文章核心观点 - 公司2025年经营业绩远未达预期，亏损额较2024年进一步扩大，主要受高地价项目结算、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素影响 [3] - 公司管理层向股东致歉，承认业绩亏损既有外部因素，更有既往经营失策等自身因素，并承诺聚焦化险和发展两大主题 [3][6] - 公司2025年度不派发股息，且因经营亏损，母公司存在未弥补亏损，可能影响未来现金分红能力，该预案需提交年度股东会审议 [2] - 公司财务报告被审计机构出具了无保留意见，但附有持续经营重大不确定性段落 [1] 公司财务状况与业绩 - 2025年公司实现营业收入2,334.3亿元，同比下降32.0% [16][23] - 归属于上市公司股东的净亏损为885.6亿元，同比下降79.0% [23][68] - 基本每股亏损7.45元，同比下降78.4% [23] - 截至2025年底，公司净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债率为76.9%，提高3.2个百分点 [69] - 公司持有货币资金672.4亿元，全年经营活动产生的现金流量为净支出9.9亿元 [74] - 截至报告期末，公司有息负债合计3,584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比44.8% [70] - 公司存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点 [15][73] - 截至2025年底，公司存货金额为3,737.4亿元，较2024年底下降28.0%，报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元 [76] 业务经营表现 房地产开发业务 - 2025年开发业务累计签约销售金额1,340.6亿元，同比下降45.5%；销售面积1,025.0万平方米，同比下降43.4% [5][32] - 开发业务结算收入1,701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%） [24][33] - 全年按期保质交付房屋11.7万套，其中1.7万套提前30天交付，73个批次实现“交付零等待”、“交付即办证” [3][33] - 开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%；竣工计容面积约1,291.8万平方米，同比下降45.6% [36] - 2025年累计获取新项目23个，均为存量盘活项目，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米 [36] - 截至报告期末，合并报表范围内有1,096.9万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1,135.9亿元 [33] 经营服务业务 - 经营服务类业务全口径收入580.1亿元 [15] - **物业服务**：万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5% [42]。其中社区空间居住消费服务收入233.3亿元，同比增长10.7%；物业服务毛利率12.3%，较2024年下降0.9个百分点 [24][42] - **租赁住宅**：泊寓业务实现营业收入36.66亿元；截至2025年底共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4% [47] - **商业开发与运营**：实现营业收入79.3亿元；截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为94.5% [49] - **物流仓储**：万纬物流实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%；其中冷链收入23.1亿元，同比增长25.5% [51] 风险化解与资产处置 - 公司以存量资源盘活和大宗资产交易为重要抓手，全年盘活货值338.5亿元 [4][15] - 完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等 [4][55] - 顺利退出冰雪业务板块，实现集团战略收敛聚焦 [4][54] - 自2025年11月起，公司就“22万科MTN004”、“22万科MTN005”两笔中期票据及“H1万科02”公司债启动展期协商，相关议案已获债券持有人会议表决通过 [16][74] - 截至报告披露日，公司已完成332.1亿元的公开债务偿付 [16] - 大股东深铁集团累计提供股东借款335.2亿元 [15] 公司战略与未来计划 - 2026年公司将聚焦化险和发展两大主题，推动四类关键工作：坚定推进城市与业务聚焦；持续提升产品与服务能力；探索业务模式创新；强化技术赋能 [6] - 公司将坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务，重整投资机制，聚焦重点城市、核心板块 [6] - 全面推动AI技术在公司不动产开发运营各环节的应用，加快新型建造技术迭代升级 [6] - 开发业务管理架构由“三级半”简化为“集团总部—地区公司”两级，38个区域及城市公司整合为16个地区公司 [56] 行业市场环境 - 2025年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅均较2024年有所收窄 [14][16] - 2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2% [17] - 2025年全国300个城市住宅类用地成交建筑面积同比下降13.1%，住宅用地出让金同比下降10.4% [18] - **物业服务行业**：2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%；二十个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微跌0.23% [19] - **租赁住房市场**：2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62% [20] - **物流仓储市场**：2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5% [22] 其他重要事项 - 公司决定终止联合资信、中诚信国际对本公司主体的信用评级及相关债项评级 [13][14] - 公司ESG表现获得认可，2025年万科HSSUS(恒生ESG指数)提升至AA-评级，深圳证券交易所国证指数ESG评级AA级 [61]

财政预算案政策影响 - 核心观点：摩根士丹利对香港楼价复苏持建设性看法，预期今年楼价升10%，且不预期年内会推出任何收紧措施 [1] - 港府将价值超过1亿港元的住宅物业印花税率上调至6.5%，该行估算此类物业在2025年占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1] - 预期上调高价值住宅印花税的措施将对九龙仓集团构成负面影响，其他有此类物业风险敞口的公司包括恒隆地产、长实、恒地及新地 [1] - 商业地皮连续第二年没有商业用地推出发售，该行认为此举将透过改善供需情况来支持写字楼及零售物业市场 [1] 市场需求与人才流入 - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中逾10万人透过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1] 房托基金(REITs)政策 - 政府正寻求将房托基金纳入互联互通机制，并引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组，以及可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税 [1] - 上述政策举措对领展属正面因素 [1] 地产股表现与展望 - 香港地产股年初至今股价已累升约20%至50%，部分上行空间已被消化 [1] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [1]

公司整体业绩预期 - 公司预期截至2025年12月31日止6个月将取得公司拥有人应占溢利不少于1200万港元，而2024年同期为应占亏损约6708.3万港元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩由亏转盈主要由于去年同期因终止Cole Haan业务而产生的一次性重大亏损在本期未再发生，以及香港商业物业市场趋于稳定，预期不会就投资物业取得重大公平值变动 [1] 制造业务分部 - 截至2025年12月31日止6个月制造业务分部的收益预期将较2024年同期的分部收益约4.91亿港元略有增加 [1] - 然而，相比2024年同期的分部除税前溢利约3353.7万港元，预期截至2025年12月31日止6个月的分部除税前溢利将取得下降 [1] - 分部除税前溢利预期下降主要是由于人民币兑美元升值，削弱了制造业务分部的毛利率 [1] 零售业务分部 - 截至2025年12月31日止6个月零售业务分部的收益预期与2024年同期的分部收益约3.16亿港元相比将有所减少，原因是终止了Cole Haan业务 [2] - 与2024年同期的分部除税前亏损约8497万港元相比，预计截至2025年12月31日止6个月将取得分部除税前溢利 [2] - 该扭亏为盈主要由于集团于去年同期终止了Cole Haan业务，并产生约8356.8万港元的一次性重大亏损，而该亏损在本期未再发生 [2] 物业投资分部 - 截至2025年12月31日止6个月物业投资分部的收益预期与2024年同期的分部收益约660.9万港元相比仍将保持稳定 [2] - 与2024年同期的分部除税前亏损约76.1万港元相比，预计截至2025年12月31日止6个月将取得分部除税前溢利 [2] - 分部业绩改善乃由于预期截至2025年12月31日止6个月将不会取得任何重大公平值变动 [2]

公司资产运营举措 - 为提升存量物业价值回报并提高资产使用效率，公司将位于新疆乌鲁木齐市解放南路18号地下一层至地上七层及解放南路30号地上三层至四层的自有商业物业对外出租 [1] - 出租物业总建筑面积为4,871平方米，租赁期限为10年，自2026年1月15日起至2036年1月14日止 [1] - 租赁期间租金总额为3,803.05万元 [1] 租赁交易细节与承租方计划 - 承租方为新疆晟立兴达公司，双方已签订《租赁合同》 [1] - 新疆晟立兴达公司租赁该物业后，计划加盟开设中高端酒店 [1] - 同时，承租方还计划在该场所加盟开设一家“YO+友好生活”便利店 [1]

交易概述 - 公司与新疆晟立兴达国际贸易有限公司签订《租赁合同》，将位于新疆乌鲁木齐市解放南路建筑面积共4871平方米的自有商业物业出租 [1] - 租赁期限10年，租金总额为3803.05万元 [1] - 交易已获公司第十届董事会第二十次临时会议通过，无需提交股东会审议 [1] 交易定价与收益 - 此次交易定价相较于前期收益提高了35% [1] - 年租金收益将增加101万元 [1] - 此次交易将提升公司资产收益 [1] 承租方用途 - 承租方晟立兴达公司计划加盟开设中高端酒店 [1] - 承租方同时计划开设“YO + 友好生活”便利店 [1] 物业信息 - 出租物业为公司的自有商业物业 [1] - 物业具体位置在新疆乌鲁木齐市解放南路 [1] - 出租物业的建筑面积共计4871平方米 [1]

中国企业对外投资整体态势 - 2025年前三季度，中国全行业对外直接投资流量达1289.3亿美元，同比增长3.6% [2] - 其中非金融类直接投资1107.4亿美元，占比超过85%，实体产业出海占据主导地位 [2] - 截至2025年6月末，中国对外直接投资存量已达3.35万亿美元 [2] - 2024年，中国上市公司海外收入突破10万亿元，占总收入比重达到13.8% [2] 对外投资的行业与区域结构 - 2024年对外投资集中在五大领域：批发零售、租赁商务服务、制造、金融、采矿，合计占比83.8% [4] - 制造业投资达375.4亿美元，同比增长37.3% [4] - 信息传输、软件和信息技术服务业投资同比大幅增长205.5%，达69.7亿美元 [4] - 包括电力热力在内的绿色低碳领域投资增长23.4% [4] - 按区域看，“一带一路”与RCEP国家是核心阵地，东南亚因制造业转移需求成为核心板块 [4] - 2024年，东盟10国吸引中国非金融类直接投资达343.6亿美元，创历史新高 [4] - 在欧洲，匈牙利连续3年成为中国在欧最大投资目的地 [4] - 2025年前三季度，中国对“一带一路”共建国并购金额达124亿美元，同比增长84%，占中企海外并购总额的42% [4] 企业出海模式与策略演变 - 高技术、绿色能源、数字经济等新兴领域成为投资亮点 [2] - 汽车企业偏向本地化生产辐射区域，产业链条协同出海 [4] - 高科技企业倾向于搭建多区域制造网络，通过跨境并购补充技术 [4] - 企业出海需建立覆盖数据安全、外资审查的多维度合规体系 [5] - 建议构建全球合作伙伴、东道国企业、本地社区四位一体的互惠生态 [6] - 供应链策略应采用“近岸+离岸”结合布局，分散生产物流节点 [6] - 品牌策略应从“性价比标签”向“技术品牌+文化认同”转型，提升全球溢价能力 [6] - 应利用工业互联网、人工智能优化海外运营效率，实现全链路数字化管理 [6] 地产出海的新趋势与核心赛道 - 海外地产布局从传统开发转向产业协同型载体，聚焦物流仓储、工业园区、商业综合体三大赛道 [7] - 物流地产和产业园区是中国企业出海的核心赛道 [3][7] - 核心布局逻辑包括：配套产业链出海（如东南亚新能源产业园）、绑定消费市场、服务跨境商务 [7] - 龙头制造企业通过“生产+配套”一体化布局，联合开发商共建海外标准厂房和仓储物流中心 [7] - 2026年，企业在海外选址更重视区域产业集聚效应、经济发展潜力、灵活租赁条款和ESG标准 [7] - 绿色认证和可持续发展成为提升项目竞争力的关键 [7] - 新能源产业配套地产、跨境电商物流地产、智慧城市配套物业等领域将成为投资热点 [8]

公司业绩预告 - 北辰实业发布2025年度业绩预告 预计归属于上市公司股东的净利润为-26.80亿元到-33.10亿元 与上年同期相比仍将继续亏损 [1] - 预计扣除非经常性损益后的净利润为-27.30亿元到-33.70亿元 [1] 业务表现分析 - 报告期内 会展含酒店及商业物业业务经营稳定 [1] - 业绩亏损主因是房地产项目销售价格不达预期 公司对部分项目计提存货跌价准备 [1]

公司股价与交易 - 美瑞健康国际(02327)盘中股价一度下跌超过5% 截至发稿时下跌3.57% 报0.27港元 成交额为72.19万港元 [1] - 公司公布一项关联交易 向宇业集团及谈文生女士收购江苏懿德合共100%股权 [1] 收购标的资产详情 - 江苏懿德持有位于南京市的17项商业物业 3项住宅物业及34个停车位 [1] - 资产总面积约为5,306平方米 [1] - 收购总现金代价为1.25亿人民币 公司将使用内部资源拨付 [1] 交易目的与业务影响 - 江苏懿德主要在中国从事股权投资及物业租赁业务 [1] - 美瑞健康国际集团主要从事住宅及商业房地产业务 [1] - 董事会认为懿德物业所在地段优越 计划通过江苏懿德持有这些物业作为投资 并从中获取租金收入 [1]

公司股价与交易动态 - 美瑞健康国际股价盘中一度下跌超过5%，截至发稿时下跌3.57%，报0.27港元，成交额为72.19万港元 [1] - 公司公布一项关联交易，向宇业集团及谈文生女士收购江苏懿德合共100%股权 [1] 收购标的资产详情 - 江苏懿德持有位于南京市的17项商业物业、3项住宅物业及34个停车位 [1] - 所持物业总面积约为5,306平方米 [1] - 收购总现金代价为1.25亿人民币，公司将使用内部资源拨付 [1] 收购标的业务与收购目的 - 江苏懿德主要在中国从事股权投资及物业租赁业务 [1] - 鉴于懿德物业所在地段优越，公司董事会计划通过江苏懿德持有这些物业作投资用途，并从中获取租金收入 [1]

2025年度销售业绩概览 - 公司2025年全年累计合约物业销售额达到人民币79.16亿元 [1] - 全年合约物业销售包括住宅物业销售额人民币72.46亿元和商业物业销售额人民币6.70亿元 [1] - 全年合约物业销售总建筑面积为130,466平方米，平均售价为每平方米人民币6.07万元 [1] - 全年另有4,003个车位售出 [1] 2025年下半年销售表现 - 2025年下半年合约物业销售额为人民币44.43亿元，占全年销售额的56.1% [1] - 下半年住宅物业销售额为人民币39.56亿元，商业物业销售额为人民币4.87亿元 [1] - 下半年已出售建筑面积为67,932平方米，平均售价升至每平方米人民币6.54万元 [1] - 下半年有2,929个车位售出，占全年售出车位的73.2% [1] 未来销售储备 - 截至2025年12月31日，公司取得认购销售总额为人民币6.39亿元 [1] - 该部分认购销售额预计将在未来月份陆续转为正式合约销售 [1]