香港住宅市场复苏趋势 - 自2025年3月低谷以来，香港住宅价格已反弹超过4% [1] - 预测到2026年底，楼价将再反弹约5% [1] - 成交量持续保持强劲，二手市场挂牌量呈下降趋势，库存水平下降 [1] - 越来越多成交以高于估值价格完成，助长害怕错过情绪 [1] 支撑市场复苏的驱动因素 - 股市表现韧性，历史上与楼价展现出良好的相关性（财富效应） [1] - 被压抑的需求释放 [1] - 银行上调物业估值 [1] - 按息预计将进一步（至少温和）下降 [1] - 租金上涨 [1] - 内地买家的兴趣保持稳固，其人口预计将出现结构性增长 [1] - 金融产业复苏，其为香港GDP的最大贡献者 [1] 香港房地产开发商投资观点 - 首选信和置业，因其风险较低且6%的股息收益率确定性高 [1] - 其次为恒基地产，其股息收益率较高为6.6%，但存在股息削减的风险 [1] - 新鸿基地产若股价回落至约85港元会考虑买入，但基于当前估值认为其上涨空间有限 [1]

股东持股变动 - 股东于10月28日将股票由花旗银行转入香港上海汇丰银行，转仓市值为31.47亿港元，占公司股份比例为3.49% [1] 公司年度业绩 - 截至2025年6月30日止年度，公司收入为81.83亿港元，同比减少6.64% [1] - 公司股东应占溢利为40.19亿港元，同比减少8.7% [1] - 年度每股盈利为0.45港元，末期股息为每股43港仙 [1]

股东持股变动 - 股东于10月24日将市值31.50亿港元的股票由香港上海汇丰银行转入花旗银行 [1] - 此次转仓股份占公司总股本的3.37% [1] 公司财务业绩 - 截至2025年6月30日止年度收入为81.83亿港元，同比减少6.64% [1] - 公司股东应占溢利为40.19亿港元，同比减少8.7% [1] - 年度每股盈利为0.45港元 [1] - 公司宣派末期股息每股43港仙 [1]

公司管理层观点 - 集团主席黄永光看好香港楼市前景，并提出六大利好因素 [1] - 管理层强调支持国家及香港政策，认为香港经济健康将带动地产发展 [1] - 集团未来将重点留意北部都会区的发展机会 [2] 香港楼市利好因素 - 美国及香港进入减息周期 [1] - 香港新股市场表现炽热 [1] - 政府人才计划政策支持楼市租买需求 [1] - "留学香港"计划吸引非本地生来港 [1] - 访港游客数字上升带动经济 [1] - 《施政报告》将北部都会区列为重点发展项目 [1] 公司近期销售表现与未来推盘计划 - 旗下港铁锦上路站新盘'柏珑III'首轮销售成绩亮丽 [1] - 过去9个月一手市场累计录得约1.6万宗成交，已超越2024年全年水平 [1] - 未来将推售3个新盘，合共涉及约3756个单位 [2] - 油塘柏景峰预计年底前推出，共748伙，以一至两房的中小型单位为主 [2] - 明年将推出土瓜湾市建局项目及康城LP13，分别为458伙及2550伙 [2] 公司投资物业状况 - 集团投资物业出租率稳健，商场出租率达93% [2] - 写字楼市道面对挑战，但旗下组合位处尖沙咀、铜锣湾等优越地段 [2] - 住宅物业出租率超过90% [2] - 元朗甲级写字楼One North目前出租率近70%，楼面面积约50万平方呎 [3] 公司未来投资与发展策略 - 集团看好屯门前景，将研究港铁屯门第16区站项目 [2] - 集团不时审视不同的二手投资项目，并积极研究吸引的项目以寻求正面财务回报 [3] - 预期在盛事经济、留学香港等措施带动下，集团租务业务能受惠 [2] - 旗下商场已为下月举行的全运会做好部署，以带动运动经济 [3]

公司基本信息 - 公司原名基立地产投资有限公司，1971 年 1 月 5 日在香港注册，1981 年 1 月 16 日更名为信和置业有限公司[3][4][7] - 公司组织章程细则于 2025 年 10 月 22 日通过特别决议案采纳[10] 股份相关 - 公司可发行具有优先权等特别权利或限制的股份，优先股发行可赎回[21] - 公司可行使权力回购本身股份或提供财务资助，按联交所或香港证监会相关规则进行[23] - 公司可支付认购股份佣金，不超过该次发行股份价格的 10%[25] - 公司暂停股份转让登记时间每年不超 30 天，经股东批准不超 60 天[40] 股东大会 - 股东周年大会须在会计参照期结束后不超 6 个月内举行[49] - 股东周年大会及特别决议案会议提前至少 21 日发书面通知[50] - 除股东周年大会或续会或延会外，股东大会提前至少 14 日发书面通知[50] 董事会 - 董事会须有至少两名董事[70] - 董事会有权委任人士担任董事，获委任董事任职至获委任后首届公司股东周年大会[70] - 董事有权就服务收取公司在股东大会决定的酬金，按董事会同意比例分配，否则平均分配[72] 财务相关 - 公司可在股东大会宣布以任何货币派股息，但不得超董事会建议款额[105] - 董事会有权决定用公司利润支付中期股息，可按类别对成员派息[105] - 股息只能用公司可供分派利润支付，不带利息[105] 其他 - 1970 年 12 月 31 日，最初股份认购人认购股份总数为 2 股[143] - 最初股份认购人所认购的公司股本总额为 200 港元[143] - 公司的初始缴足股本为 200 港元[143] - 公司的初始未缴股本为零[143]

股份相关 - 公司已发行股份为91.50103814亿股[5] - 批准不超已发行股份10%的股份回购授权赞成票83.05640875亿股，占比99.99%[4] - 批准不超已发行股份20%的股份发行授权赞成票74.40244896亿股，占比89.57%[4] - 批准扩大股份发行授权赞成票74.76113899亿股，占比90%[4] 投票相关 - 省览相关报告赞成票82.94784729亿股，占比99.86%[3] - 宣派末期股息赞成票82.98482769亿股，占比99.90%[3] - 选举陈荣光先生连任董事赞成票78.17494122亿股，占比94.11%[3] - 选举李正强先生连任董事赞成票77.95310809亿股，占比93.84%[3] - 重聘毕马威会计师事务所赞成票83.06213089亿股，占比99.99%[4] - 修订公司章程细则赞成票83.06012565亿股，占比99.99%[4]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 报告认为中国香港楼市本轮调整或已接近尾声，并指出港资头部房企在当前时点具备投资机遇 [1][3] - 核心逻辑在于：对比历史周期，当前居民购房能力与意愿改善、市场供需格局优化，与上轮周期企稳前的特征相似 [3][22][27] - 建议关注中国香港本地头部发展商，因其市场集中度高、业绩与股价弹性大，且多元化布局与稳定分红提供吸引力 [3][75] 历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需优化带来房价企稳 - 上轮周期（1997-2003年）中国香港私人住宅售价指数累计跌幅达66% [9] - 成交量先于价格见底，楼宇买卖合约成交金额从1998年的3409亿港元降至2002年的1854亿港元，降幅达45.6% [9] - 企稳驱动因素包括：1）经济与收入预期好转，居民供楼负担比例从1997年高点的85%降至2003年的17% [12][13]；2）租金回报率吸引力提升，2002Q3私人住宅平均租金回报率达5.28%，接近或超过按揭利率（5.76%）[18]；3）供需格局优化，2003年获批预售住宅数量下降56.5%，一手住宅销供比提升至149% [19][20] 当下展望：积极因素有望形成共振，楼市或接近调整尾声 - 本轮调整自2021年9月至2025年3月，私人住宅售价指数累计下跌28.4%，但2025年第二季度出现企稳迹象，4-7月环比分别上涨0.6%、持平、上涨0.1%、0.5% [26][27] - 购房能力增强：2025年居民供楼负担比率（所有中小型单位）从2021年高点的62%降至45%，同时GDP单季增速反弹至3%及以上，居民可支配收入2025年第一季度同比增长6.1% [28][32][34] - 购房意愿改善：2025年7月私人住宅平均租金回报率为2.94%，其中A类住宅达3.6%，已可覆盖按揭利息成本（按揭利率上限约为3.25%），且接近十年期政府债券收益率（3.05%）[35][37][39] - 供需格局优化：需求端，2025年上半年人口恢复净流入，总人口达753万人，高端人才引进计划获批约5.3万份签证；供给端，2025年8月待批预售住宅单位仅8047个，2024年一手住宅销供比反弹至143% [40][41][46] 企业格局：头部房企市占率集中，上行期业绩及股价弹性较大 - 市场集中度高：2024年中国香港TOP5发展商一手住宅销售额市占率达46.8% [3][52] - 业绩弹性显著：在2003-2021年房价上涨502.3%的周期中，新鸿基地产物业销售业务营业溢利累计增长595.1%，其营业溢利率最高达63.2%，高于内地主流房企 [53] - 成本控制与土储优势：头部房企通过旧楼重建、农地变性等方式控制土地成本，如新鸿基地产2025财年中国香港总土储达5740万平方呎，足够未来6-7年发展 [54][56] - 多元化布局与分红吸引力：2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%，有效平滑业绩波动；当前股息率介于3.8%-6.5%，派息稳定 [3][62][68] - 股价弹性历史表现：2003-2021年楼市上行期，信和置业、嘉里建设股价区间最大涨幅分别达1510.9%、1412.0% [70][72]

全球ESG发展趋势 - 2025年全球ESG基金规模突破40万亿美元，其中美国市场占比超过50% [2] - 全球主要资本市场加速ESG信息披露规范落地，中国沪深北交易所将污染物排放强度、可再生能源使用比例等指标纳入强制性披露范畴 [2] - 欧盟《可持续金融信息披露条例》进一步扩大适用范围，要求资产管理机构全面披露投资组合的ESG影响 [2] - ESG已从早期的企业社会责任倡议，升级为资本市场的核心评价指标 [2] 公司ESG战略与实践 - 公司定位为可持续发展战略的推动者，通过产学研协同培育青年人才，将ESG价值转化为企业竞争力 [1] - 公司通过“信和创意研发室”将创科产品推向社区，例如举办“ONE NORTH创科AI夏令营”鼓励初创企业与市民交流 [4] - 公司牵头启动《供应商气候伙伴计划》，定期为供应商提供学习交流机会，推动收集温室气体排放数据并加强碳管理 [4] - 公司通过成立专项竞赛资金、开放企业业务场景，发掘并应用青年科创团队的解决方案 [3] 青年科创与跨界协作 - 青年科创项目与ESG议题高度契合，涵盖应对极端天气的生态修复技术、关注女性健康的医疗设备研发等领域 [3] - 可持续发展的价值释放需要政府、企业、高校、初创公司等所有持份者的参与，企业作为枢纽将技术创新转化为商业应用 [3] - 创科生态圈的可持续发展必须依靠全链条的合作，社区是检验解决方案有效性的最终场景 [3]

证券报表信息 - 证券变动月报表截至2025年9月30日[1] - 公司为信和置業有限公司[1] - 呈交日期为2025年10月3日[1] 股份数据 - 上月底及本月底已发行股份总数均为9,150,103,814[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0[2] - 本月已发行及库存股份数目增减均为0[2]

行业整体销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 同期TOP100房企权益销售额为18069.6亿元，权益销售面积为8278.3万平方米 [1] - 9月单月TOP100房企销售总额环比增长11.9% [1] - 1000亿以上阵营企业6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [3] - 500亿-1000亿阵营企业7家，较去年同期减少1家，销售额均值716.0亿元 [3] - 300亿-500亿阵营企业6家，较去年同期减少1家，销售额均值381.6亿元 [3] - 100亿-300亿阵营企业40家，较去年同期减少4家，销售额均值164.0亿元 [3] 领先房企销售排名与业绩 - 保利发展以2017亿元销售额位居首位，是百强房企中唯一一家破2000亿元的房企 [1] - 销售额超千亿的房企共6家，分别为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406.6亿元）、万科（1002.9亿元） [1] - 在权益销售额排名中，前五名为保利发展（1589亿元）、中海地产（1568.6亿元）、华润置地（1045.5亿元）、招商蛇口（944亿元）、万科（752.2亿元） [3] - 保利发展在销售面积上也位居第一，达到1000.2万平方米 [4] 机构排名差异与月度变化 - 克而瑞研究中心排名中，保利发展、中海地产、华润置地位居前三，绿城中国以1080亿元排名第五 [2] - 两家机构排名差异主要因中指研究院将绿城中国的代建金额计入全口径销售额 [2] - 前10名房企中，中国金茂排名由第9名上升到第8名，越秀地产从第8名暂时落到第9名 [3] - 9月单月建发、滨江、金茂、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] 房企销售面积排名 - 销售面积排名前五的房企为保利发展（1000.2万m²）、绿城中国（842.0万m²）、万科（770.5万m²）、中海地产（756.5万m²）、华润置地（575.0万m²） [4]