财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净销售额为1.114亿美元，略高于2024年第一季度的1.106亿美元 [17] - 第一季度入池销售为5800万美元，较2024年第一季度下降4%；封面销售为3200万美元，增长18%；衬里销售为2200万美元，下降8% [18] - 第一季度毛利率约为30%，较去年的28%增加190个基点 [18] - SG&A费用增至3100万美元，较2024年第一季度的2600万美元增加440万美元 [19] - 净亏损从上年第一季度的800万美元或摊薄后每股0.07美元收窄至600万美元或每股0.05美元 [19] - 第一季度调整后EBITDA为1100万美元，较上年同期的1200万美元减少100万美元；调整后EBITDA利润率为10%，较去年第一季度低110个基点 [19] - 第一季度末现金头寸为2400万美元；经营活动使用的净现金为4700万美元；季度末总债务为3.07亿美元，净债务为2.83亿美元；净债务杠杆率为3.6，按预计基础为3.3；资本支出为400万美元，低于上年同期的500万美元 [20] - 公司维持2025年营收增长8%的预期，其中约5%为有机增长，3%与Coverstar收购相关；调整后EBITDA指引为增长19% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入池销售受行业疲软和不利天气影响下降4% [18] - 封面销售因有机增长和三次收购的好处增长18% [18] - 衬里销售下降8% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2025年玻璃纤维泳池将在地下泳池领域再获得1%的市场份额 [6] - 46%的泳池建造商表示获得合格劳动力有限对建造新泳池能力有重大影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施沙州扩张战略，目标是扩大在佛罗里达、得克萨斯、亚利桑那和加利福尼亚的业务，优先事项包括扩大泳池经销商基础、瞄准主计划社区、调整产品供应和开展营销活动 [13] - 公司进行了三次Coverstar自动遮阳篷经销商的收购，以加强在该产品类别的地位 [7] - 公司推出AI工具Measure by Latham，以提高经销商效率并扩大衬里和封面市场份额 [11] - 公司实施有针对性的产品提价，以减轻关税影响 [21] - 公司认为玻璃纤维泳池因成本优势、安装便捷和环保属性，以及劳动力稀缺的顺风因素，将获得市场份额 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩符合预期，业务趋势与上季度讨论一致，行业前景略有改善，但2025年市场低谷状况预计持续，新泳池开工预计与2024年持平 [5] - 公司对泳池市场的建设性信号感到鼓舞，对实现2025年营收和调整后EBITDA增长目标有信心 [22][23] - 公司认为自身业务模式具有显著的经营杠杆，能够在行业条件改善时实现增长 [23] 其他重要信息 - 公司首席商务官Josh Cowley辞职，公司商业团队将继续执行销售和营销策略 [16] - 公司与奥运金牌得主Bodie Miller合作，提高泳池安全意识 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年利润率扩张中SG&A杠杆情况 - 随着销售增长，SG&A杠杆将增加，从第三季度开始SG&A同比持平，销售增加 [27] 问题2: 新模具反应和沙州市场销售情况 - 公司对业务趋势满意，在佛罗里达与大型建筑商合作取得进展，预计沙州收入改善加速 [28][29][30] 问题3: 玻璃纤维泳池在当前环境中的风险和机会 - 泳池购买决策周期长，公司目标客户为富裕消费者，多为现金购买，未看到购买决策放缓迹象，预计在平泳池开工市场中通过份额增长实现增长 [36][37][38] 问题4: 原材料占COGS的百分比及提价情况 - 关税影响约为350 - 400个基点或约2000万美元，供应链已缓解超一半影响，提价旨在缓解剩余影响 [41][42] 问题5: 提价生效时间和滞后缓解能力 - 季节性提价在Q1，本季度早些时候宣布的提价于6月初生效，公司匹配了供应链缓解和提价时间 [46] 问题6: 目前在主计划社区的数量和年底预期 - 最初目标在佛罗里达瞄准3 - 5个，将根据进展决定是否加速 [48] 问题7: 行业需求环境变化和公司是否夺取份额 - 公司未看到需求轨迹变化，难以判断是否夺取份额，行业情况与公司类似，更换衬里业务表现良好 [54][55][56] 问题8: 营销活动转化率和是否今年受益 - 公司可跟踪部分活动转化率，整体转化率10% - 20%，营销支出部分用于提高消费者意识，可能带来即时销售，也有助于长期成功 [59][60][61] 问题9: 对2026年需求的看法 - 目前谈论2026年需求为时过早，公司将先度过接下来两个季度，预计在低谷市场中实现增长 [66] 问题10: 自动安全遮阳篷进一步交易和消费者需求 - 收购整合良好，业务表现出色，将继续提高自动遮阳篷的知名度，部分市场中50%的泳池销售配有自动遮阳篷 [69][70][71] 问题11: 自动遮阳篷业务增长驱动因素 - 第一季度自动遮阳篷业务增长主要由Coverstar Central收购驱动，也有有机增长，约300万美元来自收购，其余为有机增长 [76] 问题12: 同行削减新泳池支出展望对SG&A的影响 - 公司按平泳池开工预期规划业务，有应对成本和运营环境变化的策略，将继续应用资本分配策略 [79][80][81]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度酒店EBITDA为2080万美元，调整后EBITDA为1790万美元，调整后FFO每股0.14美元 [24] - 第一季度实现GOP利润率38.9%，酒店EBITDA利润率30.5%，GOP利润率较2024年第一季度提高30个基点 [24] - 截至3月31日，公司净债务与LTM EBITDA之比为3.6倍，显著低于历史杠杆水平（通常在5.5 - 6倍） [26] - 2025年Q2预计RevPAR为 - 2%至 - 0.5%，调整后EBITDA为2680 - 2880万美元，调整后FFO每股0.32 - 0.36美元；全年预计RevPAR增长为持平至 + 1%，调整后EBITDA为8900 - 9300万美元，调整后FFO每股0.95 - 1.03美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长在公司所有酒店REIT中处于最高水平，大幅超过行业增长，GOP利润率有所增长，调整后FFO每股接近指导范围上限 [9] - 2024年唯一收购的Home2 Suites Phoenix Downtown，第一季度营收超出预算12%，EBITDA超出约25% [10] - 第一季度，除科技酒店外，其余投资组合RevPAR仍增长4%；六家主要休闲酒店RevPAR仅下降1%，休闲酒店全年EBITDA占比约20% [19] - 第一季度其他部门利润增长5%，主要由停车利润推动；补充餐饮成本增长20%，公用事业成本增长约10%，影响利润率约30个基点；劳动力和福利总成本每间入住客房上涨4%至44美元，平均时薪上涨3%；物业相关保险下降6%，实际物业保险计划下降超10% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，公司前七大市场中有六个市场RevPAR增长，科技相关市场表现突出，如硅谷四家酒店RevPAR增长8%，EBITDA增长约10%；贝尔维尤市场增长3%，平均每日房价（ADR）增长5% [14][15] - 洛杉矶RevPAR增长14%，其中伍德兰希尔斯酒店因火灾相关需求RevPAR增长40%，另外两家酒店RevPAR增长约15%；纽约、达拉斯和华盛顿特区RevPAR至少增长6% [16][17] - 华盛顿特区三家酒店3月RevPAR整体下降8%，4月下降4%，预计5月下降约2%；朴茨茅斯希尔顿花园酒店因造船厂需求，未来几个月有超1600间夜的预订 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会批准2500万美元股票回购计划，公司认为当前低杠杆率（自IPO以来最低）有利于通过回购股票提升股东价值 [6][7] - 积极寻找外部增长收购机会，关注高质量、高端品牌目标，以进一步分散投资组合，重点关注未来经济增长集中的地区 [9] - 公司成功以约6%的资本化率出售酒店，回购股票或收购收益率超9%的酒店都是增值选择 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管3月RevPAR增长持平，4月下降4%（受节日影响），但5月RevPAR预计持平至增长超1%，全年需求仍强劲，但RevPAR增长受限，目前预计全年RevPAR持平 [10][11][13] - 行业当前供应低，经济不确定性可能导致新供应更少，为未来RevPAR和盈利增长提供良好基础 [13] 其他重要信息 - 2025年第一季度公司完成五家酒店出售，总收益8300万美元，这些酒店平均房龄25年，以2024年NOI计算资本化率约6% [8] - 2025年资本支出预算约2600万美元，第一季度已花费约700万美元，完成贝尔维尤Residence Inn和朴茨茅斯希尔顿花园酒店的翻新，另外两家翻新将于第四季度在奥斯汀和山景城的Residence Inn开始 [22][23] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何考虑股票回购和收购的选择，收购市场情况如何 - 公司从机会主义角度看待两者，收购市场缺乏大量优质项目，所需收益率需达到或超过9%，较难实现，但仍会持续寻找机会；若无法达成收购，会考虑当前股价与公司资产价值的错位，进行股票回购 [29][30][31] 问题: 波特兰开发项目是否仍是选项 - 该项目审批流程延长，因关税和成本不确定性，公司会谨慎决策，虽回报可观，但需控制成本并获得必要审批 [33][34] 问题: 凤凰城酒店表现出色的原因 - 酒店于2024年1月开业，有一定增长空间，第一季度表现超预算；新聘请的总经理和运营团队带来积极影响，吸引了企业业务；冬季是旺季，新酒店在有旧产品的市场中凭借品牌和运营团队获得市场份额 [37][38][39] 问题: 4月RevPAR疲软受政府、商务和休闲旅行的影响情况 - 4月10天内RevPAR下降15%，主要是宗教节日期间商务旅行放缓，而非仅政府旅行影响；政府业务占比不到5%，影响相对较小；5月目前呈积极趋势 [43][44][45] 问题: 在市场疲软背景下，进一步降低成本和管理利润率的机会 - 公司不会进行类似疫情期间的大幅裁员，会根据需求快速调整员工数量；目前采取观望态度，若经济形势稳定，公司有望恢复良好表现 [46][47][48] 问题: 波特兰项目成本受关税的影响 - 公司几个月前已将钢材相关关税纳入成本预测，但关税情况多变，项目预计回报强劲，会继续争取建设审批 [49][50] 问题: 公司酒店国际入境旅游的暴露情况及影响 - 公司酒店国际入境旅游暴露较少，主要集中在硅谷，当地整体表现强劲；东北部沿海部分酒店夏季可能受加拿大旅游影响，但当地需求旺盛，影响不大 [54][55] 问题: 2025年全年RevPAR预期中ADR增长的贡献 - 全年RevPAR预期中点持平，ADR或入住率的小幅波动都属正常；仅在政府业务占比高的酒店，可能因政府业务减少出现ADR下滑，其他酒店ADR预计持平或略有上升 [56][57][58] 问题: 潜在收购机会的目标市场和资产类型 - 公司希望通过收购实现资产多元化，降低现金流波动性，会考虑在合理资本化率下，收购能分散投资组合的新资产和新市场项目 [59]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为730万美元，摊薄后每股收益为0.43美元；调整后净收入为1600万美元，调整后摊薄每股收益为0.95美元。与上一季度相比，调整后净收入增加近100万美元或6%，调整后摊薄每股收益下降0.08美元或8% [8][17] - 第一季度净利息收益率为3.04%，较上一季度提高47个基点；核心净利息收益率环比扩大11个基点至2.68% [8][17][18] - 第一季度非利息收入为1120万美元，环比下降8%；非利息支出总计4450万美元，其中包括750万美元的收购相关成本和150万美元的核心存款无形资产摊销费用 [21] - 第一季度所得税收益为120万美元，预计当前有效税率为20.6% [22][23] - 截至2025年3月31日，贷款总额为49亿美元，存款总额为56亿美元；有机贷款和存款余额在第一季度相对持平 [24][25] - 贷款损失准备金覆盖率从去年年底的87个基点提高到96个基点，代表3月31日非执行贷款的6.4倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业贷款方面，近期业务势头良好，管道业务量达到9700万美元 [39][40] - 住宅贷款方面，当前管道业务量为8300万美元，同时在房屋净值贷款和商业银行业务领域也有不错的发展 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在新罕布什尔州和缅因州市场通过战略营销吸引了新客户，且预计随着冬季结束和客户整合，非利息收入将逐步增加 [12][21] - 市场存在季节性因素，第一季度贷款和存款业务受其影响，有机业务量相对平稳 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过基于建议的对话深化客户关系，并加强在新罕布什尔州的市场地位 [13] - 持续投资和货币化技术，于1月全面推出在线消费者和企业账户开户平台 [12] - 公司有进行更多并购交易的意愿，倾向于寻找对业务有增值作用、文化契合且位于相邻市场的交易机会 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为第一季度财务表现稳健，有信心应对当前市场不确定性，预计核心收益将实现增长 [4][8] - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司资产质量良好，贷款组合健康，商业团队关系稳固，有望在各种经济环境中保持良好态势 [9][10] - 预计第二季度成本节约将加速，并在全年持续增加，核心净利息收益率有望再扩大2 - 5个基点 [16][21][32] - 对于贷款增长，维持低个位数增长预期，随着市场不确定性的降低，增长情况可能会有所改善 [39][61][62] 其他重要信息 - 1月2日公司成功完成与Northway Financial的合并，74天后完成系统集成，目前运营于一个平台 [5] - 公司有望实现此前报告的年度成本节约目标，即挪威运营费用的35%，并预计在2025年实现其中的75% [6] - 公司预计收购相关的税前成本将低于1350万美元 [6] - 3月公司提交了暂搁注册声明，用于资本规划和准备 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第二季度核心净利息收益率的预期是多少？ - 公司预计核心净利息收益率将继续扩大2 - 5个基点，达到2.7% - 2.75%的范围 [32] 问题2：购买会计增值是否会比本季度的510万美元有所增加？ - 公司认为500万美元是一个合适的中间值，但如果收益率曲线长端下降加速提前还款，可能会有额外收益 [34][35] 问题3：25个基点的美联储降息将带来多少收益，公司目前是更倾向于负债敏感还是中性？ - 公司略微偏向负债敏感，预计25个基点的降息将带来约120万美元的收益，且这将对公司有利，同时结合核心净利息收益率的增长趋势 [36] 问题4：商业贷款增长主要集中在哪些领域，今年的贷款增长是否仍为低个位数？ - 公司预计今年贷款仍为低个位数增长，目前住宅贷款和商业贷款管道业务量分别为8300万美元和9700万美元，在房屋净值贷款、商业银行业务和新罕布什尔州及南新英格兰地区有良好发展 [39][40] 问题5：何时能达到1300万美元的季度手续费收入运行率，这一估计是否合理？ - 公司预计下一季度手续费收入在1200 - 1250万美元之间，到年底有望接近1250 - 1300万美元 [47] 问题6：核心季度费用在未来一年是否可预计为3400 - 3500万美元，是否有更多成本节约空间？ - 公司认为这一估计合理，预计下半年成本节约效果将更明显，未来可能还有额外的节约空间 [48][50] 问题7：整体整合情况如何，员工和客户保留情况怎样，未来是否会有更多全银行收购交易？ - 公司表示整合过程顺利，员工保留率高，客户反馈积极，产品参与度高，未来有进行更多并购交易的意愿，倾向于相邻市场的合适交易 [52][53][54] 问题8：全年低个位数贷款增长预期是否考虑了Northway的贷款流出情况？ - 该预期未考虑Northway的贷款流出，公司认为双方信贷理念相似，贷款组合良好，低个位数增长预期合理，且随着市场不确定性降低，增长情况可能改善 [60][61][62] 问题9：如果市场情况没有重大变化，是否应预期未来拨备会增加以维持96个基点的准备金率？ - 公司会在未来90天观察情况，鉴于宏观经济环境和衰退可能性（40% - 70%），可能会在第二季度考虑增加拨备，以确保充分应对潜在风险 [63]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度每股收益2.27美元，较2024年第一季度增加0.30美元 [3][15] - 预计2025年全年每股收益在5.17 - 5.27美元之间，长期每股收益复合年增长率目标为6.5% - 7% [4][20] - 第二季度预计每股收益在0.63 - 0.69美元之间 [21] - 预计2025年通过ATM计划、股息再投资和员工福利计划筹集700 - 800万美元普通股权益，2025 - 2029年预计发行27 - 32亿美元普通股权益 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 公用事业运营 - 与2024年第一季度相比，收益增加0.28美元 [15] - 天气对季度收益产生约0.18美元的积极影响，2025年第一季度天气影响为正1美元，2024年第一季度为负0.17美元 [16] - 费率增长贡献0.20美元收益，主要受2025年1月1日生效的威斯康星州费率审查结果驱动 [16] - 税收和其他项目增加0.04美元收益 [16] - 运营和维护费用、折旧和摊销以及燃料费用的时间安排等因素抵消了0.14美元收益 [16] - 日常运营和维护费用预计较2024年增长8% - 10% [17] - 排除铁矿石矿后，本季度天气正常零售电力交付量增长0.7%，大型商业和工业类别增长2.3% [17] 美国输电公司 - 与2024年第一季度相比，收益增加0.02美元，其中0.01美元与持续的资本投资有关，0.01美元与出售加利福尼亚州PAS 15输电线路的权益有关 [18] 能源基础设施部门 - 与2024年第一季度相比，收益增加0.05美元，主要来自更高的生产税收抵免 [18] 企业及其他部门 - 收益减少0.03美元，主要受更高的利息费用影响，部分被有利的税收时间和其他项目抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 威斯康星州失业率为3.2%，持续低于全国平均水平 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了280亿美元的五年资本投资计划，专注于经济增长和可靠性，项目风险低且可执行性高 [7] - 评估关税对供应链和资本计划的影响，预计280亿美元资本计划的关税风险敞口约为2% - 3%，并积极采取措施减轻影响 [7][8] - 计划将Power of the Future煤炭机组和Westin四台机组在2029年转换为100%天然气 [28] - 积极寻求可再生项目的安全港，以确保符合生产税收抵免和投资税收抵免资格 [49] - 向威斯康星州公共服务委员会提交新的大型客户（VLC）关税提案，预计明年第二季度得到委员会决定 [11][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对地区和自身的持续增长持乐观态度，认为经济发展良好，有多个大型项目正在推进 [4][22] - 相信能够执行资本计划，应对当前的不确定性和挑战 [7][8] 其他重要信息 - 3月，达里恩太阳能项目投入使用，增加225兆瓦可再生能源发电能力，投资约4.27亿美元 [8][9] - 目前有两个太阳能项目正在建设中，预计明年投入使用，分别是威斯康星州南部的Koshkonen 300兆瓦项目和密歇根上半岛的Renegade 100兆瓦项目 [9] - 威斯康星州公共服务委员会已批准公司以约8.83亿美元购买High Noon太阳能和电池项目90%的股权，预计2027年完成建设 [9] - 2月，WEC基础设施公司完成Hardin III太阳能项目的收购，投资约406万美元获得90%股权，项目总容量为250兆瓦 [10] - 伊利诺伊州商业委员会要求Peoples Gas在2035年1月1日前更换所有直径小于36英寸的铸铁和球墨铸铁管道，并任命安全监测员进行监督 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于MISO容量拍卖结果、基础发电资本支出、数据中心的额外资本支出以及对未来电力资产和核PPA谈判的影响 - 公司认为MISO拍卖整体情况良好，虽有一家公司有少量短缺但不构成重大影响，公司会确保有足够的发电容量以满足需求 [27] - 正在等待委员会在6月或7月初对额外天然气发电需求的决定，以满足大型客户负荷和地区经济发展的需求 [27] - 已成功在Power of the Future煤炭机组上测试30%天然气混合比例，并计划在2029年将其转换为100%天然气 [28] 问题2：伊利诺伊州管道安全现代化计划的资本支出机会和实施时间，以及微软项目的进展情况 - 管道更换计划预计在2026 - 2027年逐步增加支出，2028年达到每年略高于5亿美元的水平，原计划为每年2.8 - 3亿美元 [36] - 微软重申其在威斯康星州东南部的经济发展和电力需求预测仍然可靠，相关变电站建设工作正在推进 [39] 问题3：关于股权发行少于全年指导的25%的原因 - 股权发行受股票价格、市场不确定性、关税以及现金需求等多种因素影响，公司有信心通过ATM计划和员工福利计划在今年剩余时间内筹集7 - 8亿美元的普通股权益 [40][41] 问题4：如果IRA税收抵免和可转让性被取消，对公司计划的影响及应对措施 - 公司预计IRA税收抵免和可转让性未来可能会逐步取消，但已积极寻求可再生项目的安全港，以确保符合税收抵免资格至2029年 [46][49] - 可转让性对客户来说更清洁、易执行，若取消，税收权益是另一种选择，但成本可能更高 [47] - 公司已能够每年向第三方转让约2亿美元的生产税收抵免，随着项目建设增加，该数字将略有上升 [49] 问题5：VLC关税对威斯康星州的影响以及与其他州的竞争力 - 公司认为该关税对大客户、其他客户和股东都公平，是平衡各方利益的结果，得到了开发商的认可 [56][57] 问题6：住宅用电负荷增长的驱动因素以及Cloverleaf项目的发电需求 - 住宅用电负荷增长主要是由于去年第一季度天气异常温暖，今年恢复正常天气所致 [63] - Cloverleaf项目预计可容纳高达3.5吉瓦的负荷，未来几个月将确定长期购买者，发电方式预计为天然气和可再生能源的组合 [66][67] 问题7：关税对资本计划的影响以及成本更新和回收流程 - 资本计划中大部分电力和天然气分配主要来自国内，太阳能项目近期有保障，远期正在与开发商和供应商合作将生产转移到国内 [75][76] - 若成本增加，公司将尽快通知监管机构并进行审慎性审查 [77] - 电池项目在资本计划中占比最小，约10亿美元，本月底将进行首个100兆瓦电池安装，公司将密切关注关税对电池的影响 [77] 问题8：和解法案中企业税率降低的潜在影响 - 企业税率降低的大部分好处将通过监管模式返还给客户，母公司的税收屏蔽会减少，公用事业公司的收益会增加 [79][80] - 现金流方面，公司整体现金流入会略有减少，公司将密切关注并做好应对准备 [81] 问题9：与数据中心行业以外的大型负载客户的对话情况以及行业差异 - 大部分客户对关税情况持谨慎态度，等待更多明确信息，但威斯康星州的大型项目仍在推进，住房开发也在扩张 [88][89] - 公司跟踪16 - 17个行业，其中10个行业本季度有季度环比正增长，部分行业有两位数增长，2 - 3个行业出现负增长主要是个别客户决策导致 [91][92] 问题10：伊利诺伊州天然气未来的发展情况以及近期研讨会对最终结果的影响 - 目前未看到研讨会有明显影响，最终决定推迟到明年，委员会已批准管道更换计划，对天然气发展持积极态度 [93][94] 问题11：威斯康星州VLC关税提案中较高ROE的确定依据以及客户反馈 - ROE定为10.48%是考虑到项目的长期性质（20 - 30年），为客户提供了利率锁定的确定性，公司认为该ROE对双方都合理 [99][100] 问题12：伊利诺伊州每年5亿美元的支出是否通过跟踪器回收以及费率案例策略 - 该支出不通过跟踪器回收，公司将在伊利诺伊州提交前瞻性测试年的费率案例，预计未来将进行年度费率案例审查 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 无 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 无 管理层对经营环境和未来前景的评论 无 其他重要信息 - 2025年年度股东大会于美国东部时间5月6日下午3点召开，会议议程、规则和程序可在会议直播网站获取，提问时间在投票结束时截止 [1] - 出席会议的公司董事有Reiner m Blair、Perose Dewan等，还介绍了公司独立注册公共会计师事务所安永的David Glinka [2] - 有权在本次会议投票的股东记录日期为2025年3月7日，相关会议通知和代理声明文件已收到，董事会任命Peter Friz为选举监察员，且已达到法定人数 [3] - 下午3点后投票开始，多数股东已通过代理投票，未投票或想更改投票的可在直播网站操作，为节省时间，上一次会议记录不再宣读 [4] - 会议有三项议程，一是选举Reiner m Blair等董事至2026年股东大会，二是提议任命安永为2025财年独立注册公共会计师事务所，三是对公司高管薪酬进行咨询性批准，董事会均建议投票赞成 [5][6][7] 问答环节所有提问和回答 无

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [14] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [14] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [14] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年将持续改善 [15] - 利息费用增加100万美元，因2月一项掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [15] - 净债务与EBITDA比率在季度末为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存业务方面，合同费率和费用率今年每月均有增长，4月移动合同费率较第一季度水平增长约5% [8][10] - 4月入住率提高20个基点，达到83.8% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场在第一季度实现正增长 [7] - 休斯顿市场在本季度实现2.2%的收入增长 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，公司专注运营，通过整合运营平台、升级营销和定价工具提升竞争力 [9] - 收购方面，虽有机会但保持谨慎，第一季度完成三项总计约4000万美元的资产收购 [11][12] - 处置方面，计划今年处置约2亿美元资产，目前进展良好 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，虽有经济不确定性但对业务无直接影响 [12] - 自存行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [13] - 春季租赁季节尚早，指导假设不变，中点假设春季租赁季节比去年适度改善，高端假设住房市场复苏带动，低端假设住房市场无重大改善 [18] 其他重要信息 - 本季度补充报告中增加新披露，提供在住客户和迁入迁出客户的每平方英尺合同租金 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月合同费率和入住率增长情况及合同费率同比增长情况 - 公司今年合同费率和街道费率逐月改善，迁入费率在3月转正并在4、5月持续改善，对合同费率进展满意 [20][21] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展 - 过渡主要在去年第三、四季度进行，目前团队已看到整合带来的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏能取得更好效果 [23][25] 问题3: 下半年收入增长情况及改善是季节性还是需求改善 - 第二季度收入和NOI预计仍同比为负，下半年某个时间收入将转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [30][31] - 季节性因素开始显现，同时公司在街道费率和ECRI计划上取得成功，推动收入增长，虽入住率提升不如去年，但收入增长更强 [33][36] 问题4: 街道费率改善但入住率在第一季度略有下降的动态及后续预期 - 公司在提高街道费率和迁入费率方面取得成功，带动合同费率增长，目前在努力平衡收入和入住率，虽希望提高入住率，但费率改善可减轻入住率压力 [41][43] 问题5: 今年收购和处置情况及交易市场更新 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，收购方面会谨慎选择，处置方面进展良好，预计有实质性进展，将在第二季度后提供更多信息 [45][47] 问题6: 指导中入住率假设及是否看到住房市场复苏迹象 - 指导中点假设入住率增长高于去年，要求需求比去年适度改善，目前在预期市场看到需求改善迹象，但仍处于早期阶段 [52] 问题7: Pro内部化的运营费用节省情况及2025年是否有更多收益 - G&A方面，去年下半年开始实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效应自去年7月1日起已体现；物业层面人员成本因人员配置和呼叫中心使用而降低，目前各项节省已达到较好水平 [53][54] 问题8: 新租户促销或折扣趋势 - 促销折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月使用略有增加，与提高街道费率和市场重新定位有关，结果令人满意 [58][59] 问题9: 搜索引擎优化排名提升及增加流量和需求的可能性 - 排名提升是可能的，可通过优化Google My Business和SEO功能长期努力，也可通过增加付费搜索支出来改善，目前公司在这方面取得进展，自去年11月以来漏斗顶部客户量增长约25% [61][63] 问题10: 本季度提高费率的信心来源及入住率变化和空置活动趋势 - 模型和预测显示降低费率无法带来足够客户以实现预期净结果，且去年第三、四季度费率可能偏低，因此重新定位市场提高费率，团队根据数据做出决策，取得较好收入结果 [69][71] - 空置率与去年相比保持较低水平，迁入和迁出比例稳定，市场供应仍需吸收，客户活动不足 [72][73] 问题11: 营销支出增加的原因及后续是否保持该水平 - 营销支出增加是为了获得更好的品牌权威和搜索引擎排名，公司认为支出带来了漏斗顶部活动和客户转化率提升，只要有效就会继续使用，预计全年增长20% [78][82] 问题12: 入住率下降时迁出客户的共同主题及产品价格合理性和风险缓解情况 - 迁出客户行为无变化，坏账可控，支付活动正常，从消费者角度看，产品吸引力和客户生命周期管理无变化 [87][88] 问题13: 附表7中在住客户租金同比变化的原因 - 租金改善得益于租金和迁入费率提高，以及ECRI计划的成功，4月迁入费率和在住客户租金均有提升 [91][92] 问题14: 交易计划是否为调整市场暴露及当前自存需求驱动因素 - 公司会通过处置退出一些市场，如单一资产所在市场和州，同时利用回收资金改善投资组合和运营效率 [96][97] - 需求驱动因素包括小企业、商业运营商、居民等，公司因对住房市场暴露较多，受现有和新住房销售低迷影响，入住率有所缺失，但住房市场复苏时将受益 [99][101] 问题15: 基本面触底与住房市场困境的矛盾及信心来源 - 公司认为住房市场不会更糟，两个最大市场波特兰和休斯顿已转正，消费者表现良好，ECRI计划有效，漏斗顶部活动增加，且完成Pro过渡后运营效率提高，今年剩余时间比较基数更有利 [107][109] 问题16: 营销方面广告费率、搜索费率及搜索引擎情况 - 谷歌数据显示，2月消费者搜索自存服务有所改善，3月有显著增长，公司努力优化工具和支出，提高可见性，漏斗顶部活动增加 [111][112] 问题17: 今年表现好于或差于预期的市场及关税对租户的影响 - 波特兰和休斯顿市场表现较好，除三个市场外其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [116] - 关税可能影响使用存储服务的小企业租户，但目前尚无相关经验，还需观察 [117]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [11] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [11] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [11] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年持续好转 [11][12] - 利息费用增加100万美元，因2月掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [12] - 2025年无到期债务，当前循环信贷余额4.44亿美元，可用额度约5亿美元 [13] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正 [5] - 费用增长主要来自营销、R&M和公用事业，人员成本下降 [11] - 营销费用因竞争环境短期内将维持高位，R&M费用因冬季风暴导致除雪成本增加 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正，休斯顿市场季度收入增长2.2% [5][8] - 4月移动合同费率较第一季度水平增长约5%，入住率提高20个基点，达到83.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，专注运营，利用整合运营平台、升级营销和定价工具提升效益 [6] - 利用AI优化呼叫流程和人员配置时间，提高合同费率增长，降低人员费用 [7] - 收购方面保持谨慎，第一季度完成三项资产收购，总价约4000万美元，出售两项资产，总价1000万美元 [9] - 预计今年处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] - 自存仓储行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，关税和经济不确定性未对业务产生直接影响 [9] - 自存仓储行业具有韧性，投资者对该行业兴趣浓厚 [10] - 预计全年同店NOI增长将持续改善，下半年收入和NOI有望转正 [27][28] 其他重要信息 - 补充资料中新增披露内容，提供在住客户和新入住、搬出客户的每平方英尺合同租金信息 [15] - 业绩指引假设春季租赁季比去年适度改善，高端假设住房市场复苏，低端假设住房市场无重大改善 [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月合同费率增长和入住率提升情况如何，合同费率同比增长多少 - 今年合同费率和临街费率逐月改善，新入住费率在3月转正并持续提升，公司对费率增长进展满意 [18][19] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展如何 - Pro过渡主要在去年第三、四季度完成，目前团队已看到整合平台的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏时节取得更好效果 [21][22] 问题3: 下半年收入增长情况如何，月度改善是季节性因素还是需求改善 - 第一季度同店收入符合预期，第二季度收入和NOI预计仍为负增长，下半年收入有望转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [26][27][28] - 季节性因素开始显现，同时公司临街费率改善、ECRI计划成效显著，推动收入增长，尽管入住率提升不如去年，但收入增长强于去年 [30][31][33] 问题4: 临街费率改善但入住率第一季度略有下降，如何平衡租金提升和吸引客户，后续情况如何 - 临街费率改善带动新入住费率和合同费率提升，公司在努力提升营销投入和漏斗顶部流量，目前团队在平衡收入、费率和入住率，费率提升减轻了对入住率的压力 [38][39][40] 问题5: 今年收购和处置情况如何，交易市场有何变化 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，根据资本成本和市场情况选择项目，合资伙伴积极参与 [42][43] - 处置方面进展良好，预计有实质性进展，今年指导处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] 问题6: 业绩指引中入住率假设如何，是否看到住房市场复苏迹象 - 指引中点假设入住率提升幅度大于去年，达到历史水平，目前市场需求情况令人鼓舞，但仍处于早期阶段 [49] 问题7: Pro内部化可节省多少运营费用，2025年是否还有其他潜在收益 - G&A方面，去年下半年已实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效益自去年7月1日起显现；物业层面人员成本下降 [51][52] 问题8: 新租户促销或折扣情况如何 - 促销和折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月促销使用略有增加，符合临街费率提升和市场定位调整的策略 [56][57] 问题9: 搜索引擎优化排名提升情况如何，能否进一步提升排名并增加流量和需求 - 提升排名是可能的，团队在SEO方面持续努力，同时增加付费搜索投入，提高了可见性和漏斗顶部流量，自去年11月以来流量增长约25%，季节性因素也有一定影响 [61][62][63] 问题10: 第一季度提高费率的信心来源，低费率是否能刺激更多需求 - 模型和预测显示，低费率无法带来足够客户租赁，且公司在Pro过渡后有调整费率的空间，团队根据数据和转化率调整费率，取得了较好的收入结果 [68][69] 问题11: 第一季度入住率变化中， vacate活动趋势如何，4月以来有无变化 - Vacate活动较去年同期保持低迷，vacate与新入住比率稳定，市场供应需求压力未改变，部分市场客户活动不足 [70][71] 问题12: 营销费用同比大幅增加的原因，后续是否维持该水平 - 营销费用增加是因为公司从不同起点开始投入，且认为投入带来了漏斗顶部流量和客户转化率的提升，只要有效就会继续使用该工具，第一季度20%的增长在预期内，预计全年保持类似增长 [76][77][80] 问题13: 入住率下降中， move out有无共同主题，如何确保产品价格合理 - Move out行为无明显变化，坏账和付款情况正常，公司认为产品在市场上的价格合理性未受影响 [85][86] 问题14: 附表7中在住客户租金同比变化的原因是什么 - 租金变化与新入住费率提升和ECRI计划成效有关，4月新入住和在住客户租金均有改善 [88][89] 问题15: 交易计划是否是调整市场暴露的机会，如何考虑 - 公司会根据市场情况、运营效率和利润率考虑处置和收购项目，第二季度将退出部分单一资产市场和州 [93][94] 问题16: 自存仓储的当前需求驱动因素有哪些，旺季是否看到增长 - 需求驱动因素包括小企业、商业经营者、居民等，公司因对郊区市场和住房销售的暴露，受到住房市场低迷影响，但住房市场复苏时公司将受益，目前公司利用其他需求因素提升业务 [96][97][98] 问题17: 如何调和基本面触底与住房市场低迷的矛盾，为何认为基本面已触底且业绩将改善 - 公司认为住房市场不会恶化，波特兰和休斯顿市场收入增长转正，消费者情况良好，ECRI计划有效，漏斗顶部流量增加，且Pro过渡完成后运营效率提高，今年下半年基数较低，因此认为基本面已触底并将改善 [103][104][105] 问题18: 营销方面，广告费率、搜索费率和搜索引擎情况如何 - 谷歌数据显示，消费者对自存仓储服务的搜索量在2月改善，3月大幅增加，公司努力利用工具提升可见性和市场定位，漏斗顶部流量增加 [106][107] 问题19: 今年哪些市场表现好于或差于预期 - 波特兰和休斯顿市场表现有一定惊喜，除三个市场外，其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [5][111] 问题20: 关税是否会对使用仓储的小企业租户产生影响 - 目前尚未有相关经验或反馈，情况尚早，无法确定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现正常化每股FFO 0.35美元，正常化每股AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元有所增长；正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [13] - 截至2025年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年第一季度，公司现金租金收入为9000万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；管理型老年住房组合的现金NOI为2410万美元，高于2024年第一季度的1910万美元；利息及其他收入为1010万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；现金利息支出为2540万美元，与2024年第一季度和2025年指导运行率一致；经常性现金G&A为1000万美元，与2025年指导运行率相符 [13][14][15] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于2025年5月30日支付给2025年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净老年住房业务 - 熟练护理和三重净老年住房的EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，均创历史新高；行为健康业务的覆盖率达到3.77，为2023年底以来的最高水平 [5] - 熟练护理业务的入住率环比提高80个基点，熟练护理组合占比提高10个基点；三重净老年住房入住率环比提高50个基点 [6][7] 管理型老年住房业务 - 2025年第一季度，公司管理型老年住房组合的收入、现金NOI和利润率与上一季度持平 [9] - 同店管理型老年住房组合（包括合资企业份额，不包括非稳定资产）表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%；国内组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [10][11] 净租赁稳定老年住房业务 - 净租赁稳定老年住房业务表现良好，租金覆盖率持续稳定，反映了基础业务的运营复苏 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量创历史新高，预计未来几年新供应较少，公司认为该行业存在内部和外部增长机会 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道比以往更加繁忙，主要集中在SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率；公司与现有运营商有合作项目，也在与新的成熟运营商建立合作关系；公司已获得超过2亿美元的交易，预计本季度完成，超过2024年全年的交易量 [7] - 公司在收购交易中注重成本资本和交易的增值性，同时考虑与运营商的关系和未来发展机会；公司对资产选择较为谨慎，优先考虑有增长潜力的资产 [60][63] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务的可预测性和简单性，专注于规模较小的交易；公司计划在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡，将资本分配到有增长动力的领域 [79][81][86] - 行业竞争方面，私募股权买家部分退出市场，部分开始谨慎参与；公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计劳动力市场将继续改善，尽管尚未恢复到疫情前水平，但改善速度快于预期；公司期待今年夏天的医疗补助费率上调 [6][8] - 公司认为老年住房业务的入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，定价能力将增强；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [89][90] 其他重要信息 - 公司预计一笔5000万美元的熟练护理设施出售交易将完成，但由于监管程序较多，时间可能会延迟，交易收益预计不变；公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；公司在综合投资组合上的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年公司在大型项目上的资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于全年处置计划，之前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍在进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需要通过更多监管程序，交易收益预计不变；除该交易外，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] 问题2：关于CHOP业务，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 公司认为劳动力成本作为最大的费用项目前保持稳定，随着入住率上升，费用占比将下降；随着入住率继续上升，定价能力将增强，RevPOR和入住率都有增长动力；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：关于公司指导，已宣布的收购交易是否纳入指导，SHOP业务全年现金NOI增长预期 - 已宣布的收购交易未纳入指导，将在交易完成后纳入；公司重申指导，同店增长预期仍为低至中双位数 [28][29] 问题4：关于交易市场，交易流量是否增加，卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 公司看到交易管道非常活跃，主要集中在高级住房业务；卖家多为私募股权公司，因资产从疫情中恢复且需要回笼资金给LP以启动新基金而出售资产；偶尔有卖家因执行问题重新进入市场；竞争方面，私募股权买家部分退出，部分开始谨慎参与，公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [33][34][37] 问题5：关于2亿美元高级住房收购交易，是否均为美国交易，运营指标和未来增长潜力如何，为何打破以往不披露未完成交易的惯例 - 交易均为美国国内交易，主要集中在美国东部；资产有增长潜力，入住率有提升空间，RevPOR也有增长机会；资产更侧重于辅助生活和记忆护理；公司打破惯例是因为交易执行记录良好，且希望让投资者了解公司业务进展；未来是否继续披露未完成交易不确定 [40][41][44][46] 问题6：关于Genesis业务，目前NOI情况、租赁结构、信用状况和租金支付情况 - 公司去年出售了大部分Genesis相关资产，仅保留8处并转租给可靠运营商；租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额；运营情况良好，无租金拖欠问题，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题7：关于SHOP业务，现有投资组合的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出 - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年大型项目资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 问题8：关于交易管道，竞争是否导致公司承销标准变化 - 公司认为竞争主要集中在较小的买家群体，公司在资产选择上更加谨慎；承销标准没有变化，主要关注成本资本和交易的增值性；公司也会考虑与运营商的关系和未来发展机会 [60][63] 问题9：关于SNF收购业务，为何认为缺乏有吸引力的机会 - 公司认为很多SNF资产由非营利组织出售，这些资产盈利能力差，难以构建租赁结构；公司不从事SNF管理资产业务；此外，医疗补助政策的不确定性也是公司谨慎对待SNF交易的原因 [68][70] 问题10：关于SHOP业务，全年入住率趋势和第二季度情况 - 公司认为第一季度入住率与上一季度持平，是今年的新季节性特征；预计随着天气转暖，入住率将上升，如加拿大资产在冬季入住率较低，随着天气好转，入住率有望提高 [71][72] 问题11：关于不感兴趣大型投资组合的原因 - 公司希望保持业务的可预测性和简单性，避免复杂交易带来的不确定性；目前市场上有很多小交易机会，公司可以通过这些交易实现增长；公司希望在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡 [79][81][82] 问题12：关于SHOP转换业务是否是公司战略的一部分 - 公司过去已经进行了一些SHOP转换业务，目前剩余业务不多；随着公司继续发展SHOP业务，三重净老年住房和行为健康业务的占比将下降，公司将资本分配到有增长动力的高级住房和熟练护理业务 [85][86] 问题13：关于医疗保险和医疗补助报销政策变化对租金覆盖率的影响 - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [88][89][90] 问题14：关于2亿美元交易的运营商情况和影子管道情况 - 交易涉及的运营商包括公司希望合作发展的现有运营商和新进入投资组合的运营商；影子管道情况较难评估，公司希望在交易完成后再提供更多细节 [94][95] 问题15：关于行为健康和专科医院业务入住率下降的原因和释放空间的租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，入住率动态变化较大，假期前后入住率通常会下降；业务的盈亏平衡点较低，覆盖率较高，公司对此并不担心 [96][97][98] 问题16：关于美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司从政府方面得知医疗保险不会受到影响，总统也表示不会触及医疗补助；公司认为提供商税可能存在一定风险，但在相关讨论中未听到医疗保险方面的问题，对医疗保险报销情况感到放心 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股摊薄后1.2美元，现金同店NOI同比下降160个基点 [20] - 第一季度实现现金同店基本租金增长90个基点，尽管平均入住率下降300个基点，季度末入住率为81.4%，低于去年年底的82.8% [20] - 第一季度GAAP续租利差为负15.8%，现金续租利差为负23%，排除单笔大额交易影响后，现金续租利差约为负8.3%，与上一季度一致 [21][22] - 重申全年FFO、现金同店NOI增长和平均入住率预期指引，指引中点意味着FFO适度减速 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度在旧金山201 Third Street资产与一家科技公司签订近60,000平方英尺租约，为2019年以来该市最大租约执行项目 [8] - 第一季度旧金山投资组合的参观活动同比增长60%，整个办公室投资组合的参观活动同比增长40% [8][9] 生命科学业务 - 第一季度在南旧金山KOP二期开发项目持续有大量租户参与，与多个潜在租户推进讨论，积极制定空间规划和定价 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场办公室需求持续反弹，犯罪率降至23年最低，主要办公走廊人流量增加和重新配套设施，第一季度实现五年内首次净正吸纳量 [6][7][35] - 西雅图和贝尔维尤市场也有积极动态，如西雅图West Eighth资产有租户扩张，贝尔维尤市场活跃，交易为第一季度第三大 [8][54] - 洛杉矶市场西区受火灾影响租赁活动较慢，但长滩资产表现良好，整体有轻微参观活动增加趋势 [36][101] - 圣地亚哥和奥斯汀市场表现良好，有良好的租赁管道 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 积极进行资本配置，出售部分土地资产，如签订出售圣地亚哥Santa Fe Summit部分地块协议，预计总收益超1.5亿美元，收益将用于评估再投资机会，包括收购、降低杠杆和股票回购 [11][17] - 评估运营物业处置，以实现有吸引力的估值并推进投资组合战略目标 [12] - 探索Flower Mart地块更广泛用途和分阶段执行方式，希望得到旧金山市新领导层积极回应 [16][25] 行业竞争 - 生命科学行业面临市场波动和政策监管不确定性，但公司投资组合租赁势头未受明显影响 [10] - KOP二期项目面临南旧金山市场供应竞争，但凭借项目规模和适应租户未来增长能力推动租赁对话 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境存在波动性和宏观经济不确定性，但2025年开局积极，办公室和生命科学租赁活动有积极迹象 [6] - 对旧金山市租赁、安全和活力状况持乐观态度，认为市场正在改善和复苏 [25] - 租赁团队积极重建管道，对未来租赁活动有信心，预计第四季度为正净吸纳季度 [32][63] 其他重要信息 - 本季度增强披露内容，包括提供租金收入各组成部分详细信息、现金NOI与总NOI调节表、新增保留率统计指标 [18][19] - 4月发布年度可持续发展报告，设定2030年环境和社会目标 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何看待Flower Mart地块，有哪些潜在选择和分析情况 - 公司正在探索该地块更广泛用途和分阶段执行方式，希望得到旧金山市新领导层积极回应，目前正在与该市进行相关对话，难以确定最终结论时间 [25][27] 问题: 租赁水平情况，是否有业务提前或受火灾影响，以及未来管道地理分布 - 第四季度租赁量异常大，部分交易提前至该季度，第一季度部分交易推迟至4月，若这些交易提前一周完成，租赁量将同比健康增长，团队积极重建管道，目前旧金山、贝尔维尤和西雅图市场活跃，洛杉矶西区较慢但长滩表现良好，圣地亚哥和奥斯汀市场也不错 [31][32][34] 问题: 租赁管道规模和从第一季度推迟到4月的交易量 - 租赁管道环比增长约15%，约50,000 - 60,000平方英尺交易推迟到4月 [40][42] 问题: Santa Fe Summit地块是否有二期出售计划，如何考虑土地银行变现与运营物业处置 - 正在评估多个土地销售项目，优先考虑第三方资本有需求且用途超出公司核心业务的土地，土地银行变现不排除运营物业销售，两者都基于第三方资本需求和资产价值评估 [44][46] 问题: 续约时公司是减少空间还是扩张 - 续约时大部分公司保留原有面积，在旧金山新公司尤其是AI公司对空间需求有变化，需要灵活性 [47] 问题: KOP二期和Flower Mart资本化利息影响 - KOP二期资本化利息将于2026年初结束，Flower Mart每季度约有700万美元资本化利息和100万美元持有成本 [50][52] 问题: 除AI外活跃用户类型及过去几个月变化 - 不同市场情况不同，贝尔维尤有AI成分，还有私人服务、律师事务所等；旧金山除科技公司外，还有摩根大通和摩根路易斯等专业服务公司 [54][55] 问题: 入住率指引范围假设，以及达到高低端范围的条件 - 考虑Dermtech在第二季度的影响，目前处于入住率指引范围中间，第三季度有两个开发物业进入稳定池会影响入住率，第四季度预计稳定，若未来一两个季度加速租赁活动，有机会达到高端范围，预计第四季度为正净吸纳季度 [58][60][63] 问题: KOP二期租赁签约后多久能入住 - KOP二期2026年才会进入稳定入住池，租赁签约不是入住率指引的驱动因素，KOP二期有明显租赁势头，包括样板间和整层或多层使用需求 [65][66] 问题: KOP二期是否采取更激进租赁策略刺激需求 - 第一季度负利差主要由一笔大额租赁交易导致，整体来看第二代租赁TI LC与2024年一致，KOP二期根据租户情况积极争取租户，考虑多种因素定价 [71][73][74] 问题: 各市场租赁活动和入住率增长可能性排名 - 贝尔维尤市场最强，圣地亚哥其次，奥斯汀表现良好，旧金山市场有积极变化，转租空间减少，需求增加 [78][80][81] 问题: KOP二期整体管道面积和两个较大潜在租户需求 - 样板间需求一般在15,000 - 25,000平方英尺，较大租户探索整层或多层使用，约为1 - 3层 [85][86] 问题: 市场基础重置是否会导致净有效租金进一步下降 - 目前判断还为时过早，需要观察买家投入资本、业务计划、配套设施和市场对比情况 [88] 问题: DIRECTV 2026和2027年租约续约可能性 - 与DIRECTV有讨论，但暂不做可能性评估，关注2026和2027年到期租约 [90][91] 问题: 出售运营物业情况，包括可比交易、目标市场和定价 - 考虑资产未来几年发展、规模、所需资本和潜在买家池等因素，集中在不符合中期战略计划且第三方资本能有效定价的资产 [94][95] 问题: Dermtech downsizing结果是否符合预期，释放空间需求情况 - 结果好于预期，正在营销剩余空间，已看到一些活动 [98] 问题: 洛杉矶复苏进展和办公室需求情况，租户需求是否变化 - 洛杉矶市场分散，长滩表现好，好莱坞有改善，西区需要时间，政治环境在改善 [101][102][103] 问题: 再开发资产第三季度上线是否100%出租，稳定日期含义 - 再开发资产上线时不会100%出租，稳定日期基于项目实质性完工时间，与租赁目标无关 [107][108] 问题: LinkedIn 2026年租约情况 - 2026年最大到期租约近60万平方英尺，截至上季度已解决约43万平方英尺 [111] 问题: Santa Fe Summit地块未获得买家所需授权的风险，以及开发剩余空间为办公空间的前景 - 已完成交易部分有住宅即使用途，有信心完成，剩余部分不考虑开发为办公空间，认为有更高更好用途 [113][114][115] 问题: Santa Fe Summit地块每英亩价值及土地银行减值考虑 - 第一阶段交易每英亩价值不能代表剩余部分，预计土地销售收益达到或超过账面价值，减值考虑基于土地未来用途和与城市协商结果 [120][121] 问题: 取消同店NOI差距趋势和开始租赁披露的考虑 - 重新评估披露内容，简化同店NOI披露以更贴近日常业务经济情况，扩展现金与总NOI调节表，认为已执行租约的签约但未入住利差信息能提供足够前瞻性信息 [124][125][126]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度营收1.941亿美元，较去年同期增长1.7%，连续十六个季度实现同比增长，连续七个季度营收超1.9亿美元 [8] - 毛利润增长470万美元至26.6%，创季度新高，同比增加200个基点 [12] - 调整后运营利润率为9.9%，较去年同期提高90个基点 [12] - 调整后EBITDA同比增长15.9%，占销售额的比例创历史新高，增加350万美元至近3100万美元，连续两个季度超3000万美元，同比增加150个基点 [13] - GAAP摊薄后每股收益为0.69美元，调整后为0.83美元，去年同期分别为0.46美元和0.70美元 [13][14] - 公司积压订单总额达10.5亿美元，同比增加800万美元，国防积压订单增加超1500万美元至6.2亿美元，商业航空积压订单因原始设备制造商生产率降低减少3100万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 军事与太空业务 - 营收1.14亿美元，较2024年第一季度的9900万美元增长15%，主要得益于导弹、电子战和雷达项目增长，部分被F - 35、爱国者和V - 22项目的疲软抵消 [9][19] - 积压订单6.2亿美元，同比增加5100万美元，占公司总积压订单的59% [19] 商业航空业务 - 营收7200万美元，同比下降10%，为过去十五个季度以来首次下降，主要因737 MAX、商用直升机和机上娱乐业务收入降低，部分被A320和787项目增长抵消 [10][11][19] - 积压订单4.11亿美元，较去年减少3100万美元，预计随着2025年生产率提高将恢复 [20] 工业业务 - 营收降至900万美元，公司持续战略性削减非核心业务，长期来看将使产能向核心航空航天和国防平台转移 [21] 结构系统业务 - 营收8440万美元，较去年的8330万美元有所增长，军事和太空应用销售额增加230万美元，商业航空业务下降2%，主要因737 MAX和商用直升机业务下滑 [28][29][30] - 运营收入1040万美元，占营收的12.3%，去年同期为290万美元，占比3.4%，排除调整因素后，本季度运营利润率为14.9%，去年同期为7.8% [30] 电子系统业务 - 营收1.097亿美元，去年同期为1.075亿美元，TOW和AMRAAM导弹、电子战和雷达项目收入增加，部分被F - 35机上娱乐电子业务和工业业务收入减少抵消 [31] - 运营收入1810万美元，占营收的16.5%，去年同期为1900万美元，占比17.6%，排除调整因素后，本季度运营利润率为16.9%，去年同期为18.4%，同比下降主要因制造量降低和成本上升，部分被产品组合优化抵消 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 军事与太空市场 - 需求增长推动军事与太空业务营收增长，多个项目订单增加且部分重大项目上线，如下一代干扰机和AIM - 120先进中距空空导弹（AMRAAM）项目 [9] 商业航空市场 - 受波音罢工、商业航空账单费率问题、波音和Spirit的去库存以及737 MAX生产率降低影响，商业航空业务营收下降，但需求在2025年第一季度有所改善，预计波音737的账单费率将达38 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行Vision 2027战略，包括提高工程产品和售后市场收入占比、整合屋顶足迹和合同制造、推进定向收购计划、执行与国防承包商的卸载战略、推动增值定价以及扩大关键商业航空平台的内容 [7][8] - 公司目标是工程产品收入占比达25%以上，2024年该业务收入占比达23%，高于2023年的19%，2025年第一季度维持在23%，公司将通过有机和无机方式提升该比例 [15] - 公司持续推进设施整合项目，关闭加利福尼亚州蒙罗维亚和阿肯色州贝里维尔的工厂，将工作转移至墨西哥瓜伊马斯的低成本运营基地和美国其他现有绩效中心，预计2025年底和2026年实现协同效应 [21][33] - 公司在国防业务方面，努力扩大除雷神技术公司（RTX）外其他国防客户的规模，如诺斯罗普·格鲁曼公司 [10] - 公司在商业航空业务方面，与波音、Spirit和空客保持密切合作，有望获得更多业务机会，如737 MAX机身蒙皮业务 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年开局感到满意，尽管商业航空业务面临挑战，但第一季度业绩仍表现出色，毛利润率和调整后EBITDA创纪录 [37] - 公司有望实现并超越Vision 2027目标，工程产品收入占比目标为25%以上，2025年第一季度已达23%，公司将继续努力提高该比例 [38] - 随着商业航空账单费率在下半年提高、去库存结束以及国防业务活动增强，公司对未来几年发展持乐观态度 [38] 其他重要信息 - 公司提醒前瞻性陈述存在风险，实际结果可能与陈述有重大差异，风险包括终端市场周期性、美国政府国防开支水平、客户新产品推出和认证延迟、订单时间、融资能力、法律和监管风险、扩张和收购成本、竞争、经济和地缘政治发展、供应链问题、国际贸易限制、关税和利率上升影响、吸引和留住关键人员能力、知识产权保护、疫情和自然灾害以及网络安全攻击等 [3][4] - 公司第一季度未受关税显著影响，预计2025年关税对营收影响有限，公司95%的收入来自美国国内工厂，墨西哥工厂收入占比5%且受USMCA保护免税，对中国销售额占比不到3%，主要为一个空客供应商项目，目前未受关税影响，供应链主要在国内，外国直接供应商占比不到5%，公司将通过军事免税豁免、替代采购和向客户转嫁成本等方式减轻关税影响 [16][24][26] - 公司在第一季度产生80万美元经营活动现金流，较去年同期的- 160万美元有所改善，主要因净收入增长370万美元，部分被营运资金投资抵消，截至第一季度末，可用流动性为2217万美元，包括未使用的循环信贷额度和手头现金 [35] - 公司第一季度利息支出为330万美元，去年同期为390万美元，同比改善主要因利率降低和债务余额减少，2024年1月生效的利率对冲将在2025年及以后带来显著利息节省 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：若波音月产量达38架，公司向波音和Spirit的发货率增加是否会延迟 - 公司看到波音产量处于低20架水平，Spirit产量在第一季度至4月升至中高20架水平，预计波音年底产量达38架，尽管存在去库存影响，但需求将持续增长 [40][41] 问题：第一季度旋翼机业务哪些表现较好，与BLR Aerospace有何关系 - 商业旋翼机业务因生产从蒙罗维亚转移至Kokusaki、贝尔直升机过渡问题和西科斯基平台材料问题出现暂时疲软，阿帕奇直升机生产预计在第二季度及以后回升 [44] 问题：第一季度销售未清账期（DSO）增加是否因结构性或合同性变化，后续是否会下降 - 第一季度DSO增加是季节性因素导致，3月销售额略高且部分项目在季度末发货，无结构性变化 [48] 问题：并购管道情况，是否能实现Vision 2027的并购贡献占位目标，今年并购预期如何 - 公司持续跟踪多个并购机会，有信心今年完成交易，交易涉及航空航天和国防领域的利基工程产品业务 [52][55] 问题：工程产品并购对利润率和EBITDA的影响 - 工程产品并购对利润率有显著增值作用，此类业务具有专有性且可进入售后市场，利润率与同行相当，将是公司至2027年利润率扩张的关键驱动力 [59][60] 问题：如何看待今年剩余时间商业航空和国防业务的增长率 - 公司认为业务组合平衡，第二季度营收持平，下半年商业航空业务因去库存结束和生产速率提高将增长，国防业务虽增速可能低于第一季度的15%，但仍将保持可观增长，部分项目在下半年上线将带来增长动力 [68][69] 问题：空客A220项目今年是否会成为重要贡献者 - 公司为空客A220项目提供机身蒙皮，业务表现良好，未受影响，预计今年和明年业务持续增长，公司未参与A350项目，不受其影响 [71][72] 问题：机上娱乐业务规模及后续是否仍为逆风因素 - 机上娱乐业务占比小，为低个位数，预计今年剩余时间仍疲软，但将被其他业务抵消，因2024年第一季度基数高，后续比较将更轻松 [74][75] 问题：商业方面，Spirit AeroSystems的情况是否带来业务机会；国防方面，是否看到大型国防公司增加外包迹象 - 公司与Spirit关系密切，在737 MAX蒙皮业务上有增长机会，空客因部分供应商表现不佳向公司大量询价，国防方面，公司与RTX合作积极投标新项目，有望获得更多订单 [81][83] 问题：如何看待公司在欧洲国防开支增加背景下的增长轨迹和未来几年发展，哪些项目最受益 - 公司在电子战、导弹、雷达等领域的业务组合良好，有望受益于万亿美元国防预算，公司正拓展客户群体，除RTX外，与诺斯罗普、BAE Systems等公司合作增加，客户如RTX有业务外包需求以提高利润率 [90][91] 问题：如何看待今年剩余时间的增长率，增长上限如何 - 商业航空业务中，波音和空客占商业航空业务的50%，预计下半年增长，但不会带动整个商业航空业务同比例增长，国防业务将持续强劲，部分项目在下半年上线将带来增长，公司有望实现全年中个位数营收增长目标 [100][101] 问题：年底工程系统收入占比预期 - 若完成并购，今年工程系统收入占比可能接近或超过25%，预计今年占比在23% - 24%，未来十二个月超过25% [103] 问题：第一季度部门运营利润率是否为全年最低点，后续是否会逐季提高 - 第一季度利润率有一定优势，调整后EBITDA利润率为15.9%，接近按线性规划的2027年目标，但其中有50 - 75个基点的综合优势，预计全年利润率良好，但第一季度并非最低点 [105] 问题：2025年全年自由现金流转化率预期 - 公司2024年自由现金流转化率为40%，2023年略超30%，预计2025年继续改善，目标是未来几年调整后净收入的自由现金流转化率达100% [108]