报告公司投资评级 - 报告给予华润置地“买入”评级 [9][10] 报告的核心观点 - 华润置地是集业务模式、能力、资源、财务优势于一体的行业转型引领者，作为国内稀缺的多元地产商，财务、运营、品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕且优良保障后期销售，减值压力释放充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现概率较高 [3][9] - 作为商业地产龙头，其优势体现在布局、招商、运营等各维度，优质资产提供稳定现金流，提升派息与估值潜力，经营性业务能平滑开发业务风险 [3][9] 根据相关目录分别进行总结 公司治理 - 华润置地是华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，1994 年进入地产赛道，2004 年布局商业，2020 年分拆华润万象生活赴港上市，战略定位“城市投资开发运营商”，构建“3 + 1”一体化业务模式，是国内稀缺的多元型地产商 [6][39][40] - 公司董事会结构稳定，核心管理层经验丰富，薪酬与激励处于行业合理水平，构建“大资管”模式打造第二增长曲线，2023 年经营性业务业绩占比 34.4% [39][46][49] 地产开发 - 2024 年销售额 2611 亿，排名首进行业前三，近年投资聚焦核心城市，2024 年拿地力度虽回落但仍领先，TOP10 城投资额占比高达 91%，北上广深占比 69% [7][56][57] - 截至 2024H 土储可售周期约 3 年，一二线城市占比超 70%，2022 年及以后获取的土储货值占比约 54%，土储保障后期销售规模 [7][19][56] - 2020 - 2024H 公司表内存货累计减值 210 亿，减值压力释放相对充分，2022 年至今获取地块减值压力小，利润兑现度预计较高 [7][19] - 2022 - 2024 年公司权益拿地额 2779 亿，年均 926 亿，假设货地比 1.63X，推测项目净利率 6 - 8%，平均年化归母业绩约 83 - 111 亿，均值 97 亿 [7][19][35] 购物中心 - 华润置地是内地最早布局购物中心的商业地产商，产品线定位高端，截至 2024H 已开业 82 个购物中心，69 个零售额处于当地前三 [23][84][85] - 招商与运营能力强，自 2016 年以来同店租金增速多数保持双位数增长，开业 20 年的深圳罗湖万象城 2013 - 2023 年租金复合增速达 5.3% [23][33] - 截至 2024H 有 12 个自持重奢商场，是内地在管重奢商场量最多的商业地产商，2023 年 12 座重奢商场零售额占比 40%，2024H 重奢商场月均平效是非重奢商场的 2.9X [24][84][85] - 2023 年购物中心零售额 1639 亿，租金 179 亿，计划未来每年新开业量个位数增长，租金收入与业绩稳健增长可期 [24][84][85] - 2023 年购物中心 EBITDA/COST 达 9.2%，购物中心及写字楼的 EBITDA/已完工投房价值为 5.9%，回报可观 [8][25] - 中性假设 2024 - 2025 年租金复合增速 12%，2025 年租金 278 亿，EBITDA 约 153 亿，全口径税后权益经营性利润 46 亿，具备股息率约 2.7%的潜力 [8][26] - 参照华夏华润商业 REIT 的估值/EBITDA 为 22X，给予中性估值约 20X，2025 年经营性不动产估值可达 3063 亿，整体估值可达 1828 亿，相较当前市值有个位数增长空间 [8][27] 投资建议 - 预测 2024 - 2026 年归母业绩 266/273/287 亿，同比 - 15%、3%、5%，对应 PE 为 6.5/6.3/6.0X，给予“买入”评级 [9]

行业趋势 - 住宅产品回归居住属性，产品力观念从设计向交付、服务体系拓展深化，形成"地物协同"全周期价值体系[3] - 行业共识聚焦交付力与服务力提升，关注点贯穿"好设计-品质交付-居住体验"全开发周期[3] 交付与服务融合 - 全流程交付服务体系覆盖交付前中后环节：交付前通过工艺样板、工地开放、施工直播提升透明度；交付中提供陪伴式服务、快修、交房即交证；交付后延续质保及满意度回访[6] - 华润置地杭州中心H23项目组建专业交房小组，提供一站式服务及VIP权益卡，结合"有质有品"硬件与"有心"软性服务维度[7] - 保利置业"吾心交付"体系以5大心关怀为核心，宁波春汀里项目提前125天交付，设立优家房修中心保障售后响应[9] 社群服务IP运营 - 房企通过品牌化社群IP（如华润"润比邻"、招商"招商荟"）构建多元生活场景，覆盖线上线下及全年龄段需求[13][15] - 华润置地"润比邻"2024年覆盖102城1200项目，组建5608个社群，举办11173场活动，包含四季/人群/公益等主题[17] - 招商蛇口昆明依云国际社区孵化趣野、太极社等社群，累计开展500+活动，参与超12000人次[19] 全龄友好服务 - 万科物业发布《社区儿童物业服务手册》，细分3年龄段95项服务内容，覆盖安全、游乐、社交等5大场景[24] - 招商积余打造"爱在朝夕"服务，上海外滩玺项目推出"暑假快乐学"解决托育问题，乌镇项目设丹青社、音律社满足长者精神需求[27][30] 高端管家服务 - 佛山保利天悦采用"双管家服务体系"，提供24小时定制化服务及夜间归家护送，覆盖业主衣食住行健康需求[32] - 保利物业佛山公司携手"金钥匙"国际联盟，推动高端服务标准国际化升级[34] 未来方向 - 交付力从"交付产品"向"交付生活"升维，强调服务环节与全周期价值体系构建，成为房企长期主义实践核心[35]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 华润置地综合实力强劲，是“航母型”房企和行业新模式下大资产战略“转型”的先行者，看好其深耕重点城市带的战略在基本面修复期率先迎接市场回暖 [4] 根据相关目录分别进行总结 销售额情况 - 2025年1 - 2月，公司累计销售额251.0亿元，同比增长21.8%；销售面积107.3万平方米，同比增长8.7%；销售均价23392元/平，同比上涨12%，与2024年销售均价相比上涨1.5% [1] - 2月单月，公司销售额135亿元，同比增长46.9%；销售面积58.5万平，同比增长28.1%；销售均价23077元/平，同比增长14.6% [1] - 2025年1 - 2月公司全口径销售金额位列克而瑞排行榜第3位，与2024年相比排名保持稳定，销售金额同比增幅显著优于百强房企平均表现 [1] 拿地情况 - 2025年1 - 2月公司拿地金额达317.7亿元，拿地面积94.2万平，对应新增货值620.7亿元，拿地金额及新增货值均位居拿地排行榜第1位 [2] - 1月在北京、杭州、成都和大连接连获取核心区域土地；2月在杭州、北京、上海和成都的拿地金额均进入当地前三，继续聚焦核心城市 [2] - 2月20日联合越秀地产以总价50.9亿元摘得浦东杨思地块，溢价率达33.38%，成交楼面价为74695元/平方米，刷新区域楼面价纪录；2月25日以总价26.18亿元竞得杭州上城区钱江新城二期安琪儿地块，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%，成为杭州单价“新地王” [2] 经常性收入情况 - 2025年1 - 2月公司经常性业务收入83.9亿元，同比增长11.6%；经营性不动产租金收入54.6亿元，同比增长12.7% [3] - 单月数据来看，经常性业务1月及2月收入同比增速分别为10.4%、12.8%，经营性不动产业务1月及2月收入同比增速分别为12.7%、12.8%，两项业务2月单月收入增幅较1月均扩大 [3] - 2025年公司将有5座新开业重资产商场，后续新开业商场有望带动经常性业务收入保持增长 [3] 财务摘要 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|251137|268497|285053|303355| |(+/-) (%)|21.29%|6.91%|6.17%|6.42%| |归母净利润（百万元）|31365|26595|28501|31017| |(+/-) (%)|11.65%|-15.21%|7.17%|8.83%| |每股收益(元)|4.40|3.73|4.00|4.35| |P/E|5.83|6.25|5.83|5.36|[10] 三大报表预测值 - 资产负债表、利润表、现金流量表对2023 - 2026年相关财务指标进行了预测，包括流动资产、固定资产、营业收入、净利润等多项指标及对应增长率、比率等 [17]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 华润置地综合实力强劲，是“航母型”房企和行业新模式下大资产战略“转型”的先行者，看好其深耕重点城市带的战略在基本面修复期率先迎接市场回暖 [4] 根据相关目录分别进行总结 销售额情况 - 2025年1 - 2月，公司累计销售额251.0亿元，同比增长21.8%；销售面积107.3万平方米，同比增长8.7%；销售均价23392元/平，同比上涨12%，与2024年销售均价相比上涨1.5% [1] - 2月单月，公司销售额135亿元，同比增长46.9%；销售面积58.5万平，同比增长28.1%；销售均价23077元/平，同比增长14.6% [1] - 2025年1 - 2月公司全口径销售金额位列克而瑞排行榜第3位，与2024年相比排名保持稳定，销售金额同比增幅显著优于百强房企平均表现 [1] 拿地情况 - 2025年1 - 2月公司拿地金额达317.7亿元，拿地面积94.2万平，对应新增货值620.7亿元，拿地金额及新增货值均位居拿地排行榜第1位 [2] - 1月在北京、杭州、成都和大连接连获取核心区域土地；2月在杭州、北京、上海和成都的拿地金额均进入当地前三，继续聚焦核心城市 [2] - 2月20日联合越秀地产以总价50.9亿元摘得浦东杨思地块，溢价率达33.38%，成交楼面价为74695元/平方米，刷新区域楼面价纪录；2月25日以总价26.18亿元竞得杭州上城区钱江新城二期安琪儿地块，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%，成为杭州单价“新地王” [2] 经常性收入情况 - 2025年1 - 2月公司经常性业务收入83.9亿元，同比增长11.6%；经营性不动产租金收入54.6亿元，同比增长12.7% [3] - 单月数据来看，经常性业务1月及2月收入同比增速分别为10.4%、12.8%，经营性不动产业务1月及2月收入同比增速分别为12.7%、12.8%，两项业务2月单月收入增幅较1月均扩大 [3] - 2025年公司将有5座新开业重资产商场，后续新开业商场有望带动经常性业务收入保持增长 [3] 财务摘要 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|251137|268497|285053|303355| |(+/-) (%)|21.29%|6.91%|6.17%|6.42%| |归母净利润（百万元）|31365|26595|28501|31017| |(+/-) (%)|11.65%|-15.21%|7.17%|8.83%| |每股收益(元)|4.40|3.73|4.00|4.35| |P/E|5.83|6.25|5.83|5.36|[10] 三大报表预测值 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现不同项目在2023 - 2026E的预测数据，包括流动资产、营业收入、净利润等，同时给出主要财务比率如成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标的预测值 [17]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩 [5] 根据相关目录分别进行总结 华润旗下物业服务平台，物管商管齐发力 - 华润置地是华润集团旗下负责城市建设的开发运营商，已布局内地及中国香港85座城市，确立了“3 + 1”一体化业务发展模式，业务范围涵盖住宅、公寓等多个领域 [23][24] - 控股股东华润集团是国资委全资控股的大型央企，截至2024H1，对公司总持股59.55%，股权集中保障业绩决策一致性 [27] - 得益于地产开发规模扩大，公司近年来营业收入呈增长态势，2024H1营收795.1亿元，同比增长8.5%，经常性业务收入占比提升至25.3% [29] - 公司归母净利润保持相对稳健水平，2024H1归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%；核心净利润107.4亿元，同比下降4.7% [37] - 2024上半年利润规模下滑主要因开发业务结转毛利率下降，2024H1开发销售毛利率12.4%，同比下降4.6pct，但仍保持行业中上水平，净利率在头部样本房企排名首位 [42] 销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健 - 2024年公司签约销售金额2611.0亿元，签约销售面积1133.2万方，同比分别下降15.0%和13.3%，克而瑞销售排名进入行业前三，销售市占率提升至2.7%，在20城市占率排名前五，在5城市占率排名第一 [48] - 2024年销售金额超过2000亿元房企仅5家，公司销售规模处于行业一梯队，销售金额增速自2020年以来均跑赢商品房及百强房企销售金额增速 [54] - 2021 - 2023年权益拿地金额均超1100亿元，2024H1获取项目11个，拿地金额256亿元，一二线城市拿地占比87%，一线城市拿地金额占比提升至60% [59] - 2020年以来拿地权益比均超65%，2024H1面积和金额口径拿地权益比分 别为67%和72%，2024全年拿地金额692亿元，排名行业第二 [62][67] - 截至2024H1，公司总土储面积5699万方，开发销售型土储4771万方，占比84%，一二线城市面积占比超70%，2021年及之后新获取土储货值占比67% [72] - 截至2024H1，公司并表口径开发类项目已售未结算金额达3214亿元，同比下降3%，2019年以来已售未结算金额与开发销售收入占比均超一倍，2024上半年超1.5倍 [78] 不动产经营稳健发展，打造第二增长曲线 - 2023年经营性不动产业务实现总租金收入222.3亿元，同比增长30.6%，实现核心净利润78.5亿元，同比增长47.6%；2024H1实现总租金收入114.7亿元，同比增长7.0%；实现核心净利润45.1亿元，同比增长12.5% [81] - 截至2024上半年末，公司旗下共开业购物中心82座，开发中购物中心46座，预计2027年末在营购物中心将增加至110个，开业面积预计达1440万方 [86] - 2024上半年购物中心实现收入95亿元，同比增长9.7%，毛利率及经营利润率分别升至77.7%及64.7%，预计全年EBITDA成本回报率9.7%，整体出租率提升至97.3% [90] - 2024H1购物中心零售额同比增长21.9%，同店增长7.5%，场均日客流较2023年提升10.3%，会员数量提升12.9%，月均坪效受重奢品类影响有所下降 [96] - 2024上半年新开业6家购物中心，运营表现优秀，2023年获取优质商业综合体项目8个，2024H1获取2个，截至上半年末，投资物业土储面积928万平米，购物中心占比73% [106] - 与其他头部商业重资产主体对比，华润商业开业面积最大，出租率维持第一梯队，营收规模和经营效率大幅领先 [110] - 截至2024H1，公司在营写字楼资产达21个，总建筑面积136万方，2024H1写字楼收入9.5亿元，同比下降4.9%，期末出租率同比下降6.8pct至75.0%，预计全年EBITDA成本回报率为6.1% [116] - 截至2024H1，公司在营酒店数量达17家，房间数4995间，总面积78万方，2024H1酒店收入10.4亿元，同比下降3.8%，主要由于酒店入住率同比下降1.4pct至62.5%，平均房价降至996元/晚 [121] 华润万象商管服务龙头，生态圈要素型业务协同发展 - 华润万象生活是公司旗下领先的物业管理及商业运营服务商，截至2024H1，华润置地对其持股72.29% [128] - 2024H1，华润万象生活实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%，归母净利润19.1亿元，同比增长36.0%，核心净利润17.7亿元，同比增长24.2% [130][134] - 2024H1华润万象生活毛利率同比提升0.8pct至34.0%，净利率同比提升3.4pct至24.1%，毛利率和净利率水平在头部物企均保持前列 [136] - 截至2024H1，华润万象生活在营购物中心数量增至108个，管理面积1185万方，写字楼物业在管项目206个，在管面积1523万方，物管在管面积较2023年末增长7.5%至4.0亿平 [142] - 2024H1，公司生态要素型业务实现收入26.4亿元，同比增长0.8%，包括城市代建、长租公寓等业务 [147] - 截至2024H1，公司在管代建项目358个，在管面积6940万方，实现收入3.9亿元，上半年新签面积536万方，同比增长37%，政府代建新增签约面积位列行业第2名 [152] - 截至2024H1，公司累计在管长租公寓项目62个，管理规模5.6万间，上半年租赁住房业务收入3.8亿元，同比增长18.9%，开业6个月以上稳定期项目出租率达96% [153] - 公司已搭建长租公寓和商业两个REITs平台，2022年12月发行有巢REIT，发行规模12.1亿元，2024年3月发行华夏华润商业REIT，发行规模69.0亿元，两单REITs较发行价格涨幅较大 [158] 负债结构持续优化，分红派息保持稳定 - 截至2024H1，公司总有息负债2511.3亿元，同比增长9%，剔预资产负债率较年初下降11.4pct至56.4%，净负债率33.6%，现金短债比1.54，三道红线维持绿档 [159][160] - 2024H1加权平均融资成本降至3.24%的历史低位，维持在行业最低梯队 [163] - 2023年以来公司在手现金均超1000亿，2024H1现金及现金等价物1183亿元，同比下降7.5%，上半年经营性净现金流 - 2.8亿元 [165] - 2021年以来现金分红总额均超100亿元，2020年以来分红比例超30%，2024年中期股息每股0.2元，同比增长1.0% [168] 盈利预测与投资建议 - 预计公司2024 - 2026年开发销售业务收入增速分别为5%、2%、 - 1%，毛利率分别为13%、15%、17% [170][172] - 预计2024 - 2026年购物中心收入增速分别为16%、10%、13%，毛利率分别为75.0%、75.5%、76.0%；写字楼收入有望平稳增长，毛利率先降后升；酒店收入放缓，毛利率先降后升 [173] - 预计华润万象生活2024 - 2026年收入增速为14.1%、11.7%、9.4%，毛利率分别为33.0%、34.5%、35.6% [174] - 预计2024 - 2026年城市更新 + 运营、文化体育收入增速维持在5%，长租公寓收入增速维持在20%，2024年代建收入下降10%，2025 - 2026年代建收入增速为20%，生态圈要素型业务毛利率分别为8%、9%、10% [175][176] - 预计公司2024 - 2026年收入增速为5.8%、3.3%、1.0%，毛利率分别为19.1%、21.3%、23.7% [178]

报告公司投资评级 - 买入（首次）[1] 报告的核心观点 - 华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩 预计2024 - 2026年归母净利润分别为277.4、304.7、338.8亿元，EPS分别为3.89、4.27、4.75元，当前股价对应PE为6.2、5.7、5.1倍，首次覆盖，给予"买入"评级[5] 根据相关目录分别进行总结 华润旗下物业服务平台，物管商管齐发力 - 华润置地是华润集团旗下负责城市建设的开发运营商，已布局内地及中国香港85座城市，确立了"3 + 1"一体化业务发展模式，业务范围涵盖多领域[23][24] - 控股股东华润集团是国资委全资控股的大型央企，截至2024H1，华润集团对公司总持股59.55%，股权集中[27] - 得益于地产开发规模扩大，公司近年来营业收入呈增长态势，2024H1实现营收795.1亿元，同比增长8.5%，其中经常性业务收入同比增长9.0%至200亿元，占比提升至25.3%[29] - 2024H1公司实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%；实现核心净利润107.4亿元，同比下降4.7% 2024H1毛利率22.3%，同比下降3.4pct；开发销售毛利率12.4%，同比下降4.6pct，但仍保持行业中上水平 净利率在头部样本房企排名首位[37][42] 销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健 - 2024年公司实现签约销售金额2611.0亿元，签约销售面积1133.2万方，同比分别下降15.0%和13.3%，克而瑞销售排名进入行业前三；销售均价微降至23041元/平米；销售市占率提升至2.7% 2024H1在20城市占率排名前五，在5城市占率排名第一[48] - 2021 - 2023年权益拿地金额均超1100亿元，2024H1获取项目11个，拿地金额256亿元，一二线城市拿地占比87% 2024H1权益拿地均价达13478元/平米，较2023年有所提升 2024全年拿地金额692亿元，排名行业第二[59][67] - 截至2024H1，公司总土储面积5699万方，开发销售型土储4771万方，占比84%，其中一二线城市面积占比超70%，2021年及之后新获取土储货值占比67% 并表口径开发类项目已售未结算金额达3214亿元，同比下降3%；2019年以来已售未结算金额与开发销售收入占比均超一倍，2024上半年超1.5倍[72][78] 不动产经营稳健发展，打造第二增长曲线 - 2023年经营性不动产业务实现总租金收入222.3亿元，同比增长30.6%，实现核心净利润78.5亿元，同比增长47.6%；2024H1实现总租金收入114.7亿元，同比增长7.0%；实现核心净利润45.1亿元，同比增长12.5%[81] - 截至2024上半年末，公司旗下共开业购物中心82座，开发中46座，预计2027年末在营购物中心将增至110个 2024上半年购物中心实现收入95亿元，同比增长9.7%；毛利率及经营利润率分别升至77.7%及64.7%；预计全年EBITDA成本回报率9.7%；整体出租率提升至97.3%[86][90] - 截至2024H1，公司在营写字楼资产21个，总建筑面积136万方 2024H1写字楼收入9.5亿元，同比下降4.9%；期末出租率降至75.0% 预计2024年EBITDA成本回报率为6.1%[116] - 截至2024H1，公司在营酒店数量17家，房间数4995间，总面积78万方 2024H1酒店收入10.4亿元，同比下降3.8%，主要由于酒店入住率降至62.5%，平均房价降至996元/晚[121] 华润万象商管服务龙头，生态圈要素型业务协同发展 - 华润万象生活是公司旗下领先的物业管理及商业运营服务商，2024H1实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%；归母净利润19.1亿元，同比增长36.0%；核心净利润17.7亿元，同比增长24.2% 2024H1毛利率34.0%，净利率24.1%，毛利率和净利率水平在头部物企均保持前列[128][130][134] - 2024H1公司生态要素型业务实现收入26.4亿元，同比增长0.8% 城市代建在管项目358个，在管面积6940万方，上半年新签面积536万方，同比增长37%，政府代建新增签约面积位列行业第2名 租赁住房业务收入3.8亿元，同比增长18.9%，开业6个月以上稳定期项目出租率达96%[147][152][153] - 公司已搭建长租公寓和商业两个REITs平台，2022年12月成功发行有巢REIT，发行规模12.1亿元；2024年3月发行华夏华润商业REIT，发行规模69.0亿元 两单REITs较发行价格涨幅较大[158] 负债结构持续优化，分红派息保持稳定 - 截至2024H1，公司总有息负债2511.3亿元，同比增长9%，剔预资产负债率降至56.4%，净负债率33.6%，现金短债比1.54，三道红线维持绿档 加权平均融资成本降至3.24%的历史低位[159][160][163] - 2023年以来公司在手现金均超1000亿，2024H1现金及现金等价物1183亿元，同比下降7.5% 2021年以来现金分红总额均超100亿元，2020年以来分红比例超30%，2024年中期股息每股0.2元，同比增长1.0%[165][168] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年开发销售业务收入增速分别为5%、2%、 - 1%，毛利率分别为13%、15%、17%[170][172] - 预计2024 - 2026年购物中心收入增速分别为16%、10%、13%，毛利率分别为75.0%、75.5%、76.0%；写字楼收入有望平稳增长，毛利率先降后升；酒店收入放缓，毛利率先降后升[173] - 预计华润万象生活2024 - 2026年收入增速为14.1%、11.7%、9.4%，毛利率分别为33.0%、34.5%、35.6%[174] - 预计2024 - 2026年城市更新 + 运营、文化体育收入增速维持在5%，长租公寓收入增速维持在20%，2024年代建收入下降10%，2025 - 2026年代建收入增速为20% 生态圈要素型业务毛利率分别为8%、9%、10%[175][176] - 预计公司2024 - 2026年收入增速为5.8%、3.3%、1.0%，毛利率分别为19.1%、21.3%、23.7%[178]

2025年1-2月中国房地产企业销售榜 - 保利发展以340亿元全口径金额和267.9亿元权益金额双榜居首 [2][4] - 中海地产、华润置地分别以252.1亿元和251亿元全口径金额位列第二、三名 [2] - TOP10房企全口径销售门槛为127.6亿元（越秀地产），权益门槛为76.8亿元 [2][4] - 碧桂园全口径排名跌至第21位（56亿元），权益金额仅45.6亿元 [4][6] 市场整体表现 - 百强房企2月操盘金额1881.2亿元，同比微增1.2%，规模仍处历史低位 [10][11] - 一线城市受益政策利好同比增幅领先，三四线城市延续筑底行情 [15] - 各梯队销售门槛分化：TOP20/30门槛同比降4.8%/11.7%，TOP50/100门槛升1.8%/6.5% [12] 未来市场展望 - 3月"金三银四"旺季预计带动环比增长，但同比或持平微降 [10][15] - 核心城市（北上深杭）改善及高端盘供应放量，可能引发局部"小阳春" [15] - 政策放松空间仍存的核心一二线城市有望持续维稳 [15] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营联营项目，不考虑权益分配 [7] - 权益榜按股权占比核算合作项目业绩 [8] - 数据均为2025年1-2月商品房合同签约量 [7][8]

文章核心观点 2月27日北京顺义区一地块由华润置地以60.24亿元底价竞得，金华2宗涉宅地块分别由绿城和浙江智园宜居建设竞得，各地块有不同规划指标和市场意义 [1][3][4] 北京顺义区地块情况 - 地块为后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地，用地规模170374.25㎡，规划建筑面积172077.9925㎡，容积率1.01，绿地率30%，建筑限高24m（局部27m），起拍价60.24亿元，起拍楼面价35007元/㎡，华润置地以底价竞得 [1] - SY00 - 2101 - 2007地块出让面积65518.62㎡，规划建筑面积66173.8062㎡，起始价23.17亿元；SY00 - 2101 - 2008地块出让面积104855.63㎡，规划建筑面积105904.1863㎡，起始价37.07亿元，地块内规划15m宽街坊路，两地块内部道路位置可优化调整，规划指标整体核算 [2] - 该地块是顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊核心地块，为六环内罕见低密墅居用地，所在板块别墅存量“断供型稀缺”，高净值客群沉淀深厚，华润置地入局将填补新房别墅市场空白，吸附外溢高净值客群，为顺义高端住宅市场提供新供给 [3] 金华地块情况 - 西关单元地块出让面积23827.14㎡，规划建筑面积42888.85㎡，容积率1.80，建筑限高60m，起始价5.58亿元，起始楼面价13000元/㎡，绿城经18轮竞价以5.75亿元竞得，成交楼面价13396元/㎡，溢价率3.05% [3] - 金满湖和深塘坞单元地块出让面积38000㎡，规划建筑面积76000㎡，容积率2.0，建筑限高40m，起始地价6600元/㎡，折合总价2.508亿元，浙江智园宜居建设以6600元/㎡地价竞得，成交价2.508亿元，成交楼面价3300元/㎡，溢价率0% [4]

文章核心观点 企查查显示上海华润瑞宸置业有限公司近日成立，由华润置地间接全资持股 [1] 公司信息 - 公司名称为上海华润瑞宸置业有限公司 [1] - 法定代表人为娄山杰 [1] - 注册资本18亿元 [1] - 经营范围包括房地产开发经营、建设工程施工、住宅室内装饰装修、房地产咨询、房地产经纪等 [1] - 由上海煦臻企业管理有限公司全资持股，后者为华润置地有限公司全资子公司 [1]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][9] 报告的核心观点 - 华润置地作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力领先，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展 [9] 根据相关目录分别进行总结 综合实力领先的城市投资开发运营商 - 华润置地为华润集团旗下城市建设运营业务单元，1994 年改组成立，1996 年香港上市，2022 年确立为国有企业公司治理示范企业，控股股东为华润集团，股权结构集中稳定，2023 年公司总资产、营业收入、净利润占华润集团重要比重 [16][17][18] - 公司构建“3 + 1”一体化业务模式，涵盖多领域构建城市投资开发运营生态圈；2024H1 末资管规模达 4491 亿元，搭建轻资产管理及公募 REITs 平台；生态圈要素型业务多点开花；2024H1 非开发业务利润贡献超 5 成，经营性不动产业务贡献大头 [20][22][26][27] - 2023 年公司收入、归母净利润、核心净利润同比增长，2024H1 增速仍处主流房企靠前水平；受非开发业务拉动，2024H1 综合毛利率等仍处高位，开发销售型业务毛利率处主流企业中下区间；三条红线保持绿档，融资成本低廉渠道畅通，债务到期结构分布合理 [32][35][41] 开发销售：产品、拿地及土储优势增强竞争力 - 开发销售型业务聚焦一二线城市，2024 年销售金额 2611 亿元，规模升至行业第三，公司土储结构合理等优势有助于把握行业趋势增强竞争力 [47] - 公司开发项目产品力体现在产品序列和服务内容，有 4 大产品线，产品溢价能力明显，2021 - 2024 年销售均价累计涨幅高于百强房企，运营效率提升，2024H1 20 个城市市占率排名前五 [53][55][57] - 公司历史拿地逆周期，2024 年拿地金额仍靠前，拿地区域集中一二线；资金优势和多元化拿地能力有望加大核心区获地可能，2024 年已获取 5 宗高总价地块，多元化拿地方式拓宽货源渠道 [60][64][66] - 2024H1 末公司开发销售型业务土储面积 4771 万平米，一二线占比 71%，2022 年及以后获取项目货值占比 54%；2022 - 2024 年拿地金额占比靠前，地市高点一线及二线主城拿地金额占比 66%，历史减值处主流房企前列 [71][74][75] 商业运营：定位、布局及丰富储备加深护城河 - 公司资管规模扩张，租赁及经营收入增长，持有项目成本回报率高，租金覆盖股息及利息倍数超 1 倍；购物中心为重要资产，2024H1 末在营 82 座，面积 1045 万平米，租金收入 94.8 亿元 [79][83] - 公司购物中心在内地领先，零售额、租金收入居前列，实现规模与效率平衡，租售比适中；储备丰富，2024H1 末开发中 46 座，预计 2027 年末在营增至 110 座 [88][93] - 公司践行“一城多汇”“多城多汇”策略，购物中心聚焦核心城市核心地段，一二线占比 80.7%；产品线齐全，有万象城、万象汇、万象天地三条产品线，已实现全产品线规模化布局，零售额增速高于社零 [97][99][108] - 公司具备完善商业地产开发运营体系，合作品牌和会员数量不断增加，有助于提升单项目坪效和盈利潜力 [110] 盈利预测与投资建议 - 预计 2024 - 2026 年开发销售型业务收入同比增长 9.8%、下降 0.3%、6.5%，毛利率分别为 12.6%、12.8%、13.8% [119] - 预计 2024 - 2026 年经营性不动产业务收入同比增长 13.9%、6.4%、7.7%，毛利率分别为 71.1%、71.3%、71.9%；轻资产管理业务收入同比增长 19.6%、16%、14.5%，毛利率分别为 32%、32.6%、32.9%；生态圈要素型业务收入同比增速稳定于 11.6%，毛利率分别为 4.3%、5.4%、4.8% [121][122] - 预计公司 2024 - 2026 年营业收入分别为 2778 亿元、2815.5 亿元、2715.8 亿元，同比增长 10.6%、1.4%、下降 3.5%；归母净利润分别为 272.9 亿元、283.1 亿元、298.6 亿元，同比下降 13%、增长 3.7%、5.5%；EPS 分别为 3.83 元、3.97 元、4.19 元 [122]