广连高速持有型不动产ABS项目概况 - 项目名称为“广连高速持有型不动产资产支持专项计划”，于12月8日在上交所成功发行 [1] - 本次发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元，是目前单笔发行规模最大的持有型不动产ABS，也是首单获政策性银行审批通过的此类产品 [1] - 项目原始权益人为中交第四航务工程局有限公司和中国公路工程咨询集团有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司，总协调人为中交资本控股有限公司 [2][3] - 项目于2025年8月6日获受理，于2025年10月22日获批，交易所确认文件文号为上证函〔2025〕3390号 [2][3] 底层资产与战略意义 - 底层资产为广州-连州高速公路，全长231.7公里，南起广州市花都区，北至清远市连州市 [3] - 该高速是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是广东省高速公路网规划“第一射线”的重要组成部分 [3] - 项目强化了湾区与粤北及中部地区的战略联通，为广东省“一核一带一区”区域发展格局提供关键交通基础设施支撑 [3] - 项目成功发行被视为大湾区基础设施投融资创新的新范式，是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明 [1] 发行特点与创新机制 - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家，其中多家为首次参与机构间REITs投资 [4] - 项目设置了业绩考核机制，通过对运营管理机构及团队的激励约束机制，平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合等服务，以降低产品折价风险，完善价格发现机制，提升二级交易活跃度 [4] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台 [4] 持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS又称“机构间REITs”，定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环 [1][7] - 该产品强调资产信用、不设置主体增信，条款结构灵活，融合了类REITs、公募REITs及私募股权投资基金的操作经验 [7] - 自2023年12月首单项目发行以来，市场规模持续扩容 [1][7] - 2025年上半年，首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS先后发行，资产大类日益丰富 [8] - 截至2025年11月末，全市场共发行持有型不动产ABS产品22单（含1单扩募），规模合计502.25亿元，底层资产涵盖商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等多元品类 [8] - 目前仍有近40只项目处于拟发行队列中，全市场发行及储备规模合计超过1100亿元 [8] - 2025年11月单月内，有6单项目完成发行，等同于2023年和2024年发行单数的总和 [8] 政策与市场展望 - 项目成功发行是落实“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略、践行金融“五篇大文章”的标杆实践，展现了引导险资等耐心资本入市、对实体经济精准滴灌的创新路径 [5][6] - 证监会主席吴清在文章中提及，要健全多层次债券市场体系，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化 [8] - 在低利率环境下，固收产品收益率走低，权益市场波动大，而公募REITs存在资产准入门槛高、灵活性不足等痛点，持有型不动产ABS因其能锚定非标不动产、聚焦长期稳定现金流、产品定制化等特点，投资价值凸显 [9] - 在政策支持与资产供给旺盛的双重利好下，持有型不动产ABS市场被认为具备广阔的发展空间，有望与Pre-REITs、公募REITs相辅相成，共同构筑多层次REITs市场 [9]

近日，广连高速持有型不动产资产支持专项计划（简称"广连高速项目"）在上交所成功发行。本次项目 发行规模达150亿，盘活底层资产估值超400亿，本项目是单笔发行规模最大、首单获政策性银行审批通 过的机构间REITs（又称为持有型不动产ABS）。本交易作为中交集团深化产融协同的战略性举措，不 仅为中交集团"十五五"发展提供了坚实的权益资本支撑，更为金融服务实体经济、持续推动基础设施项 目投资建设打造了可复制、可推广的案例。广连高速项目由中信证券股份有限公司担任计划管理人，中 交第四航务工程局有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司作为原始权益人，中交资本控股有限公司 作为总协调人。（中国基金报） ...

项目概况与市场地位 - 广连高速持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行 发行规模达150亿元 盘活底层资产估值超400亿元 [1] - 该项目是单笔发行规模最大 首单获政策性银行审批通过的机构间REITs [1] - 项目由中信证券担任计划管理人 中交第四航务工程局与中国公路工程咨询集团作为原始权益人 中交资本控股作为总协调人 [1] 战略意义与模式创新 - 项目构建了“投资—融资—建设—管理—退出”的完整闭环 实现了基础设施资产全周期价值管理 [1] - 通过资产证券化将重资产转化为流动性更强的金融产品 使中交集团提前回收权益资金 显著提升资本周转效率与再投资能力 [1] - 项目进一步完善了中交集团“公募REITs+持有型不动产ABS”双轮驱动的产品战略布局 [2] - 截至目前 中交系已累计发行1单公募REIT及5单机构间REITs 形成了覆盖不同市场层次的产品矩阵 [2] 投资者结构与市场影响 - 项目采用全市场销售路演及市场化发行机制 最终发行规模150亿元 获配机构涵盖保险资金 资产管理公司 银行理财子公司等多类型核心机构投资者 获配家数超10家 [2] - 多家投资机构为首次获批参与机构间REITs产品投资 核心机构投资者的多元化参与将显著提升机构间REITs的活跃度与定价效率 [3] - 项目设置业绩考核机制及对运营团队的激励约束机制 实现产业方专业运营能力与投资方主动管理权的有效平衡 [3] - 计划管理人将引入做市商提供双边报价 交易撮合等服务以提升二级交易活跃度 产品设置了灵活的扩募机制 [3] 资产属性与区域经济贡献 - 广连高速连接湘粤 纵贯大湾区核心区域 是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目 [3] - 本次150亿元权益资金注入 将有效助力区域路网结构优化 为区域经济一体化注入新动能 [3] - 项目为大湾区基础设施投融资创新提供了新范式 是资本市场精准服务区域重大战略的有力证明 [3] 监管评价与行业示范效应 - 上交所相关负责人表示 该项目是多方协同推动央企盘活大型基建资产 畅通“科技—产业—金融”良性循环的标杆实践 [4] - 项目有力落实“盘活存量资产 扩大有效投资”国家战略 积极践行金融“五篇大文章” 展现了引导险资等耐心资本入市 实现对实体经济精准滴灌的创新路径 [4] - 项目通过强化“资产—资本—资产”良性循环 其示范效应将引领更多金融活水持续流向国民经济关键领域与薄弱环节 [4]

项目概况与发行细节 - 广连高速持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行 发行规模达150亿元 盘活底层资产估值超400亿元 是单笔发行规模最大的机构间REITs [1] - 项目由中信证券担任计划管理人 中交第四航务工程局与中国公路工程咨询集团作为原始权益人 中交资本控股作为总协调人 [1] 战略意义与模式创新 - 项目是中交集团深化产融协同的战略性举措 构建了“投资—融资—建设—管理—退出”的闭环 实现了基础设施资产全周期价值管理 [1] - 通过资产证券化将重资产转化为流动性更强的金融产品 使中交集团得以提前回收权益资金 显著提升资本周转效率与再投资能力 [1] - 项目进一步完善了中交集团“公募REITs+持有型不动产ABS”双轮驱动的产品战略布局 截至目前 中交系已累计发行1单公募REIT及5单机构间REITs [2] 市场影响与投资者结构 - 项目充分发挥了交易所机构间REITs市场的价格发现功能 获配机构超10家 涵盖保险资金 资产管理公司 银行理财子公司等多类型核心机构投资者 [2] - 多家投资机构为首次获批参与机构间REITs产品投资 核心机构投资者的参与将显著提升机构间REITs的活跃度与定价效率 [2] 产品设计与流动性安排 - 项目存续期间 计划管理人将引入做市商提供双边报价 交易撮合 定价参考等流动性支持服务 以有效降低产品折价风险 完善价格发现机制 提升二级交易活跃度 [2] - 产品设置了灵活的扩募机制 可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台 [2] 区域经济与战略价值 - 广连高速连接湘粤 纵贯大湾区核心区域 是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目 本次150亿元权益资金注入将有效助力区域路网结构优化 为区域经济一体化注入新动能 [3] - 项目作为纵贯大湾区核心走廊的优质路产 以机构间REITs形式成功盘活 为大湾区基础设施投融资创新提供了新范式 [3] 行业标杆与示范效应 - 上交所相关负责人表示 该项目是多方协同推动央企盘活大型基建资产 畅通“科技—产业—金融”良性循环的标杆实践 [3] - 项目的示范效应将引领更多金融活水持续流向国民经济关键领域与薄弱环节 [3]

项目概况与市场地位 - 广连高速持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元 [1] - 该项目是单笔发行规模最大、首单获政策性银行审批通过的机构间REITs（持有型不动产ABS）[1] - 项目由中信证券担任计划管理人，中交第四航务工程局、中国公路工程咨询集团作为原始权益人，中交资本控股作为总协调人 [1] 战略意义与模式创新 - 项目构建了“投资—融资—建设—管理—退”的完整闭环，实现了基础设施资产全周期价值管理，是“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略的关键性落地样本 [2] - 通过资产证券化将重资产转化为流动性更强的金融产品，使中交集团提前回收权益资金，显著提升资本周转效率与再投资能力 [2] - 项目进一步完善了中交集团“公募REITs+持有型不动产ABS”双轮驱动的产品战略布局 [3] - 截至目前，中交系已累计发行1单公募REIT及5单机构间REITs，形成了覆盖不同市场层次、匹配多元投资者需求的多层次REITs产品矩阵 [3] 发行机制与投资者结构 - 项目采用全市场销售路演及市场化发行机制，充分发挥了交易所机构间REITs市场的价格发现功能 [4] - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家 [4] - 本次发行中多家投资机构为首次获批参与机构间REITs产品投资，核心机构投资者的多元化参与将显著提升市场活跃度与定价效率 [4] 产品设计与流动性安排 - 项目设置了业绩考核机制，并通过激励约束机制平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权，确保各方利益一致 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合、定价参考等流动性支持服务，以降低产品折价风险，提升二级交易活跃度 [5] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台，提升REITs平台的生命力 [5] 区域经济价值与行业影响 - 广连高速连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，作为广东省“第一射线”，强化了大湾区与粤北及中部地区的战略联通 [7] - 本次150亿元权益资金注入，将有效助力区域路网结构优化，为区域经济一体化注入新动能 [7] - 项目是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明，为央企盘活大型基建资产、畅通“科技—产业—金融”良性循环提供了标杆实践 [7]