香港本地地产股市场表现 - 2024年1月22日，香港本地地产股普遍上涨，其中希慎兴业涨幅超过5%，九龙仓置业和嘉里建设涨幅超过4%，九龙仓集团和新鸿基地产涨幅超过3% [1] - 太古股份公司B上涨近3%，长实集团、信和置业、太古地产、太古股份公司A均上涨超过1% [1] - 在列出的15家公司中，14家录得上涨，仅恒基地产微跌0.39% [2] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 希慎兴业涨幅最大，为5.37%，最新股价21.600港元，总市值221.83亿港元 [2] - 九龙仓置业上涨4.81%，最新股价26.600港元，总市值807.64亿港元 [2] - 嘉里建设上涨4.58%，最新股价22.840港元，总市值331.48亿港元 [2] - 九龙仓集团上涨3.49%，最新股价24.940港元，总市值762.17亿港元 [2] - 新鸿基地产上涨3.36%，最新股价113.900港元，总市值3300.57亿港元 [2] - 太古股份公司B上涨2.81%，最新股价12.460港元，总市值354.98亿港元 [2] - 长实集团上涨1.57%，最新股价43.960港元，总市值1538.5亿港元 [2] - 信和置业上涨1.32%，最新股价11.500港元，总市值1090.72亿港元 [2] - 太古地产上涨1.04%，最新股价23.380港元，总市值1346.1亿港元 [2] - 太古股份公司A上涨1.02%，最新股价74.400港元，总市值579.57亿港元 [2] - 领展房产基金上涨0.97%，最新股价35.400港元，总市值920.02亿港元 [2] - 新世界发展上涨0.95%，最新股价9.600港元，总市值241.6亿港元 [2] - 恒隆地产上涨0.86%，最新股价9.390港元，总市值474.82亿港元 [2] - 冠君产业信托上涨0.40%，最新股价2.480港元，总市值152.16亿港元 [2] - 恒基地产是表中唯一下跌的公司，跌幅0.39%，最新股价30.600港元，总市值1481.46亿港元 [2]

核心观点 - 摩根大通预期香港地产股即将公布的业绩或将成为大多数公司的低位，下一财政年度盈利很大机会反弹 [1] 业绩展望 - 香港地产股业绩期将于1月底展开 [1] - 预期大部分公司的盈利仍将持续下行 [1] - 香港住宅市场改善对2025财年报表的影响有限 [1] 投资偏好 - 收租股（商场/写字楼类）偏好恒隆地产及太古地产 [1] - 发展商偏好信和置业 [1] - 同时亦看好置地公司，但建议等待更佳的入市时机 [1]

首选股方面，收租股(商场/写字楼类)偏好恒隆地产(00101)及太古地产(01972)。发展商偏好信和置业 (00083) 。同时亦看好置地公司，但建议等待更佳的入市时机。 智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，香港地产股业绩期将于1月底展开。虽然该行预期大部分公 司的盈利仍将持续下行，香港住宅市场改善对2025财年报表的影响有限，但该行认为即将公布的业绩或 将成为大多数公司的低位，下一财政年度盈利很大机会反弹。 ...

文章核心观点 - 摩根大通认为香港地产股股价已部分反映住宅市场复苏预期 建议关注股价滞后且商业地产改善未被完全定价的收租股 [1] 香港地产股整体表现 - 受多家券商上调香港今年房价增长预测至5%至10%推动 今年以来香港地产股已飙升11% 表现超越恒生指数6个百分点 [1] 收租股投资观点 - 考虑到多家公司股价已达或接近历史高点 市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 [1] - 收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 大多数股价仍比高峰低30%以上 [1] - 首选恒隆地产和太古地产 因这两只股票在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业若管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 也可能成为一匹黑马 [1] 发展商股投资观点 - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机 [1]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 核心观点 - 回顾2025年，中国香港楼市止跌回升，一二手住宅成交合计增长18.3%，创2022年以来新高，房价自2025年4月以来稳步上行[3] - 展望2026年，积极因素有望形成共振，楼市有望延续上行，主要驱动因素包括经济与收入企稳、租金回报率吸引力增强、人口恢复净流入以及供给端持续收缩[3] - 头部房企市占率集中，在上行期业绩及股价弹性大，参考上轮周期（2003-2007年），主要港资房企股价和利润涨幅显著[3] - 投资建议继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等本地发展商[3] 成交情况总结 - 2025年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，创2020年以来新高[7] - 2025年二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9%，连续两年回升[7] - 一二手住宅合计成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高，其中一手占比33%，二手占比67%[7] - 结构上，内地买家购房量持续攀升，2025年普通话拼音买家成交预计达1.38万套，占总成交的22%[7] 房价情况总结 - 2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截至2025年11月末，售价较2025年3月低点上涨4.4%[8] - 截至2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2025年3月低点上涨8%，较2024年末上涨5.8%[8] 房租与回报率总结 - 受人才引入及人口净流入影响，私人住宅租金震荡上行，2025年11月私人住宅租金指数较2024年末上涨4.3%，中原城市租金指数2025年上涨5.2%[11] - 2025年11月私人住宅平均租金回报率为2.88%，与十年期政府债券收益率（2.94%）基本接近，吸引力增强[11] 库存与供给总结 - 供给持续收缩，截至2025年末，待批预售楼花数为6856个，较2024年末下降20%[16] - 2025年新批住宅数10845套，较2024年下降8.4%，连续两年下降[16] - 受销售回升及供给收缩影响，2025年一手住宅销售供给比提升至189%，较2024年提升46个百分点，市场库存持续消耗[16] 展望与驱动因素总结 - 需求端：香港经济反弹，2025年单季GDP反弹至3%及以上，居民可支配收入增速企稳，叠加股市上涨，居民供楼负担减轻，购房能力增强[3][20] - 需求端：人口恢复净流入，高端人才持续引入，需求端基本面稳固[3][20] - 供给端：待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控，供需格局改善支撑楼市上行[16][19] - 投资吸引力：私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府债券收益率，购房相对吸引力增强[3][11] 企业机遇与投资建议总结 - 市场集中度高，2024年TOP5房企销售额市占率达46.8%[23][24] - 头部房企通过调整推盘节奏、旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加供货以享受房价上涨红利[3][25] - 上轮周期（2003-2007年）显示房企业绩及股价弹性大，新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年分别上涨149%、356%和2285%[3][23][24] - 继续看好港资地产2026年投资机会，主要逻辑包括香港楼市企稳带来的存货重估，以及美国降息可能加速楼市复苏、持有物业公允价值重估及融资成本下降[24]

核心观点 - 花旗大幅上调对香港住宅楼价的预测，将2026年涨幅预测从3%上调至8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期 [1] - 行业对香港地产股2026年的复苏持更积极看法，并调整了行业偏好排序，目前最看好住宅和奢侈品零售板块 [2] - 香港地产开发商预计在2026年上半年表现领先，并推荐了新鸿基地产、信和置业及恒基地产三只股票 [3] 香港住宅市场前景与预测 - 2025年香港住宅楼价实际涨幅达4.7%，其中11月涨1.2%、12月涨0.8%，2026年初至今已累计上涨1% [1] - 将2026年香港住宅楼价涨幅预测由原来上升3%大幅上调至上升8% [1] - 预期2027年楼价将进一步加速，进入多年上升周期 [1] 住宅市场基本面支撑因素 - 新的土地供应创14年新低，且低于销售量 [1] - 可售供应在一年内减少1万套，截至2025年9月下降10% [1] - 市场自2026年起转为净吸纳量，为自2019年以来首次 [1] - 预期2026年新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降，2026年仅20,000套 [1] - 非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人 [1] - 人才流入16万人，支撑租赁及未来需求 [1] - 2023至2025年租金累计上升20%，其中2025年单年上涨6%，平均租金回报率达3.5% [1] - 资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月，过去10年相关性达79% [1] 对香港地产股的积极看法与支持因素 - 继2025年触底后，对2026年进一步复苏持更积极看法 [2] - 楼价上行周期将改善新盘销售利润率，并扩大净资产值上行空间 [2] - 新盘销售量创六年新高并仍持续增长 [2] - 上市房企状态更精简：负债、资本开支及融资成本降低 [2] - 积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持新投资 [2] - 投资意愿回升 [2] - 利率环境有利：预计2026年香港HIBOR下调30个基点、美国下调75个基点、中国内地下调10个基点 [2] - 上市公司主席及CEO职位交接顺利 [2] 行业板块偏好与市场时机 - 在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块 [2] - 第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快 [2] - 对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼 [2] 开发商前景与股票推荐 - 预期香港地产开发商在2026年上半年可领先大市 [3] - 主要受益于利润率、盈利及净资产值上行，目前营业利润率约5–9% [3] - 新盘成交量创6年新高 [3] - 估算房价每上升1%，平均可推动净资产值约0.5%/盈利约1.5% [3] - 净资产值折让有收窄空间，目前为52%，而过往房价上升周期平均约40% [3] - 推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012) [3]

核心观点 - 2026年初中国主要城市土地市场保持活跃，多地完成年度首拍或公布供地计划，成交以底价为主，部分地块出现溢价 [2][4][11][15] - 土地供应类型呈现多元化，除常规住宅用地外，还包括城中村改造、物流、科创区及主题娱乐等综合开发项目 [3][4][5][7][17] - 市场参与主体多样，包括全国性房企、地方国企、资产管理公司及产业资本等，在不同区域和类型地块上有所斩获 [2][6][7][9][16][18] 一线城市土地市场动态 - **上海**：2026年首拍（实为2025年第十批）收金45.7亿元，推出2宗涉宅地，总建面12.7万平方米，均以底价成交，越秀地产25.61亿元获浦东地块，紫竹置业20.09亿元获闵行地块 [2] - **上海**：召稼楼古镇改造首宗宅地于2025年底协议出让，上海召楼天地有限公司以6.64亿元总价取得 [3] - **北京**：丰台区2026年计划供应10宗地块，多集中于三环一带，且多为城中村、棚户区改造项目 [4] - **广州**：番禺区莲花枢纽片区157公顷土地储备方案获批，目标打造“湾区中央科创区” [5] - **广州**：中建国际旗下公司以3.15亿元底价竞得白云区太和镇安置房地块，楼面价4642元/㎡ [6] - **深圳**：深国际与前海建投合资公司底价竞得前海一宗近6万平方米物流用地 [7] - **香港**：信和置业与鹰君集团合资财团以16.1亿港元中标佐敦谷宅地，楼面地价达每平方呎4339港元，成交价处于市场预估区间内 [8][9] 重点二线及强三线城市土地成交 - **江苏宜兴**：2026年首拍3宗宅地全部成交，总面积17.34万㎡，收金13.05亿元，最高楼面价6648元/㎡ [11] - **浙江金华**：台州元合置业经29轮竞价以4.8亿元竞得金义新区一宗商住地，溢价率32.25%，楼面价5428元/㎡ [15] - **浙江温州**：龙湾区一宗宅地由中楠实业以底价4.03亿元竞得，楼面价12582元/㎡ [18] - **云南昆明**：东方资产旗下公司以0.29亿元总价竞得嵩明职教新城3宗商住地块，总面积1.52万㎡ [16] 土地挂牌与供应计划 - **福建福清**：计划于1月21日拍卖两幅商住地，总面积44,560平方米，总起拍价2.045亿元 [10] - **山东青岛**：挂牌出让老四方闫家山商住地块，占地约2.15万㎡，起始总价4.41亿元，起拍楼面地价10230元/㎡ [12] - **江苏南通**：启东市挂牌惠萍镇3宗住宅用地，总起始价18.6亿元 [13] - **浙江温州**：瑞安市挂牌一宗住宅用地，起始价2.76亿元，折合楼面价14534元/㎡ [14] 产业及综合开发用地 - **广东佛山**：标杆环球集团摘牌南海区原永旺梦乐城地块，将打造占地约14.17万㎡的广佛V1国际赛车场，建设综合性汽车运动公园 [17] - **广州**：番禺莲花枢纽片区157公顷土地储备旨在为“湾区中央科创区”和“狮子洋增长极”提供土地要素保障 [5] - **深圳**：前海近6万平方米物流用地成功出让，用于物流港项目建设 [7]

基金概况与表现 - 华宝标普港股通低波红利ETF（159220）于2025年4月29日成立，其业绩比较基准为经人民币汇率调整的标普港股通低波红利指数收益率 [1] - 该基金管理费率为每年0.50%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至1月7日，该基金收盘下跌0.50%，当日成交额为2057.34万元 [1] - 自2025年4月29日管理该基金以来，两位基金经理杨洋和胡一江的任职期内收益均为20.30% [2] 规模与流动性 - 截至1月6日，该基金最新份额为5.12亿份，最新规模为3.11亿元 [1] - 相较于2025年12月31日（份额5.12亿份，规模3.08亿元），今年以来份额增长0.00%，规模增长0.98% [1] - 截至1月7日，该基金近20个交易日累计成交金额为7.16亿元，日均成交金额为3578.36万元 [1] 投资组合与持仓 - 根据最新定期报告，该基金前十大重仓股及其持仓占比如下 [2][3] - 江西铜业股份（00358）持仓占比3.33%，持仓32.30万股，市值899.42万元 [3] - 恒隆地产（00101）持仓占比3.17%，持仓107.60万股，市值857.61万元 [3] - 中国神华（01088）持仓占比3.10%，持仓24.65万股，市值837.18万元 [3] - 远东宏信（03360）持仓占比3.01%，持仓129.90万股，市值814.76万元 [3] - 中国海洋石油（00883）持仓占比2.91%，持仓45.20万股，市值785.72万元 [3] - 信和置业（00083）持仓占比2.85%，持仓85.80万股，市值771.59万元 [3] - 恒安国际（01044）持仓占比2.64%，持仓30.80万股，市值714.24万元 [3] - 中国石油股份（00857）持仓占比2.61%，持仓109.20万股，市值705.86万元 [3] - 万洲国际（00288）持仓占比2.51%，持仓88.20万股，市值678.82万元 [3] - 中银香港（02388）持仓占比2.49%，持仓20.15万股，市值672.21万元 [3]

股份数据 - 截至2025年12月31日，已发行股份（不含库存）上月底结存9150103814股，本月底9484494433股[2] - 2025年12月已发行股份（不含库存）增加334390619股[2] - 以股代息于2025年12月2日增加已发行股份（不含库存）334390619股，价格HKD 9.77[4] - 公司库存股份上月底和本月底结存均为0股，本月无增减[2][4]

基金概况与表现 - 鹏华港股通低波红利ETF（159117）于2025年9月30日成立，其业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调整后) [1] - 该基金管理费率为每年0.30%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至12月26日，基金最新份额为1.51亿份，最新规模为1.56亿元 [1] - 截至12月29日，基金近20个交易日累计成交金额为9631.90万元，日均成交金额为481.59万元 [1] - 12月29日，该基金收盘下跌0.68%，成交额为358.53万元 [1] 基金经理与持仓 - 基金现任基金经理为闫冬和余展昌，两人均自2025年9月30日开始管理该基金，任职期内收益均为2.95% [1] - 基金前十大重仓股及其持仓占比如下：恒隆地产(1.08%)、江西铜业股份(1.08%)、中国神华(1.05%)、远东宏信(0.99%)、中国海洋石油(0.96%)、信和置业(0.94%)、中国石油股份(0.87%)、恒安国际(0.87%)、恒基地产(0.81%)、中银香港(0.81%) [2]