随后，招商蛇口在今年6月发布公告，宣布全面撤销区域公司，一次性将华东区域、华南区 域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司取消，由公司总部直接管理下属城市公司。 记者丨 吴抒颖 编辑丨张伟贤 在房企南征北战时立下汗马功劳的区域公司，正在批量地消失。 今年以来， 多家国央企对区域公司"动刀"，弱化区域公司的职能 ，改组为"两级"管控的模 式，由总部直接管理城市公司 。今年年初，金茂率先行动，将五大区域公司改为十四个地区 公司，招商蛇口则在上月取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域 公司。 华润置地也在近期对管理架构进行调整，弱化大区职能，强化总部与城市公司的直管模式。与 住宅开发相关的职能例如营销、投资、设计等收归总部，大区仅保留商业综合体开发、供应 链、人力、党建、审计法务等职能。 区域公司在房地产市场好的光景时能够帮助房企快速地打开局面。这其中， 万科的模式十分 典型 ：万科的总部是"大脑"的作用，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授 权，区域总经理握有投资大权，能够在区域内跑马圈地，以此助推规模的增长。 随着房企不再"唯规模论"，投资拓展也更聚焦于高能级城市，投资决策权 ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：水电行业、基础材料行业（水泥、钢铁、防水、铜铝等）、石化行业、房地产行业、物业管理行业 - **公司**：东电、哈电、西电、特变电工、平高、思源、南瑞、国网南瑞、华新水泥、海螺水泥、中国建材、西藏天路、东方雨虹、华润置地、新城控股、建发股份、龙湖、万科、金地、绿城服务、华润万象、中石化、万华、卫星化学 纪要提到的核心观点和论据 雅鲁藏布江水电项目 - **核心观点**：该项目对中国水电行业意义重大，将显著增加水电投运量，带动相关设备、基础材料等行业发展 [1][3] - **论据**：项目预计总投资约 1.2 万亿元，容量 60 - 70 吉瓦，单千瓦投资 1.7 - 2 万元；2025 年预计新增 8.7 吉瓦水电投运量，抽水蓄能新增 8 吉瓦；需 60 - 70 套百万千瓦级机组，总市场容量约 500 亿元，利好东电和哈电；需 6 - 7 条 800 千伏直流线路，总投资近 2000 亿元，利好西电、特变电工等设备供应商 [3][4][6] 基础材料行业 - **核心观点**：项目拉动水泥、钢铁等基础材料需求，对总量影响有限，但对相关企业是重要增量 [7][9] - **论据**：工程需 2500 万吨左右水泥，高预测值 4000 - 5000 万吨，20 年建设周期年均需求 100 - 200 万吨；拉动 300 - 400 万吨钢铁需求，20 年年均需求 15 - 20 万吨；西藏本地水泥企业如华新水泥将受益，华新水泥预计获项目约一半市场份额，西藏水泥价格高、吨毛利可观 [7][8][9] 石化行业 - **核心观点**：行业面临产能过剩风险，国家或将实施反内卷政策，短期内基本面大反转概率不高，但估值倍数可能重新评估 [13][18] - **论据**：若未来四年不管控，乙烯产能增长率将达 15%，是 2024 年两倍；国家将石化行业列入反内卷十大重点行业之一；上市公司未收到明确禁止新建项目指示，短期内基本面大反转概率不高，但股票长期低估，估值倍数可能重新评估 [13][18] 房地产行业 - **核心观点**：2025 年上半年地产开发商业绩疲弱，国企与民企表现有差异，商场零售租金收入有亮点 [19][20][23] - **论据**：上半年地产开发商平均利润同比下降约 15%，收入同比下降 5% - 10%，开发物业端毛利率再降三个百分点；国企表现相对坚韧，民企业绩困难；华润置地和新城控股商场租金收入增长达百分之十几，个别公司可能上调全年租金收入指引 [19][20][23] 物业管理行业 - **核心观点**：2025 年上半年业绩整体稳定，公司间分化明显 [25] - **论据**：行业利润增速约 5% - 6%，绿城服务增速超 20%，华润万象稳定增长约 15%，商场板块同比增长高于市场预期 [25] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **防水材料**：防水行业集中度大幅提升，龙头企业东方雨虹市占率超 30%，重点工程会优选其产品，但具体需求拉动未明确测算 [10] - **铜铝等金属**：水电站建设拉动铜和铝需求，长期来看家用电器增加或对动力煤需求及价格产生负面影响 [11] - **股票涨幅**：近期相关股票涨幅受情绪面带动及市场对基建项目财政刺激预期影响，股价涨幅远超基本面业绩增厚幅度，建议等待市场情绪冷静后决策，年底前对钢铁和水泥行业持积极观点 [12]

21世纪经济报道记者 吴抒颖 在房企南征北战时立下汗马功劳的区域公司，正在批量地消失。 今年以来，多家国央企对区域公司"动刀"，弱化区域公司的职能，改组为"两级"管控的模式，由总部直 接管理城市公司。今年年初，金茂率先行动，将五大区域公司改为十四个地区公司，招商蛇口则在上月 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司。 华润置地也在近期对管理架构进行调整，弱化大区职能，强化总部与城市公司的直管模式。与住宅开发 相关的职能例如营销、投资、设计等收归总部，大区仅保留商业综合体开发、供应链、人力、党建、审 计法务等职能。 区域公司在房地产市场好的光景时能够帮助房企快速地打开局面。这其中，万科的模式十分典型：万科 的总部是"大脑"的作用，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授权，区域总经理握有投资 大权，能够在区域内跑马圈地，以此助推规模的增长。 随着房企不再"唯规模论"，投资拓展也更聚焦于高能级城市，投资决策权也基本由总部把控。在这种背 景下，区域公司的职能就成了"累赘"，它不再是房企业绩的推进器，反而影响了效率。房企也随行就 市，及时调整组织架构，缩减管理层级。 区域缩编 今年这一轮 ...

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

房地产贷款数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元 同比增长0.4% 增速比上年末高0.6个百分点 上半年增加4166亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元 同比增长0.3% 上半年增加2926亿元 [1] - 个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 增速比上年末高1.2个百分点 上半年增加510亿元 [1] 政策动态与行业趋势 - 国家统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降 但总体朝着止跌回稳方向迈进 一二三线城市商品房价格降幅有所收窄 [1] - 住房城乡建设部强调因城施策 精准施策 加快建设"好房子" 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [2] - 国务院积极表态刺激房地产 5年期与1年期利率互换利差转正 显示资本对行业预期改善 [3] 房企债务重组进展 - 14家房企债务重组或重整获批 包括融创 富力 中梁 当代 佳兆业等 部分房企境外债重组已获债权人通过 [2] - 龙光在20天内完成境内债二度重组 显示债务重组进程加速 [2] 券商观点与投资建议 - 中泰证券认为现房销售将改变行业经营模式 看好布局一二线城市 基本面稳健的房企 [3] - 华安证券预测房地产板块绝对收益有5%-15%上行空间 因政策宽松预期推动估值修复 [3] 重点房企经营数据 - 万科一季度营收380亿元 销售350亿元 回款率超100% 完成1万套房屋交付 公开债如期兑付 [4] - 华润置地2025年6月合同销售额234.5亿元 同比下降26.7% 上半年累计销售额1103亿元 同比下降11.6% [4] - 越秀地产上半年合同销售额615亿元 同比上升11% 达成全年目标的51% [4] - 中国金茂2025年6月签约销售金额156亿元 同比增长17.29% [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

西安豪宅市场河景地块分析 - 西安一线河景地块已成为豪宅重点分布区域，已交付和在建项目包括自然界河山、源邸壹号、招商西安玺、源邸滨湖、河山锦绣府等 [1] - 华润置地2025年2月底以底价摘得灞河西岸82.363亩地块，成为西安首宗"万元地"，楼面地价11911.27元/㎡ [2][4] - 该项目命名为华润玺宸上院，容积率1.8，建筑密度28%，绿地率30%，地上计容建面98835平方米 [4] 华润玺宸上院项目规划 - 项目规划4栋大平层和14栋叠拼，总建面14.68万平方米 [8] - 大平层采用15-23层设计，首层架空，标准层高3.3米，非正南正北布局以最大化景观视野 [11] - 叠拼产品沿河分布，2层以上可享河景，在西安主城区具有稀缺性 [11] - 项目邀请GAD集团、JTL景观、无间设计等五大国际大师团队参与设计 [11] 西安河景盘市场现状 - 文昌临江阅虽不占据一线河景，但部分高层可享河景视野 [13] - 河山锦绣府、溪樾里玖号院占据一线河景，但入市时间未定 [13] - 华润玺院北侧3宗共计116亩一线河景地块即将进入供地环节，容积率2.0 [14] 西安低容积率地块分布 - 中铁置业在曲江二期摘得65亩地块，容积率1.7，建筑限高20-25米，楼面地价13935.49元/㎡ [15] - 曲江第一学校北侧计划供应70亩地块，容积率1-1.2，建筑限高13.5米 [15] - 未来低容积率地块主要集中在曲江杜陵片区、沣东昆明池板块和秦汉渭北板块 [18]

销售情况 - 6月总合同销售金额234.5亿元 同比减少26.7% 总合同销售建筑面积89.7万平方米 同比减少27.1% [1] - 上半年累计合同销售金额1103亿元 同比减少11.6% 总合同销售建筑面积411.9万平方米 同比减少21% [1] - 上半年销售额位列行业第三名 销售降幅同比收窄 [1] 土地储备战略 - 上半年斥资332亿元收购18宗地块 拿地金额同比激增81% [3] - 1月获取4幅地块 总楼面面积417041平方米 权益对价93.5亿元 [3] - 2月获取7幅地块 总楼面面积619794平方米 权益对价159.3亿元 [3] - 5月获取3幅地块 总楼面面积176489平方米 权益对价59.4亿元 另2亿元收购华润生命科学产业100%股权 [4] - 6月获取4幅地块 总楼面面积268556平方米 权益对价19.8亿元 [5] - 上半年新增土储148.19万平方米 权益对价332亿元 较去年同期11幅地块183.3亿元更积极 [5] 资金支持 - 6月达成58.5亿元三年期离岸贷款协议 补充资金库 [5] 项目布局特点 - 当前土储4390万平方米中一二线城市占比71% [6] - 上半年杭州望云润玺院项目首开售罄 广州天河润府销售套数位列当地第二 [6] - 下半年深圳杭州上海多个项目即将入市 [6]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

项目概况 - 北京亦庄万象汇是华润置地在亦庄新城打造的首个大型商业综合体项目，总建筑面积达约18.8万㎡，为当前北京体量最大的万象汇 [1] - 项目定位为"逸生活 趣万象"，旨在打造融合现代科技与生态理念的"城市森林会客厅" [4] - 项目将引入约360+品牌，包括华润万家高端精品超市、万象影城等自营旗舰，并融入"万象会"高端会员体系 [4] 战略意义 - 项目填补亦庄东部高品质商业空白，推动区域功能升级，助力亦庄打造北京产城融合新典范 [2] - 华润置地基于"城市投资开发运营商"战略定位，依托五大核心能力前瞻性布局北神树城市新极 [2] - 项目标志着亦庄商业发展迈入全新阶段，是擎动区域商业能级跃升的里程碑 [1] TOD开发模式 - 采用超级万象TOD开发模式，与地铁17号线北神树站无缝衔接，实现"轨道+商业+社区"融合发展 [3] - TOD模式将显著改善区域交通状况和生活便利度，推动交通枢纽向生活枢纽的质变跃迁 [3] - 项目作为北神树区域城市功能完善的关键一环，将提升区域宜居宜业水平并带动周边住宅价值 [3] 区域发展影响 - 项目开工同期，区域配套持续升级包括北师大附中纳入经开区学籍管理、体育公园开放等 [3] - 北神树正以日新月异的速度焕发全新城市界面，城市能级逐步兑现 [3] - 项目承载着推动北京东部崛起的战略使命，是催化区域资源聚合与价值飞跃的能量核 [3] 商业特色 - 设计特色包括地下创意街区、露天树下市集、楼顶空中花园等创新空间 [4] - 强调"松弛感游逛体验"，通过自然、历史与现代科技混搭创造舒适购物环境 [4] - 作为华润置地在北京的第八座万象汇，项目将重新定义亦庄新商业时代 [5]