全球及日本房地产市场趋势 - 2020年起的5年内，全球近50个海外经济体本币计价名义房价几乎全部上涨，平均累计涨幅在30%以上 [1] - 近一年全球主要发达经济体平均房价增速在5%以上，主要原因为全球通胀推高房价 [1] - 日本房价在一年内暴涨20%，租金飙升8%以上，东京核心区新房均价达1.5亿日元（约合人民币700万元），均价为9-10万人民币/平方米，港区2025年新建公寓每平米约20万人民币，郊区房价在4.2-7.1万人民币/平方米 [1] 日本房价暴涨的驱动因素 - 日元贬值严重，东京租金回报率在5%左右，使日本房产具备避险属性，吸引亚太及全球资本，全球前1%的富人成为东京核心资产主要竞标者，导致房产与本土工薪阶层脱钩 [2] - 日本维持近乎0利率的低利率环境，通胀率高于利率意味着债务被稀释，负利率效应使借贷等于盈利，杠杆炒房成为财富增长途径 [3] - 东京土地供应极其稀缺，多年前已开发完毕，新房屈指可数，刚性需求与稀缺供应碰撞导致价格飙升，三大因素形成自我强化闭环，被视为新常态而非泡沫 [4] 日本房价上涨的社会影响 - 日本大多数年轻人被房价上涨浪潮甩出，出现大规模人口迁徙，家庭选择“缩小规模”搬往埼玉、千叶等远郊，通勤时间数小时以换取可负担住所 [5] - 东京被国内外高净值人群占领，完成财富迭代和人口属性“腾笼换鸟”，日本政府虽出台限售政策（要求购房者5年内不得转卖），但未对外资炒房征收资本利得税 [6] - 日本经济处于反弹期，需要全球资本支持，且人口出生率低迷需外来高净值人口加入，因此难以出台重磅政策吓跑资金，默认为财富贫富差距被房地产拉大 [7] 日本经验对中国房地产市场的启示 - 日本房地产爆火源于经济通胀、外来购买力涌入、低利率和土地稀缺，这些是未来房价反弹的关键因素 [8] - 经济正结束通缩转向慢通胀，预计美联储12月第二轮降息后，年关左右将启动量化宽松，进入通胀周期，债务被动稀释且收入增长，通胀有实体经济支撑 [8] - 量化宽松后利率将普降，LPR若维持不动可能是在酝酿大招，利率降低可盘活市场流动性，助推经济繁荣 [9][10] - 降利率前会进行大规模反内卷、清退垃圾产能，经济通胀和低利率是未来趋势，需关注土地稀缺性和外来购买力量级 [11] 中国核心城市房地产市场现状与展望 - 2025年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等20个核心城市总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比大增21%，高于百城新房同期5%的增幅 [12] - 一线城市千万级豪宅成交1.6万套，同比增长15%，上海1000万以上商品房前三季度成交近万套，占11个重点城市总成交套数的36.12%，5000万以上成交674套占近8成 [12] - 上海“金九银十”期间多个高端项目售罄，如金陵华庭二期销售额98.43亿元当日售罄，高福云境项目21万元/平方米户型率先售罄 [12] - 9月上海新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅全国第一，前9个月新房价格均值同比上涨5.8%，资本回归趋势明显，与日本东京对齐 [13] - 深圳、北京、广州等城市如南山、海淀龙头科技产业区房价将率先复苏，明年小阳春蔓延至二线城市，之后三四线头部城市尤其沿海产业红利地区，主战场向上聚集 [14][15]

日本通胀现状与趋势 - 日本核心消费价格指数连续48个月同比上升，且今年1月至7月涨幅连续7个月保持在3%以上 [2] - 日本央行预计2025至2027财年核心CPI分别为2.7%、1.8%和2.0% [2] - 2024年10月东京都23区消费者价格指数（不含生鲜食品）为111.0，较上年同期上升2.8%，涨幅超过9月的2.5% [6] - 日本全国范围内的物价涨幅已连续三年半维持在央行2%的目标水平或以上 [6] 通胀对居民生活的影响 - 物价上涨削弱民众购买力，居民节约意识增强 [5][8] - 日本劳动者人均名义现金工资8月约为30.05万日元，同比增1.5%，但扣除物价因素后，实际工资收入同比减少1.4% [7] - 日本实际工资水平已连续3年下降，且今年以来连续8个月同比下降 [7] - 近三年来，日本国内旅行的住宿、交通费用大约有20%至50%幅度的上升 [6] 具体商品价格变动 - 大阪某超市店长表示，今年内已有200至300种商品涨价，例如蛋黄酱比上个月贵了100日元，冰淇淋平均涨价30日元 [5] - 日本超市5公斤装大米均价达到4205日元，已连续5周维持在4000日元以上，接近历史最高纪录4285日元 [5] 日本房地产市场表现 - 从2020年开始，日本全境特别是大城市房地产价格持续走高，东京、大阪房价以年均15%至30%的涨幅冲向历史高点 [10] - 2024年4月至9月，东京23区新建住宅平均价格为1亿3309万日元，同比上涨20.4% [10] - 东京23区二手房9月平均期望出售价格环比上涨2.9%，达到每70平方米1亿1034万日元，首次突破1亿1000万日元大关 [10] - 东京市中心20%至40%的新公寓由外国人购买 [10] 外资对日本楼市的影响 - 2024年上半年，日本房地产投资额以22%的增长量位列全球首位，其中外资占34%，投资额首次超过1万亿日元 [12] - 外资涌入原因包括日本推动生产性服务业转型、营商环境优质、日元低位运行使房地产被视为值得抄底的领域 [15] - 日本楼市吸引更多“短线”投资，市场已出现脱离基本面的苗头 [16] 日本房地产市场的风险与分化 - 日本房地产表现出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌 [16] - 长期来看，日本人口减少、少子化趋势不会改变，必然对房地产需求产生制约 [17] - 日本国土交通大臣指出东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易” [17] 日本政府的政策取向 - 日本政府倾向于维持弱势日元，以增强出口竞争力，吸引外资和海外消费 [7] - 政府通过暂时扩大财政赤字，向人工智能等战略产业注入政府订单，旨在创造需求驱动型通胀 [7] - 日本政府考虑限制外国人在日投资，计划明年修订外国投资审查法 [3]

日本通胀现状与趋势 - 日本核心消费价格指数连续48个月同比上升，今年1月至7月涨幅连续7个月保持在3%以上 [1] - 日本央行预计2025~2027财年核心CPI分别为2.7%、1.8%和2.0% [1] - 2024年10月东京都23区不含生鲜食品的综合消费者价格指数为111.0，同比上升2.8%，涨幅超过9月的2.5% [6] 通胀对民众生活的影响 - 物价上涨削弱民众购买力，日本实际工资水平已连续3年下降，8月实际工资收入同比减少1.4% [8] - 近三年来日本国内旅行的住宿、交通费用有20%~50%幅度的上升，中低收入阶层及退休老人受影响最大 [6] - 超市商品普遍涨价，例如蛋黄酱比上月贵100日元，冰淇淋平均涨价30日元，年内已有200~300种商品涨价 [5] 日本房地产市场价格动态 - 东京、大阪房价以年均15%-30%涨幅冲向历史高点，东京都中心6区房价创20年来新高 [9] - 2024年4月至9月东京23区新建住宅平均价格为1亿3309万日元，同比上涨20.4% [9] - 东京23区二手房9月平均期望出售价格达每70平方米1亿1034万日元，首次突破1亿1000万日元大关 [9] 外资对日本房地产市场的影响 - 2024年上半年日本房地产投资额以22%增长量位列全球首位，外资占34%，投资额首次超过1万亿日元 [11] - 东京市中心20%至40%的新公寓由外国人购买，外国投资者以第二套住宅或转卖为目的的购买动向扩大 [9] - 日本房地产市场出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅超过30%，而偏远地区涨幅不足3% [14] 日本政府政策与市场风险 - 日本政府倾向于维持弱势日元以增强出口竞争力，过去30年经验表明弱势日元时期日本经济表现相对更好 [8] - 日本政府考虑收紧购地条例，计划在明年修订外国投资审查法以防止大量土地落入外资手中 [2][3] - 日本房地产税制复杂，涉及多种需持续缴纳的税费，中产阶层盲目跟风投资可能面临极高风险 [15]

日本通胀现状与趋势 - 日本核心消费价格指数（CPI）截至今年8月已连续48个月同比上升，今年1月至7月核心CPI涨幅连续7个月保持在3%以上 [1] - 日本央行预计2025至2027财年核心CPI分别为2.7%、1.8%和2.0% [1] - 2024年10月东京都23区消费者价格指数（不含生鲜食品）为111.0，较上年同期上升2.8%，涨幅超过9月的2.5%，全国物价涨幅已连续三年半维持在央行2%的目标水平或以上 [4] 通胀对居民生活的影响 - 物价上涨削弱民众购买力，日本厚生劳动省数据显示，由于工资涨幅不及物价涨幅，今年以来日本实际工资连续8个月同比下降，8月实际工资收入同比减少1.4%，截至2024年实际工资水平已连续3年下降 [5] - 近三年来，日本国内旅行时的住宿、交通费用大约有20%至50%幅度的上升，中低收入阶层特别是退休老人受影响最大 [4] - 大阪一家超市店长表示，今年内店里已有200至300种商品涨价，例如蛋黄酱比上个月贵了100日元，冰淇淋平均涨价30日元 [3] 房地产市场价格动态 - 从2020年开始，日本全境特别是大城市房地产价格持续走高，东京、大阪房价以年均15%至30%的涨幅冲向历史高点 [6] - 2024年4月至9月，东京23区新建住宅平均价格为1亿3309万日元（约合人民币624.79万元），同比上涨20.4% [6] - 东京23区二手房9月平均期望出售价格比上月上涨2.9%，达到每70平方米1亿1034万日元（约合人民币515.05万元），首次突破1亿1000万日元大关 [6] 外资对房地产市场的影响 - 仲量联行数据显示，2024年上半年日本房地产投资额以22%的增长量位列全球首位，创有统计以来最高，其中外资占34%，投资额首次超过1万亿日元 [8] - 三菱日联信托银行调查显示，东京市中心20%至40%的新公寓由外国人购买 [7] - 外资涌入原因包括日元低位运行使房地产估值相对较低、日本推动生产性服务业转型吸引国际机构设立区域总部、以及东京等大都市圈的服务业集聚效应 [9] 房地产市场风险与结构性分化 - 日本房地产出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌 [10] - 市场分析认为日本楼市存在泡沫风险，短期内房价快速上涨与经济改善程度明显脱节，长期来看人口减少趋势必然对房地产需求产生制约 [11] - 日本国土交通大臣指出东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易”，东京千代田区等地已提出要求，希望当地新建楼盘在购买后5年内不得转售 [11]

日本房地产行业现状 - 日本是对非居民购房政策最宽松的国家之一 外国人来日购房限制极少 甚至成为政治问题 [1] - 东京新公寓平均价格连续两年突破1亿日元（约497万元人民币） 黄金地段70平方米二手公寓价格较疫情前翻倍 [1] - 日本存在大量未充分利用的住房 疫情后外国人对"空屋"兴趣激增 [1] 房价上涨驱动因素 - 新建公寓供应短缺 黄金地段在东京奥运会前已重新开发 [2] - 通货膨胀推高建筑成本 政府加班管控导致建筑工人短缺 [2] - 三菱日联信托银行调查显示 东京市中心20%-40%新公寓由外国人购买 [2] 政策与数据透明度问题 - 日本此前不保存购房者国籍记录 政府近期才开始调查外国人购房数据 [2] - 外国人购房无需长期居住 无额外税费 第二套或度假屋也无限制 [2] - 相比新加坡（2023年外国买家印花税+60%）和澳大利亚（两年禁令） 日本政策极度宽松 [3] 社会舆论与行业反应 - 前足球明星本田圭佑公开呼吁禁止外国人购地 反映民众情绪 [2] - 议员和评论员近期频繁提及缺乏房地产限制问题 [2] - 东京国际吸引力提升 立法者面临政策调整窗口期 [3]