文章核心观点 - 国家计划自2026年起全面铺开老旧房收购专项行动 此举旨在稳定楼市、惠民生 通过政府收购个人手中的老旧住房来释放改善型需求 并转化为保障性租赁住房 标志着房地产政策重心从“去库存”转向“以购代建”和提升住房品质 [1][3][5] 政策背景与演变 - 政策源于2023年以来“稳楼市、保交楼、促消费”的信号 至2025年各地试水收购开发商库存房转保障房 但因此类房源位置偏远、配套差而效果不佳 [3][5] - 政策随后转向 核心目标从单纯“去库存”变为“以购代建” 旨在提升城市住房品质并释放换房动力 城市化率已超过66% 刚需增速放缓 改善型需求成为关键着力点 [5][7][8] 收购模式与试点情况 - 收购并非强拆或补偿 而是面向普通人手中年头久远的老房子 已有多个城市启动试点 包括济南、海口、杭州富阳、上海静安等 [3][10] - 济南启动“老旧小区房屋专项收购” 面向建筑年代久、面积小、配套落后的住宅 用于筹集保障房 [11] - 海口提出以收购老旧商品房作为保障房重要渠道 优先选择交通便利、配套成熟的小区 [12] - 杭州富阳明确收购房源以90平方米以下为主 房龄20年以上优先 且原则上不强制要求售房者购买新房 [13][14] - 上海静安探索“政府引导+市场收购”模式 结合旧改与公租房机制 [14] 收购标的与条件 - 优先收购中小面积、房龄较长、位置尚可的老旧住宅 例如城区内房龄超20年、面积在40到90平之间的老旧小区房 以及产权清晰但缺乏物业管理的原职工宿舍、单位分房等多层住宅 [16][25][26][27] - 收购价格原则上不低于市场评估价 部分地方甚至提出略高于市场价 且不强制要求“卖一买一” 售房者资金使用灵活 [18] - 收购房源将纳入地方政府保障性住房平台 用于安置、租赁、人才引进等多种用途 [18] 潜在影响与未来展望 - 直接释放改善型需求 解决老房子“卖不动”或“卖不上价”的问题 为置换新房提供资金和动力 [8][20][21] - 有助于扭转市场对楼市的悲观预期 表明国家稳定市场的明确方向 [22] - 政策具有示范效应 可能在2026年形成政策潮 成为房地产结构性改革的突破口 [23] - 未来政策可能延伸至小城镇危旧房改造、工业老厂房转住宅、集体土地老村改造等领域 并与旧改、保障房扩容等政策形成联动 [30] - 收购规模受限于地方保障房计划 并非有房必收 需关注政策窗口期与区域规划 [30] 对相关群体的意义 - 对于持有老旧房产的个人 尤其是房源“挂着卖不动”的业主 这是一次潜在的出手机会 [30][32] - 对于改善型购房者 出售老房子可获得首付款或充裕资金 从而更容易进行置换 [32] - 此次政策与以往“保交楼”不同 是真正面向个人业主 帮助其处理难以市场化的资产 [32]

核心观点 - 2025年12月全国70城房价数据显示，一线城市房价环比降幅收窄，呈现企稳信号，其中上海表现突出，是唯一实现新房价格环比与同比双涨的一线城市 [1] - 全国房地产市场整体仍面临压力，2025年房地产开发投资、销售面积及销售额同比均显著下降，同时商品房待售面积增长，库存上升 [5] - 政策支持效果显现，市场观望情绪逐步缓解，需求端活跃度提升，尤其是一线城市二手房市场出现“以价换量”趋势，找房热度上升 [5][6] 70城房价月度表现（2025年12月） - **新房价格环比**：70个城市中有6个城市环比上涨，上海和长春涨幅最大为0.2%，吉林、宜昌、三亚和韶关涨幅为0.1% [1] - **一线城市新房环比**：整体下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [1] - **二、三线城市新房环比**：均下降0.4%，其中二线城市降幅收窄0.1个百分点，三线城市表现与上月持平 [2] - **二手房价格环比**：一线城市下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，二线和三线城市均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [1][3] - **新房价格同比**：上海同比涨幅达4.8%为全国最高，杭州同比涨2.2%，合肥同比涨1.5%，乌鲁木齐同比涨0.6%，宜昌同比涨0.4% [1] - **二手房价格同比**：一线城市同比下降7%，降幅较上月扩大1.2个百分点，其中北京降幅最大达8.5%，上海、广州、深圳分别下降6.1%、7.8%和5.4%，二、三线城市同比均下降6%，降幅分别扩大0.4和0.2个百分点 [3][4] 2025年全年房地产市场概况 - **房地产开发投资**：全国总额为8.2788万亿元，比上年下降17.2%，其中住宅投资6.3514万亿元，下降16.3% [5] - **新建商品房销售**：销售面积8.8101亿平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%，销售额8.3937万亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13% [5] - **商品房库存**：2025年末待售面积达7.6632亿平方米，比上年末增长1.6%，但比11月末回落1个百分点，其中住宅待售面积增长2.8% [5] 市场动态与需求分析 - **需求结构**：上海144平方米以上大户型热销，印证改善型需求具有坚实韧性 [5] - **二手房市场**：呈现“以价换量”趋势，房东积极调整价格，2025年46个重点城市二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点，其中上海、郑州等城市找房人数占比提升显著 [5] - **政策效果**：贷款利率下调、税费优惠等政策降低购房门槛，公积金与商贷利率已达历史低点，政策拉动作用明显，用户需求从线上浏览转向主动咨询，多子女家庭、新市民等政策支持群体咨询量增长突出 [6] - **市场情绪**：一线城市二手房环比降幅收窄显示需求端观望情绪正在逐步消解，买家议价空间收窄，市场定价趋于理性 [5][6]

全国及上海房地产市场总体表现 - 2025年全国房地产开发投资同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7% [1] 上海新房市场价格表现 - 2025年12月上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.8%，环比上涨0.2%，是四大一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市 [1] - 2025年上海新建商品住宅价格全年累计涨幅达5.7% [1] - 同期北京、广州、深圳新房价格均出现环比下跌 [1] 上海二手房市场价格表现 - 2025年12月上海二手住宅价格环比下降0.6%，降幅优于一线城市整体0.9%的降幅 [1] - 2025年上海二手住宅价格全年下跌2.4%，跌幅相对温和 [1] 上海二手房市场成交量表现 - 2025年上海二手房成交量达25.4万套，创阶段性新高，超过市场表现较好的2022年 [3] - 截至2026年1月18日，当月二手房网签量已达12849套，业内预计全月成交将连续第三个月突破2万套 [3] 市场情绪与需求变化 - 交易量回暖叠加学区房购置旺季及“价格见底”预期，房东心态发生积极变化，挂牌价格止跌回升 [3] - 2025年重点城市二手房找房人数占比显著提升，上海等核心城市多子女家庭、新市民等政策重点支持群体咨询量大幅增加 [3] - 市场需求并未消失，而是对价格敏感性增强，144平方米以上大户型热销印证了改善型需求的坚实韧性 [4] 政策环境与市场基础 - 目前公积金贷款利率和商贷利率均已降至历史低点，税费优惠等精准措施有效降低了购房门槛 [3] - 30城租金回报率升至2.06%，超过定期存款利率 [3] - 核心城市新拍地块起拍价高于周边二手房价，进一步佐证市场底部的形成 [3] 行业分析与未来展望 - 2026年将是上海乃至全国楼市确认底部的关键年份 [4] - 上海作为核心城市的领头羊作用明显，房企对价格底部的共识以及购房者议价空间收窄，使得价格博弈特征日益显著 [4] - 预期的引导将成为2026年房价走势的关键 [4] - 当前二手房已处于超跌状态，2026年要实现真正的底部确认，除了价格企稳外，还需在政策落实、产品竞争力和供应结构优化上寻求“确定性” [4] - 未来行业竞争的焦点将从单纯的价格战转向物业服务等软实力的比拼 [4]

土地市场年末供应与成交概况 - 12月22个重点城市计划出让125宗涉宅地块，起拍总价达1723亿元，供地力度明显加大 [1] - 12月1日宁波慈溪观海卫地块由民企中慈国际建设集团竞得，溢价率9.63% [1] - 12月1日义乌宅地由民企义乌市长利置业以总价3.28亿元竞得，溢价率21.42% [1] - 12月2日襄阳低密住宅地块由襄阳市汉成润泽置业以总价约2.03亿元竞得，溢价率17.5% [1] - 12月2日武汉常青板块2宗宅地由民企武汉鼎源房地产竞得，溢价率均超6% [1] - 12月3日温州瑞安高品质宅地经58轮竞价，由民企瑞安中瑞房地产以总价3.99亿元竞得，成交楼面价6574元/平方米，溢价率16.97% [1] 房企近期拿地行为 - 11月北京懋源璟鸿房地产在北京朝阳拿地 [2] - 11月杭州滨江房产集团在杭州拿地 [2] - 11月金地商置集团旗下企业在武汉以约2.1亿元底价拿地 [2] 民营房企集中拿地的驱动因素 - 地方政府通常在年末加大土地供应以完成年度计划，并推出条件优越的地块 [3] - 部分民营房企通过销售回款积累了拿地资金，需补仓以维持可持续发展 [3] - 核心城市改善型需求旺盛，加上地块条件较好，使得竞争趋于激烈 [3] - 二三线城市住房市场存在结构性缺口，如改善型产品供应不足，高品质住宅及配套完善的综合性项目稀缺 [3] - 民营房企通过精准填补这些需求空白，可形成差异化竞争优势 [3] - 政策层面，不少地区在土地端设立相关规范，驱动房企建设好房子，如瑞安地块按规定可设置小区景观亭廊及开放式风雨连廊 [3] 市场信号与行业展望 - 民营房企年底积极补仓，反映出优质地块仍具可观的项目回报 [4] - 市场端正在出现一些积极信号，在各地“稳楼市”政策持续发力下，多地供需关系边际改善 [4] - 尽管行业整体仍处于恢复期，但企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [4] - 企业投资端的暖意为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [4]

市场整体趋势与政策环境 - 2025年上海新房市场呈波动特征，年初找房热度与销售面积双双低迷，2-4月热度回升带动成交反弹，5-9月热度缓降、成交持续下滑[1] - 上海外环外新房成交面积占比从2022年的71%（735万㎡/1035万㎡）持续下降至2025年1-9月的65%（301万㎡/463万㎡）[5][7] - 2025年8月25日出台“新政”，精准聚焦外环外板块，取消限购、降低首付比例，旨在激活外环外购房潜力[5] - 2025年9月26日出台“好房子”新规，从供给端提升住房品质，例如优化阳台计容规则使140平方米户型阳台赠送面积增加3平方米[6] 市场需求特征 - 改善型户型需求突出，120~140平米户型在7月访问热度达36.4%，140~180平米在9月占比达35.0%[8][11] - 微观层面显示90-120平方米三室与120-140平方米四室为主流需求，闵行区90-120平方米三室供需不匹配度达-0.22，显示供不应求[9][12] 热销项目驱动因素 - 热销项目精准匹配市场需求，如浦东北蔡项目主打88-110平方米三室，认筹率从89%攀升至283%[14] - 热销项目采用差异化定价策略，如奉贤新城项目均价3.9万元/㎡，显著低于板块均价4.4万元/㎡[16] - 配套资源完善是关键支撑，如闵行梅陇项目1公里内覆盖地铁、医院、学校，形成“15分钟生活圈”[17] - 区域热度赋能销售，如闵行区2025年1-9月找房热度持续高于全市水平，外环外项目直接受益于“8.25新政”[20] 滞销项目制约因素 - 滞销项目产品定位错位，如静安西藏北路项目所在板块90-120平方米三室供不应求，却大量推售94-99平方米两室与165平方米四室，导致15个月去化率仅53%[23] - 价格缺乏竞争力，如静安西藏北路项目单价12.4万元/㎡，略低于板块均价13.5万元/㎡，但周边竞品户型更契合需求[24] - 配套支撑不足，如青浦赵巷项目3公里内无学校、优质医疗资源和绿地公园，认筹率从232%骤降至54%[23][26] - 营销推广乏力，如青浦赵巷项目近30天线上看房人数仅49人，找房热度指数46.2，处于中等偏下水平[27]

全国房价整体走势 - 2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5% [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.7% [4] 城市与区域市场分化 - 上海、乌鲁木齐、杭州、合肥等少数城市新房价格环比、同比均上涨 [1] - 上海新房价格同比上涨5.7%，北京、广州和深圳同比分别下降2.0%、4.2%和2.6% [2] - 上海新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [1] - 二手房同比跌幅较大的城市有唐山、郑州、徐州，下跌幅度分别为8.3%、8.2%和7.9% [4] 不同物业类型表现 - 90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [2] - 线上90平方米至120平方米户型找房占比29%，120平方米至140平方米占比21.1%，改善型需求成为成交核心支撑 [2] - 一线城市改善型需求稳定 [1] 市场动态与未来展望 - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市受房企“以价换量”影响，新房价格环比依然下行 [1] - 三四线城市二手房分流强度达37%，意味着每3个新房找房客中，就有1人同时关注二手房 [4] - 预计11月和12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征 [1] - 近期房价环比跌幅略有扩大，但同比跌幅进一步收窄，止跌回稳的基础更加牢固 [3] - 全国及重点城市二手房交易连续两年上升，二手房同环比跌幅扩大的趋势会缓解 [5]

70城房价总体走势 - 10月70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] 新房价格表现 - 10月70个大中城市中仅有6个城市新房房价环比上涨，分别为上海、沈阳、杭州、合肥、乌鲁木齐和韶关 [2] - 上海新房房价环比上涨0.3%，涨幅位居全国第一 [1][2] - 北京、广州和深圳新房价格环比分别下降0.1%、0.8%和0.7% [1] - 同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 上海新房房价同比上涨5.7%，同样领涨全国 [1][2] - 北京、广州和深圳新房价格同比分别下降2.0%、4.2%和2.6% [1] 二手房价格表现 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [4] - 北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9% [4] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [4] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [4] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点 [4] - 北京、上海、广州和深圳二手房价格同比分别下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3% [4] 城市与区域分化 - 上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化，开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品 [3] - 一线城市改善需求依然稳定，90-144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [3] - 三线城市新房价格跌幅连续2个月扩大，主要受消化速度放缓、同质化竞争、二手房价格冲击等因素影响 [1] - 一线城市核心板块企稳，二线城市内部分化，三四线城市整体承压的态势并未发生变化 [6] 市场供需与未来展望 - 10月14个重点城市二手住宅挂牌量环比上升1.4%，自5月以来连续5个月上升 [5] - 新房产品品质较高，在得房率、户型设计等方面对二手住房消化有一定冲击 [5] - 业内专家认为年末楼市有望呈现成交“翘尾”特征，全年新房市场呈现“年初活跃、年中回调、年末翘尾”的走势 [5][6] - 预计11-12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征，房企为完成年度业绩目标将加大“以价换量”力度 [6]

一线城市房地产市场 - 一线城市90-144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [1] - 一线城市改善型需求成为成交核心支撑，90-120平方米户型找房占比29%，120-140平方米户型找房占比21.1% [1] - 预计11-12月市场呈现核心板块企稳态势，以上海、北京等核心城市为代表，二手房有望实现量价双稳，房价跌幅将明显收窄 [2] 三四线城市房地产市场 - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市新房价格环比依然下行 [1] - 三四线城市二手房分流强度达37%，为各能级最高，叠加人口外流、产业压力等因素，成交量价回升压力偏大 [1] - 预计11-12月更多三四线城市维持基本成交，整体承压态势未变 [2] 二线城市房地产市场 - 二线城市内部分化态势持续，总体呈现分化特征 [2] - 核心24城增量表现明显，非核心二线城市需依赖政策拉动成交，但政策刺激边际效应减弱 [2] - 产业与人口红利被视为市场长期动能 [2] 整体市场趋势与预测 - 11-12月市场预计呈现“量稳价弱、分化持续”特征 [2] - 房企为完成年度目标将加大“以价换量”力度，预计新房成交价格下行同时带来成交量上升 [2] - 二手房成交规模预计与10月基本持平 [2]

宁波房地产市场动态与趋势分析 - 文章核心观点：宁波房地产市场呈现显著分化格局，新房市场出现结构性回暖迹象而二手房市场持续深度调整，价格下行压力巨大，市场整体处于探底阶段[5][7][18] 市场表现分化 - 新房市场出现“小阳春”，2025年11月5日新房住宅成交68套，环比上涨25.9%，成交面积8808㎡，环比猛增43.9%[5] - 同日二手房市场表现疲弱，住宅仅成交214套，环比下降8.9%，成交面积21540.8㎡，环比下降13.3%[7] - 月度累计数据分化加剧，本月新房累计成交242套环比上周期下降34.4%，二手房累计成交751套环比上周期下降48.4%[7] 二手房价格与库存压力 - 二手房价格持续探底，2025年10月宁波住宅挂牌均价为1.88万元/㎡，环比下降8.67%，平均总价227万元[8] - 截至11月初，市六区二手住宅挂牌量高达92058套，巨大库存压力持续制约价格走势[17] - 价格下行趋势形成，当前二手房均价已进一步下探至1.81万元/㎡，业主通过降价加速变现[8] 新房市场结构性特征 - 2025年10月宁波新房市场呈现“量缩价稳”，成交2234套/31万㎡，环比下降10.1%和6.8%，但均价维持33582元/㎡环比零波动[12] - 高端改善型产品成为市场亮点，如高新区盛元东江汇195㎡准现房、翠岚轩叠墅等通过实景现房优势支撑整体均价[14] - 新房库存达358.2万㎡对应超1年去化周期，房企采取“小步快跑”策略调整推盘节奏[14] 区域市场差异 - 北仑区因青年公寓政策实施，新房成交量环比上涨164%，4个项目进入成交TOP10榜单[15] - 鄞州区以563套成交量占据市场46%份额，成为区域成交主力[15] - 镇海区房价涨幅达30%，而鄞州区则以13%的跌幅领跌全市，显示市场结构性调整[15] 市场趋势与驱动因素 - 新房成交面积较上半年峰值（3月36.9万㎡）缩减15.7%，但同比降幅较1月收窄6.3个百分点，市场或正在寻找底部支撑[18] - 改善型需求释放和产品创新成为推动市场回暖关键因素，四代住宅等高品质项目成为市场新宠[18] - 临近年末房企预计将加大现房、准现房营销力度，改善型产品凭借低密属性、现房优势仍具竞争力，刚需项目可能面临价格调整压力[18] - 随着二手房价深度调整及房贷利率走低，部分小面积二手房月供压力已与月租金相差无几，为原租房年轻人提供“上车”机会[18]

市场整体表现 - 楼市传统“金九银十”周期接近尾声，但北京多数房产中介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平 [1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升，有效拓宽了购房者的置业选择空间 [1] - 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等举措提升服务，为“银十”二手房市场交易活跃提供支持 [1] 次新房供给分析 - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%，整体供应结构稀缺 [3] - 大兴瀛海片区迎来次新房集中入市，以合生me悦小区为例，该小区于2024年底交付，截至2025年10月挂牌房源已近30套 [3] - 建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市，因满足“满两年”条件可免征增值税，具备市场竞争力 [3] - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [4] - 从房屋保值与流通性看，5—8年是次新房属性的关键节点，不少小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源而选择挂牌出售 [4] 次新房需求与成交 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2—3组，10月日均带看3—4组，且带看房源类型更集中于次新房 [6] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房，成交占比进一步提升 [6] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [7] - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现“购房即交房”，规避期房等待周期，深受购房者青睐 [6] 次新房市场影响 - 次新房凭借“所见即所得”的现房优势及合理定价策略，有效分流了新房客源，倒逼开发商加速推货并优化产品力 [4] - 次新房可成为新房与二手房联动的重要纽带，在活跃二手房市场、为新房市场提供客源置换需求方面发挥积极作用 [4] - 随着次新房供应量增加，能推动新房市场热度向二手房市场传导，助力市场供求关系加速循环 [7] 中介服务升级 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1—2小时 [9] - 在无法提供“专车”接送的片区，中介主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品以提升服务质量 [9] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [9]