核心业绩表现 - 华润置地2025年上半年收入949.21亿元同比增长19.9% 归母净利润118.8亿元同比增长16.2% [2][4] - 华润万象生活同期收入85.24亿元同比增长6.5% 归母净利润20.11亿元同比增长15.0% [2] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额突破1100亿元同比增长20.2% [8] 业务结构变化 - 经常性收入205.6亿元同比增长2.5% 占总营收比重21.7% 核心净利润贡献占比提升至60.2% [4] - 开发销售型业务毛利率15.6% 较年初下降1.2个百分点 经营性不动产业务毛利率显著提升 [6] - 商业航道业务收入32.67亿元同比增长14.6% 物业航道收入51.57亿元仅增1.1% [9] 资本市场反应 - 8月27日股价表现疲软 华润置地收盘30.4港元较开盘跌2.25% 华润万象生活收盘37.84港元跌9.08% [2] - 华润商业REIT市值突破百亿元 自上市以来累计上涨52.2% 连续六季度现金分红累计4.95亿元 [8] 行业环境挑战 - 地产行业自2022年进入下行周期 面临需求承压与信心波动挑战 [3] - 二季度市场动力再度放缓 行业复苏基础脆弱 存在以价换量现象 [3][6] 战略发展动向 - 积极推进公募REIT常态化扩募 探索Pre-REIT及私募REIT等多层次产品 [8] - 资产管理规模达4835亿元较去年底增加214亿元 商业版图扩展至94座购物中心 [8] - 未来将通过战略并购驱动增长 商业航道寻求轻资产商管并购机会 [14]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9% [1] - 股东应占溢利人民币118.8亿元，同比增长16.2% [1] - 经常性收入人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7% [1] - 核心净利润贡献占比提升至60.2% [1] - 中期股息每股人民币0.2元，同比持平 [1] 经营性不动产与资管业务 - 经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5% [2] - 购物中心零售额人民币1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率65.9%创历史新高 [2] - 在营购物中心94座 [2] - 资产管理规模达人民币4835亿元，较2024年末增加214亿元 [2] - 华润商业REIT总市值首破百亿元，上市以来股价累计上涨52.2% [2] - 连续六个季度现金分红合计人民币4.95亿元 [2] - 华润有巢REIT第一、第二季度合计营业额人民币3929万元 [2] 轻资产管理业务 - 华润万象生活营收同比增长6.5%至人民币85.2亿元 [3] - 核心净利润同比增长15%至人民币20.1亿元 [3] - 管理在营购物中心125座，其中重奢购物中心14座 [3] - 104个项目零售额位居当地前三，同比增长20.9% [3] - 在管面积4.2亿平方米，合约面积4.52亿平方米 [3] - 非住业态收入占比提升2.2个百分点至18.4%，毛利占比提升1.0个百分点至14% [3] - 万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5% [3] 生态圈要素型业务 - 文体场馆运营营业收入人民币5.1亿元，其中赛事与演艺收入破亿 [4] - 新获取广州大湾区文化体育中心、深圳宝安区欢乐剧场2个重大项目 [4] - 在管项目19个，在管面积437万平方米 [4] - 赛事营业收入达人民币1.4亿元 [4] - 成功保障第9届亚冬会开闭幕式，筹备第十五届全国运动会相关活动 [4] 租赁住房与城市代建业务 - 租赁住房业务营业额人民币4.15亿元，全国15城在管项目房间数8.5万间，管理规模行业第六 [5] - 城市代建业务营业额人民币4.8亿元，在管面积7992万平方米 [5] - 新签政府代建面积位列行业第一 [5] - 高品质交付广州南沙大湾区文化体育中心 [5] 开发销售型业务 - 实现签约额1103亿元，销售规模稳居行业前三 [5] - 15个城市市占率排名前三，45个项目位列当地前十 [5] - 获取项目18个，权益投资人民币322.8亿元，投资强度行业前三 [5] - 投资布局均位于一、二线城市 [5] - 打造上海翡雲悦府、北京和樾望雲等热门项目 [5] ESG表现 - 更新迭代"双碳"目标和行动方案，目标2030年前实现低峰值达峰，2060年前实现碳中和 [6] - 构建绿色低碳精益供应链平台，提高绿色建材使用率 [6] - 承建保障性住房施工面积2069万平方米 [6] - 累计建成交付华润希望小镇14座，另有5座在规划建设中 [6] - 维持恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股地位 [6] 财务管理与信用状况 - 手持现金储备达人民币1202.4亿元 [7] - 总有息负债率、净有息负债率均维持行业最低水平 [7] - 整体加权平均融资成本降至2.79%创历史新低 [7] - 标普、穆迪及惠誉维持BBB+、Baa1和BBB+的行业最优信用评级 [7] 战略定位与未来发展 - 坚定执行"城市投资开发运营商"战略，推动"3+1"一体化业务模式 [1][8] - 持续做强开发销售型业务，做专做大经营性不动产业务，扩大万象生活轻资产管理业务优势，培育生态圈要素型业务 [8] - 资管业务作为独特优势，未来拥有广阔发展空间 [7]

行业格局变化 - 房地产行业三巨头已从恒大、万科、碧桂园转变为保利发展、中海地产和华润置地（保中华）[1][2] - 恒大已退出资本市场，碧桂园和万科仍在艰难求生，行业经历深刻调整[1] - 新三巨头均为大型央企，在当前环境下具有显著优势[3] 销售业绩表现 - 保利发展2023年全口径销售额4222.4亿元，2024年3230.3亿元，2025年1-7月1631.9亿元，位居行业第一[9] - 中海地产2023年销售额3098.1亿元（排名第三），2024年3106.9亿元（排名第二），2025年1-7月1320亿元（排名第二）[9] - 华润置地2023年销售额3070.3亿元，2024年2611亿元（排名第三），2025年1-7月1236亿元（排名第三）[9] - 三家企业权益销售金额位列行业前三，业绩差距逐渐缩小[8] 盈利能力对比 - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年上半年118.8亿元，利润水平行业第一[12] - 中海地产2024年归母净利润156.4亿元，2025年上半年86亿元，利润增速放缓[12] - 保利发展2024年归母净利润50亿元，2025年上半年27.1亿元，利润规模相对较小[12] - 华润置地2025年上半年归母净利润是保利发展的4.4倍[9] 业务结构差异 - 华润置地非地产开发板块年经营性收入超400亿元，租金收入能全额覆盖利息及股息支出[10] - 中海地产持有类业务以写字楼为主，但出租率和利润贡献不及购物中心[10] - 保利发展和中海地产仍以传统地产开发业务为主[10] 土地投资策略 - 中海地产聚焦一线城市高端市场：2024年以153亿元拿下北京朝阳区地块刷新当地纪录，以185.12亿元获得深圳地王，2025年在杭州以80.8亿元拿地[17][18][19] - 华润置地2024年新增土储393万㎡，94%位于一二线城市，2025年以244.7亿元获得上海浦东新区耀华和黄浦区余庆里组合地块[20][22] - 保利发展2024年新增拓展总地价683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于北上广核心区域[24] - 三家企业均采取聚焦核心城市的投资策略[16] 市场竞争态势 - 除三巨头外，越秀、绿城、建发、金茂、招商等国企央企也在积极争夺优质地块[25] - 广州市场越秀表现抢眼，北京上海有招商、绿城、金茂等竞争对手[25] - 优质地块资源稀缺，企业需提升产品力才能维持竞争力[26] 产品力建设 - 绿城、金茂、建发等企业在产品打造方面具有优势，如绿城的徐汇潮鸣东方开盘即罄，金茂的金茂府以科技住宅著称[26] - 保利发展的上海保利天奕、华润的翡雲悦府、中海的玖系项目都取得良好销售业绩[27] - 华润置地引入高端人才加强豪宅项目管理，表明对产品力的重视[27] - 在"好房子"政策导向下，产品竞争力成为企业发展的关键因素[27]

行业基本面 - 2025年1-7月全国商品房销售额同比-6.5% 降幅较1-6月扩大1.0个百分点 [2] - 2025年1-7月全国商品房销售面积同比-4.0% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [2] - 2025年7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44% 创2022年以来同期新低 [2] - 2025年7月新建商品房销售均价9613元/㎡ 同比-2.6% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [3] 城市维度价格表现 - 2025年7月70城新建商品住宅销售价格同比-3.4% 降幅较6月收窄0.3个百分点 连续9个月收窄 [3] - 2025年7月70城新房销售价格环比-0.3% 降幅与6月持平 一线城市环比跌幅收窄 二线城市扩大 三线城市持平 [3] - 2025年7月70城二手住宅销售价格同比-5.9% 降幅较6月收窄0.2个百分点 连续10个月收窄 [3] - 2025年7月70城二手房价环比-0.5% 降幅较6月收窄0.1个百分点 一线城市环比跌幅-1.0%继续扩大且连续3个月超过二三线城市 [3] 政策动态 - 8月8日北京放松限购政策 符合条件的家庭五环外不限购 成年单身人士视为家庭 [3] - 8月25日上海放松限购政策 符合条件的家庭外环外不限购 成年单身人士视为家庭 同时取消首套房房贷利率下限并不再区分首套与二套 [3] - 一线城市后续仍有需求端放松空间 [3] 板块表现 - 房地产板块上涨11.3% 跑赢沪深300指数0.3个百分点 在31个行业中排名第16 [4] - 板块2025年动态PE为19.8倍（剔除亏损企业后按Wind一致预期计算） [4] 投资建议 - 推荐关注中国金茂(00817) 华润置地(01109) 招商蛇口(001979 SZ) 滨江集团(002244 SZ) 绿城中国(03900) [1]

核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%，核心净利润约100亿元，同比下降6.6% [2] - 开发销售业务营收743.6亿元（占比78.3%），同比增长25.8%，但核心净利润同比下滑23.8%至39.8亿元 [2][4] - 经常性业务营收205.6亿元（占比21.7%），同比增长2.5%，核心净利润超60亿元（占比超60%），同比增长9.6% [3][8] 开发销售业务分析 - 毛利率约为15.6%，较2024年末下降1.2个百分点，较2020年29.1%累计下跌超12个百分点 [4][5] - 上半年新增18个项目，总计容建筑面积148万平方米（同比减少超20%），权益投资额322.8亿元（同比增长超70%） [5] - 新增项目97%为住宅货值，聚焦一二线城市核心区域，年内开盘去化率超40% [6] 土地投资策略 - 上半年联合越秀地产以50亿元总价获上海浦东地块（溢价率33%），以超70%溢价率获杭州地块 [6] - 7月联合上海南房集团以244.7亿元获上海浦东地块，创2025年全国总价地王纪录 [6] - 8月联合招商蛇口以86.4亿元获深圳宝安地块（溢价率34.81%） [6] - 年内累计权益拿地金额488亿元，接近2024年全年526亿元水平 [7] 经常性业务表现 - 经营性不动产业务营收121.1亿元（同比增长5.5%），核心净利润49.9亿元（同比增长10.7%） [8][9] - 购物中心营收104.2亿元（同比增长9.9%），出租率97.3%，资产评估增值51.4亿元，总资产账面值2235亿元 [10] - 轻资产管理业务营收60亿元（同比增长1.1%），生态圈要素型业务营收24.5亿元（同比减少7.7%） [8][9] 购物中心发展计划 - 截至6月末在营购物中心94座，总建筑面积1185万平方米（同比增长13.3%） [10] - 未来三年年均新开购物中心6-8个，较2023年10座、2024年16座明显放缓 [1][10] - 在建及规划中购物中心33座，商业土地储备515万平方米（占投资物业土储66.3%） [10][11] 行业竞争态势 - 商业地产布局呈现下沉趋势，低能级城市需求支撑能力存疑 [11] - 同业企业如龙湖、新城已转向轻资产扩张模式 [11]

财务表现 - 上半年收入同比上升20%至949亿元人民币 主要受物业交付增加带动 [1] - 整体毛利率同比上升1.7个百分点至24.0% 毛利同比上升29.3%至228亿元人民币 [1] - 扣除一次收益影响后核心利润同比下降6.6%至100亿元人民币 [1] 业绩展望 - 预计全年合同销售规模介于2660亿至3050亿元人民币区间 [1] - 目标价被上调至35.3港元 当前评级为"买入" [1]

财务表现 - 上半年收入同比上升20%至949亿元人民币 [1] - 整体毛利率同比上升1.7个百分点至24.0% [1] - 毛利同比上升29.3%至228亿元人民币 [1] - 扣除一次性收益后核心利润同比下降6.6%至100亿元人民币 [1] 业务展望 - 预计全年合同销售金额范围为2660亿至3050亿元人民币 [1] - 目标价上调至35.3港元 [1] - 投资评级为买入 [1]

赛事概况 - 华润置地联合华润万象生活、华润文体发起"润BA2025全国业主篮球联赛" 于8月24日在成都东安湖体育公园闭幕 成都・凤凰城太阳队获总冠军 [1] - 赛事采用"政府引导、企业搭台、业主共创、多业态协同"创新模式 推动全民健身进社区 响应"健康中国2030"与"体育强国"战略 [1] 赛事规模与覆盖 - 赛事覆盖全国48座城市、196个社区 举办超500场比赛 吸引约2.45万名业主参与 [3] - 总决赛直播曝光量超683万 全平台观赛人次超141万 "住华润置地不一样"话题挑战赛全网曝光量超3413万 [5] 模式创新与行业价值 - 整合多业态资源探索社区体育新路径 盘活东安湖体育公园等国际级场馆服务大众 解决基层"运动难"问题 [3] - 赛事获业主高度评价 被称为"社区交流与情感连接的宝贵机会" 专业度获资深篮球媒体人认可 [3] 业务协同与战略落地 - 华润怡宝、华润三九提供补给与医疗保障 华润啤酒、有巢推出观赛福利 全国在售项目、在管商场及社区同步转播赛事 [5] - 公司未来将在全国超2000个社区开展"全民健康乐活一夏"运动嘉年华 持续将"健康中国"战略转化为业主可感知的日常生活 [5]

财务表现 - 上半年核心利润同比下降6.9% 主要由于一次性收益减少 [1] - 发展物业利润率多年来首次改善 [1] - 经常性业务利润贡献在2025年上半年升至60% [1] - 中期股息保持稳定 显示股东回报稳健 [1] 业务展望 - 2026年有望实现盈利复苏 主要由于经常性业务贡献增加及发展物业利润率改善 [1] 估值与评级 - 目标价从32.2港元上调至35.4港元 [1] - 隐含2026年市盈率8.5倍 估值基准转为2026年预测每股盈利 [1] - 维持跑赢大市评级 仍是首选股 [1]

核心财务表现 - 上半年核心利润同比下降6.9% 主要由于一次性收益减少 [1] - 中期股息保持稳定 显示股东回报稳健 [1] - 发展物业利润率多年来首次改善 [1] - 经常性业务利润贡献在2025年上半年升至60% [1] 盈利前景与估值调整 - 2026年有望实现盈利复苏 基于经常性业务贡献增加及发展物业利润率改善 [1] - 估值基准转为2026年预测每股盈利 [1] - 目标价从32.2港元上调至35.4港元 隐含2026年市盈率8.5倍 [1] 投资评级 - 华润置地仍是该行首选股 评级跑赢大市 [1]