降幅较1 - 4月扩大0.1pct；商品住宅销售面积2.97亿平方米（同比 - 2.6%），降幅较1 - 4月扩大0.5pct。5月单月，商品房和商品住宅销售面积同比分别为 - 3.3%、 - 4.6%，降幅较4月分别扩大1.2pct、2.1pct [5][11] - 2025年1 - 5月商品房销售额3.41万亿元（同比 - 3.8%），降幅较1 - 4月扩大0.6pct；住宅销售额3.01万亿元（同比 - 2.8%），降幅扩大0.9pct。5月单月，商品房和商品住宅销售额同比分别为 - 6%、 - 6.1%，降幅较4月收窄0.7pct、0.5pct，但仍是今年以来单月较大降幅 [5][11] 房企到位资金情况 - 2025年1 - 5月房企到位资金同比 - 5.3%，降幅较1 - 4月扩大1.2pct，5月单月同比下降10.1%，是今年以来单月最大降幅 [6][20] - 分细项看，1 - 5月定金及预收款同比 - 5%，降幅较1 - 4月扩大2pct，5月单月同比 - 12.8%，降幅扩大4.3pct；个人按揭贷款同比 - 8.5%，降幅较1 - 4月持平，5月单月同比 - 8.5%，降幅收窄4.2pct；国内贷款同比 - 1.7%，5月单月同比 - 13.1%，均由正转负；自筹资金比 - 7.2%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 8.7%，降幅扩大0.9pct [6][20] 投资情况 - 2025年1 - 5月房地产开发投资完成额同比 - 10.7%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 12% [7][20][21] - 1 - 5月房屋新开工面积同比 - 22.8%，降幅较1 - 4月收窄1pct，5月单月同比 - 19%；施工面积同比 - 9.2%，降幅较1 - 4月收窄0.5pct，5月单月同比由负转正；竣工面积同比 - 17.3%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 20%。拿地收缩、销售疲软是新开工降幅较大主因，新开工下行传导到竣工端 [7][21] 土地成交情况 - 2025年1 - 5月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别为 - 14%（较1 - 4月扩大9pct）和 + 5%（较1 - 4月收窄13pct） [8][26] - 1 - 5月300城住宅类土地成交建面同比 + 3.3%（前值为 + 5.6%），成交金额同比 + 34%（基本持平）。5月单月，300城成交规划建面同比 - 6%（降幅扩大4pct），成交金额同比 + 32%（涨幅扩大2pct） [8][26] - 5月中指300城平均成交溢价率为7.4%，较4月下降3.5pct。供应端控制增量及“好房子”政策指引下，土地供应聚焦核心地段，成交金额涨幅明显大于成交面积 [8][26] 投资建议 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [9][33]

立法计划概述 - 国务院办公厅发布《国务院2025年度立法工作计划》，明确2025年度国家立法工作最新动向 [1] - 立法计划要求统筹推进国内法治和涉外法治，深化立法领域改革，加强政府立法审查 [1] - 立法计划强调加强重点领域、新兴领域、涉外领域立法，提高立法质量 [1] 资本市场相关立法 - 2025年拟提请全国人大常委会审议16件法律案，拟制定、修改30件行政法规 [2] - 推动高质量发展方面，提请审议国家发展规划法草案、招标投标法修订草案、注册会计师法修正草案、银行业监督管理法修订草案、金融法草案、中国人民银行法修订草案 [2] - 制定国务院关于规范中介机构为公司公开发行股票提供服务的规定，修订证券公司监督管理条例 [2] - 预备提请审议消费税法草案、税收征收管理法修订草案、商业银行法修订草案、保险法修订草案 [2] - 预备制定地方金融监督管理条例、增值税法实施条例、上市公司监督管理条例、公司债券管理条例 [2] - 预备修订审计法实施条例、外汇管理条例 [2] 科教与文化领域立法 - 实施科教兴国战略方面，提请审议商标法修订草案 [2] - 预备修订著作权法实施条例、著作权集体管理条例、互联网信息服务管理办法、集成电路布图设计保护条例 [2] - 推进人工智能健康发展立法工作 [2] 涉外法治建设 - 加强涉外法治建设方面，提请审议对外贸易法修订草案 [3] - 制定实施《中华人民共和国反外国制裁法》的规定、国务院关于涉外知识产权纠纷处理的规定、商事调解条例 [3] - 推进对外投资立法 [3] 法规清理与审查 - 立法计划提出统筹立改废释，加快清理不适应经济社会发展要求、不符合上位法规定的法规规章 [3] - 贯彻实施《法规规章备案审查条例》，重点审查地方和部门立法与上位法不一致、影响全国统一大市场建设、损害营商环境等问题 [3]

开发"科创+旅游"特色产品、提升种质资源进出口服务水平…… 三亚推出22项举措优化产业营商环境 围绕产业营商环境服务提升，三亚推出提高旅游市场监管水平、开发"科创+旅游"特色产品、推进 政务服务进楼宇进总部、加强专业中介服务机构培育、提升种质资源进出口服务水平、做强"三亚榴 莲"等一批农产品区域公用品牌等22项改革举措;聚焦营商环境指标提升工程，三亚重点围绕世行评价体 系、国家发改委营商环境评价指标体系、海南自由贸易港特色营商环境评价体系，对标国内一流、省内 一流城市量化指标表现，推出23项改革举措，力争在国际贸易服务、政务服务便利、信用信息归集等领 域达到国内、省内一流水平。 海南日报三亚4月27日电(海南日报全媒体记者 李梦楠)4月27日，三亚市召开2025年打造"市场化、 法治化、国际化"一流营商环境新闻发布会。海南日报全媒体记者从会上获悉，三亚聚焦旅游业、现代 服务业、热带特色高效农业、高新技术产业四大主导产业，围绕产业强链延链补链，推出22项改革举 措，进一步优化产业营商环境。 据悉，三亚以《三亚市2025年冲刺一流营商环境实施方案》作为牵总核心，打造"营商环境指标提 升、产业营商环境服务提升、企业 ...

纪要涉及的公司 我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 - **2024年业绩及运营状况**：2024年市场下行且部分城市佣金费率下调，但公司收入稳定增长、净利润扭亏为盈，收入达125亿元，同比增长3.7%，净利润约7341万元，扣非后净利润4142万元，四季度单季净利润6493万元，扣非后1.1亿元创近两年新高，经营利润约1.3 - 1.4亿元[3]。 - **非经常性损益影响**：2024年非经常性损益对业绩有一定影响但大幅减少，包括出售酒店8000万投资收益、投资性房地产公允价值变动负向影响3400多万、信用减值计提约1.1亿，合计负向影响约6400万[5]。 - **各业务板块表现**：各业务板块均增长，经纪业务收入41亿元，增长0.2%；资产管理业务收入62亿元，增长6.5%；新房业务收入11.5亿元，增长3.9%；商业租赁收入24.4亿元，增长8%，新房业务因应收账款缩窄和战略调整增长显著[3][6]。 - **市占率及门店情况**：核心城市市占率稳步提升，上海接近5%；相寓业务在管房源30.33万套，同比增长11.8%；门店2636家，同比降200家左右，系主动关闭低效门店[3][7]。 - **佣金费率及GTN情况**：全国买卖业务平均费率降0.12个百分点，受北京降费影响，上海等地费率持平或提升；新房业务费率提0.55个百分点至3%；GTN整体2876亿，同比增长1.2%，经纪业务2315亿增长4%，资管业务180亿增长6%[3][8]。 - **2025年展望**：非经常性损益预计缩小，经营性利润更凸显；新房市场预计高速增长；一季度核心城市二手房交易量同比增约40%，房价自2024年9月止跌回稳，累计反弹5% - 10%；预计收入增速高于2024年，成本端延续降本增效但幅度不及2024年，全年“量升价稳”，双位数增长大概率[3][10][11][12][14][15]。 - **AI技术应用规划**：过去3 - 5年数字化建设投入超十亿元，已取得阶段性成果，通过数字化平台降低人力成本，如北京公司人工成本降幅至少两亿，优化消费者体验，缩短经纪人成长时间，内部有智能化机器人为经纪人服务[17]。 - **租赁业务优势及展望**：面对租金下降调整业务策略，控制租期、评估租金和品质，平均出房天数9000天，出租率约95.4%，行业领先，未来稳扎稳打扩展业务，市场有五倍以上增长空间[18]。 - **新房开发业务发展**：新房业务是二手房业务重要补充，过去因市场风险采取保守策略，现应收账款降至5亿，85%一年期以内且基本无风险，风险可控后回归正常并重点投入，新房费率高于二手房但成本也高[19]。 - **新房业务费率和毛利率变化**：长期看新房业务费率有稳定提升空间，某一年受高费率项目占比影响大；毛利率取决于收入，成交量上涨、单位折旧成本下降则毛利率上升，预计2025年新房业务毛利率上升[21][22]。 - **2025年门店扩张计划**：2025年门店数量保持相对稳定，不进行大规模资本开支开新店，观察市场恢复程度后判断2026年扩张计划，市场恢复好时会继续扩展门店[23]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **2025年一季度核心城市二手房市场三月表现**：三月份小阳春表现突出，北京成交量接近2万套，增长35%；上海接近3万套，增长45%；杭州接近1万套，增长55%[11]。 - **挂牌量变化**：挂牌量延续2024年以来下行趋势，北京从去年四季度高点16.3万套降至今年三月13万套以下，减少约3万多套[13]。 - **2025年二季度市场预测**：二季度进入传统淡季，环比回落但同比仍增长[14]。

文章核心观点 公司2024年业绩稳步增长、平台规模扩大，新房业务有韧性，家装及租赁服务快速增长，Q4市场呈现复苏迹象，同时公司在运营、战略、技术和业务拓展等方面积极布局[2][5][8] 各部分总结 财报核心信息回顾 - 2024年全年GTV总额达3.35万亿元，总收入935亿元，较2023年增长超20% [2] - 活跃门店49700家，活跃经纪人445000人，同比增长12.1% [3] - 二手房交易业务GTV增长至2.25万亿元，同比上升约11% [4] - 新房交易业务GTV为9001.7亿元，同比降3.3%，但收入增长10% [5] - 装修家居业务全国40城服务近6万家庭，收入148亿（+36%） [6] - 租赁服务管理单元数超43万个，收入143亿（+135%） [7] - 2024年9月26日后，中央稳定措施使新房交易量增约15%，GTV增长2% [8] - 2024年Q4新房GTV同比增长约50% [9] - 存量房GTV占比从2023年的40%升至2024年的46%，2024年交易量再增超10%，全国存量房价格2024年同比仍降，但Q4环比涨0.2% [10] - Q4回购1.32亿美元股票，2024年回购7.6亿美元股票（占2023年末总股本3.9%） [11] - 2022年9月以来累计回购16.3亿美元（占启动前总股本8.6%） [11] - 2024年末期股息每股0.12美元（ADS每股0.36美元），4月9日登记，总支付约4亿美元 [11] 财报电话会详细内容 高管层陈述核心信息 - 2024年Q4将家庭装修项目平均施工时间缩短超10天 [11] - 强化内部售后服务能力，提升租房服务客户体验满意度 [12] - 调整角色与责任，提升房产所有者和租户体验，改进二次租赁效率等指标 [13] - 2024年在多城市购置土地，不转型开发商，专注提供定制化服务减购房决策风险 [14] - 2024年11月在西安启动首个产品解决方案服务项目获收入，向平台即服务（SaaS）模式过渡 [15] - 计划设定重资产投资上限，转向平台型商业模式 [16] - 2025年加大AI投资，加强基础能力、模型数据解决方案，加速迭代应用研发 [17] - 高精度新一代P4相机与深度学习驱动智能模型结合，提升房产专业理解和智能评估能力 [18] - AI助手节省约5%工作时间，提供近20%战略规划支持，AI工具协助生成30%研发代码 [19] - 探索低频流量渠道，推出家居装饰等增值服务 [20] - 2025年计划增强产品实力，提高交付质量，以客户为中心 [21] - 提升产品强度和服务质量增强竞争力，注重提高内部管理和操作效率 [22] Q&A分析师问答 - 分析师询问公司是否考虑进一步引入或与先进大型AI模型合作优化业务运营，以及AI在不同业务领域提升用户体验的方式 [23]

本文为IPO早知道原创 作者｜Stone Jin 2025年1月初正式发布榜单。 微信公众号｜ipozaozhidao IPO早知道「2024年度榜单」评选工作日前已正式启动，并计划于2025年1月初正式发布榜单。 为了进一步增强榜单的完整性与真实性，我们今年仍然预留了足够的时间接受各方申报，涵盖问卷填 写、自荐/推荐等环节。 IPO早知道年度榜单评选已连续举办四年。这四年来，不乏各种类型的LP来向我们咨询评判维度及排 名依据，以便他们更好地了解市场真实情况；亦有数十家我们不曾覆盖到的GP主动向我们提供IPO 案例及相关数据。 本次榜单仍将延续IPO早知道过去四年的研究与评判方法，将设立： 1、围绕IPO项目数量等维度的主榜单 「2024年度IPO最佳投资机构 TOP100」 ； 2、面向不同领域、类型的投资机构和投资人的 「2024年度最佳投资机构」 榜单； 3、面向上市企业服务者的 「2024年度IPO最佳服务机构」 榜单； 4、今年特别新增的 「2024年度最佳并购退出」 榜单。 年度IPO最佳服务机构 在企业上市过程中、尤其是在上市环境更加险峻的情况下，中介机构的价值不言而喻。 2024年度IPO最佳 ...