本文来自微信公众号"空间秘探"，作者：ABNData，36氪经授权发布。 9月亚洲（中国）长租公寓市场综述 01 全球公寓市场发展动态 9月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测，全球租赁市场平稳运营，不过相比于上月，欧美和亚太国家房屋租金总体 呈现涨多跌少态势。 03 中国租赁市场发展动态 9月，重点监测TOP10城市租金环比涨1跌9。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1800元/月，环比下 跌2.70%，同比持平。9月，TOP10城市环比增幅最大的城市为日喀则，涨幅28.21%；环比跌幅最大的城市为深 圳，跌幅11.68%。 美国方面，随着人工智能科技人才不断涌入，旧金山住房租赁市场呈现繁荣景象，租金持续飙升，空置率也愈来 愈低。根据住房租赁网站Apartment List 的数据，旧金山今年9月一房公寓的月租中位数约为3100美元，比去年同 期高出12%，涨幅为全美主要城市中最大，即使是湾区的圣荷西的租金涨幅也只有3%。从长期角度来看，旧金山 住房租赁市场近期的繁荣似乎没有那么辉煌，目前租金仍比疫前2019年9月低了1%。疫情发生后，旧金山租屋者 纷纷移居其他城市，引发租金大幅下跌，使旧金山至今仍是美国 ...

10月30日，经过2家房企71轮竞价，东莞松山湖一宗超7万㎡住宅用地，被深圳市润投咨询有限公司以总 价191000万元收入囊中。另据天眼查显示，深圳市润投咨询有限公司为华润置地全资控股子公司，该地 块实为华润拿下。这也是华润继今年初拿下滨海湾住宅地块后，在东莞再落一子，将松山湖"压箱底"靓 地成功收入囊中。 根据要求，该地块开发建设期为3年，宗地建设项目在2026年11月29日前开工，在2029年11月29日前竣 工。该地块项目应当按照一星级及以上绿色建筑标准和装配式建筑有关要求进行建设。 记者还注意到，该地块地理位置优越，地处松山湖核心区域，所在的位置毗邻松山湖风景区松湖烟雨， 环境优美。同时，地块周边配套齐全，生活氛围浓厚，有万科松山湖1号、中海松湖林语、深业松湖云 城等住宅小区，以及松山湖中心小学等学校配套。 对于该地块的出让，中原地产研究院分析认为，松山湖住宅用地长期供应稀缺，导致松山湖新房市场长 期处于供不应求的状态，加上周边二手小区楼龄普遍超十年，催生大量品质改善需求。其还称，该地块 是松山湖罕见优质低容宅地，具备打造低密高端改善项目的条件，拥有较大的市场机会和发展潜力。 采写：南都N视频记者 黄 ...

（於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 重續持續關連交易 訂立 香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部 或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 (2)二零二六年增值服務框架協議； (3)二零二六年會員運營與營銷業務框架協議； (4)二零二六年物業管理服務框架協議；及 (5)二零二六年存款及金融服務框架協議 於二零二二年十月二十五日，本公司附屬公司華潤萬象生活與華潤集團訂立二 零二三年貨品與服務採購框架協議、二零二三年增值服務框架協議、二零二三 年物業管理服務框架協議，並與華潤銀行訂立二零二三年存款及金融服務框架 協議；於二零二五年六月三十日，華潤萬象生活與華潤集團訂立二零二五年會 員運營與營銷業務框架協議。由於上述協議將於二零二五年十二月三十一日屆 滿，於二零二五年十月二十九日，華潤萬象生活分別與華潤集團和華潤銀行訂 立華潤萬象生活的持續關連交易框架協議，藉此亦根據華潤萬象生活的持續關 連交易框架協 ...

2021年，长沙悦府创下"六开六罄"的热销纪录，成就当年"长沙第一盘"。2022年长沙润府于天心区省府北板块启 动，以"先造城、后造房"的开发模式，800天兑现一所九年一贯制学校、5条道路、6大口袋公园及约1.5万平方米 街区商业。2023年，长沙润府荣膺湖南省单盘销冠。 2024年长沙瑞府三期启宸，在以"全景舱"的创新引领设计，一举斩获2024年长沙项目销售面积与金额双料冠军。 截至2025年9月底，长沙瑞府以21亿元的销售额强势领跑。长沙瑞府四期"锦宸"首开实现82%去化，持续热销的强 劲势头。 长沙晚报掌上长沙10月29日讯（通讯员 周瑶）近日，华润置地长沙20周年品牌庆典暨长沙瑞府锦宸产品发布会在 橘子洲・江天暮雪文化园举行。 华润置地长沙地区公司总经理冯伟在致辞介绍，从2006年落子星沙凤凰城以来，近年来悦府、润府、瑞府三大高 端产品系连续斩获长沙单盘销冠，华润置地以一个个标杆项目，不仅建造美好人居，并参与推动着长沙的商业进 阶和城市焕新。 发布会上，华润置地隆重发布了湘江CLUB升级版，未来从长沙瑞玺到长沙瑞府，将持续联动高端品牌打造专属 品鉴、私人收藏、艺术对话等系列活动。同时更提供高品质康体、 ...

基金表现与交易数据 - 10月28日基金收盘下跌0.74%，成交额为4547.33万元 [1] - 基金成立于2024年6月26日，管理费率为每年0.50%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至10月27日，基金最新份额为15.93亿份，最新规模为17.03亿元 [1] - 相较于2024年12月31日，基金今年以来份额减少36.42%，规模减少26.58% [1] - 近20个交易日累计成交金额为11.08亿元，日均成交金额为5541.58万元 [1] - 今年以来197个交易日累计成交金额为181.07亿元，日均成交金额为9191.57万元 [1] 基金经理与业绩基准 - 基金现任基金经理为霍华明和吕鑫 [2] - 霍华明自2024年6月26日管理该基金，任职期内收益为8.60% [2] - 吕鑫自2025年4月30日管理该基金，任职期内收益为22.17% [2] - 基金业绩比较基准为同期中证国新港股通央企红利指数收益率 [1] 投资组合与持仓 - 基金前十大重仓股均为港股通央企，集中于能源、通信、运输等行业 [2][3] - 中国石油股份为第一大重仓股，持仓占比10.86%，持仓市值1.74亿元 [3] - 中国移动为第二大重仓股，持仓占比10.32%，持仓市值1.65亿元 [3] - 中国神华持仓占比9.70%，中国海洋石油持仓占比9.52%，中远海控持仓占比8.42% [3] - 前三大重仓股合计持仓占比超过30% [3]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

（根 據 董 事 會 於2017年4月18日 通 過 之 決 議 案 成 立） 之 華 潤 置 地 有 限 公 司 （「公 司」或「本 公 司」） 執 行 委 員 會 職 權 範 圍 書 （經 董 事 會 於2017年4月18日 採 納 並 於2025年10月27日 修 訂） 釋 義 成 立 成 員 秘 書 公 司 的 公 司 秘 書 應 擔 任 委 員 會 秘 書（「秘 書」）。董 事 會 可 不 時 委 任 任 何 其 他 具 備 適 當 資 格 及 經 驗 的 人 士 擔 任 秘 書。 – 1 – 「交 易」 指 具 有 上 市 規 則 賦 予 的 涵 義。 「附 屬 公 司」 指 具 有 上 市 規 則 賦 予 的 涵 義。 「上 市 規 則」 指 聯 交 所 證 券 上 市 規 則（經 不 時 修 訂）。 「聯 交 所」 指 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司。 1. 為 有 效 及 時 管 理 公 司 的 日 常 運 作，公 司 董 事 會（「董 事 會」）已 議 決 成 立 一 個 名 為 執 行 委 員 會（「委 員 會」）的 委 員 會。 2. 委 員 會 應 根 據 其 職 權 範 ...

审核委员会组成 - 最少由三名成员组成，至少一名符合规定的独立非执行董事[2] - 现任核数公司前任合伙人两年内不得担任成员[2] 会议相关规定 - 法定人数为两位成员[5] - 每年会议不少于两次，可召开特别会议[6] - 成员至少每年与核数师开会两次[9] 委员会职责 - 就外聘核数师委任、薪酬等向董事会提建议[8] - 审查外聘核数师独立性和核数程式有效性[8] - 制定并执行外聘核数师非核数服务政策[8] - 监察财务报表及报告完整性，审核重大财务申报意见[9] - 检讨财务、内部监控及风险管理系统[9] - 研究内部监控调查结果及管理层回应[10] - 检查外聘核数师函件及管理层回应[10] - 检讨及监察内部审核计划成效，协调内外核数师工作[10] - 检讨集团财务及会计政策实务[10] - 确保董事会及时回应外聘核数师函件[10] - 检讨公司雇员举报安排，确保调查公平独立[10] - 担任公司与外聘核数师主要代表并监察关系[10] - 向董事会汇报职权范围事宜[10] 会议管理 - 主席制定和批准会议议程，确保成员资讯充足[11] - 秘书记录会议，传阅记录和报告，向董事会汇报决定或建议[11]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

房企新增土地储备概况 - 前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比大幅回升41.79% [1] - 前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26% [1] - 从全口径土地储备看，中海地产、招商蛇口、保利发展控股分别新增407.58万、320.19万、289.91万平方米，处于领先位置 [3] 领先房企投资力度与新增货值 - 1-9月权益拿地金额最高的企业为中海地产766.3亿元、华润置地594.1亿元、保利发展控股528.4亿元 [3] - 1-9月新增货值最多的企业为中海地产1031.8亿元、保利发展控股939.9亿元、招商蛇口930.1亿元 [3] - 新增权益土储排名前五为中海地产363.4万平、保利发展控股256.1万平、招商蛇口200.9万平、绿城中国199.7万平、华润置地171.6万平 [4] 土地市场供应情况 - 报告期内全国住宅用地供应835宗，规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，但同比下降15.87% [6] - 供应土地起始楼面价4267元/平方米，环比上升15.04% [6] - 二线城市供应土地建面1536万平方米，环比升21.42%，同比升16.68%；三线城市供应3707.23万平方米，环比升49.99%，同比降25.91% [6] - 9月单月土地供应规划建筑面积19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22% [9] 土地市场成交情况 - 报告期住宅用地成交554宗，建面3680.34万平方米，环比大幅上升95.41%，同比降6.79% [12] - 成交总价1718.63亿元，环比升104.71%，同比降17.30%；成交楼面均价4669.75元/平，环比升4.76% [12] - 二线城市成交建面1172.01万平，环比升119.63%，同比升21.69%；三线城市成交建面2459.44万平，环比升86.25%，同比降15.44% [13] - 一线城市成交楼面均价达52139.75元/平，环比升20.35%，溢价率13.63% [14] 房企拿地策略与行业趋势 - 头部央国企如中海地产、招商蛇口等倾向于采取联合拿地或股权交易方式获取核心地块 [4] - 强强联合的开发模式有助于分散投资风险、整合优势资源，尤其在杭州等核心城市优质地块 [5] - 市场呈现"总量增长、结构分化"特征，企业对改善型产品及低密宅地关注度提升 [7][16] - 企业拿地行为更趋审慎，投资意愿保守，1-8月土地购置费累计值23751.87亿元，同比降10.2% [16][18] 重点城市土地市场动态 - 统计期内6个重点城市170宗地块挂牌，总面积435.44万平方米，起始总价319.01亿元 [19][20] - 北京昌平区供应7宗含住宅地块，东城区罕见推出二环内住宅用地，起始楼面价7.8万元/平 [21] - 重点城市成交地块86宗，总面积303.46万平方米，成交总价176.44亿元 [22] - 广州白云区住宅地块经15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24% [22] - 北京太阳宫等热点区域优质地块因稀缺性仍吸引房企激烈竞争，显示市场结构性热度 [23]