文章核心观点 - 物业行业正加速引入机器人以应对高昂的人力成本（占比超70%）并实现降本增效，同时探索将机器人及其运营方案商业化以拓展新增长点[7][13] - 行业共识认为物业机器人正处于从试点探索向规模化落地推广的过渡期，但大规模商业化仍面临场景适配、人机协作SOP建立等挑战，预计2025年起可能迎来关键转折点[9][10][11] - 领先物企通过自研或合作方式布局机器人赛道，不仅将其用于提升自身运营效率与客户满意度，更致力于输出技术解决方案或构建服务平台，以争夺未来行业生态主导权[15][64][70] 物业机器人应用现状与驱动因素 - **核心驱动力**：人力成本持续上涨（占物企成本70%以上）与管理压力，推动行业从劳动密集型向技术密集型转型[7][13] - **应用效果**：机器人可高效处理重复性工作，如碧桂园服务引入清扫机器人后保洁满意度平均提升5.6%，有鹿清扫机器人5小时可清扫1.1万平方米[7][15] - **技术加持**：视觉与语言大模型发展提升了机器人的识别、交互与任务理解能力，推动应用爆发，价格从近20万元降至5万元以内[32] 头部物企布局模式与案例 - **合作模式**：物企提供落地场景与数据，与机器人公司共创，如绿城服务与近20家杭州机器人厂商合作，采用“短中长”三种试用与采购模式[8][17][21] - **自研模式**： - **碧桂园服务**：通过子公司美房智高自研硬件与算法，推出居民楼清扫机器人“零号居民”，截至2025年11月已在17个项目投入超130台，预计年内落地破千台[22][23] - **万物云**：专注研发机器人大脑与系统，每年投入收入1%-2%于科技建设，推出边缘计算服务器“灵石3.0”及多agent协同AI体系，已覆盖全国4000多个项目[27][28][15] - **布局概览**：碧桂园服务、万物云、绿城服务、招商积余、南都物业等头部企业均已通过投资、自研或合作方式进入机器人赛道[16] 技术落地挑战与解决方案 - **功能平衡**：需精细打磨硬件细节，如“零号居民”的清扫滚筒连接零件需在磨损与噪音间取得平衡，团队测试了多种形状与材质[34] - **场景复制**：地下车库等复杂场景（要求清扫、爬坡、避让等综合能力）是验证机器人通用性的关键，跑通后可复制至其他场景[39] - **算法与数据**：算法需适应楼内楼外不同环境（如南方家庭门口的佛龛），物企利用一线员工收集数据（如特殊瓷砖样式）优化训练集[18][25] 人机协作与组织变革 - **SOP（标准操作流程）建立**：被视为现阶段核心任务，需构建数字化调度系统并与原有业务系统（如碧桂园服务的“碧有单”）融合[50][51] - **人员转型**：需对原有岗位重新分工定岗，通过培训培养“机器人管理员”等新角色，如保洁员工作流程变为先检查机器与设定流程[52] - **协同模式创新**：万物云提出“H（真人）+R（机器人）+A（智能体）”三类岗位协同，将标准化工作交给R/A类，让真人专注于创造性工作[53] 商业化路径与未来展望 - **当前阶段**：大规模民用化商用化仍需时间，重点在于打磨产品与验证稳定性，大规模投入市场可能还需两到三年[64] - **商业化路径**： - **售卖硬件与系统**：如碧桂园服务计划将“零号居民”销售给其他物企[23] - **售卖运营解决方案**：如万物云的灵石3.0已在近800个项目（大型医院、酒店等）落地，但需达到数万台规模才能盈利[65][66][69] - **未来商业模式展望**：可能是“机器人即服务”（RaaS，按次或结果收费）和数据增值服务，核心在于搭建能统一硬件标准、平衡各方利益的机器人服务平台与操作系统[70][71] - **研发投入**：碧桂园服务宣布每年投入4亿至5亿元用于数字化与AI研发[43]

公司产品与技术进展 - 公司在第二届睿见大会上展示了其第三代灵石产品，该产品是为不动产配置的智控大脑，主题为“车要智驾、楼要智控” [1] - 灵石产品持续进化：1.0版本从摄像头集群切入实现算法工单调度；2.0版本链接能源、通行、消防等四大硬件集群，实现智控与算法节能，并将核心软件系统整合至边缘侧部署；3.0版本开始部署蒸馏大模型，衍生出端侧灵石植入机器人，构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的生态 [1] - 灵石产品已实现44种场景的商业化，累计在800个以上外部项目落地，在成都天荟城、中山大学深圳校区等多个典型项目中应用 [1] - 以成都天荟城为例，灵石产品助力巡检人力成本下降20%、节能降耗19.6% [1] 产品商业化与定价 - 根据线上商场展示，灵石全功能版本产品在不同场景下的使用定价为每月1.3万至2.9万元人民币不等，签约年限为3至10年 [2] - 公司计划加速产品推广，以进一步打开企业成长动能 [2] 机构观点与估值 - 研究机构维持对公司原有的盈利预测不变 [2] - 研究机构维持“跑赢行业”评级和27.5港元/股的目标价，该目标价对应12倍2025年目标核心市盈率，隐含41.5%的上行空间 [2] - 公司当前股价交易于8.2倍2025年核心市盈率，并预计有9.8%的股息收益率（基于全年派出80%的2025年核心净利润的假设） [2]

文章核心观点 - 物业管理行业正经历深刻调整，从同质化竞争进入基于企业自身核心能力的差异化发展深水区 [1] - 行业已过粗放增长期，通用型服务难以形成竞争力，未来的机会在于垂直领域的深度挖掘 [1] - 物业企业正通过专业化、差异化的服务价值重构来建立商业护城河 [1] 行业战略升维路径 - 中指研究院认为，保利物业、万物云、碧桂园服务分别代表了行业“向上”、“向深”、“向下”的战略升维路径 [1] - 保利物业提出“全域景城”模式，探索升级“物业服务+文旅融合”，代表“向上”发展 [1] - 万物云选择进军智慧物业，通过技术体系推动不动产管理迈向“智控时代”，代表“向深”发展 [1] - 碧桂园服务深耕基础物业并发力老旧小区，代表“向下”发展 [1] 保利物业：“全域景城”模式与区域运营 - 保利物业在深圳西涌景区将服务提升为运营，重点开展票务管理、活动策划、空间业态与品牌运营，而不仅是基础保障 [2] - 运营目标从过去的“类支出型服务”转向实现营收和项目造血创收 [3] - 通过引入太空舱住宿产品，将游客停留时间从一日游延长至两天一夜，二次消费提升78% [3] - 在旅游淡季推出露营产品，旨在吸引每年约100万的徒步穿越人群 [3] - 运营半年内，西涌景区二次消费提升78%，整体游客体验与运营效率同步升级 [3] - “全域景城模式”被定义为从“公共服务”向“区域运营”的跃升，开创“政府主导、企业运营、居民受益”的新盈利模式 [4] - 该模式已落地广州海珠国家湿地公园、黄埔长洲街道，进行个性化保护和开发运营 [4] 万物云：智慧物业与“灵石”系统 - 万物云提出从传统物业管理转向资产服务、AI服务及低碳服务 [5] - 推出“灵石3.0”解决方案，旨在通过智能化解决资产服务痛点，帮助业主降费提租 [1][5] - 第一代“灵石”实现了不动产硬件集群的连接，利用AI算法实现从“人找事”到“事找人” [5] - 第二代“灵石”连接能源、通行与消防硬件集群，实现算法节能，并整合了物业、资产等核心软件系统 [5] - 第三代“灵石”部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石植入机器人，构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的生态 [6] - 在中山大学深圳校区，灵石实现95%的巡检效率提升，释放了5名工程师的人力资源 [6] - 在长沙万博汇，灵石的AI算法将存量摄像头升级为智能哨兵，使车辆拥堵现象减少70% [6] - 通过数据打通，可提前发现租户异常（如工牌更换率变高、供电量变小），以便资产管理方提前介入 [6] - 灵石已实现44种场景的商用化，未来还将接入算力服务，为不动产打造ESG标签 [6] 碧桂园服务：聚焦基础服务与老旧小区 - 碧桂园服务设立独立品牌“悦佰家”，专注于为老旧小区提供现代化物业服务 [8] - 老旧小区普遍存在设施旧、环境差、规模小、投诉多等管理痛点 [7] - 在上海区域，公司在管项目184个，总户数94841户，近9成为外拓项目 [8] - 例如静安区的临汾小区（732户）、阳曲小区（1963户）、景凤小区（1422户），物业费仅为0.8元/平方米-0.95元/平方米 [8] - 入驻后对垃圾乱丢、楼道堆物、飞线充电等问题进行专项治理，并加强停车管理 [8] - 通过提供多元化增值服务创造收入以弥补成本缺口，实现“微利可持续” [9] - 增值服务包括社区零售、家政家装、养老托幼、停车充电等 [9] - 在阳曲小区布设“智享楼下充电桩”，已完成6个点位，计划后续落地22个点位全覆盖 [9] - 在临汾小区规划建设“数字小屋”便民站点，引入碾米机、咖啡机等实现收入 [9] - 对于加装电梯的小区，通过承接后续维护等方式“接活”分成 [9] - 提出“房屋全生命周期健康体检”理念，打造“利屋保”房屋体检服务，并可提供后续装修服务进一步创收 [9]

行业转型背景与核心观点 - 房地产行业正处于从增量开发全面转向存量运营的转型期，人工智能技术为其提供了一条新的提质增效路径[2] - 业内专家普遍认为，AI与房地产的跨界融合催生了创新实践，推动了行业新质生产力发展，但也暴露出技术落地、价值转化等共性难题，未来需在场景挖掘、生态构建与协同创新中持续探索[1][2] AI在房地产产业链的多元应用落地 - AI技术已渗透到房地产产业链的各个环节，从购房决策的智能化升级到资产运营的坪效提升，再到房企战略转型的路径重构[2] - 在购房决策环节，AI技术正打破信息不对称，让选房从“经验判断”转向“数据支撑”，例如有平台构建了涵盖1万个新房小区、50万个二手房小区、8000个长租公寓和9000个康养地产项目的知识库，可生成包含二十余个参数的评测报告[3] - 在资产运营领域，AI技术成为提升空间价值的核心引擎，例如“灵石3.0”产品宣称能让每平米空间多赚20%，并在上海某项目中使环境事件发现与调度效率提升30%以上[4] - 房企层面积极拥抱AI转型并开放场景，例如有集团宣布首批开放100个项目试点AI应用，涵盖商业、酒店、办公、会展、住宅小区及在建工程等多元业态[4] 行业AI应用的发展趋势与核心关键 - 当前房地产行业的AI转型虽未成熟，但已呈现清晰发展趋势，行业对AI的认知与实践正在不断深化[5] - 场景选择是AI在房地产行业落地的核心关键，只有技术与业务深度融合才能实现可持续发展[5] - 在技术选择上，国内房地产企业普遍偏重于国产化与性价比[5] - 从应用场景分布看，营销环节的AI应用最为集中，因其能带来明显且直接的商业价值；工程环节的应用目前多集中在预测性维护领域，在安全防护等方面仍有较大挖掘空间[5] - 在部署架构上，私有化部署成为主流选择，这与行业对数据安全与隐私保护的重视密切相关[5] - AI应用的生命周期从上线才真正开始，其真正价值在于未来给客户带来的持续回报、迭代次数与实际效用，而非初期的小投入[5] - 目前行业存在AI应用上线三至六个月后用户使用率下降的问题，核心挑战在于围绕场景找准价值导向，而非技术本身[5] - 人工智能与房地产的结合是行业知识的沉淀和升华，让AI学会用房地产的语言思考、专业视角审视、运营逻辑决策，才是垂类领域落地生根的扎实路径[6] - 足够丰富的应用场景是技术企业进入地产领域的一大难题，单纯的技术企业往往缺乏行业“know-how”[6] 行业转型面临的数据瓶颈与挑战 - 房地产行业的AI转型仍面临诸多瓶颈制约，其中尤以数据方面的问题突出[7] - 数据质量将成为房地产行业AI落地的最大“拦路虎”，这是未来一两年整个行业共同需要面对的挑战[7] - 企业普遍陷入“有数不能用、有意不敢用”的双重困境[7] - “有数不能用”的症结首先在于严重的数据孤岛问题，调研显示超过七成的企业存在中度至严重的数据隔离，导致跨部门数据整合与AI训练难以推进[7] - 其次，图纸、合同、营销视频等海量非结构化数据格式杂乱、处理难度大，长期处于“沉睡”状态，难以被AI模型有效利用[7] - “有意不敢用”的核心是数据安全焦虑，企业最担忧拿地成本、客户隐私、营销策略等核心商业机密泄露，这使得数据开放共享举步维艰[8] - 破解困局需将高质量数据集建设提升至战略高度，加大数据治理投入，推动数据从“孤岛”转化为“资产”[8]

公司战略与产品发布 - 万物云正式宣布其核心科技产品“灵石3.0”全面开启商业化，并首创“数字员工”租赁模式，旨在推动不动产管理的智慧化和低碳升级 [1] - 公司联合多家机器人公司及科技企业共同发起成立“灵石生态联盟”，并与21家知名企业签署战略合作协议，共同构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态 [1][3] 产品“灵石”的演进与功能 - “灵石”被定义为集成了视频流、能源流、地理信息流、文本信息流及算力流的实体边缘服务器，通过连接与调度各类硬件和机器人，为不动产装上AI大脑 [1] - 第一代灵石实现了从摄像头集群切入，利用AI算法形成工单调度，完成从“人找事”到“事找人”的转变 [2] - 第二代灵石进一步连接能源、通行与消防硬件集群，实现四大硬件集群的AIoT连接，并将核心软件系统整合至边缘侧部署，实现物业、资产、节能服务的全面数字化 [2] - 第三代灵石已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石植入机器人，构建全方位生态，让不动产学会思考 [2] - 灵石目前已实现44种场景的商用化，未来计划接入算力服务，为不动产打造ESG标签并提供碳服务 [3] 市场定位与行业愿景 - 公司董事长朱保全提出，在房地产存量时代，不动产应像汽车一样拥有“自动驾驶”系统，进化为智能体 [1] - 公司战略是通过为每个不动产配置灵石，助力业主降费提租，从“服务红海”走向“算力蓝海” [3] - 灵石生态联盟的合作伙伴包括云深处、优必选、高仙、万勋等机器人企业，以及宁德时代、隆基绿能、深圳建科院等低碳伙伴 [3] - 公司致力于向机器人共享灵石的算法地图数据，以实现建筑“用得更好、耗得更少、算得更清”，引领不动产管理进入AI与低碳新时代 [3] - 本次签约的21家战略客户包括中国铁建、华住酒店集团、海康威视、大华股份、浪潮信息、捷顺科技、视源MAXHUB等，将共同推动灵石在更多空间场景落地 [3]

公司战略转型 - 万物云提出从传统物业管理向资产服务、AI服务及低碳服务转型 [1] - 2025年公司发生重大变化，开始进入资产服务领域，并以业主视角参与 [1] 行业现状与痛点 - 房地产进入存量时代，不动产需向具备感知与思考能力的智能体进化 [1] - 写字楼市场空置率高企，日租金显著下降，全国写字楼平均租金下降约3%，甲级写字楼租金下降约38% [1] - 人工、水电费用上涨，但资产服务仍处于粗放阶段 [1] - 传统资产管理公司在项目上仅配置1-2人，物业公司局限于“四保一服”，物业公司、资管公司与业主方处于断联状态 [1] 产品与解决方案 - 万物云推出“灵石”作为为不动产配置的智控大脑，旨在通过人工智能与数字化技术提升不动产价值 [1] - 公司正式宣布核心科技产品“灵石3.0”全面开启商业化 [2] - “灵石3.0”首创“数字员工”租赁模式，以推动不动产管理的智慧与低碳升级 [2] - 第三代灵石已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石，可植入扫地车、巡逻车等机器人体内 [2] - 灵石构建了涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态，让不动产具备思考与打造生态集群的能力 [2]

行业背景与挑战 - 不动产行业正从增量开发全面转向存量运营[1] - 行业面临写字楼空置率走高、人力与能耗成本上涨等问题[1] - 传统粗放式管理已难以为继[1] 万物云核心产品“灵石3.0” - 万物云宣布旗下核心科技产品“灵石3.0”全面开启商业化[1] - “灵石”被类比为汽车的“自动驾驶”系统，旨在帮助不动产进化为具备感知与思考能力的智能体[1] - “灵石”是一个集成了视频流、能源流、地理信息流、文本信息流及算力流的实体边缘服务器[1] - 产品通过连接摄像头、空调、门禁等原有硬件，并调度员工及各类新型机器人来运作[1] - 第三代“灵石”已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石，可植入扫地车、巡逻车等机器人体内[1] - “灵石”已实现44种场景的商用化[2] 产品战略与生态构建 - “灵石”开始构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态[1] - 未来还将接入算力服务，为不动产打造ESG标签，为企业提供碳服务等[2] - 为每个不动产配置“灵石”，助力不动产业主降费提租，是万物云从“服务红海”走向“算力蓝海”的未来战略[1] 行业影响与意义 - 借助AI与低碳技术，助力资产持有者在新型城镇化周期下实现精益运营并提升资产回报，成为行业关注焦点[1] - 以“灵石”为代表的智能技术正成为激活不动产价值的核心引擎[2] - 推动行业从规模扩张向质量效益转型，为城市可持续发展注入持久动力[2]