行业整体投资态势 - 今年1-9月全国百强房企拿地总额达7278亿元，同比实现36.7%的显著增长，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [5] - 行业投资态度整体仍趋谨慎，当前百强房企拿地销售比为0.31，近五成销售百强房企尚未拿地，仅十几家房企拿地金额超百亿 [11] - 销售回暖仅限个别城市，对整体投资回升带动有限，且当前拿地已错过年内可开售时机，企业投资必要性下降 [11] 市场集中度与“马太效应” - 行业集中度显著提升，1-9月拿地金额TOP100企业中，TOP10和TOP20企业的占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高14.8和13.7个百分点 [5] - 头部房企拿地力度持续加强，从新增货值看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三，分别为1175亿元、1010亿元和952亿元 [5] - 拿地金额前十的企业中，八家为央国企，市场主导地位稳固 [5] 企业投资策略与表现 - 央国企占据绝对主导，民企中滨江集团表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团也跻身前二十 [5] - 销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，远超行业平均的0.31 [11] - 民企主要聚焦重点深耕区域补充土储，例如滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额榜首 [10] 土地收并购趋势 - 通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，第三季度以来多家房企通过联合体形式进行大规模收购 [9] - 出现刷新纪录的“天价”交易，例如中海地产、招商蛇口等联合体以154.78亿元获得上海徐汇地块开发权，采用“承债收购”模式，实际成交总金额达439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录 [9] - 收购标的通常位于核心城市核心区位，土地价格较高，如华润置地联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目 [9] 城市市场分化 - 房企投资高度集中于北京、上海、杭州、成都等热点城市，这些城市土地市场热度较高，多宗地块溢价率超10% [10] - 热点城市出现高溢价地块，如北京太阳宫地块经过超300轮竞拍，由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率39.18%，创今年北京新高 [10] - 相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行，城市分化加剧 [10] - 高总价地块集中于一線城市，9月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元 [10]

成都房地产市场整体表现（2025年1-9月及9月单月） - 2025年9月成都新建商品房供应面积约212万平方米，环比上升152.2%，成交面积约143万平方米，环比上升13.8% [15] - 2025年9月成都商品住宅供应面积约121.9万平方米，环比上升113.9%，成交面积约84.9万平方米 [17] - 2025年1-9月成都商品房累计供应面积1351.7万平方米，累计成交面积1413.7万平方米 [15] - 2025年1-9月成都商品住宅累计供应面积777.0万平方米，累计成交面积920.7万平方米，同比上升4.9% [17] - 2025年1-9月成都TOP30房地产企业累计实现销售金额约1359.7亿元，成交面积约646.6万平方米 [1][4] 成都房地产企业销售业绩排名（2025年1-9月） - 销售额前三企业：交润量报（115.0亿元）、中国铁建地产（111.4亿元）、成都轨道城市（103.1亿元） [3][4] - 销售面积前三企业：成都轨道城市（55.9万平方米）、龙湖集团（50.1万平方米）、华润置地（49.9万平方米） [3][4] - 3家房企在成都销售金额超100亿元，11家房企销售金额超40亿元 [4] - 权益销售额排名中，保利发展以83.1亿元位列第一，另有8家企业权益销售金额超40亿元 [6] 四川全省房地产企业销售业绩（2025年1-9月） - 四川省TOP30房地产企业合计销售金额约1400.5亿元，销售面积约692.1万平方米 [9] - 11家房企在四川省销售金额超50亿元 [9] 成都及四川土地市场（2025年1-9月） - 成都市场拿地金额前三企业：中国铁建地产（45.6亿元）、经开发展（34.3亿元）、华润置地（34.0亿元） [10][14] - 成都市场拿地规模前三企业：陆港生华（64.7万平方米）、经开发展（50.2万平方米）、慧谷科园（50.1万平方米） [10][14] - 中国铁建地产位列在成都及四川拿地金额榜首 [14] - 2025年9月成都推出21宗涉宅用地，成交13宗，整体溢价率5.5% [19] 市场动态与政策环境 - 2025年9月成都新房供需环比回升，国庆节前房企积极取证，二圈层核心板块项目销售势头较好 [19] - 成都二手房市场成交面积是新房的2.2倍，成交量同环比提升 [19] - 2025年十一假期成都楼市相对活跃，假期后半程售楼部到访量明显增加，部分项目推出2-3个点的特定优惠 [19] - 2025年9月9日成都出台城市规划管理技术规定的补充规定征求意见，旨在规范市场并支持改善性需求 [19]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 地产股 alpha 表现主要取决于房企的拿地精准度 [2] - 当前宏观背景下房价普涨难现，房企需保障单个项目盈利能力，投资逻辑从关注负债端转向资产端收益率 [5][6] - 板块性估值拐点的出现需等待房企拿地利润率趋于稳定，即新房有效市场从“缩圈”转向“扩圈” [5][23] - 在板块整体估值拐点显现前，应聚焦于已证明具备精准拿地能力或近期拿地表现改善的个别房企以获取 alpha 收益 [5][24] 行业背景与逻辑演变 - 历史逻辑：在房价地价单边上涨时期，房企项目盈利胜率高，投资更关注负债端，高杠杆房企易获得更高ROE、增速及估值 [5][6] - 当前挑战：宏观背景不支持普涨，房企保障项目盈利困难，具体表现为核心城市二手房价格走弱（截至2025年8月，70个大中城市二手住宅价格指数较2024年底下降3.4%），新房有效市场区域“缩圈”，优质地块竞争加剧，部分城市建筑新规导致老项目去化困难，低能级城市存在点状机会但大房企管理半径难覆盖 [5][7][9] 历史Alpha行情验证 - 2021年8月后，民营高杠杆房企暴雷，市场预期2021年上半年拿地利润率改善，未违约房企如A股滨江集团、华发股份，港股越秀地产、建发国际集团等表现较好，此轮行情持续至2023年年初一线城市市场下跌 [5][10] - 2024年9月后，地方政府推行“好房子”新规，核心城市优质地块供给提速，部分房企布局核心区地块项目销售及利润率表现较好，带动A股滨江集团，港股建发国际集团、中国金茂、中国海外宏洋等股价表现，再次验证拿地精准度是关键 [5][10] 投资建议与关注标的 - 建议关注过去3年（2022-2025年上半年）已证明拿地精准的房企，例如绿城中国、华润置地、建发国际集团、滨江集团 [5][24] - 同时关注2024年下半年后拿地改善的房企，例如中国海外宏洋集团、中国金茂 [5][24] - 房企精准拿地需良好管理机制作为必要条件，持续精准拿地有望帮助房企克服历史低质量土储拖累，最终实现估值切换 [5][24] 政策环境示例 - 以上海市2025年9月发布的住宅品质提升新规为例，通过优化阳台计容规则（如每户阳台面积≤户型10%且≤16平方米时按1/2计容）、允许设备平台不计容（无围护结构且每户≤2.5平方米）、架空层及风雨连廊不计容等措施，旨在提升住宅品质 [8]

行业整体销售表现 - 前9个月百强房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较前8个月收窄1.1个百分点 [1] - 前三季度百强房企权益销售额18060.4亿元，权益销售面积9274.0万平方米 [1] - 9月份单月百强房企销售总额环比增长11.9%，显示市场有所回暖 [1] 重点企业销售情况 - 销售额前五名房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406.6亿元） [1] - 9月份建发、滨江、金茂、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] 政策与市场展望 - 后续政策预计维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，推动已出台政策加快落实 [1] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成一定支撑，但更多城市新项目有限 [1] - 市场分化行情预计将延续 [1]

行业整体拿地情况 - 前三季度百强企业拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较前8个月扩大8.7个百分点 [1] - 9月份部分房企通过收购形式获取大规模土地，导致拿地总额同比增幅扩大 [1] 企业拿地表现 - 中海地产、绿城中国、华润置地位居前三季度百强企业拿地总额前三名 [1] - 拿地金额前10家企业中有8家为央国企 [1] - 从新增货值看，绿城中国以1175亿元位列第一，保利发展以1010亿元位列第二，中海地产以952亿元位列第三 [1] 市场结构与参与者 - 百强企业前三季度新增货值总额为7638亿元，占比42.5% [1] - 在重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储 [1]

行业整体拿地策略与趋势 - 房企拿地策略延续“核心城市聚焦、风险控制优先”基调，投资节奏分化显著 [1] - 头部央国企凭借资金优势主导核心城市，混合制及民企则更加注重风险控制，投资谨慎 [1][4] - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比大幅下降54.03% [1] - 前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19% [1] 企业拿地表现排名 - 新增全口径土地储备领先企业为中海地产(309.37万平方米)、招商蛇口(275.64万平方米)、保利发展控股(267.19万平方米) [3] - 1-8月权益拿地金额前三名为华润置地(584.5亿元)、中海地产(550.1亿元)、绿城中国(502.4亿元) [3][4] - 1-8月新增货值前三名为保利发展控股(894.5亿元)、中海地产(810.9亿元)、招商蛇口(806.9亿元) [3][4] 核心城市重点地块交易案例 - 8月华润置地在上海、深圳及广州收购3幅地块，权益拿地金额260亿元，权益建筑面积38.39万平方米 [3] - 招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地金额128.75亿元，权益建筑面积43.71万平方米 [3] - 保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地金额11.34亿元，权益建筑面积16.24万平方米 [3] - 招商与华润联合体以86.4亿元竞得深圳宝安区地块，溢价率34.81%，为深圳今年最高总价地块 [5] - 保利发展以超23.4亿元综合总价竞得三亚中央商务区地块，需无偿配建部分工程 [5] 未来市场展望 - 头部央国企依托资金优势在沪深广高频出手，混合制及民企普遍采取风险规避策略 [4][6] - 优质稀缺地块仍具吸引力，企业间投资策略差异化将持续深化 [1][6] - 市场热度将呈现更明显的结构性分化 [6]

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03%。 值得注意的是，前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19%。 数据来源：观点指数整理 其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为309.37万平方米、275.64万平方米、267.19万平方米，处于领先位置。 从权益拿地金额来看，1-8月土地投资力度最大的企业为华润置地、中海地产、绿城中国、保利发展控股、招商蛇口，权益拓储金额分别为584.5亿元、550.1 亿元、502.4亿元、478.7亿元、404.6亿元。 从新增货值来看，1-8月土地新增货值最多的企业为保利发展控股、中海地产、招商蛇口、中国金茂、华润置地，新增货值分别为894.5亿元、810.9亿元、 806.9亿元、665.9亿元、586.6亿元。 观点指数 在9月19日观点指数研究院发布的《投资分化 | 2025年9月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现房企拿地策略依然延续"核心城市聚焦、风 险控制优先"的基调，头部央国企等凭借资金和资源优势主导优质核心地块 ...

纪要涉及的行业或公司 * 金融行业、制造业、房地产行业、航空行业、大宗商品（有色）行业 [1] * 公司包括：华润置地、建发国际、中海、科里、金茂、越秀地产、江铜等 [1][10][11][25][28] 核心观点和论据 宏观经济与制造业 * 制造业投资增速放缓至5.1%，74.5%的工业企业投资增速明显放缓 [1][2] * 约40%的行业净利润或利润增速改善，PPI企稳，显示经济结构调整 [1][2] * 制造业投资增速与需求增速持续收窄，若投资增速持续低于需求增速，将有助于抑制风险 [1][6] 金融行业 * 金融行业通过精准投放稳定需求，例如5000亿地方政府资本金补充计划和5000亿结构性金融支持工具，而非大规模刺激 [1][3] * 高风险制造业信贷占比为8%-10%，较上一周期减少，预计通过3-4年逐步消化，对金融体系冲击有限 [1][4][5] * 总负债增速约为50%，九月份略有反弹但仍处于相对较低水平 [3] * 预计四季度银行股获支撑，2026年金融板块收入反弹至正增长，受益于保险储蓄存款增加和银行理财销售增长 [1][6] * 存款正稳健、机构化地流入混合型基金和保险产品等金融产品 [7] 房地产行业 * 二手房市场面临挑战，八月45个样本城市成交价环比下降0.8%，60%的城市录得环比下降，高线城市降幅达1% [8][9] * 九月份挂牌价环比下降0.6%，总挂牌量环比上升1%，80%的城市挂牌量高于去年9月新政水平，其中45%达历史新高 [9] * 预计四季度房地产市场成交价和成交量同比下降，出台全国性刺激政策概率较低 [1][9] * 建议关注具备阿尔法机会的优质国企股票，如华润置地、建发国际（2025至2027年股息率预计7%到9%），以及中海、科里、金茂、越秀等推盘可观的公司 [1][10][11] * 对民企开发商保持谨慎，因土储减少及老化导致销售不景气，毛利率和开发利润受压 [11] * 越秀地产2025年销售目标约1200亿元，前九个月完成度较高，四季度推盘货值约1500亿元，按30%-40%去化率计算，实现目标压力不大 [28] 航空行业 * 国庆期间（9月30日至10月6日）总客流增长约5.2%，符合预期 [12] * 2025年黄金周期间，铁路客流增长约2%，航空客流增长约3%，低于民航局节前预期的3.6% [13] * 公路私家车出行份额增加，得益于旅行灵活性和便利性 [14] * 九月份航空公司票价表现优于预期，实现同比正增长，扣除油费后票价有不错上涨，利润同比改善显著 [16] * 暑假期间高单位数票价下跌，但情况稍好于预期，得益于国际航线运力增加和票价表现 [16] * 预计四季度商务需求复苏将改善需求结构，提升产能利用率，今年有望实现从亏损到盈利的周期转折 [17] 大宗商品市场 * 宏观环境利好大宗商品，美元持续走弱，全球流动性保持宽松 [1][18] * Grasberg矿难导致2025年和2026年铜和黄金产量低于预期，加剧供应短缺 [1][19] * 央行连续第11个月买入黄金，叠加美元弱势和流动性宽裕，支持黄金价格上涨逻辑 [21] * 全球铝供应增速低于需求增速，中国产能达上限，印尼每年新增产量仅约50万吨，印度新增产能进展慢，供需关系紧张 [22] * 有色行业排序为黄金、铜、铝，推荐江铜等公司 [1][25] * 海外投资者对中国铜股票兴趣增加，因全球铜价上涨、海外公司问题导致可选标的减少，中国公司有产量增长且估值相对便宜 [26][27] 其他重要内容 * 房地产代理企业四季度面临挑战，二手房成交同比下降，价格稳步下降，总体GMV具有挑战性 [23][24] * 储能行业是下半年需求端的亮点 [20]

月度销售业绩 - 2025年9月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 9月百强房企中有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额环比上升 [1] 累计销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 销售额突破千亿的房企仅6家，与去年同期持平，销售额突破两千亿的房企仅1家 [1] 领先房企排名 - 保利发展以2017亿元销售额稳居行业第一 [2] - 绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 华润置地、招商蛇口、万科分别以1544亿元、1406.6亿元、1002.9亿元位列第四至第六 [2] 土地获取活动 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产新增货值分别为1010亿元和952亿元，位列第二和第三 [2] - 拿地金额前十企业中，8家为央国企，部分民企如滨江集团和邦泰集团也有一定投资强度 [2] 政策环境影响 - 9月多个核心城市优化需求端政策，例如深圳放宽非核心区域限购，上海优化房产税政策，深圳及河南等地拓宽公积金使用范围 [3] - 政策以"止跌回稳"为目标，核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，市场分化格局延续 [3] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现结构优化转型和内涵式发展 [3]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 市场核心观点 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季，新增供应不足，整体销售量出现短期回调 [3] - 部分核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘开盘即磬，外环外项目整体去化压力仍较大 [3] - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施，从优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳 [3] - 政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，利好布局外环外的企业，房企应把握政策窗口期积极营销 [24] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售2777.9亿元，销售面积TOP20企业合计销售387.9万平米 [5] - 销售额突破百亿元的房企有12家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以310.7亿元、298.7亿元和261.7亿元获得销售金额榜前三名 [5] - 销售面积榜达到20万平米以上的房企有6家，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以51.1万平米、42.1万平米和30.9万平米获得前三名 [5] - 2025年1-8月上海房地产权益销售业绩TOP20企业合计销售1788.1亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售246.5万平米 [6] - 权益销售额突破90亿元的房企有7家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以213.4亿元、200.5亿元和148.6亿元获得销售金额榜前三名 [7] - 权益销售面积榜中，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以33.2万平米、29.0万平米和17.6万平米获得前三名 [7] 商品住宅项目表现 - 2025年1-8月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售823.6亿元，门槛值为47.7亿元 [9] - 上海壹号院、翡雲悦府、金陵华庭分别以184.2亿元、96.7亿元和92.1亿元位列销售金额前三名 [9] - 2025年1-8月上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售72.6万平米 [11] - 上海壹号院、翡雲悦府、四季隐秀分别以10.0万平米、8.7万平米和8.4万平米位列销售面积前三名 [11] - 2025年1-8月上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售5750套 [13] - 四季隐秀、时代之城、翡雲悦府分别以724套、683套和672套位列销售套数前三名 [13] 商品住宅市场数据 - 2025年1-8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为368.75万平米，成交套数为30082套 [21] - 2025年8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为21.35万平米，成交套数为1748套 [21] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海共推出各类用地规划建筑面积888.61万平米，成交规划建筑面积843.69万平米 [23] - 其中推出涉宅用地规划建筑面积222.42万平米，成交规划建筑面积205.68万平米 [23] - 2025年8月上海共推出各类用地规划建筑面积75.6万平米，成交规划建筑面积54.36万平米，本月暂无推出、成交涉宅用地 [23] 热销项目案例分析 - 保利海上印项目为保利"印"系高端产品线代表，占地2.96万平方米，容积率1.8，规划8栋小高层住宅，总户数404套 [14][16] - 项目主力户型为108-149平米的3-4房，配备高端精装标准，社区配套包括下沉式庭院、约1500平米地下会所及1400平米架空层空间 [17][18]