核心观点 - 公司通过主题营销活动实现客流和销售额显著增长 总客流同比提升17% 销售额同比提升11% [2] - 公司以IP化营销为核心构建主题护城河 形成抵御市场波动和支撑长期发展的竞争壁垒 [11] - 行业竞争白热化背景下 需将场景体验转化为品牌印记 流量转化为长期价值 [3] 主题战略升级 - 夏日活动品牌从"欢聚仲夏夜"升级为"心动的夏天" 打出"来旭辉商业过夏天"口号 [4] - 活动时间完整覆盖整个暑期 强化暑期生活目的地的市场定位 [4] 场景体验创新 - 通过"首展+首秀"打造稀缺体验 上海LCM广场落地飞天小女警全国首展等三大IP活动 [5] - 上海活动上线三天客流同比提升23 社交媒体曝光量超800万次 [5] - 成都温江打造300㎡沉浸式探索秘境主题展 含60多种珍奇动物 [7] - 长沙双子星项目以烟花为主题 创下单日客流8.2万人次 单日销售额510万元 [7] 数字化运营 - 四大项目首次抖音直播售券 总GMV突破60万元 [8] - 活动总曝光量570万 直播间观看量超103万人 话题互动量30万次 [8] - 新增会员2000+人 新增会员消费额45万元 实现公域向私域转化 [8] 客群精准运营 - 南昌项目聚焦家庭客群 客流同比增长15% 销售额同比增长20% [9] - 成都新都借势世界运动会举办3V3篮球赛 吸引120组球队参赛 [9] - 合肥肥西引入云南泼水节首秀 客流同比增长19% 曝光量超120万 [9] 情绪价值打造 - 嘉兴广场举办六大国乙综合展 客流同比提升29% 强化"嘉兴吃谷中心"定位 [10] - 靖江中心举办三人篮球联赛 获得央视镜头聚焦 实现赛事驱动文旅 [10] 营销体系构建 - 孵化"嗨GO节"、"宠粉节"、"ZAO趣节"等主题IP [11] - 形成"四季有主题 月月有亮点"的创新营销体系 [11]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 旭輝控股(集團)有限公司 (於開曼群島註冊成立的有限公司) 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00884 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 20,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 2,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 20,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 2,000,000,000 ...

项目合作与定位 - 长沙奕豪置业与旭辉建管签约合作开发高端住宅项目铂悦・星云府 项目意式美学示范区已开放 建面约158-300平方米准现房启动诚意登记 [1] - 项目定位为地标性城市综合体 总规划面积约35万平方米 包含酒店式奢宅 五星级万豪酒店 甲级写字楼 名品中心及商业街区业态 [5][6] - 引入国际高端家居品牌芬迪CASA 构建居住+商业+办公+休闲一站式生活场景 [6] 企业背景与资源优势 - 奕豪置业为多元化集团公司 业务覆盖地产开发 一级土地开发 新能源产业 上市公司及AI科技领域 [3] - 合作方旭辉建管2024年获中国房地产代建企业新签规模TOP2 2025年获评年度影响力代建管理企业TOP2 [3] - 项目整合湘郡未来与玮希国际优质教育资源 高端物业服务由运达水清木华提供 覆盖12年教育阶段 [3][6] 产品设计与核心标准 - 住宅产品严格遵循铂悦系三大准则：非中心不铂悦 非定制不铂悦 非极致不铂悦 [6] - 层高达3.15米至3.3米 突破现行新规标准 采用L型巨幕边厅设计 有效空间使用率高达109% [6] - 延续旭辉高端铂悦系基因 参考滨江豪宅铂悦湘江开发经验 为长沙打造第二座铂悦系高端住宅 [3]

股价表现 - 8月25日盘中下跌5.2%至0.237元/股 成交额2372.7万元 [1] 公司业务概况 - 主营业务涵盖住宅及商业综合体开发 物业与城市服务 绿色建筑科技及健康养老 [1] - 位列上海百强企业第48位 房地产开发企业交付力排名TOP8 [1] 财务数据 - 2023年营收718.3亿元 净资产646亿元 [1] - 2025年中报营业总收入122.81亿元 净利润亏损63.58亿元 [2]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

境外债务重组进展 - 境外债务重组方案于6月3日获债权人会议高票通过并于6月26日通过香港法院裁决聆讯 [1] - 重组涉及本金约68亿美元债务 预计削减境外债务约52.7亿美元（约合379亿元人民币）占境外债务总额66% [9] - 境内7只公开债重组已获6只债券债权人投票通过 对应债券余额约96亿元 [1][10] 财务表现 - 2025年上半年已确认收入122.81亿元 同比减少39.2% [1][2] - 股东权益应占亏损净额63.58亿元 较去年同期49.39亿元扩大 [1] - 毛利率从2024年同期13.4%降至8.0% [1] - 有息负债较去年同期下降约44亿元至842.12亿元 [1][9] 业务结构分析 - 物业销售及其他物业相关服务收入81.2亿元 同比下降49.9% 收入占比66.1% [2] - 租赁及其他服务收入7.86亿元 同比微降0.3% 收入占比6.4% [2] - 物业管理及其他服务收入33.75亿元 同比增长5.2% 是唯一增长板块 收入占比27.5% [2] 销售表现 - 上半年合同销售金额101.6亿元 较去年同期203.1亿元减少50% [3] - 合同销售建筑面积98.93万平方米 同比减少40.3% 平均售价10274元/平方米 [3] - 前7月累计合同销售金额约112亿元 累计销售面积108.06万平方米 [4] - 销售区域集中在一二线城市（占比87%） 住宅项目销售占比87.6% [4] 资产与项目状况 - 已完成物业项目未出售或未交付总建筑面积约930万平方米 应占面积约500万平方米 [4] - 开发中或持作未来发展物业项目总建筑面积约1800万平方米 应占建筑面积约1110万平方米 [4] - 拟作出售的开发中物业价值从2024年末604.5亿元降至485.87亿元 [5] - 持有33项投资物业 总建筑面积228.2万平方米 其中27项已开始出租 [5] 战略转型 - 提出"二次创业"战略 转向"轻资产、低负债、高质量"新模式 [7] - 未来聚焦三大核心业务：收租业务、高度聚焦的开发业务、房地产资管业务 [7] - 代建平台旭辉建管在管项目超240个 总建筑超3600万平方米 其中国资和政府代建占比超51% [8] 现金流与债务违约 - 银行结余及现金约101.61亿元 含质押性银行存款17.31亿元及监管账户资金42.99亿元 [10] - 未能偿还银行借款约184.73亿元、境外优先票据288.52亿元、可换股债券12.76亿元及83.23亿元构成违约 [9] 行业环境 - 新房库存压力持续 去化周期处历史高位 重点城市二手房挂牌量再度上升 [2] - 房价仍处筑底阶段 区域、产品、库存、价格的结构性分化逐步显现 [2]

公司财务表现 - 2025年上半年已确认收入122.81亿元 同比减少39.2% [1][2] - 股东权益应占亏损净额63.58亿元 较去年同期49.39亿元扩大28.7% [1] - 毛利率从2024年同期13.4%降至8.0% [1] - 有息负债较去年同期下降44亿元 [1] 业务收入结构 - 物业销售及其他物业相关服务收入81.2亿元 同比下降49.9% 收入占比66.1% [2] - 租赁及其他服务收入7.86亿元 同比微降0.3% 收入占比6.4% [2] - 物业管理及其他服务收入33.75亿元 同比增长5.2% 收入占比27.5% [2] 销售业绩 - 上半年合同销售金额101.6亿元 较去年同期203.1亿元减少50% [3] - 合同销售建筑面积98.93万平方米 同比减少40.3% [3] - 合同销售平均售价10274元/平方米 [3] - 前7月累计合同销售金额112亿元 累计销售面积108.06万平方米 [4] 区域销售分布 - 长三角 环渤海 中西部及华南地区合同销售金额分别贡献24.4% 25.5% 37.6%及12.5% [4] - 一线及二线城市合同销售金额占比87% [4] - 住宅项目销售金额占比87.6% 办公楼/商业项目占比12.4% [4] 债务重组进展 - 境外债务重组方案获债权人会议高票通过 并于6月26日通过香港法院裁决聆讯 [1] - 重组债务包括本金约44.9亿美元12笔高级债及23.1亿美元13笔境外贷款 总计68亿美元 [9] - 预计削减境外债务约52.7亿美元（约379亿元人民币） 占境外债务总额66% [9] - 境内7只公司债重组方案已获6只债券债权人投票通过 对应债券余额约96亿元 [1][10] 资产与负债状况 - 于2025年6月30日尚未偿还借款总额842.12亿元 较2024年同期减少44亿元 [9] - 银行及其他贷款约420.7亿元 境内公司债券120.13亿元 境外可换股债券12.76亿元 境外优先票据288.53亿元 [9] - 未能偿还银行借款 境外优先票据及可换股债券本金及利息分别约184.73亿元 288.52亿元 12.76亿元及83.23亿元 [9] - 银行结余及现金101.61亿元 含质押性银行存款17.31亿元及监管账户资金42.99亿元 [10] 土地储备与开发 - 已完成物业项目逾170项 未出售或未交付总建筑面积约930万平方米 应占面积约500万平方米 [4] - 开发中或持作未来发展物业项目逾110项 总建筑面积约1800万平方米 应占建筑面积约1110万平方米 [4] - 拟作出售的开发中物业485.87亿元 较2024年末604.5亿元下降 因上半年无新土地收购 [5] 投资物业 - 持有33项投资物业 总建筑面积228.2万平方米 应占建筑面积166.48万平方米 [5] - 27项投资物业已开始出租 总建筑面积174.07万平方米 应占建筑面积129.15万平方米 [5] - 上半年确认投资物业公平值亏损6.755亿元 较去年同期3.71亿元扩大82% [6] 战略转型 - 提出"二次创业"战略 转向"轻资产 低负债 高质量"新模式 [7] - 未来聚焦三大核心业务：稳定的收租业务 高度聚焦的开发业务 房地产资管业务 [7] - 代建平台旭辉建管在管项目超240个 总建筑超3600万平方米 其中国资和政府代建占比超51% [8] 行业环境 - 新房库存压力持续 去化周期处历史高位 重点城市二手房挂牌量再度上升 [2] - 销量回暖态势传导至房价仍需时间 房价仍处筑底阶段 [2] - 区域 产品 库存 价格的结构性分化逐步显现 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

核心业绩表现 - 2025年上半年收入34.61亿元 同比增长2.7% [2] - 拥有人应占溢利2.14亿元 同比下降19.4% 呈现增收不增利态势 [2] - 毛利率从去年同期21.3%降至18.6% 下降2.7个百分点 [15] - 8月22日股价收报2.080港元/股 单日下跌4.59% [5] 收入结构分析 - 物业管理服务收入26.69亿元 占比77.1% 同比增长8.4% [7] - 小区增值服务收入3.96亿元 占比11.4% 同比微降0.8% [10] - 非业主增值服务收入2.7亿元 占比7.8% 同比下降24.4% [12] - 城市服务收入1.26亿元 同比减少15.8% [13] 战略转型进展 - 第三方收入占比从70.9%提升至77% [8] - 旭辉项目收入占比从29.1%压降至23% [8] - 在管面积2.54亿平方米中旭辉项目占比降至23.2% [8] - 公司名称已去除"旭辉"标识 但彻底切割仍存难度 [8][9] 成本与盈利能力 - 营业成本28.15亿元 同比增长6.1% [14] - 物业管理服务毛利率降至18.5%（去年同期20.5%） [15] - 小区增值服务毛利率降至28.2%（去年同期37.1%） [15] - 非业主增值服务毛利率降至8.9%（去年同期12.4%） [15] 管理层表态与战略方向 - 董事会建议派发中期股息每股0.0678港元及特别股息每股0.0949港元 [4] - 强调以客户价值为核心推动六个转型方向 [18] - 行业正从粗犷发展走向优胜劣汰 需进行深刻变革 [17]

财务表现 - 收入122.81亿元人民币 [1] - 毛利9.83亿元人民币 [1] - 股东权益应占亏损63.58亿元人民币 [1] - 每股亏损0.61元人民币 [1] - 投资物业租金及其他相关服务收入7.86亿元人民币 [1] - 物业管理及其他服务收入33.75亿元人民币 [1] 运营数据 - 2025年上半年交付约1.5万套物业单位 [1] - 2022年至2025年上半年累计交付超过28.5万套物业单位 [1] 债务与现金流 - 未偿还债务总额较去年同期下降约44亿元人民币 [1] - 经营活动所得现金净额继续为正 [1]