核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 **“看好”** 评级 [1][3] 报告核心观点 - 房地产基本面已经历深度调整，近期中央表态出现积极转变（如《求是》杂志为房地产重磅发声），后续行业政策值得期待 [3] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [3] - 看好优质房企及商业地产，并推荐了相关标的 [3] 根据相关目录分别总结 1. 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（2026/1/17-1/23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城一手房成交同比-38.2%，较12月下降13个百分点 [3][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比-9.6%，较12月上升17个百分点 [3][13] - **新房库存与去化**：上周15城合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][24]。截至上周末（2026/1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5% [3][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月 [3][24] 2. 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：《求是》杂志连续发文强调推进城市更新的重要性，并指出需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题 [3][31][32]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][31] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据：房地产开发投资82,788亿元（同比-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（同比-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（同比-12.6%） [3][31] - **地方政策（因城施策）**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][31]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][31]。多地（如吉林）优化公积金贷款政策，支持住房需求 [38] 3. 重点公司公告总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度预计归母净利润公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元 [3][40] - **融资与担保**：华润置地发行20亿元公司债（票面利率1.99%）；中国海外发展发行15亿元（3年/1.8%）和10亿元（5年/2.1%）公司债；招商蛇口拟为子公司提供5亿元贷款担保 [3][40][42] - **其他动态**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已支付该债券当期利息（票面利率3.98%） [3][40][42] - **股份回购**：贝壳-W在1月16日-22日期间共耗资约1600万美元回购股份约220万股 [43][45]。绿城服务于1月15日耗资约291万港币回购65.2万股 [43][45] 4. 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，在31个板块中排名第6位 [3][46]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [46][49]。当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.5/17.8倍 [3][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300收益为1.93% [3][51]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [51][56]。当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1/11.8倍 [3][58]

政策环境 - 2025年上海房地产市场政策以延续性刺激为主，全年无重磅新政，核心是放松限购、优化公积金与信贷[1][9] - 2025年8月“沪六条”政策解除了外环外购房套数限制，非户籍居民在上海连续缴纳社保或个税满1年即可在外环外不限套数购房，同时提升公积金贷款额度并对符合条件的非户籍家庭免征房产税[1][9][10] - 2025年9月“好房子”新规落地，明确使用干挂石材、金属、陶板等高品质建材的外立面不计入容积率，并对阳台面积（最大为户型建面10%且不大于16平方米，计一半面积）等做出优化，以推动住宅品质提升[1][10][14] - 信贷环境持续宽松，商业贷款利率定价不再区分首套和二套，5年期以上LPR已连续7个月保持稳定在3.5%[1][12][13] - 公积金政策支持力度加大，购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高贷款额度上浮15%，首套最高可贷184万元，多子女家庭首套最高可贷216万元，并支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算[10][11][12] 土地市场 - 2025年上海土地市场整体呈现“先扬后抑”态势，全年成交规模与2024年基本持平，成交楼面价较2024年提升6%[1][17][24] - 上半年市场活跃，核心区域优质地块高溢价成交，全年共有17宗地块溢价率超过20%，其中4宗溢价率达到40%的上限[1][17] - 下半年市场回归理性，底价成交成为常态，国央企主导拿地，民企择机抄底，共有17宗地块以底价成交[1][17][23] - 区域供应分化明显，杨浦区全年成交11宗含宅地块，为各区域之最；徐汇区凭借东安新村地王项目，全年出让金高达606.44亿元，位列区域榜首[1][26][29] - 核心地块价格持续上涨，如绿城竞得的北外滩地块楼面价达126，577元/平方米，溢价率46.33%；徐汇衡复风貌区地块楼面价达20.03万元/平方米，创全国涉宅地单价新地王[17][20][35] - 郊区部分板块地价出现回调，例如徐泾、奉贤新城等地块地价较前期高点下调15%-25%[21][22] - 浦东、青浦、宝山三区土地成交规模居前，预计将在2026年成为主力供货区域[1][31] 商品住宅市场 - 2025年上海商品住宅市场供求两端持续收缩，供应量和成交量均创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效显现[2] - 成交均价结构性上扬至8.06万元/平方米，核心原因是中心城区豪宅项目集中入市拉高了整体均价[2] - 从成交结构看，90-110平方米刚需户型和总价300-700万元的产品是市场主力；高端改善产品成交量虽有增长，但客户消耗明显[2] - 区域表现分化，黄浦、静安、徐汇等中心城区保持热度，而郊区市场相对低迷[2] - 二手房市场“以价换量”趋势显著，全年成交25.38万套，刚需小户型和低总价产品主导市场，年末成交虽回暖但部分次新标杆项目价格出现下滑[2] 房企格局与项目 - 房企格局中国央企占据主导地位，中海、金茂等表现突出，华润、保利、招商位列2025年销售金额前三甲，房企间的合作联盟趋于稳定[2] - 国央企在土地市场重仓核心区域，例如保利、中海、中铁置业等企业积极在杨浦滨江等板块拿地[33][34] - 部分民企在土地市场择机抄底，例如上海盘谷房地产、宇诚集团等企业在市场转冷时获取地块[20][23] - 市场关注度高的大型项目包括徐汇东安新村旧改项目，三宗地块总地价达523亿元，预计将供应近40万平方米住宅，货值约760亿元；以及中海云锦路地块、绿城北外滩项目等高价地王项目[29][35][36]

核心观点 - 财通证券维持对华润置地的“买入”评级 认为公司房地产开发业务销售领先且土储充裕 经常性业务护城河深厚 生态圈业务促进转型 并预计其2025-2027年核心净利润将持续增长 [1][8] 业务表现与财务预测 - **房地产开发业务**：2025年公司实现销售额2336亿元 同比下降10.5% 销售面积922.4万平方米 同比上升18.6% [3][12] - **经常性业务**：2025年经常性收入约511.5亿元 同比增长6.5% 其中经营性不动产业务租金收入约329.4亿元 同比增长12.8% [3][12] - **财务预测**：预计公司2025-2027年核心净利润分别为209.4亿元、237.0亿元、258.9亿元 对应市盈率分别为8.7倍、7.7倍、7.0倍 [1][8] 战略转型与生态构建 - **平台升级**：2026年1月21日 公司官方房产生活服务平台“小润+”正式焕新升级并全面上线 标志着公司从“单一销售功能”向“全生命周期服务”的战略跨越 [2][9][10] - **平台功能**：“小润+”微信小程序整合了购房流程、业主服务、社群运营、全渠道经纪、会员权益5大业务 涵盖13个核心模块、174项实操功能 打通了地产开发、经纪生态、万象服务、万象商业、城市资源等全域业务 [2][10] - **转型方向**：平台通过“生态共联、全周期服务、运营焕新、技术赋能”四大核心优势 为客户提供“产品-服务-运营”一体化体验 是公司向生态构建者转型的重要跃迁 [2][11] 业务优势与护城河 - **房地产开发**：公司房开业务销售位居行业前列 投资态度积极 土地储备充裕 [1][8] - **经常性业务**：公司经常性业务护城河深厚 其中商业地产规模与质量领先 物业管理与商业管理业务稳步发展 [1][8] - **生态圈业务**：生态圈业务正促进公司的转型与发展 [1][8]

事故概述 - 2025年7月20日，汕尾万象天地项目三期3栋负二层地下室发生中毒事故，造成1人死亡、1人受伤，直接经济损失约150万元 [1][2] - 事故被认定为一般生产安全责任事故，直接原因是工人违规开展有限空间危险作业，现场通风不良，有毒有害气体聚集导致中毒窒息 [2] - 事故直接原因包括：工人未采取安全防护措施进入集水坑作业，坑内污水污泥可能散发硫化氢、甲烷等气体，使用的注浆料挥发出1,2-二氯乙烷，导致氧含量降低和人员中毒 [2] 事故原因与责任认定 - 事故直接原因是两名工人安全意识淡薄，违规开展有限空间危险作业，其中一人未采取防护措施进入集水坑作业，另一人在事故发生后盲目入坑施救 [2] - 原湖北正浩建设集团有限公司派驻项目负责人胡某进对事故负有领导责任，涉嫌重大责任事故罪，建议移送司法机关处理 [3] - 维修工长秦某对事故负有管理责任，同样涉嫌重大责任事故罪，且在事故调查中未如实反映情况，干扰调查进程 [3] 项目与公司背景 - 涉事项目为汕尾万象天地，位于汕尾中央商务区核心，是一个集住宅、商业综合体、文化地标于一体的都市综合体项目 [5] - 项目包含约10万平方米自营万象系列购物中心、商业街区及城市文化中心，涵盖住宅、公寓、写字楼、商铺等多元业态 [5] - 项目由华润置地关联企业汕尾市润兴房地产开发有限公司开发，于2022年交付使用 [2][5]

核心观点 - 财通证券维持华润置地“买入”评级 认为公司房开业务销售位居前列且土储充裕 经常性业务护城河深厚 生态圈业务促进转型发展 [1] - 公司全新官方房产生活服务平台“小润+”正式焕新上线 标志着公司从“单一销售功能”向“全生命周期服务”的战略跨越 是迈向生态构建者的重要跃迁 [1][2][3] 业务与战略 - “小润+”平台整合购房流程、业主服务、社群运营、全渠道经纪、会员权益5大业务 涵盖13个核心模块、174项实操功能 [2] - 平台打通地产开发、经纪生态、万象服务、万象商业、城市资源等全域业务 为客户提供找房、选房、购房、交付、入住等全周期服务 [2] - 平台通过“生态共联、全周期服务、运营焕新、技术赋能”四大核心优势 致力于提供“产品-服务-运营”一体化体验 [3] 财务与运营数据 - 2025年公司实现销售额2336亿元 同比下降10.5% [4] - 2025年公司销售面积922.4万平方米 同比下降18.6% [4] - 2025年公司经常性收入约511.5亿元 同比增长6.5% [4] - 2025年公司经营性不动产业务租金收入约329.4亿元 同比增长12.8% [4] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年核心净利润分别为209.4亿元、237.0亿元、258.9亿元 [1] - 对应2025-2027年预测市盈率分别为8.7倍、7.7倍、7.0倍 [1]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级，但通过分析2025年顶级豪宅市场逆势热销的现象，揭示了在整体房地产市场深度调整背景下，高端住宅细分市场所展现出的强劲韧性和“确定性”价值 [3] 报告核心观点 * 在技术演进与全球秩序重构带来的不确定性时代，能够穿越周期、稳固承载价值的“确定性”资产成为高净值人群配置的终极标尺，这解释了2025年顶级豪宅市场逆势热销的逻辑 [3] * 房地产市场分化已成为长期趋势，普通住宅仍需供需再平衡，而高端市场因其资产价值的“确定性”展现出较强韧性，2025年的豪宅热销本质上是高净值家庭进行资产再配置的理性选择 [19] * 未来，企业对居住需求的精准洞察、产品创新能力及物业服务品质，将共同决定市场对其价值的判断，这是“确定性溢价”时代下高端市场的核心竞争逻辑 [19] 格局之变：2025年顶豪市场定义者 * **城市格局**：一线城市绝对主导，上海表现尤为突出。2025年重点城市成交金额TOP30项目中，北上广深包揽26席，其中上海独占13席 [7]。在7个成交额超百亿的楼盘中，上海占5席 [7]。2025年，重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，而1000万以上产品成交量仅微降2%，其中上海1000万以上新房成交占25城总体的33%，5000万以上占比高达70% [7] * **需求来源**：政策松绑带动积压改善需求释放，上海对外部高净值人群的“聚集效应”突出。例如，绿城潮鸣东方项目非沪籍客户认筹占比超60%，其中江浙皖客户占比超30%；上海壹号院五批次开盘江浙籍买家占比超40% [11]。部分外向型经济城市（如义乌）因民营经济活跃，也为豪宅市场提供了购买力基础 [11] * **开发主力**：央国企主导，联合开发成为主流。TOP30项目中，约八成由央国企主导开发，其中华润参与5个，保利参与4个 [12]。超半数项目采用联合开发模式，7个百亿项目中5个为合作开发，反映了房企通过强强联合汇集资源、分散风险的倾向 [12] * **价格维度**：千万级成主流，百亿楼盘单价全面进入“10万+”时代。TOP30项目中，套均总价突破千万的项目达21个，较2024年增加1个 [13]。7个百亿项目单价均超10万元/平方米，其中5个项目单价突破15万元/平方米 [13] 热销密码：位置、产品与服务的三重逻辑 * **位置稀缺性**：地段价值强调资源的排他性与未来的可持续性，核心区域新增土地极为有限。例如，金陵华庭位于上海外滩南端，是区域内少有的新出让住宅用地 [15]；保利玥玺湾位于广州珠江新城等三大CBD交汇的核心位置，是近年来罕有的南向一线临江项目 [15]；深圳湾的中信城开信悦湾凭借最后一块一线海景住宅用地的稀缺性，开盘两小时内销售额即突破百亿 [15] * **产品回应真实需求**：高端产品理念从“大而贵”转向关注空间效率、功能适配与长期居住体验。例如，北京和树望雲引入“四代宅”理念增强家庭互动 [16]；上海翡雲悦府通过高窗地比提升通透感 [16]；广州保利玥玺湾打造艺术化社区及约6000平方米的艺术会所 [16][17]。产品还通过融入文化元素（如岭南骑楼、江南园林）满足精神共鸣 [17]，并运用前沿科技（如智能控制、八衡科技系统）提升居住体验 [17] * **物业服务深度升级**：高端物业服务升级为“全周期、精细化、定制化”的生活解决方案，涵盖智能安防、定制化家政、商务协助、资产养护及高端圈层活动组织等，旨在保障资产价值并满足高品质生活与社交需求 [18] 市场数据与项目表现 * **百亿级项目榜单**：2025年多个顶级豪宅项目成交金额突破百亿，领跑者为上海壹号院（成交金额222.5亿元，均价186,328元/平方米）和上海金陵华庭（成交金额215.8亿元，均价196,310元/平方米） [4]。其他百亿项目包括上海翡雲悦府（150.5亿元）、广州保利玥玺湾（140.8亿元）、上海前滩公馆（110.3亿元）、深圳深圳湾璟玺（110.2亿元）、上海保利·世博天悦（108.0亿元） [4] * **千万级以上成交结构**：2025年，上海在重点25城各价位段千万级以上新房销售中占比最高，其中1000-2000万元段占比30.3%（9,309套），2000-3000万元段占比32.6%（1,487套），3000-5000万元段占比45.0%（1,143套），5000万元以上段占比70.0%（933套） [7][8]

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]