国内政策与流动性 - 央行11月通过公开市场国债买卖、PSL、其他结构性工具及MLF合计净投放流动性2904亿元，其中公开市场国债买卖净投放500亿元，PSL净投放254亿元，其他结构性工具净投放1150亿元，MLF净投放1000亿元 [2] - 国家发改委主任强调需统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [2] - 财政部部长明确将不新增隐性债务作为“铁的纪律”，严禁新设或异化产生各类融资平台，并指出地方债年度发行规模首次突破10万亿元 [3] - 12月2日央行开展1563亿元7天逆回购操作，因有3021亿元逆回购到期，单日实现净回笼1458亿元 [7] - 尽管央行公开市场净回笼，资金面仍稳中偏松，主要回购利率下行，其中DR001下行0.89个基点至1.297%，DR007下行1.70个基点至1.441% [8][9] 利率债市场 - 债市情绪偏弱，主要期限国债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行0.85个基点至1.8360%，10年期国开债活跃券收益率上行0.80个基点至1.9080% [10][11] - 30年期国债收益率上行1.40个基点，5年期国开债收益率上行1.50个基点 [11] 信用债市场动态 - 万科多只债券价格大幅下跌，其中“23万科MTN004”跌超81%，“21万科06”跌超31%，“21万科02”跌超25% [13] - 佳兆业集团就六只美元票据发起同意征求，寻求“以股代息” [14] - 旭辉集团七只公司债券自12月3日起停牌以推动债券重组方案 [14] - 多家公司取消债券发行，包括紫荆国际能源取消发行“25紫荆国能MTN001”，信达地产取消发行“25信达地产MTN005A”及“25信达地产MTN005B” [14] - 多家公司评级被撤销，包括江桥建发、四川涪创发展、滨城经开投的国际长期发行人评级或主体评级 [15] 可转债市场 - 转债市场主要指数随A股市场回落，中证转债、上证转债、深证转债分别收跌0.52%、0.54%、0.46% [17] - 转债市场成交额468.56亿元，较前一交易日缩量84.73亿元，401支个券中54支上涨，344支下跌 [17] - 垒知转债、宏图转债、锦浪转02、银微转债公告即将触发转股价格下修条款 [18] 海外债市与宏观经济 - 欧元区11月调和CPI同比初值升至2.2%，服务业价格增长顽固，市场预期欧洲央行12月降息可能性极低 [4] - 经合组织预测全球主要央行降息周期将于2026年底结束，预计美联储在2026年底前仅再降息两次 [5] - 2年期美债收益率下行3个基点至3.51%，10年期美债收益率保持在4.09%不变，2/10年期美债收益率利差扩大至58个基点 [19][20] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率多数持平，德国10年期国债收益率保持在2.75% [21] 大宗商品市场 - 国际原油期货价格转跌，WTI 1月原油期货收跌1.14%至58.64美元/桶，布伦特2月原油期货收跌1.14%至62.45美元/桶 [6] - COMEX黄金期货跌0.77%至4241.90美元/盎司，NYMEX天然气价格收跌1.41%至4.825美元/盎司 [6]

公司债券停牌与重组方案 - 旭辉集团宣布其7只公司债券自12月3日开市起停牌 具体包括HPR旭辉1 H20旭辉2 H20旭辉3 H21旭辉1 H21旭辉2 H21旭辉3以及H22旭辉1 [1] - 停牌原因为全部公司债券均已通过持有人会议表决 通过了债券重组方案的相关议案 [1] - 公司计划在会议表决通过后3个月内启动债券要约购回 并承诺在购回申报结果公告日后1个自然月内完成购回资金派付 [1] 债务重组的意义与影响 - 此次举措是旭辉化解境内债务风险的关键一步 [1] - 重组方案通过多元选项兼顾了不同债权人的诉求 [1] - 此举为公司进行“二次创业”及向轻资产模式转型创造了债务层面的稳定条件 [1] - 资金派付的顺利落地及后续各重组选项的推进 将直接影响公司资产负债表修复进度和市场信心重建 [1]

股本信息 - 公司本月底法定/注册股本总额为50亿港元，股份数目为500亿股，面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数为105.09202397亿股，库存股份为0[2] 可换股债券信息 - 可换股债券1上月底和本月底已发行总额均为13.99亿港元[4] - 本月底可能发行或转让股份数目为2.71124031亿股，认购价/转换价为5.16港元[4] 股份变动信息 - 本月内已发行股份和库存股份增减总额均为0普通股[6] - 可换股债券1本月内发行新股和转让库存股份数目均为0[4]

52周新高股票表现 - 截至11月27日收盘，共有44只股票创52周新高 [1] - 安领国际(01410)、中国北大荒(00039)、MOS HOUSE(01653)创高率位居前三，分别为46.07%、28.68%、22.74% [1] - 创高率超过10%的股票包括俊裕地基(17.57) 18.09%、九福来(08611) 15.08%、景联集团(01751) 14.73%等 [1] 52周新低股票表现 - 当代置业(01107)创低率最高，为-14.29% [2] - 房地产行业公司如万科企业(02202) -8.51%、世茂集团(00813) -6.80%、宝龙地产(01238) -6.12%等均出现在新低榜单中 [2] - 致浩达控股(01707)创低率为-8.82%，位列第二 [2]

港股地产股市场表现 - 港股地产股多数呈现走弱态势 [2] - 万科企业股价下跌超过5% [2] - 世茂集团股价下跌超过3% [2] - 旭辉控股集团、龙湖集团、中国海外宏洋集团股价均下跌超过2% [2]

52周新高股票表现 - 截至11月26日收盘，共有39只股票创下52周新高，其中火岩控股股权(02975)、鳄鱼恤股权(02977)、艾硕控股股权(08585)创高率位居前三，分别为285.00%、170.00%、110.53% [1] - 创高率超过20%的股票包括全达电器集团控股(01750)（23.64%）、世纪联合控股(01959)（22.05%）、木薯资源(00841)（20.19%） [1] - 创高率在10%至20%之间的股票有MOS HOUSE(01653)（17.19%）、中国安储能源(02399)（12.90%）、京西国际(02339)（11.11%） [1] - 创高率在5%至10%之间的股票包括威华达控股(00622)（10.26%）、侨洋国际控股(08070)（9.59%）、国锐生活(00108)（7.81%）、欣融国际(01587)（6.06%）、硬蛋创新(00400)（5.67%）、竣球控股(01481)（5.26%）、思城控股(01486)（5.26%）、经纬天地(02477)（5.23%） [1] - 创高率低于5%的股票涵盖中国铁塔(00788)（4.35%）、伟业控股(01570)（3.81%）、齐屹科技(01739)（2.70%）、香港通讯国际控股(00248)（2.38%）、华住集团－Ｓ(01179)（2.13%）、健康１６０(02656)（1.98%）、冠忠巴士集团(00306)（1.80%）、宏利金融－Ｓ(00945)（1.57%）等 [1][2] 52周新低股票表现 - 嘉进投资国际(00310)创低率最高，为-25.95%，收盘价0.141港元，最低价0.137港元 [2] - 创低率超过-10%的股票包括冠中地产(00193)（-18.02%）、狮腾控股(02562)（-9.48%）、华鼎控股(03398)（-7.14%） [2] - 创低率在-5%至-10%之间的股票有ＸＬ二南策略－Ｕ(09799)（-5.96%）、宋都服务(09608)（-5.71%）、佑驾创新(02431)（-5.60%）、融信中国(03301)（-5.48%）、环能国际(01102)（-4.76%）、中国智慧能源(01004)（-3.57%） [2] - 创低率在-2%至-5%之间的股票包括万科企业(02202)（-3.48%）、中梁控股(02772)（-3.03%）、融众金融(03963)（-2.94%）、立德教育(01449)（-2.89%）、经发物业(01354)（-2.70%）、维昇药业－Ｂ(02561)（-2.48%）、大成玉米集团(03889)（-2.41%）、维他奶国际(00345)（-2.11%）、宝龙地产(01238)（-2.00%）、世茂集团(00813)（-1.96%） [2] - 创低率低于-2%的股票涵盖中国宝力科技(00164)（-1.90%）、紫元元(08223)（-1.75%）、汽车街(02443)（-1.65%）、远东发展(00035)（-1.45%）、中星集团控股(00055)（-1.41%）、艾迪康控股(09860)（-1.08%）、驴迹科技(01745)（-1.00%）、九江银行(06190)（-0.61%）、旭辉控股集团(00884)（-0.52%） [2]

公司战略转型与架构调整 - 公司开启新一轮架构调整，涉及重资产和轻资产两个维度，目标是聚焦核心与独立化运营 [1] - 重资产业务进行区域合并与聚焦，撤销苏皖、东南、华南、上海、长沙等多个区域集团及事业部，新组建华东和华南两大事业部，并调整管理模式为总部直管一线的片区制 [1] - 轻资产业务进行独立化细分运营，撤销3大建管区域，新成立5家省级建管公司，并计划新增广东公司 [1] - 公司提出“二次创业”，旨在彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”新路径，并聚焦收租、自营开发、房地产资管三大核心板块 [2] - 公司战略对标铁狮门、黑石等国际企业，计划三年内重新“站起来” [2] 轻资产业务（代建）发展状况 - 公司已搭建独立于控股集团的代建平台“旭辉建管” [2] - 截至6月末，旭辉建管累计在管项目超240个，总建筑面积超3600万平方米，其中国资和政府代建占比超51% [2] - 今年上半年，旭辉建管新增项目中复委项目数量占比达25%，回款同比增长近60%，销售额同步增长160% [2] 开发销售业务表现 - 今年上半年，公司合同销售额为101.6亿元，较上年同期的203.1亿元下滑50% [3] - 销售额中约88%来自住宅业态，办公楼/商业占比约12% [3] - 按地区划分，上半年销售额37.6%来自中西部地区，长三角占24.4%，环渤海占25.5%，华南地区仅占12.5% [3] 公司经营与财务状况 - 截至6月末，公司物业销售已确认收入约78.62亿元，同比下跌50.4%，占已确认收入总额的64% [4] - 公司经营活动所得现金净额为14.44亿元，相比上年同期的68.74亿元减少近79% [4] - 截至6月末，公司拥有银行结余及现金约101.61亿元，其中包括约17.31亿元的质押性存款及约42.99亿元的受监管资金 [4] - 公司面临重大债务压力，截至6月末，未能偿还的银行借款、优先票据、可换股债券及利息分别约为184.73亿元、288.53亿元、12.76亿元及83.23亿元，已构成违约或交叉违约 [5] 债务重组进展 - 公司境内公开市场债券的整体重组方案已获通过，涉及7笔债券合计约100.6亿元 [6] - 公司境外债重组已获法院批准，涉及68.5亿美元债务，整体削债比例为66%，预计削减52.7亿美元 [6]

公司战略转型 - 公司提出“二次创业”，旨在告别“高杠杆、高负债、高周转”旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”新路径 [2] - 未来将聚焦三大核心业务板块：收租业务、自营开发业务、房地产资管业务，并对标铁狮门、黑石等国际企业 [2] - 自营开发业务将高度聚焦并收缩深耕少数核心城市 [3] 组织架构调整 - 重资产业务层面进行区域合并与聚焦，撤销苏皖、东南、华南、上海、长沙等多个区域集团及事业部，新组建华东、华南两大事业部 [2] - 重资产业务管理模式调整为总部直管一线，取消城市公司平台，改为片区制 [2] - 撤销北京区域集团，新成立华北区域事业部，负责北京、天津、河北、河南、陕西、山西、东北三省业务 [2] - 轻资产业务进行独立化细分运营，撤销3大建管区域，新成立5家省级建管公司，后续拟新增广东公司 [2] 轻资产业务（代建）发展 - 公司已搭建独立于集团外的代建平台旭辉建管 [3] - 截至6月末，旭辉建管累计在管项目超240个，总建筑面积超3600万平方米，其中国资和政府代建占比超51% [3] - 今年上半年，旭辉建管新增项目中复委项目数量占比达25%，回款同比增长近60%，销售额同步增长160% [3] 开发销售业务表现 - 今年上半年，公司合同销售额为101.6亿元，较上年同期的203.1亿元下滑50% [4] - 销售额中约88%来自住宅业态，办公楼/商业占比约12% [4] - 按地区划分，销售额来源为中西部地区37.6%、长三角区域24.4%、环渤海25.5%、华南地区12.5% [4][5] 财务状况与偿债压力 - 截至6月末，公司物业销售已确认收入约78.62亿元，同比下跌50.4%，占已确认收入总额的64% [6] - 经营活动所得现金净额为14.44亿元，相比上年同期的68.74亿元减少近79% [6] - 公司拥有银行结余及现金约101.61亿元，其中包含质押性银行存款17.31亿元及受监管资金42.99亿元 [6] - 截至6月末，公司未能偿还的银行借款约184.73亿元、优先票据约288.53亿元、可换股债券约12.76亿元及利息约83.23亿元 [7] 债务重组进展 - 公司境内公开市场债券整体重组方案已获通过，涉及7笔债券合计约100.6亿元 [7] - 境外债方面，68.5亿美元的债务重组已获法院批准，整体削债比例为66%，预计削减52.7亿美元 [8]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

公司组织架构调整 - 撤销北京区域集团及下属城市公司，新成立华北区域事业部，负责北京、天津、河北、河南、陕西、山西、东北三省业务 [2] - 撤销苏皖区域集团、东南区域集团、华南区域集团、上海区域事业部、长沙事业部及下属城市公司，组建华东区域事业部和华南区域事业部 [3] - 华东区域事业部负责上海、浙江、江苏、福建、安徽和江西，华南区域事业部负责广东、湖南、湖北、广西和海南 [4] - 组织架构变为“四部三组”，区域事业部下设项目管理部、成本管理部、营销管理部、财务管理部、综合管理组、法务管理组、投资管理组 [5] - 精简后只保留关键职能并进行合并，例如原本分开的成本和采购职能并入成本管理部 [5][6] 公司债务重组进展 - 境内公开市场债券整体重组方案获债券持有人会议表决通过，涉及7笔债券合计约100.6亿元 [6] - 境外68.5亿美元（约合480亿元人民币）债务重组已获法院批准，整体削债比例达66%，预计削减52.7亿美元 [7] - 公司有望成为首家完成境内外债务重组的民营房企 [8] 公司经营现状与展望 - 公司从“活下来”到“彻底站起来”仍需三年，需依次经历信用修复、投资恢复、盈利回升等阶段 [9] - 公司大约有三年没拿地，中期业绩显示营收仍在下滑，利润为负，当前业务仍聚焦于保交付 [10] - 出现业务复苏苗头，例如昆明旭辉广场住宅二期开工，公司手中存量土地在符合开发条件下将继续开发 [10] 行业趋势 - 截至今年第三季度，已有14家规模房企进行过19次组织架构调整，前8月销售TOP20的房企中有11家进行了调整 [11] - 行业组织趋势是进一步扁平化，取消中间层级，合并职能，形成总部-城市平台的两级管控模式 [12] - 多数房企仍面临业绩承压、利润空间收窄或亏损的挑战 [12]