发布会概况与核心成果 - 2025年1月8日，“为更好 启新篇——2025中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开，近百位企业代表、专家及线上参会者共同见证年度产品力四大榜单发布 [1][3] - 克而瑞产品力100工作组自2018年起已连续八年开展“中国房企产品力TOP100”系列测评研究，2025年测评模型持续迭代，权威性提升 [4][5] - 2025年度重磅发布了《中国房地产企业产品力TOP100》《全国十大产品系》《全国十大作品》榜单，并新增发布《中国好房子》榜单，同时发布了研究成果白皮书《2025中国房企产品力白皮书》 [5] 2025年度产品力榜单核心发现 - 在2025年房企产品力TOP100榜单中，绿城中国登顶榜首，保利发展和华润置地分别位列第二和第三名 [10] - 测评发现，2025年头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值 [10] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [10] 行业趋势与“好房子”宏观背景 - 以2023年下半年为界，中国房地产产品力与之前相比已然天翻地覆，市场调整倒逼全行业重新聚焦产品力 [17] - 2025年住建部“好房子”政策标准出台，堪称开启中国房地产未来数十年发展的关键钥匙 [18] - 目前存量住房中，符合“好房子”标准的不足5%，这意味着95%的住房存在改善空间，未来住房改善需求可达7至10亿平米/年 [18] - 产品的确定性时代已经到来，房价已处于底部区间，且产品标准达到历史最高标准 [18] 市场挑战与产品破局之道 - 2025年市场震荡调整，好产品与好销售之间并非划等号，市场端新房二手房双双承压，客户端购买力结构性下降，项目端产品同质化与客需定位错配严重 [25] - 破局需市场研判、客群洞察与产品精研三者深度耦合 [26] - 选择具备“唯一性”的市场窗口是前提，如深圳湾澐玺作为板块12年来唯一纯住宅用地，开盘创下130亿销售额 [27] - 坚持产品的“第一性”与“差异性”是核心，如郑州金茂璞逸云湖凭借板块首个四代宅产品实现高溢价高去化 [28] - 深度洞察市场与客户需求是关键，需正确筛选对标客户进行研判 [29] “好房子”的产品特征与分级 - “好房子”特征呈现高颜值与高性能结合 [31] - 高颜值体现在四大维度：大门设计突破尺度限制（高端项目超百米）、“会所+泛会所”成为标配、采用立体景观融入在地文化、车库升级为复合空间 [31] - 高性能聚焦科技与环保，全屋净水、静音降噪等成为核心需求，精装房“近零污染”交付成硬性标准 [32][33] - 产品需分级聚焦适配不同客群：品质类产品核心是高效利用空间（入围项目平均得房率接近100%，广州越秀珑悦西关68平米三房得房率达130%）；轻奢类产品着重场景创新；高端产品强调柔性定制与全周期服务 [34] 领先房企的产品力体系与实践 - **华润置地**构建了以“好产品、好社区、好服务”为核心，“十二优客户场景”为载体，“十大能量体系”为行动路径的好房子体系，并通过“建体系、立标准、抓样板”三大举措推进实践 [39][40] - **华发股份**以“科技+好房子”为产品理念，构建十五优优产品体系，将集团投资的科技企业资源融入住宅开发，即将实现机器人与智能家居、机器狗与智慧社区的深度联动 [46] - **中国电建地产**发布《中国电建好房子品牌标准》，涵盖“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，共26个专项、75个要点、165项品质控制参数 [59] - **绿城中国**依托近两千万潜在客户、66万老业主及年60万来访客户的大数据池，通过AI反向验证产品标准，结论显示颜值与健康是客户核心关注，居住本质更受重视 [65] - **越秀地产**基于1万多条真实客户原声，构建了“10+N健康人居科技”技术底盘，涵盖超100个关键指标措施、200余个量化细节 [61] - **保利发展**建立六维价值体系，包括美学耐久、舒适、绿色、智慧、邻里，并匹配对应的技术标准与服务标准 [64] 智能化与科技赋能趋势 - 住宅智能化渗透率正加速提升，精装房智能化配套率从2020年的5%跃升至2024年的30%，2025年达到40%左右 [51] - 华为鸿蒙智家C端智能化签单占比从2021年的0.1%快速增长至2025年的33% [51] - 真正的空间智能需从“控制工具”蜕变为“主动管家”，具备简单易学、体验可预期、智慧感知与意图理解、可进化成长四大特质 [52] - 华为已与华润、华发等全国超10家TOP地产企业共建共创，打造数字孪生系统、“科技会所+智慧社区+智能家居”等标杆方案 [55] 圆桌论坛核心观点：体系构建与落地挑战 - **标准化与适配**：房企需构建“1个核心标准+N个地域适配策略+X个融入在地文化微创新机制”的系统性适配框架 [65] - **成本与品质平衡**：通过供产合作、技术创新、规模化集采形成供应链杠杆，以及组织与模式创新提效，来消化高品质带来的增量成本 [62] - **客户洞察重点**：客户最关心的维度依次是户内质量（渗漏、空鼓开裂等）、公区质量维护、社区仪式感与景观品质、服务效率和专业程度 [63] - **客户需求演变**：从解决基础痛点的底线性需求，到追求舒适多元场景的品质性需求，再到向往文化与智慧的精神性需求 [65] - **当前核心挑战**：包括行业非理性内卷与参数过度比拼、标准落地与产业链协同不足、甄别客户真实需求困难、平衡需求满足与落地可行性等 [70][71] - **破局路径**：引导行业回归理性竞争，深化产业链共研，构建持续滚动的数据洞察体系，坚守长期主义明确企业自身核心价值主张 [70][72]

北京楼市结构性机会显现 - 北京楼市正经历深刻的价值重构，在整体市场低迷背景下，高端改善型、稀缺资源型产品逆市突围，成为少数能持续点燃市场热情的板块 [1] - 2025年11月一线城市新房价格环比下降0.4%，库存去化周期普遍拉长，全国商品房销售面积同比仍处低位，购房者观望情绪浓厚 [1] 北京润园项目市场表现卓越 - 项目于2025年12月5日首次开盘即实现35亿元销售额，并在其后26日内以超22亿元的网签金额，夺得2025年12月北京商品住宅市场成交金额与面积的双料销冠 [3] - 项目成为2025年12月北京别墅市场成交金额、面积、套数的三冠王 [3] 土地稀缺性与政策窗口 - 项目位于北京中央别墅区，该区域自2010年“禁墅令”后几乎进入全面断供状态，十余年没有新墅问世，存在长期的供需错配 [10] - 华润置地以60.24亿元摘得该地块，重启了中央别墅区 [10] - 项目容积率低至1.01，在全国几乎不再可能落地容积率1.0以下别墅类产品的制度框架下，意味着未来北京极难再出现同等级密度的高端住区，项目处于一个已经终结的政策窗口 [12] - 据测算，容积率每降低0.1，意味着楼间距增加2米、日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，绿地率增加1%、小区新增100棵树等，开发成本将指数级增加 [12] 优越的地理位置与规划 - 项目北接温榆河生态带，南邻首都机场临空经济区，西靠未来科学城，东连顺义新城核心区，兼具自然生态静谧与国际交往功能 [14] - 项目严格限高24米，决定了建筑只能建造低密洋房或墅居 [17] - 有分析指出，当北京六环内低密宅地近乎绝迹，后沙峪这块“十年等一回的土地”本身为项目价值托底 [17] 精准锚定的目标客群 - 项目成交客户中，80后新贵群体占比较大，多为家族企业继承者或新经济领域的高净值从业者，拥有别墅居住经验，需求已从基础满足进阶为“生活方式的迭代与精神共鸣” [18] - 目标客群对“国际化”、“圈层纯粹性”与“生活效率”高度敏感 [18] 顶级的国际化生活配套 - 项目周边3公里内聚集了北京约80%的国际学府，包括北京顺义国际学校（ISB）、德威英国国际学校、青苗国际双语学校等，其中ISB被称为“中国最难进的国际学校之一” [21] - 短距生活半径内荟萃国际学校、精品商业、国际医疗、高端俱乐部、私藏艺术场馆等高浓度顶奢配套 [21] - 项目近邻首都国际机场，坐拥四横四纵一轨道的立体路网，畅达燕莎使馆区、国贸CBD等全城繁华坐标 [21] 颠覆性的产品力创新 - 项目从“藏品级建筑工艺、独栋感空间进化、花园式地下会所”三大维度创新定制，开启北京全新四代墅时代 [27] - 建面约763㎡院墅样板间实现降维打击，地上部分全部南向三面宽，南向最大面宽超13米，地下2层全部拥有3向采光，直接对标独栋产品 [30] - 内部空间逻辑从“户型组合”跃迁为“体验组合”，契合了80后客群自由拓展与去符号化的审美偏好 [32] - 项目通过“一溪、一环、三轴、九境”的整体规划，实现温榆河、公园与墅区景观一体化设计 [32] - 项目践行院落主权，建面约763㎡院墅拥有南北双院和双入户，地上每一层都有空中露台设计，把别墅和院子的体验感做得前所未有地彻底 [33] 对市场周期的启示 - 在市场分化时代，真正能穿越周期的是那些不可复制的土地、不可替代的生活方式、不可超越的产品力的复合体 [39] - 北京润园的热销证明，即使在调整期，只要精准把握城市发展脉络、客群需求变迁与产品创新边界，依然能定义新的标准 [39]

2025年中国土地市场整体表现 - 2025年300城各类用地出让金为3.3万亿元，同比下降11.4% [4] - 300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，降幅较2024年收窄9.2个百分点 [3][4] - 300城住宅用地出让金为2.3万亿元，同比下降10.6% [3][5] 市场结构性特征：整体缩量与点状高温 - 市场呈现“提质缩量”与“点状高温”并存的特征 [3][4] - 为平衡供求与响应好房子建设，各地加大优质地块供应，2025年300城容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近10年最高水平 [6] - 投资高度聚焦核心城市，截至2025年末，一二线城市宅地出让金占300城的比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点，其中一线城市占比15.5%，二线城市占比41.5% [7] 核心城市土拍热度与记录 - 高总价地块频出，2025年全国重点城市住宅用地单宗成交价超80亿地块共有13宗 [7] - 多个城市地价纪录被刷新：北京海淀树村地块成交楼面价达102347元/平方米；上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国纪录；深圳前海桂湾地块成交楼面价84180元/平方米 [7] - 核心城市溢价成交活跃：上海成交64宗宅地中37宗溢价成交；杭州成交92宗宅地中68宗溢价成交，其中33宗溢价率超30%；北京40宗宅地中14宗溢价成交；深圳12宗宅地中9宗溢价成交；成都107宗宅地中42宗溢价成交 [7] 房企投资行为与集中度 - 头部房企尤其是央国企逆势积极入场，房企拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归2021年水平 [12] - 行业集中度急剧提升，2025年拿地金额TOP10房企占TOP100房企比例达50.5%，TOP20房企占比高达62.7%，相较上年分别提高9.1、7.8个百分点 [3][11] - 民营房企投资信心有所改善，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8% [12] - 此前托底的城投平台公司拿地力度持续降低，2025年拿地金额占比仅有15%，较上年下降5个百分点 [12] 头部房企拿地情况 - 2025年新增货值超过千亿的房企共六家：中海地产（2031亿元）、招商蛇口（1936亿元）、保利发展（1436亿元）、绿城中国（1300亿元）、华润置地（1291亿元）、中国金茂（1023亿元） [9][10] - 权益拿地金额头部房企：中海地产（907亿元）、保利发展（671亿元）、招商蛇口（594亿元）、绿城中国（592亿元）、华润置地（585亿元） [10] - 拿地金额TOP100企业中，有84家为央国企及地方国资，拿地金额前十企业中更有8家为央国企 [12] 市场驱动因素与未来展望 - 驱动因素包括多地推出稳定市场的利好政策、推地质量提升，以及房企因存量土地基本开发殆尽而积极补仓 [8] - 展望未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平米，市场在“十五五”中后期有望逐步筑底企稳 [12] - 预计2026年房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，头部国央企有望逆势布局增强长期竞争力，而民营及中小房企受现金流压力短期内难有明显起色 [13]

2025年土地市场整体表现 - 300城各类用地出让金为3.3万亿元，同比下降11.4% [2] - 300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，降幅较2024年收窄9.2个百分点 [1][2] - 300城住宅用地出让金为2.3万亿元，同比下降10.6% [1][2] 市场结构性特征：整体缩量与点状高温 - 市场呈现“规模缩量”与“点状高温”两大特征，高总价、高单价、高溢价地块在核心城市频出 [1] - 一二线城市宅地出让金占300城比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点，其中一线城市占比15.5%，二线城市占比41.5% [3] - 为平衡供求与响应好房子建设，低容积率优质地块供应增加，300城容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近10年最高水平 [2] 核心城市土地市场热度 - 全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿的地块共有13宗 [3] - 多个城市地价纪录被刷新：北京海淀树村地块楼面价达102,347元/平方米；上海徐汇地块楼面价达20.03万元/平方米；深圳前海桂湾地块楼面价达84,180元/平方米 [3] - 核心城市溢价成交活跃：上海成交64宗宅地中37宗溢价；杭州成交92宗宅地中68宗溢价，其中33宗溢价率超30%；北京成交40宗宅地中14宗溢价；深圳成交12宗宅地中9宗溢价；成都成交107宗宅地中42宗溢价 [3] 房企投资行为与集中度 - 头部房企拿地集中度显著提升，拿地金额TOP10房企占TOP100房企比例达50.5%，TOP20房企占比达62.7%，分别较上年提高9.1和7.8个百分点 [1][7] - 销售全口径前100房企的拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平 [8] - 央国企是拿地主力，拿地金额TOP100企业中有84家为央国企及地方国资，TOP10企业中更有8家为央国企 [8] 主要房企拿地表现 - 2025年新增货值超过千亿的房企共六家：中海地产（2031亿元）、招商蛇口（1936亿元）、保利发展（1436亿元）、绿城中国（1300亿元）、华润置地（1291亿元）、中国金茂（1023亿元） [5][6] - 权益拿地金额过百亿的房企共19家，其中金额超200亿的有9家，超500亿的有5家 [6] - 头部房企权益拿地金额领先：中海地产（907亿元）、保利发展（671亿元）、招商蛇口（594亿元）、绿城中国（592亿元）、华润置地（585亿元） [6] 不同类型房企投资动态 - 民营房企投资信心有所改善，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8% [8] - 此前参与托底的城投平台公司拿地力度持续降低，2025年拿地金额占比仅有15%，较上年下降5个百分点 [8] - 房企拿地态度积极，主要因存量土地基本开发殆尽，需抓住政策及优质地块推出的时机进行补仓 [4] 行业未来展望 - 经历持续调整和政策修复后，2026年房地产具备止跌回稳的内生基础，预计房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦” [9] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平方米，市场在“十五五”中后期有望逐步筑底企稳 [8] - 头部国央企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而民营房企及中小规模企业受限于现金流压力，短期内难有明显起色 [9]

行业现状与趋势 - 当前存量住房中符合“好房子”标准的不足5% [1] - 未来每年住房改善需求可达7亿至10亿平方米 [1] - 庞大的需求增量将推动行业进入“产品确定性时代” [1] - 房地产行业正步入从数量扩张向品质提升的转型深水区 [1] - 产品力已成为房地产企业在新发展阶段的核心竞争力 [1] - 2025年“好房子”呈现“高颜值+高性能”特征，且需分级适配客群 [3] - 2026年行业将从单点比拼升级为“产品+客研+运营”的系统竞争 [3] 市场机遇与判断 - 当前房价处于底部区间，而产品标准已达到历史最高水平 [1] - 当前是买房换房的最佳时机 [1] - 期待未来五年成为中国房地产的“产品之年” [1] - 科技赋能让2025年科技住宅实现质的飞跃 [1] - 科技住宅涵盖从“五恒+”居住体验到全场景智能家居，再到智能化社区管理 [1] 企业竞争格局 - 头部房企凭借在安全、舒适、绿色、智慧等核心维度的深耕，在产品力竞争中持续领跑 [2] - 绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产位居2025年企业产品力TOP100榜单前五 [2] - 龙湖集团、万科地产、建发房产等知名企业均跻身前十 [2] - 克而瑞新增“中国好房子企业TOP10”和“中国好房子作品TOP20”专项榜单 [2] 产品策略与成功案例 - 好产品与好销量并非直接画等号，需通过“市场研判、客群洞察与产品精研的深度耦合”破局 [2] - 选择“唯一性”市场窗口是前提，如深圳湾澐玺、上海高福云境等项目凭借稀缺地段优势创下销售佳绩 [3] - 坚持产品“第一性”与“差异性”是核心，如郑州金茂璞逸云湖、濮阳住友龙湖序以四代宅产品实现差异化竞争 [3] - 精准匹配细分客群需求是关键，如北京招商朝棠揽阅、杭州建发云启钱湾 [3] - 深度洞察客需是关键，需挖掘不同客群痛点与精神诉求 [3]

长期来看，中金认为华润置地的企业模型可能会先接近日本的龙头房企，即实现表内资产比例的有序压 降，并同时实现资产管理规模(AUM)的有序提升。 中金又指，以企业形态来看，持有型物业占比相对较高的企业（比如龙湖集团(00960））均有做此类转 型的契机，轻重平台分立的资本市场架构在企业当中也有一定的共识，可以实现企业价值的充分释放。 智通财经APP获悉，中金发布研报称，近年来政策持续强调房地产行业向新模式转型。从企业的角度 看，未来住房业务的高质量发展，经营性不动产业务的重心增加是基本趋势，围绕资产管理这个关键词 来建设新能力、新生态也已经具备一定的共识。 中金表示，过去40年海外不动产企业形态演变的过程，最终使得部分产业主体成功向资产管理平台转 型，这一转型架构在资产证券化和资本全球化程度不断提升的背景之上。而中国处在城镇化和金融市场 发展的双拐点上，房企向资产管理业务探索转型是必然方向，"十五五"或将是制度建设的关键期。 中金指，中国去库存、去杠杆的进程尚处早期阶段，未来不仅市场化企业要承担商业转型的先锋角色， 对于地方财政如何构建更可持续的资产管理模式，或也有诸多可供构想之处。中金又表示，华润置地 (011 ...

2025年成都房地产市场年度总结 - 2025年成都TOP30房企全口径销售金额合计1852.3亿元，全口径销售面积合计850.5万平方米 [9][28] - 成都轨道城市、中国铁建、华润置地包揽销售金额与销售面积前三甲，销售金额分别为147.3亿元、143.2亿元、141.0亿元，销售面积分别为84.7万平方米、62.9万平方米、60.6万平方米 [9][28] - 政策层面，限购、限贷、限售等行政性政策已“能放尽放”，年末政策以落地执行为主，未有新变动 [10][28] 房企销售金额排行榜（全口径） - 成都轨道城市以147.3亿元销售额位居榜首，中国铁建以143.2亿元位列第二，华润置地以141.0亿元位列第三 [2][21] - 招商蛇口与保利发展分别以105.0亿元和100.2亿元位列第四、第五名 [2][21] - 榜单第六至第十名依次为：龙湖集团（88.5亿元）、电建地产（75.2亿元）、润达丰滨江（72.4亿元）、天投开发（70.0亿元）、中国金茂（68.9亿元） [2][21] - 第11至20名房企销售额在43.2亿元至67.5亿元之间，包括兴城人居、万华投资、成华发展、华发股份、嘉禾兴房地产、越秀地产、中海地产、锦江统建、建发房产、成都高投置业 [3][22] - 第21至30名房企销售额在16.5亿元至42.1亿元之间，包括中交房地产、武侯资本、新希望地产、万科地产、大悦城控股、经开发展置业、雍景投资、德商置业、邦泰集团、仁和春天 [3][22] 房企销售面积排行榜（全口径） - 销售面积前三甲与金额榜一致：成都轨道城市（84.7万平方米）、中国铁建（62.9万平方米）、华润置地（60.6万平方米） [6][26] - 保利发展以51.6万平方米位列第四，龙湖集团以49.2万平方米位列第五 [6][26] - 第六至第十名依次为：天投开发（41.0万平方米）、电建地产（37.6万平方米）、招商蛇口（37.5万平方米）、兴城人居（34.1万平方米）、嘉禾兴房地产（29.3万平方米） [6][7][27] - 第11至20名房企销售面积在19.4万平方米至29.1万平方米之间，包括中国金茂、中交房地产、成华发展、中海地产、万科地产、新希望地产、大悦城控股、越秀地产、建发房产、成都高投置业 [7][27] - 第21至30名房企销售面积在7.0万平方米至19.0万平方米之间，包括武侯资本、经开发展置业、万华投资、华发股份、润达丰滨江、锦江统建、德商置业、邦泰集团、五矿地产、雍景投资 [7][27] 二手房市场表现 - 2025年12月，成都二手房网签量为18291套，环比上升4%，但同比下降35% [11][28] 土地市场成交情况 - 企业拿地态度趋于冷静，多宗地块以底价成交，国企成为拿地主力 [12][28] - 12月10日，成交2宗涉宅用地，总规划建筑面积17.9万平方米，均以底价成交，成交总金额18.99亿元 [12][28] - 12月16日，成交3宗涉宅用地，总规划建筑面积15.4万平方米，成交总价13.39亿元，其中锦江区林家坝地块溢价5.91%成交，楼面价达21500元/平方米 [14][30] - 12月23日，成交2宗涉宅用地，总规划建筑面积24.13万平方米，均以底价成交，合计成交金额14.99亿元 [15][31] - 12月24日，成都市本级7宗涉宅用地全部底价成交，规划建筑面积30.34万平方米，成交总价14.94亿元 [17][33] - 12月25日，双流区4宗纯住宅用地由成都空港兴城置业与嘉禾兴联合体以底价19.77亿元拿下 [18][34] - 12月30日，新都区一宗宅地由民企鹏悦以底价拿下，成交楼面价5000元/平方米，总价1.07亿元 [18][34] 行业研究与机构动态 - 行业首部系统阐述成长型民企发展模式的战略内参《中国民营房企第三轮崛起研究系列之星火》已发布 [19][35] - 亿翰智库启动了2025年度中小房企专项研究，旨在构建全链条赋能体系，助力中小房企转型与发展 [19][36]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

政策预期 - 近期《求是》杂志关于房地产市场的论述增强了市场信心 预计三月、四月前将出台更积极的房地产政策 尤其是抵押贷款补贴政策 [1] 看好的公司 - 看好执行能力强的公司 包括华润置地、中国海外发展和建发国际集团 [1] - 预计华润万象生活将受益于任何潜在的消费刺激措施 [1] 评级调整 - 将万物云评级上调至“中性” 因其最坏情况似乎已反映在股价中 [1] - 若万物云控股权转移至深圳地铁 将带来正面事件性机会 [1]

市场表现 - 内房股延续升势，截至发稿，龙湖集团涨4.37%，富力地产涨3.77%，雅居乐集团涨3.57%，中国海外发展涨3.04%，华润置地涨3.82%，中国金茂涨2.75%，融创中国涨2.27% [1] 政策预期与市场观点 - 《求是》杂志评论文章呼吁政策应“一次性给足，不能采取添油战术”，提振了投资者对官方房地产论述/基调可能转变的希望 [1] - 摩根大通认为，鉴于自2021年以来房地产板块持续跑输大市，且自去年下半年以来房价和销售持续恶化，政策制定者考虑新的论述/方向合乎逻辑 [1] - 摩根大通指出，仅凭该文章尚不足以表明官方立场改变，下一个政策时间窗口是3月的“两会”和4月的政治局会议 [1] 行业基本面与预测 - 摩根大通对今年的基本情景预测（假设没有实质性政策）是：房地产销售额下降7%，房价下跌5%，下跌趋势将持续 [1] - 当前市场环境，特别是疲弱的房价可能拖累消费，增加了今年出现更大力度政策支持的可能性，因此摩根大通当前的预测存在上行风险 [1]