公司概况 - 合生创展集团成立于1992年，1998年在香港联交所主板上市，股票代码00754[3] - 合生创展专注于中高档大型住宅地产开发，是中国最大的房地产开发商之一[3] - 公司主要投资于广州、北京、天津和上海等一线城市[4][5] - 合生创展在珠江三角洲、环渤海地区和长江三角洲三大核心经济区域有重点布局[4] - 公司品牌包括“珠江帝景”、“骏景”和“愉景”等，覆盖产品设计、客户服务和设施[4] - 合生创展的物业项目具有独特主题，增强了企业品牌的市场定位和营销能力[4] - 公司董事会主席为朱孟依，副主席为朱桔榕，行政总裁为席荣贵[6] - 合生创展的独立核数师为罗兵咸永道会计师事务所[6] - 公司股份在香港联合交易所有限公司主板上市，股票代码为00754[9] - 公司4.95%的公司债券在上海证券交易所上市，交易仅限于部分合格投资者[9] - 公司5.30%至5.75%的资产支持证券在深圳证券交易所上市，交易仅限于部分合格机构投资者[9] - 公司6.50%的商业抵押担保证券在上海证券交易所上市，交易仅限于部分合格机构成员[9] - 公司建议末期股息为每股20港仙，将于2019年7月5日派付[9] 财务表现 - 2018年公司收益为13,293,532千港元，同比下降3.8%[12] - 2018年公司税前利润为8,994,322千港元，同比增长2.8%[12] - 2018年公司年度溢利为5,822,599千港元，同比增长0.2%[12] - 2018年公司每股股息为40港仙，同比增长100%[12] - 2018年公司每股资产净值为30.45港元，同比增长2.3%[12] - 2018年公司股权持有人应占溢利（未计重估影响及其他非经常性收入）为2,302,814千港元，同比增长15.4%[12][13] - 2018年公司营业收入为132.94亿港元，同比下降3.8%[31] - 2018年公司租金收入同比增长69%，占比上升至17%[33] - 2018年公司竣工建筑面积为801,877平方米，同比下降26%[31] - 2018年公司总营业收入为132.94亿港元，同比下降3.8%，其中华南区域收入50.05亿港元，占比38%，同比下降34.7%；华北区域收入41.37亿港元，占比31%，同比增长42.7%；华东区域收入41.52亿港元，占比31%，同比增长27.2%[34] - 按业务分部划分，2018年物业发展收入94.34亿港元，占比71%，同比下降15.2%；物业投资收入22.92亿港元，占比17%，同比增长69.3%；物业管理收入11.36亿港元，占比9%，同比增长21.4%；酒店营运收入4.32亿港元，占比3%，同比增长5.9%[36] - 2018年住宅地产合约销售总额为174.93亿港元，同比增长64.1%，其中杭州湾国际新城项目贡献最大，销售额49.4亿港元，占比28%[43] - 2018年物业开发完工面积为80.19万平方米，同比下降26.5%，其中华东区域完工面积33.27万平方米，占比41%，同比增长7.4%[44] - 公司物业投资收入为22.92亿港元，占总营业收入的84%，酒店营运收入为4.32亿港元，占总营业收入的16%[59] - 公司基建投资收入为42.63亿港元，同比增长78%[65] - 公司年内建设施工面积为7,443,500平方米，同比增长88%[65] 土地储备与项目开发 - 公司在北京、廊坊、天津、大连、太原、秦皇岛和唐山等地拥有多个房地产项目[10] - 公司在京津新城拥有凯悦酒店和温泉度假村等酒店运营项目[10] - 公司在北京合生德胜大厦、天津合生国际大厦等项目中拥有房地产开发和投资业务[10] - 公司在北京珠江世纪物业管理有限公司等项目中拥有物业管理业务[10] - 公司在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地储备，截至2018年12月31日，土地储备总量为2,922万平方米[48][49] - 2018年公司新增土地面积为627,308平方米，主要用于平衡长远发展与当前发展的需求[48][49] - 公司土地储备中，住宅用地面积为2,092万平方米，商铺用地面积为187万平方米，办公室用地面积为247万平方米，停车场用地面积为314万平方米，酒店用地面积为82万平方米[50] - 公司已落成物业面积为376万平方米，发展中物业面积为405万平方米，待发展物业面积为2,141万平方米[51] - 公司土地储备分布广泛，广州、惠州、北京、天津、上海和宁波分别占736万平方米、710万平方米、523万平方米、543万平方米、408万平方米和2万平方米[50][51] - 公司已完成物业总面积为3.76百万平方米，其中住宅占1.34百万平方米，商铺占0.85百万平方米，办公室占0.34百万平方米，停车场占0.90百万平方米，酒店占0.33百万平方米[54] - 公司发展中物业总面积为4.05百万平方米，其中住宅占3.29百万平方米，商铺占0.12百万平方米，办公室占0.22百万平方米，停车场占0.26百万平方米，酒店占0.16百万平方米[54] - 公司待发展物业总面积为21.41百万平方米，其中住宅占16.29百万平方米，商铺占0.90百万平方米，办公室占1.91百万平方米，停车场占1.98百万平方米，酒店占0.33百万平方米[54] - 公司已取得土地使用权及建设工程规划许可证的总面积为10.95百万平方米，其中广州占3.65百万平方米，惠州占1.12百万平方米，北京占2.56百万平方米，天津占0.84百万平方米，上海占2.76百万平方米，宁波占0.02百万平方米[55] - 公司已取得土地使用权但未取得建设工程规划许可证的总面积为11.51百万平方米，其中广州占2.52百万平方米，惠州占4.60百万平方米，北京占2.05百万平方米，天津占1.02百万平方米，上海占1.32百万平方米[55] - 公司预计2019-2022年及以后将陆续完成新的物业开发项目，具体完工面积未披露[45] - 合生珠江帝景项目已完工面积为69,085平方米，预计2022年及以后完工面积为248,843平方米[86] - 合生罗马嘉园项目已完工面积为15,945平方米，土地储备为15,945平方米[86] - 合生国际花园项目已完工面积为2,270平方米，土地储备为2,270平方米[86] - 合生霄云路8号项目已完工面积为143,230平方米，预计2019年、2021年及2022年及以后完工面积分别为53,835平方米、161,959平方米和270,570平方米，土地储备为629,594平方米[86] - 合生德胜大厦项目已完工面积为53,965平方米，土地储备为53,965平方米[89] - 合生麒麟社项目已完工面积为47,682平方米，土地储备为47,682平方米[91] - 合生世界村项目已完工面积为110,335平方米，预计2019年完工面积为152,769平方米，土地储备为263,104平方米[93] - 玉河项目预计2022年及以后完工面积为10,000平方米，土地储备为10,000平方米[95] - 合生世界花园项目已完工面积为24,138平方米，土地储备为24,138平方米[98] - 合生时代帝景项目已完工面积为361,549平方米，土地储备为361,549平方米[101] - 廊坊市大厂回族自治县102国道北侧温泉东路东侧项目拥有90.91%权益[107] - 霸州挂甲庄项目拥有75%权益，位于霸州市政府东侧500米[108] - 天津宝坻区周良庄镇珠江南路一号项目拥有92.3%权益，土地储备为3,795,791平方米[111] - 天津塘沽开发区航运一道与东海路交口项目拥有100%权益，土地储备为48,047平方米[112] - 天津和平区福安大街与兴安路交口项目拥有98.9%权益，土地储备为135,429平方米[113] - 天津南开区卫津南路与水上北路交口项目拥有100%权益，土地储备为118,466平方米[114] - 天津东丽区赤土镇赤土村东项目拥有100%权益，土地储备为1,130,000平方米[117] - 大连旅顺口区铁山镇盐北路808号项目拥有100%权益，土地储备为312,292平方米[119] - 山西太原并州路以西项目拥有100%权益，土地储备为378,005平方米[120] - 曹妃甸新城夏清路以东项目拥有100%权益，土地储备为398,758平方米[123] - 合生高尔夫公寓已完工，土地储备为855平方米[130][131] - 合生佘山东紫园已完工，土地储备为85,909平方米[131] - 合生朗廷园已完工，土地储备为4,150平方米[134] - 合生国际花园已完工，土地储备为5,858平方米[137] - 合生东郊别墅已完工，土地储备为25,923平方米[141] - 合生御廷园已完工，土地储备为114,710平方米[142] - 合生国际广场已完工，土地储备为53,357平方米[148] - 合生前滩一号已完工，土地储备为6,985平方米[150] - 合生财富海景公馆已完工，土地储备为77,534平方米，预计2019年完工部分为15,617平方米[151] - 上海茶叶厂项目预计2022年及以后完工，土地储备为37,366平方米[153] - 合生駿景花園已完工面积为1,185平方米，预计2021年完工面积为208,000平方米，2018年土地储备为209,185平方米[161] - 合生逸景翠園已完工面积为12,397平方米，预计2019年完工面积为1,906平方米，2022年及以后完工面积为29,608平方米，2018年土地储备为43,911平方米[161] - 合生華南新城已完工面积为66,430平方米，预计2020年完工面积为5,815平方米，2022年及以后完工面积为130,190平方米，2018年土地储备为202,435平方米[161] - 合生珠江帝景已完工面积为117,802平方米，预计2021年完工面积为73,400平方米，2022年及以后完工面积为473,600平方米，2018年土地储备为664,802平方米[162] - 合生帝景華苑已完工面积为4,707平方米，2018年土地储备为4,707平方米[163] - 合生願景華苑已完工面积为20,377平方米，2018年土地储备为20,377平方米[163] - 合生珠江國際大廈已完工面积为95,746平方米，2018年土地储备为95,746平方米[163] - 合生雲山熹景已完工面积为8,435平方米，2018年土地储备为8,435平方米[163] - 合生帝景山莊已完工面积为16,162平方米，预计2022年及以后完工面积为58,446平方米，2018年土地储备为74,608平方米[163] - 合生君景灣预计2019年完工面积为187,630平方米，2018年土地储备为257,810平方米[166] - 合生帝景國際的土地儲備為193,513平方米，預計於2022年及以後完工[170] - 合生湖山國際的土地儲備為1,023,511平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[173] - 合生TIT國際產業園的土地儲備為375,334平方米，預計於2022年及以後完工[173] - 合生頤景茗苑的土地儲備為1,334,350平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[173] - 合生愉景灣的土地儲備為1,670,377平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[175] - 合生帝景灣的土地儲備為175,353平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[175] - 合生國際新城的土地儲備為577,051平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[175] - 珠江新型產業創意園的土地儲備為1,383,667平方米，預計於2022年及以後完工[175] - 時代城項目的土地儲備為1,491,248平方米，預計於2022年及以後完工[175] - 合生小桂灣的土地儲備為1,691,347平方米，部分項目已完工，部分預計於2022年及以後完工[177] - 合生熹景花园已完工面积为76,563平方米[183] - 中山彩虹项目已完工面积为71,381平方米，2020年将完工82,226平方米，2021年将完工247,900平方米[184] - 深圳耀安工业园将于2022年及以后完工面积为59,998平方米[188] - 北京合生德胜大厦建筑面积为57,074平方米，用途为办公室、零售及停车场[191] - 北京合生麒麟新天地建筑面积为48,694平方米，用途为商业、商铺及停车场[193] - 北京合生汇购物中心建筑面积为286,471平方米，用途为商业、零售、办公室及停车场[196] - 上海合生国际广场建筑面积为313,161平方米，用途为商业、办公室、零售及停车场[196] - 杭州合生世贸中心建筑面积为92,418平方米，用途为商业、办公室、零售及停车场[196] - 广州合生珠江国际大厦建筑面积为95,378平方米，用途为商业、办公室、零售及停车场[196] - 广州合生广场建筑面积为163,362平方米，用途为商业、零售及停车场[196] 战略与未来规划 - 公司将继续利用京津冀、长三角及粤港澳大湾区的土地储备优势，开发高质量项目[15] - 公司致力于提升品牌和客户服务水平，推动住宅地产、商业地产、物业管理及基建投资的增长[15] - 公司将继续加快改善型及刚需型住宅产品的开发和去货，以加快资金回笼[26] - 公司将着力提升高端住宅产品的质量和物业管理服务，以保持高利润率[26] - 公司将持续优化投资性物业的租户组合，提升租金收入增长的潜力[26] - 公司将继续推进产业多元化的战略布局，包括住宅、商业地产、物业管理和基建投资[28] - 公司积极推动京津冀、长三角及粤港澳大湾区改善型及刚需型住宅产品的开发及去货[29] - 公司逐步增加基建业务的投入，助力产品质量的提升，增加客户忠诚度[29] - 公司努力拓展高端生活方式品牌“MAHÁ”和养老品牌“乐榕水印”等品牌业务[29] - 公司预计2019年中国房地产市场整体发展将保持稳定[24] - 公司计划在京津冀、长三角和粤港澳大湾区积极推动改善型和刚需型住宅产品的开发和销售，加速资金回笼[75] - 公司通过“Hooplife”和“Hopson Tong”移动应用提供家政和购物服务，并与Aman Resorts创始人合作打造高端生活方式品牌“MAHÁ”[76] - 公司计划在京津冀、长三角和粤港澳大湾区审慎购买住宅和商业地块，丰富土地储备[75] - 公司优化住宅产品结构，增加刚需型和改善型住宅的供货占比，以符合调控措施下的购房资格[71] - 公司面临中国房地产市场融资渠道收窄的风险，部分房企因高周转、高借贷模式遭受资金链压力[70] - 公司继续执行审慎的运营和财务政策，以应对房地产市场的不确定因素[70] - 公司与美国知名养老品牌“Watermark”合作推出“Lerom Watermark”养老项目管理品牌，提供家政、餐饮、社交和康复服务[76] - 公司深耕京津冀、长三角及粤港澳大湾区三大经济圈，积极推动改善型及刚需型住宅产品的发展，加快资金回笼[77] - 公司计划通过“合生活”和“合生通”手机应用程序提升客户体验，提供管家及购物服务，并配合购物中心租户进行线上推广[77] - 公司与安縵度假酒店创始人合作打造高端生活方式品牌“MAHÁ”，并计划翻新合生霄云路8号的会所及服务式住宅[77] - 公司与美国养老品牌“水印”合作建立“乐榕水印”养老项目管理品牌，提供管家、餐饮、社交及康复理疗服务[77] - 公司重视企业文化建设，未来将通过人力资源培训及信息化系统推动专业化及标准化的行政管理[80] - 公司计划搭建系统化的内外部人力资源培训体系，提升员工专业素质和工作技能[80] - 公司将继续举办各类活动，发掘员工才能，凝聚积极向上的企业文化[80] 市场环境与行业趋势 - 2018年全国房地产开发投资同比增长9.5%，其中住宅投资增长13.4%[18] - 2018年全国商品房销售面积同比增长12.2%，库存面积显著下降[18] - 2018年中国国内生产总值达到人民币900,309亿元，同比增长6.6%[19] - 2018年城镇居民人均可支配收入为人民币39,251元，同比增长5.6%[19] - 2018年房地产开发投资同比增长9.5%，其中住宅投资增长13.4%[19] - 2018年上海GDP达到人民币32,680亿元，同比增长6.6%[21] - 2018年北京GDP达到人民币30,320亿元，同比增长6.6%[21] - 2018年广州GDP达到人民币22,859亿元，同比增长6.2%[21] - 2018年公司50%的合约销售和31%