人事变动 - 郭世清因其他工作安排自2025年9月23日起辞任华润置地执行董事、执行委员会成员、首席财务官及董事会秘书职务 [1] - 郭世清同时不再担任香港联合交易所证券上市规则第3.05条规定的公司授权代表 [1]

公司基本信息 - 华润置地有限公司股份代号为1109[1] 人员及组织架构 - 执行董事有李欣、张大为、徐荣等[2] - 非执行董事有黄挺、魏成林、王宇航[2] - 独立非执行董事有钟伟、孙哲等[2] - 董事会设六个委员会[2] - 李欣等担任各委员会成员及主席[2]

公司高管变动 - 郭世清辞任执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表职务 自2025年9月23日起生效 [1] - 郝忠明获委任为执行董事及执行委员会成员 [1] - 赵伟获委任为执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [1]

公司高管变动 - 郭世清辞任执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表 职务变动自2025年9月23日起生效[1] - 郝忠明获委任为执行董事及执行委员会成员[1] - 赵伟获委任为执行董事、执行委员会成员、首席财务官、董事会秘书及授权代表[1]

人事变动 - 2025年9月23日郭世清辞任多职[3][4] - 2025年9月23日郝忠明、赵伟获委任多职[6] 人员信息 - 郝忠明54岁，2022年10月加入[7] - 赵伟53岁，2025年9月加入，有超二十年财务经验[8] 任期待遇 - 郝、赵任期三年，税前月薪62,800元[9] 权益关系 - 截至公告日，郝、赵无相关权益，与公司人员无其他关系[10] 人员名单 - 变更后公司各类型董事人员名单公布[11]

中国公募REIT市场发展现状 - 中国公募REIT市场于2021年6月启动 初始上市9只基金 截至2024年9月17日 上海和深圳市场共有74只REIT上市 总市值超过2200亿元人民币 [8] - 市场资产类型以工业园区类为主（19只） 其次为收费公路类（13只）和商业设施类（10只） 2024年新增商业设施及数据中心等资产类型 [8] - 外资商业设施REIT首次上市 新加坡凯德集团旗下华夏凯德商业REIT纳入广州等地商业设施 其IPO个人投资者认购倍率超过500倍 [8] REIT政策支持与资产扩容 - 国家发改委2024年9月12日发布通知 将REIT市场培育定位于国家战略 要求地方政府及国有企业积极设立REIT [4] - 投资对象扩大至铁路 港口 特高压输电 旅游设施 养老护理设施等"新基建"领域 并强调支持民营企业项目 [4][5] - 政策引导资金流入国家重点发展领域 通过多元化资产类型满足不同投资者需求 提升市场规模和活力 [5] REIT收益表现与资金流入 - 2024年底中国公募REIT平均分配收益率为6.37% 超过日本REIT的5.15% 其中可再生能源类REIT收益率达11.55% [10] - 2024年全国社会保障基金将REIT纳入投资对象 带动年金基金和人寿保险等长期资金流入市场 [10] - 华润置地发起的华夏华润商业REIT市值超100亿元人民币 较所持物业资产价值高出近30% 公司股价年初以来上涨43% [10][11] REIT运营模式与市场挑战 - REIT采用运营公司证券化模式 将项目90%以上利润分配给投资者 但未实行全球普遍的免税政策 [8] - 收购价格需基于实际收益及未来预期审核 商业设施因过度投资和电商冲击导致空置率高 无法产生稳定收益的项目将被市场冷落 [9] - 私募REIT分红收益率呈下降趋势 市场扩大后资质欠佳产品开始出现 存在发起人利益冲突隐患 [11] 市场局限性与发展前景 - REIT市场当前规模2200亿元人民币 难以承接44亿平方米房地产库存（2024年仅售出8亿平方米）及66万亿元地方政府隐性债务 [12] - 盈利项目仅限于少数 租赁住房改造的收益率存在不确定性 但REIT为房地产和基础设施提供了新资金路径 [12][13] - 市场通过提高透明度吸引资金 参考日本经验 可能成为结构性改革的工具 [12][13]

项目定位与开发背景 - 项目为华润置地塔尖产品线的卓越传承者及深耕南通房地产市场17年的集大成之作 致力于打造代言南通未来十年城市发展高度的标杆性居住作品 [1] - 公司自2009年进入南通以来 始终立足于以品质引领城市高质量发展 共创美好城市生活的品牌定位 先后开发悦锦湾 橡树湾 悦府和静安府等多座具有全市影响力的项目 [17][19] 产品设计与建筑特色 - 由GOA大象设计总裁陆皓亲自操刀设计 包含澐翼之冠塔冠 双T非对称天翼及流光连影外立面等标志性元素 [3] - 建筑采用深邃灰蓝色玻璃与香槟金 香槟银铝板交织的外立面 配备270度转角玻璃 呈现金镶玉般的华贵姿态 [5] - 项目被定位为城市封面级美学建筑群 代表城市发展与进步 承载人们对美好生活的向往 [6] 区位与地段价值 - 项目选址市府旁钻石地块 汇聚城市核心资源与价值 具备稀缺地段优势 [4] 景观与配套设施 - 澜道佑澜主席孟令军君设计约10000㎡翡翠之钻下沉式中央景观 以五重归家动线为特色 [8] - 北区设约2000㎡达尔文营地 利用山峦地形打造儿童自然认知与体能拓展乐园 施工进度达90% [10] - 南区打造莫奈的花园主题景观 以印象派绘画为灵感 配置上百种珍稀花草与名贵树木 [10] - 项目配备七大专属主题泛会所 涵盖艺术长廊 儿童剧场 乐高区 书廊 学习盒子 运动体验区及邻里聚会空间 [12] 室内设计与材质标准 - 国际设计大师精选世界稀有奢石与珍贵材质 以毫米级精准工艺演绎顶奢质感 [14] - 提供品茶闻香 红酒品鉴 风味赏鉴 健康运动 精英社交等多元化生活方式体验 [16] 产品类型与交付状态 - 项目建筑面积约190-340㎡实景准现大平层 已完美呈现高端人居实景 实现所见即得的交付标准 [3][24] - 在竞争激烈市场中坚持不降标 保品质承诺 持续迭代社区配套与服务体系 [24] 开发理念与市场定位 - 项目倡导人居共生战略 强调激发生命联结与情感共鸣 探寻持续生长的生活方式美学 [22] - 作为华润置地深耕南通17年的巅峰之作 被视为兑现力赛道的典范代表 面向日益理性的购房者市场 [21]

论坛背景与主题 - 智通财经与华润置地上海公司联合主办"江流之心 全球启新"世界水岸城市滨江发展论坛 聚焦水岸城市滨江区域规划、生态建设、人文焕新与经济动能等核心议题 [3] - 论坛将于9月24日在中华艺术宫举行 汇聚全球城市规划专家、建筑设计师、经济学家及行业领袖 旨在搭建思想碰撞与趋势前瞻的高层次平台 [3][13] 上海滨江发展进程 - 黄浦江两岸从工厂码头林立的生产岸线转变为生活性、生态性、公共性岸线 45公里岸线基本贯通开放 [6] - 世博滨江与前滩商务创新集群成为上海城市核心功能承载区 展现世界级滨水区卓越风采 [6] - 滨水区域承载生态、经济、文化、生活等多重功能 是推动城市可持续发展与提升生活质量的重要引擎 [4] 后滩板块规划与价值 - 后滩作为"浦江最后一湾" 串联世博-前滩-徐汇滨江黄金三角 涵盖11幅地块包括4幅纯宅地、4幅商业商办地块及3幅教育用地 [7] - 世博板块吸引390多家外资企业扎根 包括55家跨国公司地区总部 覆盖生物医药、数字科技、专业服务、汽车科技等新兴领域 [7] - 世博文化公园占地2平方公里 从工业遗址转变为上海中心城区最大沿江公园绿地 [7] - 交通配套包含济阳路高架、两条隧道及双轨交 滨江绿道贯通后滩与前滩形成连续景观走廊 [9] - 后滩是滨江一线成片可进行住宅开发的最后土地 将贯通陆家嘴到前滩 驱动上海滨江能级跃升 [11] 华润置地参与度 - 华润置地深耕上海33年 参与外滩九里、外滩瑞府、澐启滨江等项目 深刻影响上海沿江区域格局塑造 [11][13] - 通过华润时代广场、陆家嘴滨江中心、苏河万象天地等综合体项目 为滨江区域注入商业活力与可持续发展动能 [13]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

政策预期与行业表现 - 一线城市放宽楼市措施影响可能有限 政策制定者加大支持的可能性正在上升 [1] - 政策期望上升通常推动股价上涨 行业年底前存在战术性机会 [1] - 自2025年7月以来中国房地产表现优于大市2% 显示期望已在累积 [1] 投资机会与标的推荐 - 最佳风险回报在于非困境民营企业如龙湖集团 [1] - 中小型国有企业如中国金茂和中海物业提供良好风险回报 [1] - 偏好大盘国有企业的投资者可关注华润置地和华润万象生活 [1] - 中国海外发展作为落后者可能提供更多上涨空间 [1] 行业上涨空间预测 - 若简单对标2024年10月的高峰 行业可能有15%至20%的上涨空间 [1]