文章核心观点 企查查显示上海华润樾能置业有限公司近日成立，由多方持股且有明确经营范围和注册资本 [1] 分组1 - 公司基本信息 - 上海华润樾能置业有限公司近日成立，法定代表人为娄山杰 [1] - 公司注册资本约47亿元 [1] - 公司经营范围包含房地产开发经营、住宅室内装饰装修等 [1] 分组2 - 公司股权结构 - 公司由葛洲坝旗下中能建城市投资发展有限公司、华润置地旗下上海煦臻企业管理有限公司、越秀集团旗下杭州燚乐实业投资有限公司共同持股 [1]

文章核心观点 公司截至2024年12月31日一个月及全年销售金额和销售建筑面积均有增长 [1] 分组1 - 截至2024年12月31日一个月公司实现总合约销售金额约320.0亿元，总合约销售建筑面积约130.1万平方米，分别按年增长52.4%和28.4% [1] - 2024年1 - 12月累计合约销售金额约2611.0亿元，总合约销售建筑面积约1133.2万平方米，分别按年增加15.0%和13.3% [1]

公司管理层变动 - 徐荣于2023年1月加入华润置地并获委任为公司副总裁，2024年10月获委任为执行董事及公司执行委员会成员 [1] - 2024年12月23日，徐荣获委任为公司总裁及企业社会责任委员会成员，结束了华润置地总裁的空窗期 [23] - 徐荣是华润置地近10年来唯一一位并非成长于华润集团内部的总裁 [18] 公司战略调整 - 华润置地当前工作重心已转向库存的有效去化，通过做优存量、降本提质增效、全力转型城市投资开发运营商、打造第二增长曲线、深化组织变革等措施抵御行业风险 [14] - 华润置地明确把"大资管"业务作为主航道业务，目标是"十四五"期内把资管业务培育为第二增长曲线 [27] - 华润置地发力城市更新业务，以"一主多元"为业务模式，重塑从规划、动迁、开发、运营的全流程业务模式 [5][12] 公司业绩表现 - 今年上半年，华润置地开发销售型业务实现核心净利润52.2亿元，同比下降19%；生态圈要素型业务实现核心净利润2.9亿元，同比下降5.8% [6] - 今年上半年，华润置地开发销售型业务营业额591.3亿元，同比增长8.3%；经营性不动产业务营业额114.7亿元，同比增长7.0%；轻资产管理业务营业额58.9亿元，同比增长17.6%；生态圈要素型业务营业额26.4亿元，同比增长0.8% [13] 公司土地储备 - 今年前11个月，华润置地权益拿地金额为349亿元，落后于保利发展、绿城中国以及中海地产 [21] - 去年全年，华润置地的拿地金额为808亿元，今年在公开市场上新增土地储备将大幅缩水 [21] 公司城市更新业务 - 徐荣加入华润置地后主要发力城市更新业务，分管生态圈、战略部、城市更新等业务，参与了深圳的湖贝村、沙井大街、雪花啤酒片区等旧改项目 [19] - 2024年8月，华润置地城市更新事业部与东莞市规划院达成战略合作协议，探索组建联合体，强化"有为政府+有效市场"的双轮驱动 [24]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 - 销售稳中有进，紧抓投资机会布局核心土储，经营性业务稳步增长 [1] 销售情况 - 2024年1-11月，公司实现销售额2291亿元，同比下降19.9%，较前十月同比降幅收窄2.5个百分点，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第三位，较2023年排名提升1位 [1] - 实现销售面积995万平米，同比下降17.5% [1] - 10月、11月公司分别实现销售额310亿元、258亿元，同比分别增长12.4%、7.0%，环比分别为+83.4%、-16.8%，销售额同比回升趋势明显 [1] - 2024年下半年，公司总可售货源3687亿元，其中85%位于一二线高能级城市，优质可售资源充足，年底销售旺季有望加大推货与营销力度，巩固销售回升趋势 [1] 土储投资 - 2024年上半年，公司稳健开展投资，新增土储建面202万平米，于一二线城市投资额占比87% [2] - 截至2024年6月末，公司拥有总土储建面5699万平米，其中开发业务土储建面4771万平米，一二线城市建面占比超7成 [2] - 2024年10-11月，公司于上海、广州、深圳、杭州四城新获取土储85万平米，总地价414亿元，其中于上海累计获取4宗土地，总地价192亿元，联合中国海外发展获取深圳南山区1宗土地，总地价185亿元，积极补充核心土储，为后续销售打下坚实基础 [2] 资管业务 - 截至2024年6月末，公司资管规模达4491亿元，较23年末增长5.1%，主要增长来自购物中心，其中在营购物中心数量达82座，总建面1045万平米，同比增长28.6%，整体出租率97.3%，保持高位 [3] - 2024年下半年，公司计划在北京、深圳等地新开约10座购物中心，购物中心稳健发展为公司逐步向大资管业务转型奠定基础 [3] - 目前公司旗下已搭建完成华润万象生活轻资产管理平台以及华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT两个公募REITs平台，打通资产价值释放通道 [3] - 2024年1-10月，公司经营性业务累计收入387亿元，同比增长13.1%，其中经营性不动产业务租金收入240亿元，同比增长14.8%，"大资管"第二增长曲线贡献突出 [3] 盈利预测与估值 - 考虑公司2024年前11月销售额同比降幅较大等因素，下调公司24-26年预测核心EPS为3.64/3.72/3.88元（原预测为3.94/4.09/4.47元），现价对应24-26年PE核心估值分别为6.0/5.9/5.6倍 [4] - 公司经营稳健，核心土储充裕，资管业务稳步发展，维持"买入"评级 [4] 财务数据 - 营业收入：2022年207,061百万元，2023年251,137百万元，2024E 258,377百万元，2025E 244,806百万元，2026E 215,402百万元 [5] - 营业收入增长率：2022年-2.4%，2023年21.3%，2024E 2.9%，2025E -5.3%，2026E -12.0% [5] - 归母净利润：2022年28,092百万元，2023年31,365百万元，2024E 28,255百万元，2025E 28,880百万元，2026E 29,957百万元 [5] - 归母净利润增长率：2022年-13.3%，2023年11.7%，2024E -9.9%，2025E 2.2%，2026E 3.7% [5] - 基本EPS：2022年3.94元，2023年4.40元，2024E 3.96元，2025E 4.05元，2026E 4.20元 [5] - 核心EPS：2022年3.79元，2023年3.89元，2024E 3.64元，2025E 3.72元，2026E 3.88元 [5] - P/E(基本)：2022年5.5倍，2023年5.0倍，2024E 5.5倍，2025E 5.4倍，2026E 5.2倍 [5] - P/E(核心)：2022年5.8倍，2023年5.6倍，2024E 6.0倍，2025E 5.9倍，2026E 5.6倍 [5]

核心观点 - 深圳南山区粤海街道的T107-0107地块以185.12亿元成交，刷新深圳涉宅地块成交总价纪录，溢价率46.3%，成交楼面价70388元/平方米 [2] 土地出让情况 - 该地块位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元 [2] - 地块最终由华润置地和中海地产联合体以185.12亿元竞得，成交楼面价70388元/平方米，溢价率46.3% [2] - 近期，北京、广州、深圳等一线城市涌现出不少成交价超过百亿元的大型地块出让，且不设置商品房限价，由企业自主定价 [2] 政策变化 - T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以"价高者得"为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受"90/70"政策限制 [2] - 近期土地出让模式有所改革，减少了房企配建和价格限制，取消普通住房和非普通住房标准，将产品打造、定价权都交给开发商 [3] 市场表现 - 今年以来，重点城市、重点项目的业绩贡献度明显提升，中海地产在上海、北京、深圳的几个项目热销，贡献了超过一半的业绩 [3] - 11月份深圳预售新房与二手房网签量均超8000套，均创新高（含非住宅），新房成交8734套，环比增长86.8%，同比增长158.9%，二手房成交8199套，环比增长14%，同比增长103.8% [3] - 9月底一系列优化政策发布后，购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升，短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升，土地市场中优质地块的火爆竞拍也将进一步提振市场信心 [4]

企业家与管理思想 - 宁高宁推动国有企业向市场化、现代化、国际化方向变革，强调组织创新与活力 [2][3] - 提出"五步组合论"管理思想，包括选经理人、组建团队、发展战略、形成市场竞争力、价值创造与评价 [4] - 认为企业本质是效率和创新，资本是手段，资产质量、运营效率、创新发展才是关键 [8] 行业战略与转型 - 华润通过并购整合实现行业集中度提升，如啤酒、地产、水泥、电力等行业，形成规模效应 [11][12] - 华润置地从住宅扩展到商业物业，建立万象城，通过收租平滑市场波动，提升城市品位 [20][21] - 中粮推行"全产业链"战略，并购尼德拉和来宝农业，实现国际化 [5] 资本市场与并购 - 华润置地是首家凭借内地业务在港上市的地产公司，上市过程推动红筹监管规则完善 [16][17] - 并购成功核心在于目标一致、市场化、人性化，保持负债比例65%左右和利息覆盖倍数3倍左右 [43][46] - 当前中国企业并购应注重技术升级和协同价值，而非单纯规模扩张 [45] 宏观经济与政策 - 建议中国政府加大经济刺激力度，带动投资和消费潮，认为中国债务水平低于美日，有较大政策空间 [31][32] - 中国经济潜力仍强，可维持高于发达国家的GDP增长率，建议以就业为经济主要目标 [32][33] - 产能过剩反映创新不足，企业需通过效率提升和技术升级应对内卷 [35] 管理原则与实践 - 企业是浑然一体的生命，各部门协同如人体器官，战略与执行需通过人连接 [39][41] - 90%的传统管理原则仍适用，如德鲁克强调的创新和GE的国际化、团队管理理念 [46][47] - 经理人70%靠天赋，30%靠培养，优秀领导者能改变组织氛围和效率 [41][42]

业绩表现 - 上半年实现营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4%[1] - 核心净利润人民币107.4亿元，微降4.7%[1] - 经常性收入同比增长9.0%，占总收入25.3%，提升0.2个百分点[1] - 核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比51.4%，提升8.6个百分点[1] - 中期股息每股人民币0.2元，同比增长1.0%[1] - 公司市值保持内房股第一[1] - 整体业绩跑赢大势[1] 宏观经济环境 - 国内生产总值达人民币61.7万亿元，同比增长5.0%[2] - 全国新房销售规模为人民币4.7万亿元，同比下降25.0%[2] - 全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，线上消费占比进一步提升[2] 商业运营 - 上半年购物中心租金收入达94.8亿元人民币，同比增长9.7%[8] - 旗下82个营运购物中心实现零售额916.2亿元人民币，同比增长21.9%[8] - 6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%[8] - 在北京、大连新获取两个购物中心地块，继续深耕核心城市商业[8] - 写字楼整体出租率为75.0%，主要租户来自金融保险、商务服务、互联网软件信息技术行业[8] - 华夏华润商业REIT基金自二月七日设立以来，实现EBITDA1.52亿元人民币，预算完成率110.4%[8] - 华夏华润商业REIT基金首批消费REITs中率先实现季度分红，一季度年化分派率5.03%[8] - 公司已构建商业、有巢双REITs平台，不动产「投融建管退」资本循环更加畅通[8] 生态圈要素型业务 - 生态圈要素型业务发展质量和品牌影响力稳步提升[11] - 城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元，在管项目358个，新增签约面积排名行业第二[11] - 租赁住房业务实现营业额人民币3.8亿元，管理规模行业排名第八[11] - 华润有巢REIT业绩稳中有增，实现基金营业额人民币3,931万元，同比增长1.5%[11] - 文体场馆运营业务实现营业额人民币3.0亿元，在管项目17个，管理规模行业排名第一[11] - 木棉花酒店与凯悦酒店集团开展深度合作，6家酒店上线凯悦官网[11] 开发销售业务 - 签约额保持行业第四，20个城市市占率排名前五[14] - 堅持戰略引領投資，獲取北京、三亞等戰略型項目[14] - 強化生產運營精益化管理，提升開發效率[14] - 持續提升產品力，打造全維實景示範區[14] 财务表现 - 上半年实现综合营业额人民币791.3亿元，同比增长8.4%[26] - 核心净利润达人民币107.4亿元，同比下降4.7%[26] - 经常性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3%，同比提升0.2个百分点[26] - 经常性核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比同比提升8.6个百分点至51.4%[26] - 开发销售型业务营业额占比74.7%，同比增长8.3%[27] - 经常性收入业务营业额占比25.3%，同比增长9.0%[27] - 经营性不动产业务营业额占比14.5%，同比增长7.0%[27] - 轻资产管理业务营业额占比7.5%，同比增长17.6%[27] - 集团上半年实现毛利润人民币176.3亿元，综合毛利率22.3%，同比下降3.4个百分点[30] - 开发销售型业务毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2个百分点至71.5%[30] - 销售及市场推广支出占营业额比重同比下降0.1个百分点至3.5%，一般及行政支出占营业额比重同比下降0.8个百分点至2.3%[30] - 应占联营及合营公司投资利润合计人民币14.2亿元，同比减少人民币5.3亿元[30] - 所得税支出人民币81.4亿元，同比增加16.3%，其中企业所得税费用增加10.3%，土地增值税增加41.0%[30] 经营性不动产业务 - 经营性不动产业务营业额达人民币114.7亿元，同比增长7.0%[31] - 购物中心营业额人民币94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，同比提升1.1个百分点[31] - 写字楼营业额人民币9.5亿元，同比下降4.9%，出租率75.0%，同比下降6.8个百分点[31] - 酒店营业额人民币10.4亿元，同比下降3.8%，平均入住率62.5%，同比下降1.4个百分点[32] 开发销售业绩 - 本集团上半年实现签约额人民币1,247.0亿元，同比下降26.7%，签约面积521万平方米，同比减少25.7%[40] - 本集团上半年实现开发物业结算营业额人民币591.3亿元，同比增加8.3%，结算面积345万平方米，同比减少9.6%[42] - 本集团在华东、华南、中西部等区域实现较高的签约和结算业绩[41][43] - 本集团香港区域上半年实现签约额46.78亿元[41] 轻资产业务 - 华润万象生活的商业管理和物业管理业务在激烈市场竞争中实现稳定增长[38] -

报告公司投资评级 - 报告给予华润置地(1109)买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司大资管平台转型步伐加快,带动业绩平稳实现 [1] - 2024年上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4%,其中开发业务收入为200亿元,同比增长9.0% [1] - 公司开发业务销售额保持韧性,土储结构优质,一线城市占比提升 [1] - 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%,成为公司业绩增长第二曲线 [1] - 公司债务结构持续优化,风险敞口行业低位,融资成本及汇率风险创历史新低 [1] - 公司资管规模较4491亿元,将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型 [1] - 预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259/275/286亿元 [1] 分类总结 公司经营情况 - 2024年上半年公司实现营业收入791亿元,同比增长8.4% [1] - 开发业务收入为200亿元,同比增长9.0% [1] - 公司开发业务销售额保持韧性,土储结构优质,一线城市占比提升 [1] - 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%,成为公司业绩增长第二曲线 [1] 财务状况 - 公司债务结构持续优化,风险敞口行业低位,融资成本及汇率风险创历史新低 [1] - 公司资管规模较4491亿元,将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型 [1] - 预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259/275/286亿元 [1] 投资评级 - 报告给予华润置地(1109)买入评级 [1]

报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 毛利率承压影响经营业绩。2024年上半年,公司实现营业额人民币791.3亿元,同比+8.4%;归母净利润102.5亿元,同比-25.4%;综合毛利率22.3%,较23年同期下降3.4个百分点,主要是受开发销售型业务毛利率影响所致。[6] 2. 开发销售型业务签约稳居行业前四。截至2024年6月末,公司实现签约额人民币1247.0亿元,保持行业第四,20个城市的市占率排名前五。[13] 3. 经营性不动产业务巩固行业领先地位。公司2024年上半年购物中心租金收入达人民币94.8亿元,同比+9.7%;旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元,同比+21.9%,69个购物中心零售额排名当地前三。[14] 4. 轻资产管理业务积极向城市运营商转型。2024年上半年,公司旗下华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元,同比+17.1%,核心净利润人民币17.7亿元,同比+24.2%。[14] 5. 生态圈要素型业务质量和品牌影响力稳步提升。2024年上半年,公司城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元,期末在管项目358个,新增政府代建签约面积排名行业第二;租赁住房业务实现营业额人民币3.8亿元,累计在管项目62个,管理规模行业排名第八。[14]

报告公司投资评级 公司评级为"买入"[4] 报告的核心观点 1. 开发利润率承压，经常业务是稳定基石[9][10][11][12] - 24年上半年公司实现营收791.3亿元，同比+8.4%，归母净利润102.5亿元，同比-25%，核心归母净利润107.4亿元，同比-5%[9] - 开发业务毛利率为12.4%，同比下降4.6个百分点，创2005年以来新低[10][11] - 经常性业务（非开发）对收入、毛利、核心净利润的贡献分别为25.3%、58.4%、51.4%，同比提升[12] 2. 签约结构改善，前十城市贡献超6成[16][17][18][19][20][21] - 24年上半年销售金额1247亿元，同比-27%，权益销售金额860亿元，同比-32%[16] - 一线城市销售贡献38%，TOP10城市销售贡献65%[19][20][21] 3. 投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目[23][24][25][26] - 24年上半年拿地256亿元，拿地权益比例72%，拿地城市主要集中在一二线城市[23][24][25] - 新获取大连星海湾华润综合体、北京北神树华润综合体两个综合体项目[26] 4. 经营性不动产：经营效益稳中向好，资产结构优化[29][30][31][32][33] - 24年上半年三类资产收入114.7亿元，同比+7%[29] - 购物中心在营面积同比+29%，零售额同比+22%[29][30] - 公司放缓了部分项目的开店节奏[31][32][33] 盈利预测和投资建议 1. 预计24-26年公司归母净利润分别为312、316、337亿元，同比分别-0.5%、+1%、+7%[40][41][42] 2. 采用分部估值法，公司合理估值水平1934亿元，对应合理价值29.77港元/股，维持"买入"评级[42][43][44]