经过近三年的重组努力，积极自救的民营房企旭辉(00884)终于迎来了"活下去、站起来"历程中的关键 一跃。 据智通财经记者了解，近期，旭辉480亿的境外信用债和100亿的境内公司债有了实质性解决方案，旭辉 也即将成为首家完成境内外债务重组的民营房企。业内人士测算，旭辉最终将削减超过350亿人民币的 债务，并通过债转股等方式增厚公司净资产，实现"去杠杆、降负债"，进而修复资产负债表。 旭辉能顺利闯关境内外债务重组，既是企业自身积极自救，"不放弃、不躺平"的努力，更是房地产政策 持续发力效果显现。 从2023年底推出"白名单"，推动城市房地产融资协调机制;到2024年9月，央行宣布延长"金融16条"和经 营性物业贷款两项阶段性金融支持政策;再到今年6月13日，国务院常务会议明确提出要"稳定预期、激 活需求、优化供给、化解风险"，更大力度推动市场止跌回稳。这一系列政策组合拳，对于困难项目的 融资扶持，对于困难企业"化解风险"的定调，为行业加速风险出清、触底企稳提供了强有力的背书和市 场信心支撑。 当前，房地产行业的止跌企稳已成为宏观经济回升向好的重要一环。作为首家通过境内外重组投票的民 营房企，旭辉的案例也向市场传 ...

公司股权交易 - 旭辉控股拟向LMR出售永升服务8.24%股权 对应约1.42亿股普通股 最终数量可协商调整[1] - 交易价格设定为每股至少1.936港元 较2025年9月25日收盘价溢价10%[1] - 通过提供增信担保形式实现溢价出售 避免大宗配售需大幅折价处置的情况[1] 交易性质与投资方背景 - LMR作为财务投资者 交易属于以股权增长策略为核心的财务投资 不寻求参与永升服务管理[2] - LMR投资者基础由机构投资者及高净值人士组成 其投资经理持有香港第9类资产管理牌照[2] - 交易完成后旭辉控股仍间接持有永升服务约23.54%股权 林氏家族保持主要股东地位不变[2][4] 标的公司业务概况 - 永升服务为联交所上市的综合型物业管理服务商 2023年底完成去地产化更名[3] - 截至2025年6月30日 业务覆盖中国100座城市 总合约建筑面积35.49亿平方米[3] - 在管建筑面积达25.37亿平方米 服务超过11.2万户家庭[3] 公司债务重组进展 - 旭辉控股7笔境内债券重组方案获持有人会议通过 涉及本金约100.61亿元[6] - 重组涉及债券包括H22旭辉1 HPR旭辉1 H20旭辉3等多笔公司债[6] - 重组将缓解公司流动性压力 改善财务状况和资产负债表[7]

广州住房公积金政策优化 - 广州住房公积金提取范围扩大至购买存量商品住房、配售型保障性住房和共有产权住房 可用于支付购房首付款 [1] - 政策突破原有仅限新房首付提取的限制 释放支持合理住房消费的积极信号 [1] - 在"金九银十"节点推出 为其他一线城市提供政策参考 或带动更多城市优化公积金政策 [1] 大连万达集团经营动态 - 大连万达集团及法定代表人王健林被法院下达限制高消费令 涉及标的额1.86亿元强制执行案件 [2] - 事件源于下属项目公司经济纠纷 公司称此前一直在通过多种方式协商解决 [2] - 限高事件可能引发公众对万达集团经营状况担忧 影响品牌公信力和商业项目商户入驻意愿 [2] 新大正并购交易 - 新大正拟通过发行股份及支付现金方式收购嘉信立恒75.15%股权 [3] - 交易将向不超过35名特定对象发行股份募集配套资金 交易价格尚未确定 [3] - 收购完成后将拓展业务辐射范围 提升在华东长三角、华北环渤海湾、华南大湾区和华西成渝经济带业务比重 [3] 旭辉控股资产处置 - 旭辉控股拟以10%溢价出售所持1.42亿股永升服务股票 约占永升服务8.24%股权 [4] - 交易预计募集约3540万美元资金 用于补充境外重组生效前各项费用 [4] - 买方LMR Partners LLP为伦敦全球投资管理公司 主要从事自营交易业务 [4] 金科股份债务重整 - 金科股份与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 用于清偿普通债权 [5] - 信托受益人为金科股份债权人 专项服务信托是重整计划核心环节 [5] - 通过信托方式处置标的股权与债权 为企业赢得重整时间 有望摆脱债务困境 [5]

交易结构 - 公司向LMR出售1.424亿股永升股份 权益数量可根据协商调整以反映摊薄事件[1] - 出售价格设定为每股至少1.936港元 相当于永升股份前一日收盘价的110%[1] - 交易期限至少364日 LMR可选择延长至最长三年[1] 财务条款 - LMR每年至少获得7%投资回报 回报形式由交易双方协商确定[1] - 公司总负债上限包含出售总代价 7%年回报及其他非重大成本[1] - 预计交易总款项约2.76亿港元 将用于境外债务重组及支付第三方机构[2] 资产处置策略 - 公司持有2.64亿股永升股份作为增信安排 扣除出售部分后的剩余持股[1] - 避免大宗折价出售导致价值灭失 通过协议交易实现流动性目标[2] - 所得款项净额将用于满足重组生效日期的资金先决条件[2] 投资条款限制 - LMR承诺不参与永升管理 不寻求董事席位或特殊股东权利[1] - 禁止LMR进行卖空操作 证券借贷及处分股份等行为[1] - 交易纯属财务投资 以股权增长策略为核心目标[1]

交易核心条款 - 公司向LMR出售1.424亿股永升股份 权益数量可通过协商调整以反映摊薄事件 [1] - 出售价格设定为每股至少1.936港元 相当于永升股份2025年9月25日收市价的110% [1] - LMR需确保每年获得至少7%的总代价回报 具体形式由双方协商确定 [1] - 交易设置增信安排 涉及约2.64亿股永升股份 公司总负债不超过出售总代价 回报及交易费用之和 [1] - 交易期限最短364日 最长可延长至三年 由LMR选择是否延长 [1] 投资性质与限制 - LMR明确此为财务投资 属于股权增长策略 不寻求参与永升管理或获取特别权利 [1] - LMR被禁止直接或间接卖空永升股份 或从事产生同等经济效应的交易 [1] - LMR在指定期间内不得出借 转让或处分任何永升股份 [1] 资金用途与背景 - 建议交易预计获得总款项约2.76亿港元 将用于公司境外债务及负债重组 [2] - 集团需筹集额外资金满足重组先决条件 因现有可用现金有限 [2] - 永升股权被识别为易变现资产 但大宗出售需大幅折价 不符合各方利益 [2] - 通过建议交易可避免大幅折价及负面市场影响 同时达成流动性目标 [2]

交易情况 - 2025年9月26日公司与LMR就建议交易订立承诺函[3][4] - 公司向LMR出售142,387,000股永升股份权益，数目可协商调整[7] - 公司以每股至少1.936港元出售永升股份，为2025年9月25日收市价110%[7] - LMR收购事项总代价每年须获至少7%回报[8] - 建议交易预期受益于约264,433,000股永升股份增信安排[8] - 建议交易期限至少364日，LMR可延至最长三年[8] 用户数据 - 截至2025年6月30日，永升集团在中国内地100座城市服务，合约建筑面积约354.9百万平方米，在管面积约253.7百万平方米[11] - 截至2025年6月30日，永升集团为超1,120,000户家庭服务[11] 股权情况 - 公告日公司间接持有永升已发行股本约23.54%[11] - 公告日无投资者持有LMR已发行股份10%或以上[10] 资金用途 - 建议交易所得总款项约2.75661亿港元，用于重组境外债务及付款[13] 时间安排 - 重组生效日期不晚于2025年12月30日[19] - 最后截止日期为2025年10月31日及重组生效日期较后者[16] 交易影响 - 公司现有现金有限，需筹资使重组生效[12] - 大宗出售永升股权会价值灭失，不符公司利益[12] - 订立承诺函可达成流动性目标，避免折价及负面市场影响[12] 交易条件 - 建议交易须待承诺函条件达成，包括签最终交易文件[15] 信息披露 - 公司将遵守上市规则，发布公告让股东知悉[14]

报告发布 - 公司发布2025年中期报告，有中英文版本，已上载于www.cifi.com.cn及www.hkexnews.hk[2][7] 通讯方式 - 自2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯，未来在上述网站提供，替代印刷本[3][8] 股东通知 - 非登记股东收未来公司通讯应向中介提供邮箱，否则需主动查网站[4][9] - 非登记股东收印刷本可填回条交公司或发邮件说明，指示有效期一年[5][9] 咨询方式 - 对信件有疑问可在工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688咨询[6][10] 信件日期 - 信件日期为2025年9月24日[11][12]

报告发布 - 公司发布2025年中期报告，有中英文版，已上传指定网站[3][9] 通讯方式 - 2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯[4][10] - 建议股东提供邮箱地址，未提供或无法接收通知[5][6] - 可申请接收印刷本通讯，指示有效期一年[7][12] 咨询方式 - 对信件有疑问可工作日致电咨询[8][12]

土地储备 - 公司土地储备总量约为2730万平方米，其中应占建筑面积约为1610万平方米[3] - 公司土地储备总量为2730万平方米，应占部分为1610万平方米[6] - 公司土地储备包括已取得土地使用权或已订立土地出让合同的物业项目[33][36] - 总土地储备约2,730万平方米[52][55] - 公司总土地储备建筑面积为2730万平方米，其中应占土地储备建筑面积为1610万平方米[138][139] - 长三角区域土地储备总量为678.81万平方米，占总土地储备24.9%[141] - 环渤海区域土地储备总量为797.37万平方米，占总土地储备29.2%[141] - 中西部区域土地储备总量为1022.06万平方米，占总土地储备37.4%[144] 合同销售表现 - 公司合同销售金额为101.6亿元人民币，同比下降50.0%[40][43] - 公司合同销售包括附属公司、合营企业及联营公司的合同销售，数据未经审核[30][31] - 公司合同销售金额为101.6亿元人民币，同比下降50.0%[69][71] - 合同销售建筑面积为989,300平方米，同比下降40.3%[69][72] - 合同销售平均售价为10,274元人民币/平方米[69][72] - 住宅项目合同销售金额占比87.6%，办公/商业项目占比12.4%[69][73][75] - 长三角地区合同销售金额占比24.4%，环渤海25.5%，中西部37.6%，华南12.5%[69][73][76] - 一线及二线城市合同销售金额占比87.0%[69][73][78] 收入表现 - 公司已确认收入为122.813亿元人民币，同比下降39.2%[40][43] - 物业销售确认收入为78.624亿元人民币，同比下降50.4%[82][83] - 物业销售收入占总确认收入64.0%[82][83] - 公司物业销售已确认收入同比下降50.4%至78.62亿元人民币（2024年：158.40亿元）[84][88] - 住宅类物业收入占比提升至95.5%（2024年：92.6%），确认收入75.06亿元[84] - 长三角地区收入占比34.8%位列第二，确认收入27.36亿元[84] - 中西部地区收入占比大幅提升至58.8%（2024年：45.0%），确认收入46.26亿元[84] - 二线城市收入占比达92.5%，确认收入72.73亿元[88] - 投资物业租赁收入同比下降0.3%至7.86亿元[97][100] - 物业管理收入同比增长5.2%至33.75亿元[98][102] - 集团总收入同比下降39.2%至122.81亿元[99][103] - 公司总收入同比下降39.2%至122.81亿元人民币，其中物业销售收入下降49.9%至81.20亿元（占比66.1%）[106] 利润与亏损 - 公司期内亏损约为62.393亿元人民币，去年同期为44.404亿元人民币[40][44] - 公司股东权益应占核心亏损净额约为42.492亿元人民币，去年同期为34.01亿元人民币[40][44] - 公司核心净亏损不包括物业减值和汇兑损益等非经常性项目[30][32] - 公司毛利率从去年同期的13.4%下降至8.0%，毛利下降63.7%至9.83亿元人民币[110][111] - 投资物业公允价值亏损扩大至6.76亿元人民币（去年同期为3.71亿元）[113][117] - 合营联营企业业绩亏损扩大至2.70亿元人民币（去年同期亏损0.81亿元）[120][123] - 物业减值损失维持在16.09亿元人民币（去年同期16.49亿元）[112][116] - 期内亏损扩大至62.39亿元人民币（去年同期为44.40亿元），股东应占净亏损增至63.58亿元[127][129] - 公司核心净亏损归属于股权持有人为42.492亿元人民币，较去年同期34.01亿元人民币增长24.9%[130] 成本与费用 - 销售成本同比下降35.4%至112.98亿元人民币[107][108] - 销售及营销开支下降44.6%至3.74亿元人民币，行政开支下降9.3%至8.30亿元[114][115][118][119] - 融资成本总额（含资本化）下降15.6%至23.40亿元人民币，总债务降至842亿元[121][125] - 所得税开支大幅下降87.9%至1.20亿元人民币[122][126] 物业交付与管理 - 物业交付约15,000套单位，行业排名第九[51][54] - 交付物业建筑面积714,522平方米，同比下降42.7%[82][83] - 已确认平均售价为11,004元人民币/平方米，同比下降13.4%[82][83] - 物业管理收入增长2.7%至人民币34.6亿元[53][56] - 物业管理总合约建筑面积3.549亿平方米，同比增长1.1%[57][59] - 在管建筑面积2.537亿平方米，同比增长1.2%[57][59] - 商业地产租金收入与去年同期持平，达人民币7.9亿元[58][61] 债务与融资 - 公司总负债包括银行借款、境内外债券等债务工具[33][34] - 公司净负债对股本比率按总负债减银行结余及现金后占股本权益百分比计算[33][34] - 公司加权平均债务成本为期末未偿还债务的加权平均利息成本[33][35] - 银行结余及现金约人民币101.6亿元[62][63] - 境外债务重组减少约52.7亿美元，占投票计划债权总额66%[62][64] - 公司银行结余及现金为101.614亿元人民币，较2024年末110.368亿元人民币下降7.9%[148] - 公司总债务从2024年12月31日的人民币866.538亿元下降至2025年6月30日的人民币842.122亿元[149][152] - 公司加权平均借贷成本维持在4.7%[150][153] - 公司现金及银行结余从2024年12月31日的人民币110.368亿元减少至2025年6月30日的人民币101.614亿元[151] - 公司净负债权益比率从2024年12月31日的145.6%上升至2025年6月30日的166.8%[162][165] - 公司债务资产比率从2024年12月31日的33.8%上升至2025年6月30日的34.9%[162][165] - 公司流动比率从2024年12月31日的1.0倍下降至2025年6月30日的0.9倍[162][165] - 公司抵押担保从2024年12月31日的人民币145.321亿元减少至2025年6月30日的人民币86.417亿元[156][160] - 公司对合营及联营企业贷款担保从2024年12月31日的人民币93.876亿元略减至2025年6月30日的人民币92.754亿元[161][164] - 公司外币计值银行及其他借款达人民币174.541亿元[154][158] - 公司以美元计值的优先票据达人民币276.53亿元[154][158] - 公司发行2025年到期优先票据本金总额5.67亿美元利率6.0%[183] - 公司发行2027年到期优先票据本金总额4.19亿美元利率4.375%[183] - 公司发行2028年到期优先票据本金总额1.5亿美元利率4.8%[183] - 全资子公司旭辉中国发行2021年第二期境内公司债券本金额30亿元人民币[183] - 旭辉中国发行2020年第一期境内公司债券本金额21.2亿元人民币[183] 资产与投资 - 已完成待售物业总建筑面积930万平方米[90][94] - 开发中物业总建筑面积1800万平方米[91][95] - 公司于合营企业及联营公司的权益为280.704亿元人民币，较2024年末283.683亿元人民币下降1.1%[131] - 应收合营企业及联营公司款项为206.793亿元人民币，较2024年末215.711亿元人民币下降4.1%[131] - 拟作出售的开发中物业为485.865亿元人民币，较2024年末604.5亿元人民币下降19.6%[133][136] - 递延税项资产为13.664亿元人民币，较2024年末15.371亿元人民币下降11.1%[134][137] 股权结构与持股 - 林中先生通过全权信托持有本公司股份1,363,754,301股，占比12.98%[169] - 林中先生作为共同创立人持有本公司股份2,737,372,105股，占比26.05%[169] - 林中先生配偶持有本公司股份10,400,000股，占比0.10%[169] - 林中先生通过领寓国际持有160,000股，占比40%[172] - 林中先生通过绿明建科持有40,000,000股，占比40%[172] - 林中先生通过永升服务持有273,180,000股，占比15.80%[172] - 林伟先生通过全权信托持有本公司股份504,452,194股，占比4.80%[172] - 林伟先生通过永升服务持有406,820,000股，占比23.54%[172] - 汝海林先生实益持有本公司股份2,805,120股，占比0.03%[175] - 杨欣先生实益持有本公司股份3,552,711股，占比0.03%[175] - 林中先生通过Sun Success Trust结构被视为持有鼎昌有限公司的1,363,754,301股股份[176] - 林中、林伟及林峰先生作为林氏家族信托共同创立人各自被视为持有茂福投资有限公司的2,737,372,105股股份[176] - 林伟先生通过信托结构被视为持有卓骏有限公司的504,452,194股股份[176] - Elite Force Development持有273,180,000股永升服务股份，林中持股50%、林伟持股25%、林峰持股25%[179] - Spectron Enterprises持有406,820,000股永升服务股份，由旭辉控股全资附属公司持有[179] - 林中先生及其配偶直接持有公司股份[176] - 汝海林、杨欣等6名董事及高管直接持有公司股份[179] - 林中家族通过Smart City Assets和Loyal Most Enterprises控制领寓国际160,000股股份[179] - 林中先生通过上海茂福企业发展集团控制绿明建科股份[179] - Elite Force Development自2020年6月30日起将部分永升服务股份投票权委托予Spectron Enterprises[179] - 茂福持有1,000,000股永升服务股份，林中、林伟及林峰被视为共同拥有权益[17] - Rain-Mountain Limited持有500,000股永升服务股份，林峰及林中分别被视为拥有权益[18] - Elite Force Development持有273,180,000股永升服务股份，林伟被视为拥有权益[19] - 汝海林直接持有永升服务股份[20] - 杨欣直接持有永升服务股份[21] - 杨欣与另一人共同直接持有永升服务股份[22] - 葛明直接持有永升服务股份[23] - 仁美资产持有公司股份2,737,372,105股占比26.05%[186] - 茂福实益拥有公司股份2,737,372,105股占比26.05%[186] - 永成通过受控制法团权益持有公司股份1,363,754,301股占比12.98%[186] - Standard Chartered Trust作为受托人持有公司股份4,340,613,495股占比41.30%[186] - 林峰先生通过全权信托共同创立人身份持有公司股份2,737,372,105股占比26.05%[189] - 茂福持有2,737,372,105股股份[191] - 鼎昌持有1,363,754,301股股份[191] - Rain-Mountain持有239,487,089股股份[191] 债券持有 - 林中持有1,000,000美元公司债券，占未偿还本金总额0.18%[182] - 林伟持有1,000,000美元公司债券，占未偿还本金总额0.18%[182] - 杨欣持有人民币5,900,000元旭辉中国债券，占未偿还本金总额0.20%[182] 购股权计划 - 2016年购股权计划剩余有效期约1年[192][194] - 购股权计划可发行股份上限为666,640,389股，占采纳日已发行股份总数10%[193][197] - 截至2025年6月30日，可供授出的购股权数量为300,843,506份[193][197] - 每位承授人12个月内获行使股份不得超过已发行股份总数1%[193][198] - 购股权接納应付款项为1.00港元[199] - 购股权行使期不超过10年[199] - 购股权要约接納期为7天[199]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 上海优化房产税政策，对持有居住证满3年且符合条件的人才和购房人给予首套住房免税、二套住房人均60平方米免税面积的优惠 [15][18] - 新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等三个问题仍需关注，需要更大力度政策缓解地产基本面下行压力 [6][34] - 二手房价或将是地产见底的观测指标，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [6][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34] 板块行情表现 - 第38周申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业中排名第9位 [6][9] - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达52.6%；跌幅第一为福星股份，周跌幅达19.4% [10][11] - 港股涨幅第一为花样年控股，上涨26.3%；跌幅第一为雅居乐集团，下跌17.6% [12][14] 政策要闻 - 苏州发布保障性租赁住房实施办法，明确通过新建、改建和存量纳入三种途径筹集房源 [6][15] - 重庆推出提振消费措施，对2025年5月30日至12月31日期间在中心城区新购商品住房的给予1%补贴，新购140平方米以上住房的给予0.5%补贴 [6][15] - 北京调整2025住房公积金年度缴存基数，上限为35811元，下限调整为2540元 [6][15] - 上海调整住房公积金缴存基数，上限提至37302元，下限2690元，月缴存额上限5222元、下限376元 [6][15] - 上海优化个人住房房产税试点政策，对符合条件的高层次人才和持有居住证满3年的购房人给予税收优惠 [15][18] 公司动态 - 越秀地产以总价13.3007亿元竞得杭州康桥单元地块，溢价率25.47%，楼面价20490元/平方米 [6][19] - 龙湖集团以总价5.06亿元竞得成都成华区地块，溢价率5.33%，楼面价1.58万元/平方米 [6][19] - 旭辉建管中标成都青白江区61.66亩国资住宅代建项目，正式进驻成都市场 [6][19] 销售端表现 - 第38周20城新房成交面积176万平方米，日均成交25.1万平方米，环比增加6%，同比增加32% [6][21] - 年初至今20城新房累计成交7234万平方米，同比下降8% [6][21] - 第38周11城二手房成交面积191万平方米，日均成交27.3万平方米，环比减少1%，同比增加71% [6][25] - 年初至今11城二手房累计成交7300万平方米，同比上升13% [6][27] - 一线城市新房成交面积65.2万平方米，同比增加49%；二手房成交面积91.2万平方米，同比增加83% [22][29] 融资端情况 - 第38周发债企业大部分为地方国企，金桥集团发行规模最大，发行两只私募债共19.8亿元 [30][32] - 新希望地产发行的一般公司债利率最高，为3.6%；陆家嘴集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [30][32] 投资建议 - 建议关注三类投资方向：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务 [6][34] - 重点关注标的包括贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34]