行业趋势：线下零售向体验消费转型 - 线上零售崛起与消费变迁导致传统商业客流分散、业绩承压 所有商业综合体面临吸引并留住顾客的新课题 [1] - 线下零售正从“商品交易”逐渐转向“体验消费” 商业空间成为消费者因有趣而来的社交场 购物变为顺便发生的行为 [2] - 一批融合烟火气与文艺范的非标商业在各城市蓬勃生长 成为热门打卡地 例如北京首创·郎园Station、上海蟠龙天地、杭州天目里 [1] 公司举措：太古地产焕新升级三里屯太古里 - 公司宣布三里屯太古里新一轮焕新升级取得关键进展 举措包括联合品牌伙伴打造定制主题零售空间 [1] - 优化品牌阵容 计划使北区成为国际顶级品牌旗舰店的聚集地 [1] - 在南区与西区增设人行连桥 旨在提升消费者的整体逛游体验 [1] - 这些调整被视为对未来零售模式的一次大胆探索 而不仅是简单的品牌迭代或硬件改造 [1] 成功要素：非标商业的吸引力构建 - 以人为核心进行体验重构 通过开放式街区布局、沉浸式门店设计、有温度的公共空间营造来创造美好体验 呼应消费趋势变化 [2] - 告别“千店一面” 特色打造是关键 项目需量身定制、因地制宜并植根本地文化以形成独特气质 例如成都太古里青瓦灰墙与现代品牌相映成趣 [3] - 构建多元包容的生态 融合日常购物、美食社交、演艺娱乐、各式“首店”等丰富业态 提供“一站式”复合体验以满足不同客群需求 [3] - 北京首创·郎园Station的“非标”商业客户占比达到80% [3] 行业挑战：非标商业的可持续发展 - 当前非标商业虽名声在外 但可持续性面临挑战 包括盈利模式相对脆弱、内容更新压力较大等问题 [3]

三里屯太古里南区入口的独栋建筑，始终是北京商业潮流的"晴雨表"。2008年项目开业时，优衣库北京 首店在此扎根，标志性的橙色外立面与开放式空间设计，成为无数人对三里屯的最初记忆。彼时国内商 业仍以传统百货为主，这座承载着首店概念的独栋，不仅开创了街区式消费场景，更让"首店"成为北京 商业的新鲜词汇，为三里屯注入了最初的潮流基因。 2022年起，首店矩阵的高品质升级，让三里屯太古里迎来历史性升级。LV、Dior等LVMH集团旗下重奢 品牌相继落子独栋建筑，更让其从潮流聚集地跃升为旗舰店集群。曾经扎根北区的KENZO、Stone Island等品牌陆续向南区迁移，呈现南北区"北奢南潮"。 这一调整并非偶然，面对消费升级与商圈竞争，具有创新引领性的重奢集聚成为提升商业价值的关键。 三里屯太古里总经理马泽丹指出，全球奢侈品市场稳健增长，中国高端消费占据更多份额。数据显示， 2025年，全球奢侈品市场达到3580亿欧元，十年间增长了46%。其中，中国内地市场增长最为迅猛， 2015年仅占约8%的市场份额，到2025年占比约12%，是推动全球增长的核心引擎之一。同时，中国高 净值人群在奢侈品消费中更追求独特性、专属感和身 ...

本报（chinatimes.net.cn）记者周梦婷 北京报道 奢侈品牌于2023年7月相继在北京三里屯太古里入驻改造曾引发市场关注，如今两年多过去，项目进程 取得了关键性进展。《华夏时报》记者1月下旬实地走访关注到，三里屯太古里北区现已呈现出全新面 貌：迪奥（Dior）、路易威登（LV）、蒂芙尼（Tiffany&Co）三座国际顶级品牌大楼并肩而立，建筑设 计各具特色，十分引人注目。除这三家顶奢品牌之外，北区还汇集了BURBERRY、FENDI、MaxMara 等其他奢侈品牌。此外，在迪奥大楼后方，仍有一座建筑正在修缮中。三里屯太古里相关工作人员向记 者透露："这座是爱马仕的大楼，预计今年春天才能开业。" 不同于北区的高奢定位，三里屯太古里南区依旧维持了"潮流"定位，近年来，实体零售行业持续承压， 闭店与升级改造逐渐成为常态。进入2025年挑战再度加剧，顶流商场北京SKP，北京、无锡、武汉三地 的荟聚股权相继生变，探索新的发展路径，已成为行业迫在眉睫的课题，在此背景下，素有"潮流风向 标"之称的三里屯太古里，其升级改造也显得尤为关键。 升级改造取得关键进展 顶尖奢侈品牌齐聚，将三里屯太古里北区推向潮流新高地。 ...

文章核心观点 - 太古地产对北京三里屯太古里进行了大规模、长周期的改造升级 该项目是其“重仓内地”500亿港元投资计划的关键落地 旨在通过“以人为核心的体验重构”和打造“城市公共空间”来应对消费趋势变化 提升长期竞争力 并在北京商业存量更新背景下探索新的发展路径 [1][4][5] 项目改造概况 - 改造自2022年启动 以北区为核心 涉及近半商业空间的结构性重构 并同步优化南区、西区公共空间与动线系统 在北京成熟商圈中从持续时间和资本投入强度看都较为少见 [1] - 改造项目是太古地产“重仓内地500亿港元”投资计划的具体投射 截至2025年中期业绩报告 该500亿港元资金已落实约92%进度 [1] - 本轮更新并非只针对店铺 北区多栋楼体及下沉广场也完成改造 三里屯西街等区域同步优化 并新增人行连接系统 使项目承担更多“城市公共空间”功能 [4] 改造动因与战略 - 改造动因在于对内地零售项目进行“以人为核心的体验重构” 新一代年轻消费者更强调社交属性与内容体验 “是否有趣、是否值得停留”成为吸引客流关键 [1] - 升级是一项“投资未来”的长期工程 项目在改造期间主动舍弃短期收益 以换取与品牌在空间、内容与模式上的深度共创机会 这种长期主义是吸引头部品牌入驻的重要前提 [4] - 在北京新增商业用地供给有限、核心商圈转向“存量提质”的背景下 项目改造是以存量更新维持活力的现实选择 符合北京市“系统推进存量空间的提质增效”的城市更新行动计划框架 [4][5] 改造特点与品牌策略 - 更新后的北区已入驻多家国际品牌旗舰店 多以独栋或大体量“非标准化铺位”形式呈现 为品牌提供可长期共创的展示空间 [1] - 引入品牌定制建筑方案 例如北京迪奥之家设中国首家“迪奥先生餐厅” 北京路易威登之家设北京首家“路易威登咖啡馆” 爱马仕北京三里屯专卖店计划于2026年春季开业 [2] - 与传统商业改造不同 项目未选择完全停业 而是在运营状态下推进施工 通过夜间作业、分区施工等方式兼顾周边社区环境 [5] 改造效果与行业格局 - 改造旨在提升项目在公共空间与城市功能层面的综合承载能力 而非追求短期呈现效果 [5] - 2025年上半年 三里屯商圈客流量达4681万人次 同比增长33.5% 近三年持续保持增长态势 [5] - 北京高端商业版图基本呈现以SKP、国贸商城为代表的“封闭式购物中心”格局 品牌表达受限于标准化室内空间 而三里屯太古里的改造提供了差异化路径 [4]

天气与城市服务 - 北京今日天气晴，最高气温2℃，最低气温-11℃，山区阵风六级，需注意防风防寒及用火用电安全 [1] - 受冷空气影响，预计22日至23日北京大部分地区夜间最低气温将低于零下10℃ [1] - 1月22日13时50分，南郊观象台气温升至0.1℃，结束了自16日20时起持续超过137小时的连续冰点以下低温 [2][3] 公园与文旅动态 - 陶然亭公园冰场于1月22日实现全域开放，总面积达2.5万平方米，为市民提供冬日户外休闲空间 [3][5] - 北海公园“西天梵境”琉璃阁院落完成腾退移交，这座始建于乾隆二十四年的建筑群在时隔70余年后将恢复完整风貌 [7] - 昌平区水库河湖今冬出现鹮嘴鹬、卷羽鹈鹕、黑鹳、熊猫鸭等国宝级珍稀鸟类，侧面反映当地河湖生态环境逐步提升 [9] 交通与区域治理 - 北京机场地区于2026年1月22日启动“民航行业监管+属地管理”的综合协同治理机制，41家单位参与，旨在高效处置出租车、网约车等问题以提升旅客出行体验 [11] 商业与消费趋势 - 三里屯太古里北区近半数商业空间完成焕新，迪奥、路易威登、蒂芙尼等国际顶级品牌旗舰店集中入驻，标志着其向高端转型 [19][20] - 团结湖网红猛火炒饭摊主在属地政府帮助下“转正”，并于1月22日开设了独立经营的第一家店铺（二店） [17] 企业社会责任与公益 - 老张拉面馆日坛店店主成奶仓获得阿里公益天天正能量联合《北京晚报》颁发的1万元“小微公益行动者专项奖”，并决定将奖金全部转化为520碗“新春爱心面”通过公益平台捐赠 [13] - 怀柔区兰州王黑麦拉面馆连续第6年为环卫工提供爱心早餐，今年发放1500张早餐卡，每天供应近百碗面，获环卫公司赠锦旗致谢 [15] 人才与产业政策 - 平谷区发布“创友8条”人才政策，为引进高层次人才及项目提供最高100万元奖励，应届毕业研究生入职科研岗位者每年可享最高3.6万元入区补贴 [22]

项目焕新升级核心进展 - 三里屯太古里北区近一半商业空间已完成焕新，品牌阵容同步优化 [1] - 升级自2022年启动，是基于对消费趋势洞察和城市发展责任的全方位价值提升，而非简单的品牌迭代或硬件改造 [1][2] - 北区已迎来迪奥、路易威登、爱马仕和蒂芙尼等国际顶级品牌旗舰店集群，所有门店均由世界级建筑大师量身设计 [1][2] 升级驱动力与战略定位 - 升级驱动力源于品牌伙伴对定制化零售空间的需求攀升，以及消费者对多元化体验的追求升级 [2] - 升级后形成差异化互补格局：北区聚焦高端奢侈品牌旗舰店，南区维持年轻潮流定位 [3] - 众多国际品牌将三里屯太古里作为探索未来零售模式的试验场，不仅展示产品，更呈现品牌理念、艺术表达与生活方式 [2] 品牌与体验升级具体举措 - 北京迪奥之家是中国首家“迪奥先生”餐厅所在地，其建筑本身已成为新地标 [2] - 爱马仕北京三里屯专卖店将于2026年春季启幕，由国际知名建筑师操刀设计，带来多感官沉浸式体验 [2] - 项目累计落地171个高质量品牌首店，成功举办227场首发、首秀及独家活动 [3] - 项目与品牌联合打造了100余个定制主题零售空间，将品牌理念与体验式设计深度融合 [5] 消费者体验与社区营造 - 增设高品质专属贵宾休息区，升级会员等级体系，提供餐饮甄选服务及抵达礼遇专属体验 [3] - 北区下沉花园被升级为集艺术、文化及社群活动于一体的复合型活力空间 [3] - 新建一座连接南区与西区的人行连桥，有效增强区域连通性，提升消费者整体逛游体验 [5] - 项目持续强化其作为限量版产品、新品系列及文化跨界合作首选发布平台的地位 [5] 与城市发展的协同 - 项目升级恰逢北京全力打造国际消费中心城市的关键时期，是对城市发展战略的积极回应 [4] - 在三里屯西街的焕新进程中发挥关键作用，通过政企合作实现了景观绿化与视觉形象等多项品质提升 [4] - 项目将ESG理念深度融入改造过程，从绿色建材选用到节能系统升级，减少环境足迹，结合城市可持续发展目标 [5] 项目定位与未来计划 - 作为太古地产在内地商业项目的“开山之作”，三里屯太古里已成为北京的城市名片与潮流地标 [5] - 北区N1楼（原瑜舍酒店）的改造重建工程，以及周边区域的进一步社区营造与公共空间品质提升工作正在稳步推进 [5]

本次升级另一亮点是：实现了商业空间与城市肌理的深度融合。南区完成品牌矩阵迭代，西区通过政企 协同优化街区环境，新建人行连桥打通南西两区动线，提升区域连通性。公共空间升级同步落地，北区 下沉花园改造为集艺术、文化与社群活动于一体的复合型空间，高品质贵宾休息区、品牌VIP尊享空间 及优化后的落客区，构建全场景服务体系。三里屯街道办事处工委书记孙曙光认为，这种"商业升级 +社区营造"的模式，在政企共治中激活了区域活力，为城市更新提供了有效范本。 新京报记者了解到，三里屯太古里的焕新仍在推进。三里屯太古里总经理马泽丹透露，北区N1楼（原 瑜舍酒店）的改造重建工程、周边区域的进一步社区营造与公共空间品质提升工作正在稳步推进，未来 将持续深化国际先锋艺术、时尚与文化的融合共生。 据统计，2025年上半年，三里屯商圈客流量达4681万人次，同比增长33.5%，近3年持续保持增长态 势。2025年12月旗舰集群集中启幕后，项目客流量实现显著增长。 新京报讯（记者王萍）1月21日，太古地产宣布，三里屯太古里新一轮焕新升级取得里程碑式进展。北 区近半数商业空间完成焕新，迪奥、路易威登、蒂芙尼等国际顶级品牌旗舰店集中入驻，此外，即 ...

项目焕新升级核心进展 - 公司宣布三里屯太古里新一轮焕新升级取得关键进展 以北区全面迭代为核心 联动南区与西区持续优化 旨在将其树立为全球知名的时尚文化目的地[1] - 本次关键焕新升级是公司对于大三里屯区域的长期承诺 项目围绕体验式零售发展方向 融合本土文化与全球前沿生活方式 为国际及本土品牌搭建展示最新零售概念的动态平台[1] 北区改造与品牌升级 - 自2022年启动 公司用三年时间完成了北区的新布局 北区近一半商业空间完成焕新及品牌阵容优化 成为国际顶级品牌旗舰店聚集地[3] - 迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等一众国际顶级品牌旗舰店相继入驻 所有门店均由世界顶尖建筑大师量身设计[3] - 自2025年12月多家品牌旗舰店集中启幕以来 三里屯太古里客流量实现大幅增长[3] 南区、西区协同优化 - 南区完成了品牌矩阵的持续迭代升级[3] - 西区及周边街区环境同步实现品质跃升 包括新建一座连接南区与西区的人行连桥 有效增强区域连通性 提升消费者整体逛游体验[3] 品牌业态多元化与功能融合 - 引入品牌更加强调业态多元化和功能融合 例如设有中国首家迪奥先生餐厅的迪奥之家、北京首家Le Café Louis Vuitton的路易威登之家、以及即将于2026年春季启幕的爱马仕北京三里屯专卖店[4] - Alaïa、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Polène、Rolex等一系列高端品牌旗舰店也齐聚于此 共同构建多元化、多层次的高品质品牌集群[4] 服务与设施优化举措 - 项目设立了高品质专属贵宾休息区及多个品牌VIP尊享空间[5] - 升级会员等级体系[5] - 增设落客区进一步优化交通动线[5] - 将北区下沉花园升级为集艺术、文化及社群活动于一体的复合型活力空间[5] 未来持续焕新计划 - 北区N1楼（原瑜舍酒店）的改造重建工程 以及周边区域的进一步社区营造与公共空间品质提升工作正在稳步推进[5] - 未来项目将持续深化国际先锋艺术、时尚与文化的融合共生 巩固其面向未来的城市地标地位[5]

公司架构调整 - 太古集团香港总部上周裁员约10%，涉及约40名员工，波及可持续发展、财务和风险管理等部门，包括集团可持续发展主管Mark Harper [1] - 公司回应称此次裁员是对总部架构进行检讨以提升整体效率并精简部分流程的结果 [2] - 香港总部拥有逾500名员工，此次裁员是近年来首次出现的大规模裁员 [1][2] 公司业务概览 - 太古集团业务涵盖地产、航空、饮料、海洋服务及贸易五大板块，全球员工超过12.1万人 [2] - 集团拥有三个港股上市平台，其中最知名的是太古地产 [2] 零售物业表现 - 香港零售物业表现回暖，三座核心购物中心出租率均维持在100% [2] - 截至9月末，太古广场购物商场零售销售额同比增长3.6%，太古城中心增长3%，东荟城名店仓增长0.2% [2] - 内地零售市场更为活跃，上海兴业太古汇零售销售额同比大幅增长41.9%，出租率提升至95% [3] - 其他内地物业销售额也取得增长：北京三里屯太古里增长7.8%，上海前滩太古里增长5.6%，北京颐堤港增长2.9%，成都太古里增长2.4%，广州太古汇增长0.3% [3] - 广州太古汇是内地唯一一座出租率保持在100%的物业 [3] 办公物业表现 - 香港办公物业业务疲软，截至9月末太古广场租金下降13%，太古坊整体租金减少15% [5] - 太古地产在香港的整体办公楼出租率为92%，不及2024年的93%，其中太古坊整体出租率由93%降至90% [5] - 第三季度富卫香港承租太古坊33万平方尺楼面作为香港总部，太古广场与一间全球投资银行续租，一间量化基金将办公空间扩充至1万平方尺 [5] - 内地办公楼资产中，太古汇办公楼出租率为90%，同比减少2个百分点，香港兴业中心一座及二座出租率为93%，同比减少4个百分点 [5] - 颐堤港一座出租率表现突出，截至9月末为89%，较上年同期的80%提升9个百分点，但租用面积从13031平方米减少至10991平方米 [5] 财务表现 - 今年上半年，太古地产实现营收87.23亿港元，同比增长20% [6] - 股东应占经常性基本溢利同比减少4%，录得34.2亿港元 [6] - 股东应占呈报亏损为12.02亿港元，而去年同期为盈利17.96亿港元 [6] - 投资物业公平值亏损为46.8亿港元，上年同期为8.79亿港元，主要来自香港办公楼组合 [6] - 这是公司近十五年来首次中期股东应占溢利出现亏损 [8] - 由于出售了美国迈阿密多个物业，集团基本营利同比增长15%至44.2亿港元 [8]

新商业项目集中开业 - 国庆中秋假期前北京多个新商场集中开业，包括海淀区的魏公·芳华里、东城区隆福寺二期、上德银泰城等新项目[1] - 魏公·芳华里项目设计以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念，打造三大原创艺术装置，并已成为新晋网红打卡地[2] - 近期亮相的朝阳区大屯里商业街项目总建筑面积约3万平方米，沿街面长300米，大兴世界坊位于大兴机场临空区，瑞来广场以“院落式”综合体呈现[5] 首店品牌引入情况 - 魏公·芳华里引入国图文创馆北京商业首店，以及星典影城、奥美氧舱会馆、丽金·Lounge西餐厅等北京首店[5] - 朝阳大悦城在假期期间将迎来GANT北京首家新概念店、ECCO Active Lifestyle北京首店、芸山季北京首店等超过6个首店新店开业[8] - 三里屯太古里假期将迎来Fabrique中国首家精品店、GRVRGROVE中国首店、阿嬷手作北京首店等众多品牌首店，预计Vuori北京首店将在十一期间亮相[9] 商圈营销活动与客流表现 - 朝阳大悦城在15周年庆期间总客流近30万人，同比提升17%，车流同比提升21%，销售额近9000万元，同比增长18%，均创开业以来纪录[8] - 朝阳大悦城假期落地海绵宝宝2025全国唯一展、樱兰高校“心动大作战”华北首展等多个首展活动，并举办爱国诗词展、模玩开仓节等超过6场活动[6][8] - 平谷万达广场在10月1日至8日开启“十一国潮购物节”，推出超过30场家庭专属活动，包括首届艺玩宠物科普展、首届秋季少儿围棋公开赛等[10] - 三里屯太古里从即日起至11月9日呈现The Stage主舞台沉浸式策展空间，以“灯”为媒介构筑光影剧场，助力2025北京朝阳国际灯光消费季[9]