股息信息 - 宣派截至2025年12月31日止六个月中期股息，每股0.15 HKD[1] - 除净日为2026年3月12日[1] - 股息派发日为2026年4月23日[1] 公司结构 - 执行董事为黄永光等五人[2] - 非执行董事为夏佳理及黄敏华[2] - 独立非执行董事为盛智文等四人[2]

财务业绩：股东应占溢利与每股盈利 - 撇除投资物业公平值变动影响后，股东应占基础溢利为22.2亿港元（2024年同期：22.41亿港元），每股基础盈利0.24港元（2024年：0.26港元）[4] - 计入投资物业重估亏损（扣减递延税项）6.82亿港元后，股东应占净溢利为15.33亿港元（2024年：18.2亿港元），每股盈利0.17港元（2024年：0.21港元）[4] - 期内溢利为15.27亿港元，同比下降16.0%（从18.17亿港元降至15.27亿港元）[42] - 每股基本盈利（账目所示）为0.17港元，同比下降19.0%（从0.21港元降至0.17港元）[42] - 每股基本盈利为15.33亿港元，较去年同期的18.20亿港元下降15.7%[57] - 每股基础盈利为22.20亿港元，与去年同期的22.41亿港元基本持平[57][58] - 用于计算每股基本盈利的普通股加权平均数为9,204,624,024股，较去年同期增加5.7%[57] 财务业绩：收入与分部业绩 - 收入为51.85亿港元，同比增长34.5%（从38.54亿港元增至51.85亿港元）[42] - 公司总收入为103.08亿港元，分部业绩为23.53亿港元[49] - 物业销售分部收入大幅增长至69.12亿港元，是去年同期27.44亿港元的约1.5倍[49] - 物业租赁分部收入为17.18亿港元，分部业绩为13.64亿港元[49] - 公司除税前溢利为18.20亿港元，去年同期为20.32亿港元[50] 财务业绩：投资物业公平值变动与财务收益 - 投资物业公平值变动录得亏损1.86亿港元（去年同期亏损2.60亿港元）[42] - 投资物业公平值变动导致亏损1.86亿港元，联营及合营企业相关投资物业公平值变动导致亏损5.60亿港元[50] - 投资物业公允价值变动（未变现）净影响为6.82亿港元，较去年同期的4.07亿港元增长67.6%[58] - 财务收益净额为9.84亿港元，同比下降14.4%（从11.50亿港元降至9.84亿港元）[42] - 财务收益净额为9.83亿港元，去年同期为11.47亿港元[50] - 公司应占联营公司业绩中，投资物业公平值减少1.41亿港元[51] - 公司应占合营企业业绩中，投资物业公平值减少4.19亿港元[52] 财务业绩：联营及合营企业表现 - 应占合营企业业绩录得亏损4.16亿港元，亏损同比扩大220%（去年同期亏损1.30亿港元）[42] 业务表现：物业销售 - 中期年度内集团应占物业销售总收入（连同所占联营及合营企业）为69.12亿港元（2024年：24.48亿港元）[7] - 多个过往项目售出率高，如将军澳凯柏峰 I、II及III售出98.8%，西南九龙维港汇售出98.4%[7] - 公司2025年应占物业销售总收入达65亿港元[36] 业务表现：物业租赁 - 中期年度内集团应占总租金收益（连同所占联营及合营企业）为17.08亿港元（2024年：17.48亿港元），按年下降2.3%；净租金收益为13.56亿港元（2024年：13.77亿港元），按年下降1.5%[13] - 投资物业组合整体出租率为89.5%（2024年：89.5%），其中住宅出租率上升3个百分点至92%，商铺出租率上升0.7个百分点至92.9%[13] - 集团旗下高端住宅项目ONE CENTRAL PLACE出租率达75%[16] 业务表现：酒店 - 集团酒店收入为8.22亿港元，经营溢利为2.89亿港元[17] 土地储备与投资 - 于2025年12月31日，集团土地储备应占楼面面积约1880万平方呎，其中商业占49.6%，住宅占25.8%[9][10] - 中期年度内购入一幅香港屯门住宅地皮，集团100%权益，应占楼面面积282,102平方呎[11] - 中期年度后购入一幅香港佐敦谷住宅/商用土地，集团85%权益，应占楼面面积315,379平方呎[11] - 公司在过去六个月投得两幅政府用地[36] - 集团在中国内地土地储备应占楼面面积约340万平方呎，其中70万平方呎为发展中项目[20] 资产、负债与现金流状况 - 集团拥有净现金514.02亿港元，现金及银行存款总额为532.01亿港元[21] - 集团借贷总额17.99亿港元，其中46.2%于一年内偿还[21] - 集团资产总值1865.61亿港元，股东权益总额1704.98亿港元[21] - 公司股东应占集团账面净值为每股17.98港元[21] - 银行及现金总额为531.01亿港元（现金52.11亿港元 + 定期及限制存款479.90亿港元），较2025年6月30日增长0.1%[44] - 权益总额为1709.63亿港元，较2025年6月30日的1698.97亿港元增长0.6%[45] - 投资物业价值为678.27亿港元，较2025年6月30日的660.44亿港元增长2.7%[44] - 流动负债净额为633.45亿港元，与2025年6月30日的632.43亿港元基本持平[44] - 应收贸易账款总额为3.26亿港元，较2025年6月30日的3.33亿港元略有下降[59] - 托管人持有的受限现金为6.39亿港元，较2025年6月30日的11.51亿港元减少44.5%[60] - 应付贸易账款为0.86亿港元，较2025年6月30日的0.63亿港元增长36.5%[61][62] - 集团为合营及联营公司银行融资提供的担保总额为52.06亿港元，较2025年6月30日的69.50亿港元减少25.1%[63] - 集团自身未偿还资本承担为0.37亿港元，较2025年6月30日的0.77亿港元减少51.9%[64] - 集团应占合营及联营公司的未偿还资本承担为7.28亿港元，较2025年6月30日的7.53亿港元减少3.3%[64] 税务支出 - 公司所得税支出为2.93亿港元，其中香港利得税为2.03亿港元[54] - 公司估计的香港利得税加权平均税率为16.5%[54] 股息政策 - 中期股息为每股15港仙（2024年：每股15港仙）[5] 投资物业组合概况 - 集团投资物业及酒店总楼面面积约1350万平方呎，其中商业（商铺及写字楼）占比63.2%[16] ESG表现与评级 - 公司获CDP气候变化最高A级别评级，并在GRESB房地产评估中获评为发展基准“全球业界领导者”（住宅类别）及五星级别[27] - 公司在MSCI ESG评级由“AA”级提升至最高“AAA”级，并在恒生可持续发展企业指数系列获最高“AAA”评级[27] - 公司于最新MSCI ESG评级中荣获“AAA”级，跻身全球行业最佳5%企业[38] 企业社会责任与社区活动 - 公司“珍‘识’水口”计划累计吸引近550名访客及学生参与活动[30] - 公司“One North创科AI夏令营”展出十多件新科技作品，吸引逾4万人次参加[31] - 公司与香港科技大学联合主办的创业大赛共接获来自全球的348支队伍参赛[31] - 公司中秋义工活动向逾1300位基层家庭长者及儿童送上关怀[32] - 公司圣诞期间义工活动向逾700位基层家庭及儿童送上节日礼物[32] - 黄廷方慈善基金拨款2000万港元支援火灾社区救援，并提供酒店客房[32] - 黄廷方慈善基金捐赠价值逾865万港元的生活物资给受灾居民[32] - 公司旗下商场为庆祝全运会举办超过30项以运动为主题的活动[32] 市场环境与宏观趋势 - 2025年香港新股上市119宗，人才计划吸引超过59万名专才申请[15] - 2025年访港内地旅客达3780万人次，占总入境旅客76%，按年上升11%[17] - 一手住宅市场交投按年上升21.5%，成交宗数超过2万宗[34] - 中原城市领先指数（CCL）于2025年录得4.6%的按年升幅[34] - 2025年恒生指数全年升幅超过28%[35] - 2025年香港股市每日平均成交额达2498亿港元，较前一年接近倍增[35] - 2025年全港共有119宗新股上市，集资额逾2858亿港元，按年大幅上升225%[35] - 香港零售市场自2025年5月起连续录得按年增长，全年增幅达1%[37] 报告与信息发布 - 2025/2026财年中期报告将于2026年3月18日（星期三）寄发印刷本[69] - 中期报告将在香港交易所网站及公司网站www.sino.com登载[69]

业绩总结 - 2025/26财年上半年收入为51.85亿港元，同比增长34.5%[16] - 基本利润为22.2亿港元，同比下降0.9%[14] - 净利润为15.33亿港元，同比下降15.8%[16] - 每股基本收益为0.24港元，同比下降6.3%[14] 现金流与资产 - 现金及银行存款为532.01亿港元，较2025年6月30日增加19.41亿港元[19] - 净现金为514.02亿港元，较2025年6月30日增加19.41亿港元[19] - 截至2025年12月31日，土地储备为1880万平方英尺[23] 物业与租金收入 - 物业销售在上半年达到69.12亿港元，同比增长182.4%[35] - 净租金收入为13.56亿港元，同比下降1.5%[45] - 整体出租率维持在89.5%[45] - 2025年上半年，整体毛租金收入略有下降，主要由于零售环境疲软、办公领域持续疲软以及工业领域的低入住率[49] - 2025年上半年，毛租金收入为HK$1,797百万，较2024年上半年下降约4.5%[51] - 零售领域占毛租金收入的49%，办公领域占25%，工业领域占10%[53] 酒店业务 - 酒店收入在2025/26年度达到HK$822百万，同比增长3.5%[66] - 酒店部门的运营利润为HK$289百万，同比增长10.7%[66] - 2025年，香港游客人数超过4,990万，同比增长12%[68] 未来展望 - 截至2025年12月31日，尚未确认的合同销售额约为HK$46亿，其中约HK$23亿预计在2025/26财年下半年确认[71] - 预计2026年香港零售销售将持续增长，消费将进一步提升[71] - 2025年，香港的办公市场尽管面临过剩，但出现了大宗交易的回升迹象，显示出需求的早期复苏[71] - 2026年将推出两个新项目，预计将进一步推动市场表现[71]

财政预算案与财政状况 - 港府未针对住宅市场宣布任何重大刺激措施，这与高盛预期一致 [1] - 受资本市场活动活跃及经济复苏带动，印花税及企业税收高于预期，加上持续控制财政开支，2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] - 对于2026/27年度，政府预测收入同比增长11%，超过开支增幅7%，带来220亿港元盈余，相当于本地生产总值0.7% [1] 房地产市场前景与政策 - 香港住宅市场自2025年中以来经已见底，但整体语调更为正面 [1] - 预算案假设地价收入相对平稳，为180亿港元，政府有意继续按季卖地以确保未来数年供应稳定 [1] - 高盛不预期地价急升，对新地产开发项目及投资而言，经济上更为可行及吸引 [1] - 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策，加上以相对较低价格恢复卖地，应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [2] - 高盛继续看好香港住宅市场，并重点推介，予新鸿基地产、恒基地产和信和置业“买入”评级 [2] 资本市场与金融合作 - 政府计划与内地合作，加快将房地产投资信托基金纳入互联互通 [2]

香港财政预算案与房地产市场 - 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 财政状况改善主要受印花税及企业税收高于预期、控制开支以及资本市场活跃与经济复苏带动 [1] - 2026/27年度预测财政盈余将扩大至220亿港元 相当于本地生产总值0.7% 主要基于收入同比增长11%超过开支增幅7%的预期 [1] - 预算案假设地价收入相对平稳为180亿港元 政府计划继续按季卖地以确保未来数年供应稳定 [1] - 高盛认为住宅市场自2025年中以来已经见底 尽管预算案未宣布重大刺激措施 但整体语调更为正面 [1] 房地产行业与市场展望 - 高盛不预期地价急升 认为对发展商而言 新地产开发项目及投资在经济上更为可行及吸引 [1] - 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 加上以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [2] - 高盛继续看好香港住宅市场并重点推介 予新鸿基地产、恒基地产和信和置业“买入”评级 [2] 政策与市场互联互通 - 政府计划与内地合作 加快将房地产投资信托基金(REITs)纳入互联互通市场 [2]

财政预算案印花税调整影响分析 - 核心观点：2026/27年度财政预算案将价值超过1亿元的房产印花税率上调，但该政策对整体房地产市场影响有限，因其仅影响极少数交易，且可能引发特定价格区间买家的“害怕错过”(FOMO)情绪，政策目标更似一项财富再分配而非打压市场 [1] - 政策覆盖范围与直接影响：印花税上调仅影响总交易的0.3%，依据是2025年价值超过1亿元的交易仅有169笔 [1] - 对高端买家的成本影响：对于超级富豪购房者，新增的2.25%成本可能微不足道，房价上涨一两个月即可覆盖这部分成本 [1] - 政策意图解读：该政策的目标并非打压房地产市场，而更像是一项再分配的财政政策，通过向超级富豪征税以补贴低收入群体 [1] 市场情绪与短期表现 - 潜在心理影响：政策甚至可能引发更强烈的“害怕错过”(FOMO)情绪，尤其是那些购买价值在5,000万至9,900万元之间房产的买家，他们可能会担心未来需要支付更高的印花税 [1] - 市场即时反应：消息公布后，房地产板块回调了1%至2% [1] - 回调原因分析：此次回调更像是年初至今强劲表现后盈利套现的借口，而非基本面恶化 [1] 机构看好的具体标的 - 看好的开发商：目前最看好的开发商包括新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] - 看好的收租股：看好的收租股包括恒隆地产(00101)和太古地产(01972) [1]

财政预算案印花税调整影响分析 - 摩根大通对港府上调价值超过1亿港元房产印花税率的举措感到惊讶 但认为其实际影响有限 因该政策只会影响0.3%的交易 根据2025年数据 价值超过1亿港元的交易仅有169笔 [1] - 从超级富豪购房者角度看 新增的2.25%成本可能微不足道 主要原因是房价上涨一两个月即可覆盖这部分成本 [1] - 该政策的目标并非打压房地产市场 而更像是一项再分配的财政政策 旨在通过向超级富豪征税以补贴低收入群体 [1] 市场情绪与板块表现 - 该政策甚至可能引发更强烈的“害怕错过”情绪 特别是那些购买价值在5000万至9900万港元之间房产的买家 他们可能会担心未来需要支付更高的印花税 [1] - 在消息公布后 相关板块回调1%至2% 摩根大通认为这更像是板块年初至今强劲表现后盈利套现的借口 [1] 摩根大通看好的相关公司 - 目前摩根大通最看好的开发商包括新鸿基地产、恒基地产和信和置业 [1] - 看好的收租股包括恒隆地产和太古地产 [1]

文章核心观点 - 高盛认为香港住宅市场自2025年中已见底 尽管新《财政预算案》未出台重大刺激措施 但更佳的经济前景、支持性的人才政策及恢复卖地将有利于市场情绪和开发商盈利复苏 该行继续看好香港住宅市场并推荐相关股票 [1] 财政预算案与政府财政 - 港府未宣布针对住宅市场的重大刺激措施 符合高盛预期 [1] - 受资本市场活跃及经济复苏带动 印花税及企业税收高于预期 加上持续控制财政开支 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] 香港住宅市场前景 - 香港住宅市场自2025年中以来已经见底 [1] - 整体语调更为正面 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 以及以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [1] - 高盛继续看好香港住宅市场 并重点推介 [1] 公司投资评级 - 高盛予新鸿基地产、恒基地产及信和置业“买入”评级 [1]

基金产品概况 - 华夏标普港股通低波红利ETF（159118）于2025年11月17日成立，基金业绩比较基准为经估值汇率调整后的标普港股通低波红利指数收益率 [1] - 该基金管理费率每年0.15%，托管费率每年0.05% [1] 市场表现与交易数据 - 截至2月24日，该基金收盘上涨1.76%，当日成交额为1803.28万元 [1] - 近20个交易日累计成交金额为2.97亿元，日均成交金额为1486.83万元 [1] 规模变动 - 截至2月13日，基金最新份额为1.32亿份，最新规模为1.36亿元 [1] - 对比2025年12月31日数据（份额3.07亿份，规模2.97亿元），今年以来基金份额减少57.06%，规模减少54.36% [1] 基金经理与业绩 - 现任基金经理为严筱娴，自2025年11月17日开始管理该基金，任职期内收益为3.06% [2] 投资组合与持仓 - 根据最新定期报告，基金前十大重仓股及其持仓占比如下：远东宏信（1.07%）、中国神华（1.06%）、中国石油股份（1.05%）、中国海洋石油（1.05%）、江西铜业股份（1.05%）、恒隆地产（1.04%）、恒安国际（0.91%）、信和置业（0.91%）、电讯盈科（0.85%）、中国石油化工股份（0.84%）[2] - 持仓行业覆盖金融、能源、原材料、地产及电信等 [2]

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1][2] - 预期明年香港楼价再升约5% [1][2] - 认为香港房地产行业已进入新阶段，由“复苏初期”迈向“扩张期” [1][2] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1][2] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1][2] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产（00016）评级上调至“增持”，给予市场最高目标价162港元 [1][2] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1][2] - 看好信和置业（00083），认为其特别适合追求收益的投资者 [1][2] - 看好恒基地产（00012），认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1][2]