核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额为人民币949.2亿元，同比增长19.9% [1] - 股东应占溢利为人民币118.8亿元，同比增长16.2% [2] - 核心净利润达人民币100.0亿元，其中经常性核心净利润占比60.2% [2] - 综合毛利率为24.0%，同比提升1.8个百分点 [2] 业务分部表现 - 开发销售型业务营业额人民币743.6亿元，同比增长25.8%，毛利率15.6%提升3.2个百分点 [1][2] - 经营性不动产业务营业额人民币121.1亿元，同比增长5.5%，毛利率72.9%提升1.4个百分点 [1][2] - 轻资产管理业务营业额人民币60.0亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈要素型业务营业额人民币24.5亿元 [1] - 经常性收入合计人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营业额21.7% [1] 运营与土地储备 - 实现物业签约销售额人民币1,103.0亿元，签约面积412万平方米 [2] - 已销售未结算签约额约人民币2,513.7亿元，其中1,595.3亿元预计2025年下半年结算 [2] - 新增土地储备148万平方米，总土地储备达4,895万平方米 [2] 股东回报 - 每股股东应占溢利人民币1.67元，每股核心净利润人民币1.40元 [2] - 宣派中期股息每股人民币0.20元（折合港币0.219元） [2]

核心财务表现 - 营业收入949.21亿元，同比增长19.86% [1] - 公司拥有人应占溢利118.8亿元，同比增长16.21% [1] - 每股盈利1.67元 [1] 业务分部表现 - 开发销售型业务营业额743.6亿元，同比增长25.8% [1] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5% [1] - 轻资产管理业务营业额60.0亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈要素型业务营业额24.5亿元，同比下降7.7% [1] - 经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营业额21.7% [1] 销售与土地储备 - 物业签约销售额1103.0亿元，签约面积412万平方米 [1] - 已销售尚未结算签约额2513.7亿元，其中1595.3亿元预计2025年下半年结算 [1] - 新增土地储备148万平方米，总土地储备达4895万平方米 [1]

股息信息 - 宣派2025年上半年中期股息，每股0.2元人民币[1] - 预设派息货币为港币，每股0.219港币[1] - 可选择人民币派息，每股0.2元人民币[1] - 货币选择权截止2025年10月8日16:30[1] - 股息派发日为2025年10月27日[1] 时间节点 - 除净日为2025年9月9日[1] - 过户文件递交截止2025年9月10日16:30[1] - 暂停过户登记2025年9月11 - 12日[1] - 记录日期为2025年9月11日[1] 公司人员 - 执行董事为李欣等5人[2] - 非执行董事为黄挺等3人[2] - 独立非执行董事为钟伟等5人[2]

综合营业额及增长 - 综合营业额为人民币949.2亿元，同比增长19.9%[2] - 营业额为949.21亿元人民币，同比增长19.9%[4] - 公司营业收入人民币949.2亿元，同比增长19.9%[36] - 2025年上半年综合营业额人民币949.2亿元同比增长19.9%[54] 分业务线营业额表现 - 开发销售型业务营业额为人民币743.6亿元，同比增长25.8%[2] - 经营性不动产业务营业额为人民币121.1亿元，同比增长5.5%[2] - 开发销售型业务分类营业额为人民币745.21亿元，占总营业额74.8%[20] - 经营性不动产业务分类营业额为人民币125.01亿元，其中租金收入89.64亿元[20] - 轻资产管理业务分类营业额为人民币77.99亿元[20] - 生态圈要素型业务分类营业额为人民币48.08亿元[20] - 公司来自外部客户总营业额为人民币949.21亿元[20] - 公司总营业额为人民币851.999亿元，其中开发销售型业务贡献592.232亿元，占比69.5%[21] - 来自外部客户的营业额为人民币791.917亿元[21] - 经营性不动产业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5%[37] - 开发销售型业务营业额743.6亿元同比增长25.8%占比78.3%[55] - 经营性不动产业务总营业额人民币121.1亿元，同比增长5.5%[58] - 轻资产管理业务营业额人民币60.0亿元，华润万象生活营业额人民币85.2亿元，同比增长6.5%[63] - 公司2025年上半年开发物业结算营业额为人民币743.6亿元，同比增长25.8%[66] 利润指标 - 股东应占溢利为人民币118.8亿元，同比增长16.2%[2] - 核心净利润为人民币100.0亿元，经常性核心净利润占比60.2%[2] - 毛利润为227.85亿元人民币，同比增长29.4%[4] - 除税前溢利为218.99亿元人民币，同比增长6.2%[4] - 期内溢利为146.87亿元人民币，同比增长17.6%[7] - 本公司拥有人应占溢利为118.80亿元人民币，同比增长16.2%[4] - 期内溢利为人民币146.87亿元，同比增长17.6%（从人民币124.84亿元增长）[5] - 除税前溢利总额为人民币218.99亿元[20] - 投资物业之公允价值变动收益为人民币35.488亿元[21] - 除税前溢利为人民币206.231亿元[21] - 股东应占净利润人民币118.8亿元，同比增长16.2%[36] - 2025年上半年核心净利润人民币100.0亿元同比下降6.6%[54] - 经营性不动产业务核心净利润49.9亿元同比增长10.7%[55] - 生态圈要素型业务核心净利润3.2亿元同比增长15.3%[55] - 集团2025年上半年毛利润为人民币227.8亿元，综合毛利率24.0%，同比增长1.8个百分点[57] 毛利率及费用 - 综合毛利率为24.0%，同比提升1.8个百分点[2] - 投资物业公允价值变动收益为25.56亿元人民币，同比下降28.0%[4] - 投资物业公允价值变动收益为人民币25.56亿元[20] - 财务费用总额为人民币8.827亿元[21] - 财务费用为15.21亿元人民币，同比增长72.4%[5] - 销售费用人民币27.4亿元，占营业额比重同比下降0.5个百分点至2.9%；行政支出人民币20.4亿元，占营业额比重同比下降0.3个百分点至2.1%[57] - 开发销售型业务毛利率15.6%，同比增长3.2个百分点；经营性不动产业务毛利率72.9%，同比提升1.4个百分点；万象生活毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点[57] 开发销售业务表现 - 物业签约销售额为人民币1,103.0亿元，签约面积412万平方米[3] - 已销售未结算签约额为人民币2,513.7亿元[3] - 开发销售型业务签约额人民币1,103.0亿元，同比下降11.6%，签约面积412万平方米，同比减少21.0%[65] - 公司2025年上半年结算面积为321万平方米，同比减少7.2%[66] - 公司截至2025年6月30日锁定已签未结算开发物业营业额为人民币2,513.7亿元，其中预计人民币1,595.3亿元将于2025年下半年结算[67] 土地储备与投资 - 总土地储备约为4,895万平方米[3] - 公司2025年上半年以总地价人民币447.3亿元（权益地价人民币322.8亿元）新增18宗土地储备，新增总计容建筑面积148万平方米[68] - 公司截至2025年6月30日总土地储备面积为4,895万平方米[68] - 公司投资物业土地储备面积为776万平方米，其中商业土地储备面积515万平方米，占比66.3%[69][70] - 公司物业开发土地储备面积为4,119万平方米，权益面积为2,884万平方米[71][72] - 开发销售型业务签约额1,103.0亿元，权益投资人民币322.8亿元[46] 债务与融资成本 - 净有息负债率为39.2%，加权平均债务融资成本降至2.79%[3] - 公司截至2025年6月30日净有息负债股东权益比率为39.2%，较2024年底上升7.3个百分点[74] - 公司加权平均融资成本约为2.79%，较2024年底下降32个基点[75] - 公司2025年上半年通过中期票据融资人民币115亿元，票面利率介于1.9%至2.2%区间[76] - 公司2025年上半年公开市场融资总额为人民币115亿元，包括多笔中期票据，期限3至5年，票面利率1.90%至2.20%[77] - 总融资成本创历史新低维持标普BBB+/穆迪Baa1/惠誉BBB+评级[49] - 公司获得三家国际评级机构维持信用评级：标普BBB+、穆迪Baa1、惠誉BBB+[78] 经营性不动产与轻资产运营 - 购物中心零售额人民币1,101.5亿元，同比增长20.2%[37] - 购物中心整体经营利润率65.9%创历史新高[37] - 写字楼业务平均出租率74.5%保持行业领先[38] - 经常性营业收入人民币205.6亿元，占总营收比重21.7%[36] - 资产管理规模达人民币4,835亿元，较2024年末增加人民币214亿元[39] - 华润商业REIT总市值首破百亿元，上市以来股价累计上涨52.2%[39] - 华润有巢REIT实现营业额人民币3,929万元，EBITDA人民币2,579万元同比增长5%[39] - 华润万象生活营业收入人民币85.2亿元同比增长6.5%，核心净利润人民币20.1亿元同比增长15.0%[41] - 万象星会员总量达7,237万人，较2024年底增长18.5%[42] - 文体场馆运营业务实现营业收入人民币5.1亿元，其中赛事与演艺收入破亿[44] - 租赁住房业务实现营业额人民币4.15亿元，在管项目房间数8.5万间[45] - 城市代建业务实现营业额人民币4.8亿元，在管面积7,992万平方米[45] - 购物中心营业额人民币104.2亿元，同比增长9.9%，出租率97.3%，评估增值人民币51.4亿元，资产账面总值人民币2,235.1亿元[59] - 写字楼营业额人民币8.2亿元，同比下降14.2%，出租率74.5%，同比下降0.5个百分点，资产账面总值人民币368.3亿元[60] - 酒店营业额人民币8.7亿元，同比下降16.3%，平均入住率63.7%，同比增长1.2个百分点，资产账面原值人民币117.8亿元[61] 税务支出 - 当期所得税开支中，中国企业及预扣所得税为人民币45.489亿元[23] - 中国土地增值税开支为人民币19.454亿元[23] - 递延税项为人民币22.224亿元[23] - 所得税支出人民币72.1亿元，同比下降11.4%，其中企业所得税下降8.4%，土地增值税下降20.8%[57] 现金流与资产状况 - 截至2025年6月30日现金储备达人民币1202.4亿元[49] - 现金及现金等价物为人民币118,625,563千元，较上年同期的人民币131,380,988千元下降9.7%[7] 其他财务数据 - 每股基本及摊薄盈利为1.67元人民币，同比增长16.8%[9] - 期内全面收益总额为人民币145.54亿元，同比增长12.5%（从人民币129.36亿元增长）[5] - 本公司拥有人应占全面收益总额为人民币117.96亿元，同比增长10.9%（从人民币106.33亿元增长）[5] - 非控股权益应占全面收益总额为人民币27.58亿元，同比增长19.7%（从人民币23.03亿元增长）[5] - 期内其他全面收益为亏损人民币1.33亿元，同比转亏（去年同期为收益人民币4.51亿元）[5] - 换算海外业务产生之汇兑差异为亏损人民币1.20亿元，同比转亏（去年同期为收益人民币3.94亿元）[5] - 指定为透过其他全面收益按公平值列账之股本工具之公平值变动亏损为人民币1303.5万元，亏损同比扩大104.2%（从人民币638.6万元扩大）[5] - 远期部分及有效部分对冲工具公平值变动为零，同比减少100%（从收益人民币6375.4万元减少）[5] 股息信息 - 2025年中期股息每股人民币0.2元（折合每股港币0.219元）与2024年持平[91] - 股息派发基准汇率为人民幣1.0元兌港幣1.0957元[92] - 股东可选择以人民币收取股息每股人民币0.20元[93] - 股份过户登记手续暂停办理时间为2025年9月11日至9月12日[91] - 股东最迟需于2025年10月8日下午4时30分前提交货币选择表格[93] - 股息派发日为2025年10月27日[91][95] - 股东资格登记截止日为2025年9月10日下午4时30分[91] - 人民币支票预计于2025年10月27日以普通邮递方式寄发[94] - 未提交货币选择表的股东将自动以港币收取股息[95]

赛事概况 - 华润置地联合华润万象生活、华润文体于8月24日在成都东安湖体育公园成功举办"润BA2025全国业主篮球联赛" [1] - 赛事覆盖全国14座城市 成都·凤凰城太阳队获得总冠军 [1] - 国家体育总局、四川省体育局等政府部门代表及公司总裁徐荣出席总决赛颁奖仪式 [1] 赛事规模与参与度 - 赛事历时4个月 覆盖48座城市、196个社区 举办超过500场比赛 [6][7] - 吸引约2.45万名业主参与 [7] - 设置专业竞技与趣味互动双赛道 满足不同业主需求 [20] 创新运营模式 - 采用"政府引导、企业搭台、业主共创、多业态协同"的创新社区体育模式 [8] - 盘活东安湖体育公园等国际级场馆资源 实现专业场馆服务大众 [8] - 通过润比邻社群品牌构建全场景服务生态 已建联客户超61万人 认证社群1573个 [10] 品牌协同与营销成效 - 华润集团内部多板块协同：华润怡宝提供补给、华润三九提供医疗保障、华润啤酒提供饮品 [12] - 总决赛直播曝光量超过683万 全平台观赛人次超过141万 [14] - 全网"住华润置地不一样"话题挑战赛曝光量超过3413万 [15] 战略定位与发展方向 - 响应"健康中国2030"与"体育强国"国家战略 推动全民健身进社区 [6][24] - 践行"好房子、好社区、好服务"理念 强化社区凝聚力与归属感 [24] - 未来将持续通过空间规划、内容制造与运营服务满足美好生活需求 [24]

市场表现 - 港股内房股集体走低，世茂集团跌6.4%，新城发展跌4.55%，绿城中国跌近4%，中国金茂跌3%，美的置业和碧桂园跌超2%，融信中国、融创中国、龙光集团、远洋集团、越秀地产等普跌 [1] - 前一日内房股因政策调整出现上涨，但今日再度走弱，反映市场对政策效果持续性的疑虑 [1] 政策动态 - 上海发布楼市"沪六条"调整限购政策，外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭 [1] - 政策短期内提振市场信心并推动内房股上涨，但市场更关注政策长期效果和基本面实质改善 [1] - 核心城市政策调整起到"点火"作用，但需后续更多城市跟进及信贷支持等实际执行优化以维持市场信心 [1]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

AGENDA 01. HIGHLIGHTS 04.ESG 02. FINANCIAL REVIEW 03.BUSINESS REVIEW 05. LAND BANK 06. OUTLOOK 07.APPENDIX 三亚海棠湾悦府 西安万象城 Xi'an Mixc P A R T PART ONE Results Highlights Strengthening Momentum of the Second Growth Curve for Stable Performance and Returns Revenue +19.9% YoY Recurring Income +2.5% YoY RMB 94.9bn RMB 20.6bn Weighted Average Funding Cost 2.79% -32bps from FY24 Attributable Net Profit +16.2% YoY Recurring Core Net Profit RMB 11.9 +9.6% YoY bn RMB 6.0bn Net Gearing Ratio 39.2% Core Net Profit -6.6% ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

行业转型趋势 - 房地产行业从规模扩张进入质量提升阶段 产品差异化成为企业竞争关键 [1] - 行业告别高速增长阶段 客户关注点从"有房可买"转向产品质量 居住体验及售后服务 [2] - 消费者对好房子的要求不断提高 从基本居住功能扩展至健康环境 智能家居 社区关系及配套服务 [3] 企业战略调整 - 新东升置业坚持"先做好 再做大" 建立严格质量管控体系 在二三线重点布局城市去化率较周边竞品高出20%以上 溢价约15% [2] - 龙湖龙智造通过数字化手段覆盖全流程 使用BIM技术排除隐患 智慧工地系统实时监控施工质量 智能设备精准管理项目进度 [2][3] - 中国金茂构建产品研发体系 2024年全面提升产品标准 2025年推出新一代"健康住宅"产品系 从空气 水 光 声等维度构建健康居住环境 [4] - 华润置地推行"区域深耕 一地一策"策略 开展深入市场调研理解当地居住习惯与偏好 成都与广州项目因应对不同人群需求而完全不同 [5] 技术创新应用 - 数字化建造技术普及使高品质住宅从高端楼盘特权变为普及 龙湖龙智造向多家房企输出数字化建造系统 [2][3] - 集中采购降低高质量建材成本 使更多项目具备使用优质材料的条件 [3] - 企业与科研机构合作研发新型环保建材和智能家居系统 [4] 产品标准提升 - 好房子内涵持续丰富 从工程质量 户型设计 社区配套延伸至绿色健康 智慧科技和人文关怀等多维度 [3] - 后疫情时代消费者更关注健康环保 室内外空间融合 社区配套完善等因素 [4] - 产品需持续迭代 好房子标准随技术和生活方式不断演变 [5] 市场竞争格局 - 多数企业增加产品研发投入 完善质量管控 提升服务水平 以期在市场竞争中占据先机 [5] - 主动调整聚焦产品的企业不仅有望度过调整期 还将在新周期中领先一步 [5] - 差异化策略虽增加前期成本 但能更精准满足市场带来更好回报 [5]