行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

港股内房股市场表现 - 1月22日港股内房股多数上涨 其中中国金茂涨4.4% 绿城中国涨4% 中梁控股涨超3% 新城发展涨1.8% 龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价9.680港元 涨3.86% 中国金茂最新价1.420港元 涨4.41% 中梁控股最新价0.067港元 涨3.08% 新城发展最新价2.260港元 涨1.80% [2] - 龙湖集团最新价9.720港元 涨1.46% 越秀地产最新价4.290港元 涨1.18% 富力地产最新价0.500港元 涨1.01% 中国海外发展最新价13.550港元 涨1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示 今年在城市更新方面重点抓好三件事 一是持续推进城镇老旧小区改造 二是全面推进完整社区建设 三是开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场 继续因城施策、精准施策 发挥好房地产融资“白名单”制度的作用 支持房企合理的融资需求 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年 多地二手房市场延续“翘尾行情” 一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化 [1] - 北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降 供需关系逐渐趋于平衡 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨，其中中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价为9.680港元，涨幅3.86% [2] - 中国金茂最新价为1.420港元，涨幅4.41% [2] - 中梁控股最新价为0.067港元，涨幅3.08% [2] - 新城发展最新价为2.260港元，涨幅1.80% [2] - 龙湖集团最新价为9.720港元，涨幅1.46% [2] - 越秀地产最新价为4.290港元，涨幅1.18% [2] - 富力地产最新价为0.500港元，涨幅1.01% [2] - 中国海外发展最新价为13.550港元，涨幅1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示，今年在城市更新方面重点抓好三件事：持续推进城镇老旧小区改造、全面推进完整社区建设、开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情” [1] - 机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 [1] - 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡 [1]

交易概述 - 新城发展通过其全资子公司SRCIM，与买方晋峰资本控股有限公司订立了两份股份转让协议，分别出售目标公司A和目标公司B的全部已发行股本 [1] - 出售目标公司A（新城晋峰资产管理有限公司）的全部已发行股本，代价为2523万港元 [1] - 出售目标公司B（新城晋峰证券有限公司）的全部已发行股本，代价为6282万港元 [1] 交易目的与影响 - 出售事项旨在优化公司资源并精简集团架构 [1] - 目标公司业务规模小，目标公司A在截至2024年12月31日止年度整体录得亏损，目标公司B在截至2025年12月31日止年度仅录得极低利润 [1] - 出售将使集团能将财务资源重新调配至其作为物业发展商的主要业务运营或其他未来业务发展 [1]

交易概述 - 新城发展通过其全资子公司SRCIM，与买方晋峰资本控股有限公司订立了两份股份转让协议，分别出售目标公司A（新城晋峰资产管理有限公司）和目标公司B（新城晋峰证券有限公司）的全部已发行股本 [1] - 出售目标公司A的代价为2523万港元，出售目标公司B的代价为6282万港元，两项交易总代价为8805万港元 [1] 交易标的与结构 - 根据股份转让协议A，出售标的为目标公司A的全部已发行股本 [1] - 根据股份转让协议B，出售标的为目标公司B的全部已发行股本 [1] 交易动机与财务影响 - 董事认为出售事项可使集团实现资源优化及架构精简 [1] - 出售的主要考虑因素是目标公司业务规模小，目标公司在截至2024年12月31日止年度整体录得亏损，且在截至2025年12月31日止年度仅录得极低利润 [1] - 出售事项将使集团能够将财务资源重新调配至其作为物业发展商的主要业务营运或其他未来业务发展 [1]

公司资产出售交易 - 新城发展通过其全资子公司SRCIM，与买方晋峰资本控股订立了两份股份转让协议，分别出售目标公司A新城晋峰资产管理及目标公司B新城晋峰证券的全部已发行股本 [1] - 出售目标公司A的代价为2523万港元，出售目标公司B的代价为6282万港元，两项交易总代价为8805万港元 [1] - 交易完成后，两家目标公司将不再为新城发展的子公司，其财务业绩、资产及负债将不再并入集团的合并财务报表 [1] 交易背景与动机 - 目标公司业务规模小，截至2024年12月31日止年度整体录得亏损，截至2025年12月31日止年度仅录得极低利润 [1] - 董事认为出售事项可使集团优化资源并精简架构，尤其考虑到目标公司并无重大业务营运 [1] - 出售事项将使集团能够将财务资源重新调配至其作为物业发展商的主要业务营运，或其他未来业务发展 [1]

出售事项概况 - 2026年1月20日交易时段后，公司拟出售目标公司A和B全部已发行股本，代价分别为2523万港元和6282万港元[4][6] - 出售事项最高适用百分比率合计超0.1%但低于5%，须遵守申报及公告规定，获豁免独立股东批准规定[5][37] - 出售事项完成后目标公司A及B不再为公司子公司，财务业绩等不再计入集团报表[27] 代价支付与款项结清 - 出售目标公司A代价分两期偿付，首期378.45万港元（15%）协议签订后五天内支付，二期2144.55万港元条件达成后五天内支付[8] - 2025年12月31日公司应付目标公司A款项1324.9173万港元，交割日核实确认，交割日后三天内结清[11] - 出售目标公司B代价分两期偿付，首期942.3万港元（15%）协议签订后五天内支付，二期5339.7万港元条件达成后五天内支付[15] - 截至2025年12月31日公司应付目标公司B款项为46,906,085港元[19] 财务数据 - 公司预期因出售事项确认未审核估计收益约1045万港元，相当于约人民币939万元[27] - 代价A及代价B总金额8805万港元，相当于约人民币7905万元[27] - 目标公司A及B于估值基准日期未审核账面价值约7760万港元，相当于约人民币6966万元[27] 目标公司业绩 - 目标公司A截至2024年营业额为345,943港元，2025年为368,667港元[30] - 目标公司A截至2024年税前亏损5,823,788港元，2025年利润为1,474,357港元[30] - 目标公司A截至2024年税后亏损5,458,069港元，2025年利润为1,474,357港元[30] - 目标公司A于2025年12月31日未经审核资产净值为22,508,069港元[30] - 目标公司B截至2024年和2025年12月31日止年度营业额分别为394,148港元和234,079港元[32] - 目标公司B截至2024年和2025年12月31日止年度除税前亏损分别为1,309,003港元和938,434港元[32] - 目标公司B截至2024年和2025年12月31日止年度除税后亏损分别为1,309,778港元和938,434港元[32] - 目标公司B于2025年12月31日未经审核资产净值为55,087,702港元[32] 出售事项意义 - 出售事项可使集团资源优化及精简架构[35] - 出售事项可让集团调拨财务资源至主要业务或未来业务发展[35] - 出售事项及股份转让协议按公平基准等订立，符合公司及股东整体利益[35] 交易相关情况 - 王晓松先生因在交易中有重大权益，就批准相关协议及交易的董事会决议案放弃投票[36] - 股份转让协议项下拟进行的出售事项构成公司的关连交易[37] 估值相关 - 目标公司A全部股权市值通过收益法下的DCF法厘定，用成本法下的ANA法交叉核对[44] - 估值师假设目标公司A盈利稳定增长率为1.83%[48] - 目标公司A的WACC为13.46%[49] - 目标公司A的股本成本为8.18%[50] - 采用10年期香港政府债券收益率3.19%作为无风险利率[50] - 可资比较公司平均无杠杆beta系数0.67重新调整至0.98[52] - 市场风险溢价MRP采用5.10%[53] - 目标公司A小型市值风险溢价为5.40%[54] - 目标公司A公司特定风险溢价为5.00%[55] - 公司资本架构中股本占64.50%，债务占35.50%[52] - 目标公司A除税前债务成本为5.00%，除税后债务成本为4.18%，企业税率为16.50%[56] - 目标公司A市值估值采用35.50%债务及64.50%股本的资本结构[57] - 目标公司A采用20.40%的缺乏流通性折让（DLOM）[58] - 目标公司B全部股权的市值通过DCF法厘定，采用ANA法交叉核对[76] - 估值师假设目标公司B的盈利将达到1.83%的稳定增长率[79] - 目标公司B估值采用的WACC为13.02%[80] - 目标公司B的股本成本为6.72%[81] - 目标公司B采用的无风险利率（Rf）为10年期香港政府债券收益率3.19%[81] - 目标公司B的资本结构中股本占68.39%，债务占31.61%[83][88] - 可比较公司平均无杠杆beta系数为0.50，重新调整后为0.691[83] - 目标公司B的MRP采用5.10%[84] - 目标公司B的小型市值风险溢价为5.40%[85] - 目标公司B的公司特定风险溢价为5.00%[86] - 目标公司B的除税前债务成本为5.00%，除税后债务成本为4.18%，企业税率为16.50%[87] - 目标公司B的缺乏流通性折让（DLOM）采用20.40%[89] - 估值师选出5家可比较公司用于计算无杠杆beta系数[65][93] - 可比较公司有国泰君安国际控股、裕承科金、美建集团、香港潮商集团、中信建投证券[92] - 目标公司A全部股权于2025年12月31日的市值为25,226,903港元[73] - 目标公司B全部股权于2025年12月31日的市值为62,814,984港元[103] 其他 - 股份转让协议A和B的订立日期为2026年1月20日[40] - 公司股份每股面值为0.001港元[40] - 估值基准日期为2025年12月31日[43] - 估值报告A和B的编制日期为2026年1月5日[43] - 报告日期为2026年1月20日[112,113,115] - 独立估值师估值报告日期为2026年1月5日[113]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

文章核心观点 - 烟台市新城发展创投基金已完成注册落地 旨在通过资本力量加速推进夹河·幸福新城项目建设 并赋能区域产业升级 [1] - 该基金是省市区三级联动设立的专项创投基金 总规模20亿元人民币 首期规模10亿元人民币 将重点投资数字经济、绿色经济、低空经济等领域 以支持当地“3+2+N”产业体系建设 [1] - 基金将通过“资本+产业+人才”三维联动模式 整合财政、金融、产业资源 旨在增强区域产业核心竞争力 并将幸福新城打造为烟台未来城市新中心 [1] - 基金管理方烟台财金集团计划未来构建包括续航基金、并购基金在内的百亿级基金矩阵 打造产投融协同、政金企联动的资本生态 以支撑全市实体经济高质量发展 [2] 基金设立与规模 - 烟台市新城发展创投基金已完成正式登记注册 [1] - 基金由烟台财金集团牵头 以省、市、区三级联动方式设立 [1] - 基金总规模为20亿元人民币 首期规模为10亿元人民币 [1] 投资方向与策略 - 基金是精准服务夹河·幸福新城发展的专项创投基金 [1] - 投资将立足幸福新城“3+2+N”产业体系建设需求 [1] - 投资重点领域包括数字经济、绿色经济、低空经济等优势领域 [1] - 基金旨在发挥引导带动作用 推动幸福新城现代化产业体系核心竞争力持续增强、绿色低碳科技创新能力大幅提升 [1] 运作模式与目标 - 基金将通过“资本+产业+人才”三维联动模式运作 [1] - 运作将深度整合财政政策、金融工具、产业资源等核心要素 [1] - 目标是持续强化对全市产业发展的辐射带动作用 [1] - 最终目标是将幸福新城建设打造为烟台未来城市新中心 推动烟台城市量级跨越提升、引领城市形象蝶变焕新 [1] 未来规划 - 烟台财金集团下步将持续发挥基金效能 [2] - 计划构建续航基金、并购基金等百亿级基金矩阵 [2] - 旨在打造“产投融协同、政金企联动”的资本生态 [2] - 目标是为全市实体经济高质量发展提供硬核支撑、注入资本“活水” [2]

基金设立与注册 - 烟台市新城发展创业投资基金合伙企业（有限合伙）于2026年1月5日完成登记注册，登记状态为开业，天眼评分为97% [1][2] - 该基金由烟台主城控股集团联合山东省财金创业投资有限公司、山东省新动能基金管理有限公司、烟台市财金创新创业投资有限公司共同发起设立 [3] 基金规模与出资结构 - 基金总规模达20亿元人民币，首期规模为10亿元人民币 [3] - 基金出资额为100,000万人民币 [2] - 主要合伙人及认缴出资额包括：山东省新动能绿色先行投资中心（有限合伙）出资30,000万元（占比30%）、山东财金科技创新股权投资基金合伙企业（有限合伙）出资29,000万元（占比29%）、烟台昆弼绿色低碳创业投资基金合伙企业（有限合伙）出资20,000万元（占比20%） [4] - 其他合伙人包括：认缴出资10,000万元（占比10%）的合伙人、烟台财金品重产业投资合伙企业（有限合伙）出资9,000万元（占比9%）、山东省财金创业投资有限公司出资1,000万元（占比1%）、烟台市财金创新创业投资有限公司出资1,000万元（占比1%） [4] 投资方向与用途 - 该基金是精准服务夹河·幸福新城发展的专项创投基金，旨在增强资本对产业发展的支撑作用，加速推进夹河·幸福新城项目建设 [1] - 基金将围绕新城产业发展规划，重点支持数字经济、绿色经济、服务经济三大主导产业，低空经济、总部经济两大特色产业，以及N个未来产业 [5] - 首期10亿元规模中，有5亿元将专项用于夹河·幸福新城产业项目投资，为区域重点项目落地与产业培育提供直接资金支持 [3] - 投资范围将全面覆盖企业初创期、发展期、成长期、成熟期全生命周期 [5] 基金管理与运营 - 基金执行事务合伙人为山东省财会创业投资有限公司（委派代表：张瑞杰）和烟台市财会创新创业投资有限公司（委派代表：柴林） [2] - 企业类型为有限合伙企业，国标行业属于其他资本市场服务 [2] - 经营范围包括以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动，创业投资（限投资未上市企业），以及以自有资金从事投资活动 [2]