公司基本信息 - 公司于1992年成立，1998年在港交所主板上市，股票代码00754[3] - 公司是专注中高端大型住宅地产开发的大型地产集团，以土地储备计是中国最大型开发商之一[3] - 自1995年起在全国建立品牌，发展重心在珠三角、环渤海、长三角，核心城市为广州、北京、天津、上海[4][5] - 2020年1月10日起，朱孟依辞任董事会主席兼执行董事，朱桔榕获委任为董事会主席[6] - 公司独立核数师为罗兵咸永道会计师事务所[6] - 公司主要往来银行包括中国农业银行、中国银行等多家银行[7] - 公司香港股份过户登记分处为香港中央证券登记有限公司[7] - 公司注册办事处位于百慕大汉密尔顿[7] - 公司主要办事处位于香港中环怡和大厦[7] - 公司在广州、北京、上海、天津设有代表办事处[8] - 公司股份于香港联合交易所主板上市，股份代号为00754[9] - 公司6.50%及5.70%商业抵押担保证券于上海证券交易所上市，交易只限部分合格机构投资者[9] - 公司7.50%优先票据于新加坡证券交易所有限公司上市[9] 公司财务安排 - 股东周年大会暂停办理过户登记手续时间为2020年6月9日至6月12日[9] - 末期股息暂停办理过户登记手续时间为2020年6月18日至6月22日[9] - 股东周年大会时间为2020年6月12日[9] - 建议末期股息为每股30港仙，将于2020年7月3日派付[9] 公司历史财务数据 - 2015 - 2019年公司收益分别为128.45亿、162.56亿、138.24亿、132.94亿、186.01亿港元[15] - 2015 - 2019年公司年度溢利分别为15.82亿、38.43亿、58.12亿、58.23亿、96.50亿港元[15] - 2015 - 2019年公司股权持有人应占溢利分别为16.46亿、38.68亿、57.96亿、57.75亿、94.86亿港元[15] - 2015 - 2019年公司每股盈利基本和摊薄均为74港仙、174港仙、260港仙、260港仙、426港仙[15] - 2015 - 2019年公司每股股息分别为10港仙、10港仙、20港仙、40港仙、40港仙[15] 2019年公司业务发展战略 - 2019年公司适时增加京津冀、长三角及粤港澳大湾区的土储，推进轻重资产并重发展战略[18] - 2019年公司提升物业管理服务的管理面积及线上线下附加增值服务，打造“縵合中国”品牌[18] - 2019年公司推进产业多元化战略布局，物业发展、商业地产投资、基建、物业管理板块均有进展[28] 2019年全国房地产市场情况 - 2019年全国房地产开发投资额达132,194亿元，比上年增长9.9%[22] - 2019年全国商品房销售额达159,725亿元，增长6.5%[22] - 2019年房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米，比上年下降11.4%[22] - 2019年全国百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，一线城市累计涨幅小幅提升，二、三线城市价格累计涨幅延续回落[90] 2019年公司销售与收益情况 - 2019年公司合约销售金额约为人民币212.58亿元，同比上升42%；合约销售面积约为1,652,428平方米，同比上升27%；合约销售平均售价约为人民币12,865元/平方米，同比上升11%[32][33] - 2019年公司物业发展收益为港币128.48亿元，同比上升49%[32][33] - 2019年华南、华北、华东区域分别贡献了87.77亿港元、52.39亿港元及45.85亿港元的收益[28][29] - 2019年公司商业地产投资收益31.55亿港元、物业管理收入11.83亿港元、基建收入14.15亿港元[31][32] - 2019年44%的合约销售和25%的收益来自华东地区[25][26] - 2019年17%的合约销售和28%的收益来自华北地区[25][26] - 2019年39%的合约销售和47%的收益来自华南地区[25][26] - 2019年慈溪合生杭州灣國際新城合約銷售約47.67億元，增城合生湖山國際逾24.45億元，北京合生霄雲路8號約11.89億元等[37][39] - 2019年合生霄雲路8號營運收益19.93億港元，佔比16%；2018年為11.26億港元，佔比13% [43] - 2019年公司合約銷售總額239.93億港元，2018年為174.93億港元[44] - 2019年合生杭州灣國際新城合約銷售53.8億港元，佔比22%；2018年為49.4億港元，佔比28% [44] 2019年公司项目完工情况 - 2019年公司完工面积合計185.3528萬平方米，其中華南區域56.0664萬平方米，佔比30% [48] - 2018年公司完工面积合計80.1877萬平方米，其中華東區域33.2676萬平方米，佔比41% [48] - 公司多个项目完工面积不同，如北京合生珠江帝景完工面积53,835平方米等，总计完工面积756,632平方米[52] - 合生珠江帝景已完工面积72,794平方米，2023年及以后完工面积248,843平方米，2019年12月31日土地储备321,637平方米[109] - 合生罗马嘉园已完工面积49,184平方米，2019年12月31日土地储备49,184平方米[109] - 合生国际花园已完工面积3,024平方米，2019年12月31日土地储备3,024平方米[109] - 合生霄云路8号已完工面积69,142平方米，2020年完工面积53,835平方米，2023年完工面积161,959平方米，2023年及以后完工面积362,202平方米，2019年12月31日土地储备647,138平方米[109] - 北京合生德胜大厦已完工面积55,656平方米，2019年12月31日土地储备55,656平方米[112] - 合生麒麟社已完工面积47,113平方米，2019年12月31日土地储备47,113平方米[114] - 廊坊项目2021年完工面积164805平方米，2023年及以后完工面积180844平方米[130] - 天津项目2021年完工面积200973平方米，2022年完工面积67740平方米，2023年及以后完工面积111206 + 1130000平方米[134][139] - 合生帝景财富广场2019年已完工面积23864平方米[129] - 合生滨江帝景2022年完工面积49717平方米，2019年土地储备90441平方米[121] - 马科研项目2020年完工面积194481平方米，2023年及以后完工面积181461平方米，2019年土地储备687495平方米[129] - 天津合生国际大厦已完工面积10313平方米，2023年及以后完工面积70002平方米，2019年土地储备135429平方米[137][138] - 东丽湖项目2023年及以后完工面积1130000平方米，2019年土地储备1130000平方米[139] - 大连合生江山帝景2019年12月31日土地储备为242,554平方米，已完工面积110,671平方米，2023年及以后完工面积131,883平方米[140] - 山西太原合生国际城2019年12月31日土地储备为298,576平方米，已完工面积41,310平方米，2021年完工面积92,390平方米，2023年及以后完工面积164,876平方米[142] - 辽东湾合生天戴河2019年12月31日土地储备为1,271,834平方米，已完工面积57,950平方米，2023年及以后完工面积1,213,884平方米，公司拥有51%权益[144] - 曹妃甸合生观唐帝景2019年12月31日土地储备为432,291平方米，已完工面积4,420平方米，2021年完工面积211,707平方米，2023年及以后完工面积216,164平方米[145] - 上海闵行合生城邦城2019年12月31日土地储备为24,096平方米，已完工面积23,369平方米，2023年及以后完工面积727平方米[148] - 上海杨浦合生高尔夫公寓2019年12月31日土地储备和已完工面积均为855平方米[150] - 上海佘山合生佘山东紫园2019年12月31日土地储备和已完工面积均为77,116平方米[152] - 上海青浦合生朗廷园2019年12月31日土地储备和已完工面积均为4,150平方米[155] - 上海松江合生国际花园2019年12月31日土地储备和已完工面积均为5,858平方米，公司拥有94%权益[158] - 上海浦东合生东郊别墅2019年12月31日土地储备和已完工面积均为20,973平方米[162] - 截至2019年12月31日，上海茶叶厂项目土地储备为37,366平方米[175] - 截至2019年12月31日，杭州合生国贸中心已完工面积及土地储备均为87,456平方米[177] - 截至2019年12月31日，昆山合生国际花园土地储备为416,113平方米，2020 - 2023年及以后有不同阶段的完工计划[178] - 截至2019年12月31日，宁波合生国际城已完工面积及土地储备均为230,006平方米[179] - 截至2019年12月31日，慈溪合生杭州湾国际新城土地储备为2,445,796平方米，2020 - 2023年及以后有不同阶段的完工计划[181] - 截至2019年12月31日，太仓合生伴海土地储备为275,347平方米，2021 - 2022年有完工计划[184] - 截至2019年12月31日，太仓合生晶萃花苑土地储备为89,917平方米，2023年及以后完工[186] - 截至2019年12月31日，广州合生骏景花园土地储备为322,287平方米，2022 - 2023年及以后有完工计划[189] - 截至2019年12月31日，广州合生逸景翠园土地储备为167,761平方米，2020 - 2023年及以后有完工计划[192] - 截至2019年12月31日，广州合生珠江帝景土地储备为637,864平方米，2023年及以后有完工计划[197] 2019年公司土地储备情况 - 2019年公司新增土地面积1,347,392平方米，截至12月31日土地储备达3111万平方米[55][56] - 可供销售面积按用途分，住宅22.09百万平方米、商铺1.79百万平方米等，总计31.11百万平方米[57] - 可供销售面积按发展状况分，已落成物业4.87百万平方米、发展中物业8.05百万平方米、待发展物业18.19百万平方米，总计31.11百万平方米[58] - 按发展状况和用途统计，已落成物业住宅2.16百万平方米等，总计4.87百万平方米；发展中物业住宅6.28百万平方米等，总计8.05百万平方米；待发展物业住宅13.65百万平方米等，总计18.19百万平方米；总体总计31.11百万平方米[61] - 截至2019年12月31日，公司可销售总面积为3111万平方米，分布于广州、惠州、北京等地[62] - 公司一线城市土地储备达1746万平方米[89] - 公司在一线城市土地储备多达1746万平方米，抗风险能力较普遍房企高[90] - 2019年12月31日土地储备总计4399567平方米[134] 2019年公司各板块业务情况 - 2019年商业地产投资收益约为31.55亿港元，同比增长30%，在管项目44个，总运营面积414万平方米[66][67] - 2019年物业投资和酒店运营收益分别为27.66亿港元和3.89亿港元，占比88%和12% [68] - 2019年物业管理收入约为11.83亿港元，同比增长4%，管理建筑面积达3140万平方米，同比增长10% [73][74] - 全国超140个服务项目16万户业主满意度从2018年的40提高到2019年的67，提升67.5% [74][75] - 物业管理板块合生活手机应用程式用户量接近50万，2019年全年订单近20万次，成交总额达11亿元 [74][75] - 2019年基建投资板块年度总产值约为64.07亿港元，在建面积约为1072万平方米，竣工面积约为185万平方米 [79] - 2019年基建投资收入为64.07亿港元，较2018年的43.33亿港元增长[80] - 2019年分部内╱间收益为49.92亿港元，较2018年的32.50亿港元增长[80] -

财务表现 - 公司截至2019年6月30日止六个月的未经审核综合溢利约为26.55亿港元，每股基本盈利为1.193港元[4] - 公司宣布派发中期股息每股10港仙，将于2019年11月29日支付[4][5] - 公司2019年上半年实现合约销售额约人民币103.69亿元，同比增长66.3%；合约销售面积约786,182平方米，同比增长61.6%[31][33] - 公司2019年上半年营业额为63.41亿元人民币，同比增长52.1%，交付总建筑面积为241,974平方米[112] - 公司2019年上半年营业额为人民币6,341百万元（7,222百万港元），同比增长52.1%（人民币计值）和45.5%（港币计值）[114] - 交付总建筑面积为241,974平方米，同比增长55.7%[114] - 整体平均售价上升4%至每平方米人民币16,374元[114] - 2019年上半年毛利为3,772百万港元，毛利率为52%，较2018年同期上升4个百分点[116][120] - 投资物业公平值收益为1,385.2百万港元，同比下降33%[117][121] - 其他收益净额为268.5百万港元，主要包括股息收入157.4百万港元和出售上市证券收益73.3百万港元[118][122] - 经营成本上升26.8%至1,084百万港元，主要由于销售推广及售楼招商费用增加[119][123] - 资本化前利息开支总额上升17%至2,040百万港元，实际年利率为6.6%[124][125] - 公司2019年上半年股权持有人应占溢利为2,655.0百万港元，较去年同期增长7.3%[127][128] - 核心利润为1,547.2百万港元，较去年同期增长660.2百万港元或74.4%[127][128] - 物业发展业务占总收入的65%，华东、华北和华南地区分别贡献22%、32%和46%[129][130] - 截至2019年6月30日，公司总资产为184,824百万港元，较2018年底增长13%[129][130] - 截至2019年6月30日，公司总负债为114,878百万港元，较2018年底增长19%[129][130] - 公司2019年上半年实际税率为34.4%，较去年同期上升2.5%[126] - 截至2019年6月30日，公司现金及银行存款为19,826百万港元，较2018年底大幅增加[132] - 公司2019年6月30日的负债对资产比率为62%，较2018年底的59%有所上升[132] - 公司2019年6月30日的净债务对权益比率为60%，较2018年底的70%有所下降[132] - 公司2019年6月30日的流动比率为2.02，较2018年底的2.15有所下降[129][130] - 公司截至2019年6月30日的银行信贷额度为88,324百万港元，其中26,820百万港元未被使用[136] - 公司截至2019年6月30日的净借款为44,836百万港元[135] - 公司截至2019年6月30日的资产抵押总额为71,106百万港元，子公司股本权益抵押为1,290百万港元[137] - 公司截至2019年6月30日提供的财务担保总额为10,240百万港元[139] - 公司截至2019年6月30日的非流动资产总额为69,407,729千港元[145] - 公司截至2019年6月30日的流动资产总额为115,415,806千港元[145] - 公司截至2019年6月30日的总资产为184,823,535千港元[145] - 公司截至2019年6月30日的权益总额为69,946,034千港元[145] - 公司截至2019年6月30日的总负债为1148.77亿港元，较上年同期的963.37亿港元增长19.2%[148] - 公司2019年上半年收益为72.22亿港元，同比增长45.5%，销售成本为34.50亿港元，同比增长33.3%[151] - 公司2019年上半年毛利为37.72亿港元，同比增长58.7%，毛利率为52.2%[151] - 公司2019年上半年税前溢利为41.20亿港元，同比增长13.7%，税后溢利为27.03亿港元，同比增长9.6%[151] - 公司2019年上半年每股盈利为1.193港元，同比增长7.4%[151] - 公司2019年上半年投资物业公平值收益为13.85亿港元，同比下降33.3%[151] - 公司2019年上半年其他收益净额为2.68亿港元，同比增长90.0%[151] - 公司2019年上半年销售及市场推广费用为3.16亿港元，同比增长208.5%[151] - 公司2019年上半年财务收入为1.81亿港元，同比增长35.7%，财务成本为4.55亿港元，同比增长54.7%[151] - 公司2019年上半年分占合营公司溢利为5475万港元，同比增长25.8%[151] - 公司经营活动现金流入净额为7,547,317千港元，较去年同期的917,630千港元大幅增长[157] - 投资活动现金流出净额为1,078,711千港元，主要由于物业及设备购置支出626,165千港元[157] - 融资活动现金流入净额为5,500,942千港元，主要来自新增银行及财务机构借贷10,011,623千港元[157] - 公司现金及现金等价物净增加11,969,548千港元，截至2019年6月30日余额为19,373,385千港元[157] - 公司2019年上半年归属于股东的全面收入总额为2,165,791千港元[161] - 公司2019年上半年非控股权益的全面收入为39,098千港元[161] - 公司2019年上半年应付股息为445,112千港元[161] - 公司2019年上半年非控股权益出资412,622千港元[161] - 公司截至2019年6月30日的六个月总收益为7,222,307千港元[198] - 物业发展业务收益为2,490,240千港元，占总收益的34.5%[198] - 商业地产投资业务收益为548,908千港元，占总收益的7.6%[198] - 物业管理业务收益为559,284千港元，占总收益的7.7%[198] - 基建业务收益为495,306千港元，占总收益的6.9%[198] - 客户合约收益中，4,669,874千港元在某个时间点确认，1,256,099千港元随时间确认[198] - 租金收入为1,296,334千港元，占总收益的17.9%[198] - 物业发展业务分部业绩为1,160,391千港元，占总分部业绩的27.8%[198] - 商业地产投资业务分部业绩为1,159,021千港元，占总分部业绩的27.8%[198] - 基建业务在抵销分部内/间收益前的分部业绩为360,982,000港元[199] 房地产市场表现 - 2019年上半年全国房地产开发投资达61,609亿元人民币，同比增长10.9%，其中住宅投资占45,167亿元人民币，同比增长15.8%[7][8] - 2019年上半年全国商品房销售面积达75,786万平方米，同比下降1.8%，销售额为70,698亿元人民币，同比增长5.6%[10][11] - 北京地区2019年上半年平均售价为27,851元/平方米，同比增长45.4%[113] - 上海地区2019年上半年平均售价为27,863元/平方米，同比增长25.0%[113] - 广州地区2019年上半年平均售价为16,493元/平方米，同比增长14.8%[113] 公司战略与发展 - 公司将继续通过住宅地产、商业地产、物业管理和基建板块的多元化组合，提升产品质量及附加值[10][11] - 公司积极推动科技创新应用至各项业务，探索商业零售、物业、住宅方面的新模式，以提高核心竞争力和品牌价值[10][11] - 公司将继续深耕珠三角、长三角和环渤海三大经济区，重点发展一线城市房地产市场，并积极拓展具有良好发展潜力的城市[14][18] - 公司住宅地产策略是通过销售高端产品获得较高投资回报，并通过销售刚需型产品加速资金回笼[15][19] - 公司商业地产策略是在一线城市核心地段开发优质大型项目，以获取长期稳定的租金收入和物业升值收益[16][19] - 公司将继续通过科学评估和政策市场变化因素，适时增加优质土地储备，优化土地储备结构[24] - 公司致力于提升信息化系统建设，促进行政流程简化，提升运行效率，推进标准化、制度化及信息化管理[25] - 公司将通过科学化管理提升效率，增强对政策变化和市场波动的反应速度，提高抗风险能力[26][27] - 公司将继续保持对商业地产和产业地产的持续深度投资开发，以实现利益最大化[26][27] - 公司下半年将加快新产品供应，采取灵活销售策略，力求完成销售目标，并投入更多符合市场主流需求的产品[97][99] - 公司计划在华南地区推出多个新项目，包括合生湖山国际、合生熹景花园等，涵盖不同面积的住宅产品[102][103] 项目销售表现 - 一线城市合约销售额约人民币36.28亿元，占总合约销售额的35.0%；合约销售面积约138,062平方米，占总合约销售面积的17.6%[31][33] - 合生霄云路8号项目在2019年上半年实现合约销售额约人民币4.16亿元[36][37] - 合生国际城项目在2019年上半年实现合约销售额约人民币3.60亿元[36][37] - 合生广富汇项目在2019年上半年实现合约销售额约人民币3.24亿元[36][37] - 合生财富海景公馆项目在2019年上半年实现合约销售额约人民币4.95亿元[40] - 杭州湾国际新城项目在2019年上半年实现合约销售额约人民币27.10亿元[41] - 合生海街区项目在2019年上半年实现合约销售额约人民币5.36亿元[41] - 合生伴海项目2019年上半年实现合约销售额约人民币27.10亿元[42] - 合生伴海项目2019年上半年实现合约销售额约人民币5.36亿元[42] - 合生珠江帝景项目2019年上半年实现合约销售额约人民币3.37亿元[44] - 合生君景湾项目2019年上半年实现合约销售额约人民币7.90亿元[44] - 合生湖山国际项目2019年上半年实现合约销售额约人民币10.39亿元[48] - 合生国际新城项目2019年上半年实现合约销售额约人民币7.58亿元[49] - 合生小桂湾项目2019年上半年实现合约销售额约人民币5.04亿元[51] - 合生熹景花园项目2019年上半年实现合约销售额约人民币5.51亿元[53] - 合生熹景花园2019年上半年实现合约销售额约人民币5.51亿元[55] 商业地产表现 - 2019年上半年商业板块收入约为人民币13.15亿元，同比增长29%[54] - 商业板块EBITDA约为人民币8.17亿元[54] - 北京朝阳合生汇、上海五角场合生汇等高端城市综合体收入合计约人民币10.06亿元，占商业总收入的76.53%[54] - 北京朝阳合生汇综合体建筑面积为19万平方米，设有5A级写字楼和2500余停车位[58] - 北京朝阳合生汇综合体2019年上半年出租率超过70%[60] - 上海五角场合生汇综合体总建筑面积约为36万平方米，包括14万平方米的中高端购物中心和33层5A级写字楼[61] - 上海五角场合生汇综合体由凯悦国际酒店管理集团运营管理的五星级酒店[61] - 上海合生国际中心写字楼总建筑面积约6万平方米，租金单价高于周边写字楼30%，提升了周边写字楼的平均租金价格[64][65] - 广州海珠合生广场总建筑面积约24万平方米，包括约14万平方米的购物中心和约10万平方米的公寓式写字楼[67][68] - 北京望京合生新天地总面积为近5万平方米，定位为全新商业平台，2019年底将推出北京的第二条21街区BLOCK[69][70] - 上海合生财富广场总建筑面积约5.4万平方米，2019年上半年引入中信银行、集益达物流等知名企业，入住率稳步上升[73] - 杭州合生世界贸易中心总建筑面积约9万平方米，采用“花园式”办公理念，引入多家互联网和文化创意企业[73] - 上海合生财富广场总建筑面积约5.4万平方米，出租率稳步上升，2019年上半年引进中信银行、集翊达国际物流等知名企业[74] - 杭州合生国贸中心总建筑面积约9万平方米，引进通策医疗等医疗上市公司及互联网、文创类企业[74] - 北京朝阳合生财富广场总建筑面积约2.4万平方米，出租率稳定在90%以上，入驻企业包括珠江人寿、华西证券等[76][77][80] - 北京德胜合生财富广场总建筑面积约6万平方米，享受中关村德胜科技产业园及金融街两大商圈政策扶持[78][79][81] - 广州珠江国际大厦总建筑面积约10万平方米，连续多年获评越秀区“十佳商务楼宇”等荣誉，入驻企业包括无限极、施维雅制药等[83][84] - 广州海珠合生生活天地总建筑面积约2.3万平方米，是公司首个自建自营的社区购物中心，引入喜茶、星巴克等知名品牌[86][87] - 北京合创产业中心总建筑面积约为62万平方米，规划为“小巨人”企业集群、“成长型”企业集群及“龙头企业”总部基地三部分[88][90] - 广州海珠合生生活天地总建筑面积约为2.3万平方米，引入喜茶、星巴克等知名品牌，满足家庭和居民的日常消费需求[89] 物业管理 - 康景物业管理所管理的建筑面积从去年底的约2859万平方米增加0.3%至约2867万平方米[21][22] - 物业管理收入在2019年上半年达到5.59亿港元，同比增长11.0%[195] 土地储备 - 公司土地储备总建筑面积为2,940万平方米，预计可满足未来7至10年的开发需求[104] - 住宅类土地储备面积为2,141万平方米，占总土地储备的72.8%[105] - 已落成物业面积为409万平方米，发展中物业面积为586万平方米，待发展物业面积为1,945万平方米[107] - 广州地区土地储备面积为761万平方米，占总土地储备的26%[108] 新产品推出 - 天津滨海新区合生君景湾将推出90平方米两居和60平方米一居的商住产品[98][99] - 天津宝坻区京津新城将推出48平方米一居、76平方米两居、99平方米三居的高层住宅产品[98][99] - 大连旅顺口区江山帝景将推出77平方米两居和99平方米三居住宅产品[98][99] - 山西太原合生国际城将推出80-160平方米两至四居住宅产品[98][99] - 北京朝阳区合生霄云路8号将推出450平方米的顶级住宅产品[98][99] 会计政策与财务报告 - 公司中期财务报告按照香港会计师公会颁布的香港会计准则第34号编制[165] - 公司自2019年1月1日起追溯应用香港财务报告准则第16号（HKFRS 16），重新分类和调整在2019年1月1日的期初资产负债表中确认[173][174] - 公司使用权资产与物业租赁有关，租赁期为1至40年，租赁负债按增量借款利率2.23%至6.89%进行贴现[176][178] - 公司于2019年1月1日确认的租赁负债为21,724千港元，其中流动负债为4,459千港元，非流动负债为17,265千港元[179] - 公司采用实际权宜之计，将2019年1月1日剩余租赁期少于12个月的经营租赁按会计处理为短期租赁[177] - 公司预计采纳尚未生效的新准则和修订不会对简明综合财务报表造成重大影响[172] - 使用权资产因会计政策变更增加2989.3万港元[182] - 租赁负债（非流动）因会计政策变更增加1726.5万港元[182] - 每股盈利因采纳香港财务报告准则第16号减少0.001港元[185] - 公司重新调整了可呈报经营分类，将物业投资与酒店运营合并为商业地产投资分部[190] - 公司分部资产和负债因会计政策变更增加，而分部业绩下降[183] 业务收入 - 物业发展收益在2019年上半年达到46.7亿港元，同比增长52.9%[195] - 商业地产投资收益在2019年上半年达到14.98亿港元，同比增长37.1%[195] - 基建收入在2019年上半年达到4.95亿港元，同比增长57.7%[195] - 公司总收益在2019年上半年达到72.22亿港元，同比增长45.5%[195]

公司概况 - 合生创展集团成立于1992年，1998年在香港联交所主板上市，股票代码00754[3] - 合生创展专注于中高档大型住宅地产开发，是中国最大的房地产开发商之一[3] - 公司主要投资于广州、北京、天津和上海等一线城市[4][5] - 合生创展在珠江三角洲、环渤海地区和长江三角洲三大核心经济区域有重点布局[4] - 公司品牌包括“珠江帝景”、“骏景”和“愉景”等，覆盖产品设计、客户服务和设施[4] - 合生创展的物业项目具有独特主题，增强了企业品牌的市场定位和营销能力[4] - 公司董事会主席为朱孟依，副主席为朱桔榕，行政总裁为席荣贵[6] - 合生创展的独立核数师为罗兵咸永道会计师事务所[6] - 公司股份在香港联合交易所有限公司主板上市，股票代码为00754[9] - 公司4.95%的公司债券在上海证券交易所上市，交易仅限于部分合格投资者[9] - 公司5.30%至5.75%的资产支持证券在深圳证券交易所上市，交易仅限于部分合格机构投资者[9] - 公司6.50%的商业抵押担保证券在上海证券交易所上市，交易仅限于部分合格机构成员[9] - 公司建议末期股息为每股20港仙，将于2019年7月5日派付[9] 财务表现 - 2018年公司收益为13,293,532千港元，同比下降3.8%[12] - 2018年公司税前利润为8,994,322千港元，同比增长2.8%[12] - 2018年公司年度溢利为5,822,599千港元，同比增长0.2%[12] - 2018年公司每股股息为40港仙，同比增长100%[12] - 2018年公司每股资产净值为30.45港元，同比增长2.3%[12] - 2018年公司股权持有人应占溢利（未计重估影响及其他非经常性收入）为2,302,814千港元，同比增长15.4%[12][13] - 2018年公司营业收入为132.94亿港元，同比下降3.8%[31] - 2018年公司租金收入同比增长69%，占比上升至17%[33] - 2018年公司竣工建筑面积为801,877平方米，同比下降26%[31] - 2018年公司总营业收入为132.94亿港元，同比下降3.8%，其中华南区域收入50.05亿港元，占比38%，同比下降34.7%；华北区域收入41.37亿港元，占比31%，同比增长42.7%；华东区域收入41.52亿港元，占比31%，同比增长27.2%[34] - 按业务分部划分，2018年物业发展收入94.34亿港元，占比71%，同比下降15.2%；物业投资收入22.92亿港元，占比17%，同比增长69.3%；物业管理收入11.36亿港元，占比9%，同比增长21.4%；酒店营运收入4.32亿港元，占比3%，同比增长5.9%[36] - 2018年住宅地产合约销售总额为174.93亿港元，同比增长64.1%，其中杭州湾国际新城项目贡献最大，销售额49.4亿港元，占比28%[43] - 2018年物业开发完工面积为80.19万平方米，同比下降26.5%，其中华东区域完工面积33.27万平方米，占比41%，同比增长7.4%[44] - 公司物业投资收入为22.92亿港元，占总营业收入的84%，酒店营运收入为4.32亿港元，占总营业收入的16%[59] - 公司基建投资收入为42.63亿港元，同比增长78%[65] - 公司年内建设施工面积为7,443,500平方米，同比增长88%[65] 土地储备与项目开发 - 公司在北京、廊坊、天津、大连、太原、秦皇岛和唐山等地拥有多个房地产项目[10] - 公司在京津新城拥有凯悦酒店和温泉度假村等酒店运营项目[10] - 公司在北京合生德胜大厦、天津合生国际大厦等项目中拥有房地产开发和投资业务[10] - 公司在北京珠江世纪物业管理有限公司等项目中拥有物业管理业务[10] - 公司在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地储备，截至2018年12月31日，土地储备总量为2,922万平方米[48][49] - 2018年公司新增土地面积为627,308平方米，主要用于平衡长远发展与当前发展的需求[48][49] - 公司土地储备中，住宅用地面积为2,092万平方米，商铺用地面积为187万平方米，办公室用地面积为247万平方米，停车场用地面积为314万平方米，酒店用地面积为82万平方米[50] - 公司已落成物业面积为376万平方米，发展中物业面积为405万平方米，待发展物业面积为2,141万平方米[51] - 公司土地储备分布广泛，广州、惠州、北京、天津、上海和宁波分别占736万平方米、710万平方米、523万平方米、543万平方米、408万平方米和2万平方米[50][51] - 公司已完成物业总面积为3.76百万平方米，其中住宅占1.34百万平方米，商铺占0.85百万平方米，办公室占0.34百万平方米，停车场占0.90百万平方米，酒店占0.33百万平方米[54] - 公司发展中物业总面积为4.05百万平方米，其中住宅占3.29百万平方米，商铺占0.12百万平方米，办公室占0.22百万平方米，停车场占0.26百万平方米，酒店占0.16百万平方米[54] - 公司待发展物业总面积为21.41百万平方米，其中住宅占16.29百万平方米，商铺占0.90百万平方米，办公室占1.91百万平方米，停车场占1.98百万平方米，酒店占0.33百万平方米[54] - 公司已取得土地使用权及建设工程规划许可证的总面积为10.95百万平方米，其中广州占3.65百万平方米，惠州占1.12百万平方米，北京占2.56百万平方米，天津占0.84百万平方米，上海占2.76百万平方米，宁波占0.02百万平方米[55] - 公司已取得土地使用权但未取得建设工程规划许可证的总面积为11.51百万平方米，其中广州占2.52百万平方米，惠州占4.60百万平方米，北京占2.05百万平方米，天津占1.02百万平方米，上海占1.32百万平方米[55] - 公司预计2019-2022年及以后将陆续完成新的物业开发项目，具体完工面积未披露[45] - 合生珠江帝景项目已完工面积为69,085平方米，预计2022年及以后完工面积为248,843平方米[86] - 合生罗马嘉园项目已完工面积为15,945平方米，土地储备为15,945平方米[86] - 合生国际花园项目已完工面积为2,270平方米，土地储备为2,270平方米[86] - 合生霄云路8号项目已完工面积为143,230平方米，预计2019年、2021年及2022年及以后完工面积分别为53,835平方米、161,959平方米和270,570平方米，土地储备为629,594平方米[86] - 合生德胜大厦项目已完工面积为53,965平方米，土地储备为53,965平方米[89] - 合生麒麟社项目已完工面积为47,682平方米，土地储备为47,682平方米[91] - 合生世界村项目已完工面积为110,335平方米，预计2019年完工面积为152,769平方米，土地储备为263,104平方米[93] - 玉河项目预计2022年及以后完工面积为10,000平方米，土地储备为10,000平方米[95] - 合生世界花园项目已完工面积为24,138平方米，土地储备为24,138平方米[98] - 合生时代帝景项目已完工面积为361,549平方米，土地储备为361,549平方米[101] - 廊坊市大厂回族自治县102国道北侧温泉东路东侧项目拥有90.91%权益[107] - 霸州挂甲庄项目拥有75%权益，位于霸州市政府东侧500米[108] - 天津宝坻区周良庄镇珠江南路一号项目拥有92.3%权益，土地储备为3,795,791平方米[111] - 天津塘沽开发区航运一道与东海路交口项目拥有100%权益，土地储备为48,047平方米[112] - 天津和平区福安大街与兴安路交口项目拥有98.9%权益，土地储备为135,429平方米[113] - 天津南开区卫津南路与水上北路交口项目拥有100%权益，土地储备为118,466平方米[114] - 天津东丽区赤土镇赤土村东项目拥有100%权益，土地储备为1,130,000平方米[117] - 大连旅顺口区铁山镇盐北路808号项目拥有100%权益，土地储备为312,292平方米[119] - 山西太原并州路以西项目拥有100%权益，土地储备为378,005平方米[120] - 曹妃甸新城夏清路以东项目拥有100%权益，土地储备为398,758平方米[123] - 合生高尔夫公寓已完工，土地储备为855平方米[130][131] - 合生佘山东紫园已完工，土地储备为85,909平方米[131] - 合生朗廷园已完工，土地储备为4,150平方米[134] - 合生国际花园已完工，土地储备为5,858平方米[137] - 合生东郊别墅已完工，土地储备为25,923平方米[141] - 合生御廷园已完工，土地储备为114,710平方米[142] - 合生国际广场已完工，土地储备为53,357平方米[148] - 合生前滩一号已完工，土地储备为6,985平方米[150] - 合生财富海景公馆已完工，土地储备为77,534平方米，预计2019年完工部分为15,617平方米[151] - 上海茶叶厂项目预计2022年及以后完工，土地储备为37,366平方米[153] - 合生駿景花園已完工面积为1,185平方米，预计2021年完工面积为208,000平方米，2018年土地储备为209,185平方米[161] - 合生逸景翠園已完工面积为12,397平方米，预计2019年完工面积为1,906平方米，2022年及以后完工面积为29,608平方米，2018年土地储备为43,911平方米[161] - 合生華南新城已完工面积为66,430平方米，预计2020年完工面积为5,815平方米，2022年及以后完工面积为130,190平方米，2018年土地储备为202,435平方米[161] - 合生珠江帝景已完工面积为117,802平方米，预计2021年完工面积为73,400平方米，2022年及以后完工面积为473,600平方米，2018年土地储备为664,802平方米[162] - 合生帝景華苑已完工面积为4,707平方米，2018年土地储备为4,707平方米[163] - 合生願景華苑已完工面积为20,377平方米，2018年土地储备为20,377平方米[163] - 合生珠江國際大廈已完工面积为95,746平方米，2018年土地储备为95,746平方米[163] - 合生雲山熹景已完工面积为8,435平方米，2018年土地储备为8,435平方米[163] - 合生帝景山莊已完工面积为16,162平方米，预计2022年及以后完工面积为58,446平方米，2018年土地储备为74,608平方米[163] - 合生君景灣预计2019年完工面积为187,630平方米，2018年土地储备为257,810平方米[166] - 合生帝景國際的土地儲備為193,513平方米，預計於2022年及以後完工[170] - 合生湖山國際的土地儲備為1,023,511平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[173] - 合生TIT國際產業園的土地儲備為375,334平方米，預計於2022年及以後完工[173] - 合生頤景茗苑的土地儲備為1,334,350平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[173] - 合生愉景灣的土地儲備為1,670,377平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[175] - 合生帝景灣的土地儲備為175,353平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[175] - 合生國際新城的土地儲備為577,051平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[175] - 珠江新型產業創意園的土地儲備為1,383,667平方米，預計於2022年及以後完工[175] - 時代城項目的土地儲備為1,491,248平方米，預計於2022年及以後完工[175] - 合生小桂灣的土地儲備為1,691,347平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[177] - 合生熹景花园已完工面积为76,563平方米[183] - 中山彩虹项目已完工面积为71,381平方米，2020年将完工82,226平方米，2021年将完工247,900平方米[184] - 深圳耀安工业园将于2022年及以后完工面积为59,998平方米[188] - 北京合生德胜大厦建筑面积为57,074平方米，用途为办公室、零售及停车场[191] - 北京合生麒麟新天地建筑面积为48,694平方米，用途为商业、商铺及停车场[193] - 北京合生汇购物中心建筑面积为286,471平方米，用途为商业、零售、办公室及停车场[196] - 上海合生国际广场建筑面积为313,161平方米，用途为商业、办公室、零售及停车场[196] - 杭州合生世贸中心建筑面积为92,418平方米，用途为商业、办公室、零售及停车场[196] - 广州合生珠江国际大厦建筑面积为95,378平方米，用途为商业、办公室、零售及停车场[196] - 广州合生广场建筑面积为163,362平方米，用途为商业、零售及停车场[196] 战略与未来规划 - 公司将继续利用京津冀、长三角及粤港澳大湾区的土地储备优势，开发高质量项目[15] - 公司致力于提升品牌和客户服务水平，推动住宅地产、商业地产、物业管理及基建投资的增长[15] - 公司将继续加快改善型及刚需型住宅产品的开发和去货，以加快资金回笼[26] - 公司将着力提升高端住宅产品的质量和物业管理服务，以保持高利润率[26] - 公司将持续优化投资性物业的租户组合，提升租金收入增长的潜力[26] - 公司将继续推进产业多元化的战略布局，包括住宅、商业地产、物业管理和基建投资[28] - 公司积极推动京津冀、长三角及粤港澳大湾区改善型及刚需型住宅产品的开发及去货[29] - 公司逐步增加基建业务的投入，助力产品质量的提升，增加客户忠诚度[29] - 公司努力拓展高端生活方式品牌“MAHÁ”和养老品牌“乐榕水印”等品牌业务[29] - 公司预计2019年中国房地产市场整体发展将保持稳定[24] - 公司计划在京津冀、长三角和粤港澳大湾区积极推动改善型和刚需型住宅产品的开发和销售，加速资金回笼[75] - 公司通过“Hooplife”和“Hopson Tong”移动应用提供家政和购物服务，并与Aman Resorts创始人合作打造高端生活方式品牌“MAHÁ”[76] - 公司计划在京津冀、长三角和粤港澳大湾区审慎购买住宅和商业地块，丰富土地储备[75] - 公司优化住宅产品结构，增加刚需型和改善型住宅的供货占比，以符合调控措施下的购房资格[71] - 公司面临中国房地产市场融资渠道收窄的风险，部分房企因高周转、高借贷模式遭受资金链压力[70] - 公司继续执行审慎的运营和财务政策，以应对房地产市场的不确定因素[70] - 公司与美国知名养老品牌“Watermark”合作推出“Lerom Watermark”养老项目管理品牌，提供家政、餐饮、社交和康复服务[76] - 公司深耕京津冀、长三角及粤港澳大湾区三大经济圈，积极推动改善型及刚需型住宅产品的发展，加快资金回笼[77] - 公司计划通过“合生活”和“合生通”手机应用程序提升客户体验，提供管家及购物服务，并配合购物中心租户进行线上推广[77] - 公司与安縵度假酒店创始人合作打造高端生活方式品牌“MAHÁ”，并计划翻新合生霄云路8号的会所及服务式住宅[77] - 公司与美国养老品牌“水印”合作建立“乐榕水印”养老项目管理品牌，提供管家、餐饮、社交及康复理疗服务[77] - 公司重视企业文化建设，未来将通过人力资源培训及信息化系统推动专业化及标准化的行政管理[80] - 公司计划搭建系统化的内外部人力资源培训体系，提升员工专业素质和工作技能[80] - 公司将继续举办各类活动，发掘员工才能，凝聚积极向上的企业文化[80] 市场环境与行业趋势 - 2018年全国房地产开发投资同比增长9.5%，其中住宅投资增长13.4%[18] - 2018年全国商品房销售面积同比增长12.2%，库存面积显著下降[18] - 2018年中国国内生产总值达到人民币900,309亿元，同比增长6.6%[19] - 2018年城镇居民人均可支配收入为人民币39,251元，同比增长5.6%[19] - 2018年房地产开发投资同比增长9.5%，其中住宅投资增长13.4%[19] - 2018年上海GDP达到人民币32,680亿元，同比增长6.6%[21] - 2018年北京GDP达到人民币30,320亿元，同比增长6.6%[21] - 2018年广州GDP达到人民币22,859亿元，同比增长6.2%[21] - 2018年公司50%的合约销售和31%