港股通红利ETF广发（520900）市场表现 - 截至11月21日午盘，该ETF下跌1.74%，成交额为3355.17万元 [1] - 资金近10日净流入1.04亿元，近20日净流入1.5亿元，最新规模为18.81亿元 [1] - 自10月13日至11月14日连续5周份额增长，截至11月20日最新份额为17.28亿份 [1] 资金流入驱动因素 - 保险公司在新会计准则下对高股息资产配置动力大幅增强 [1] - 预计到2027年，仅5家A股上市险企在FVOCI项下的高股息资产配置规模即可达每年2500–5000亿元 [1] - 非上市险企自2026年起执行新会计准则，有望进一步提升对高股息资产的需求 [1] 港股红利资产投资价值 - 港股长期存在“估值折价”，其股息率往往比A股同类资产高得多 [2] - 在震荡行情中展现出“攻守兼备”的特性，中期配置建议关注红利风格 [2] - 市场进入牛市整理期，呈现资金高切低、指数横盘、缩量轮动的特征，但牛市逻辑仍在 [2] 中证国新港股通央企红利指数特征 - 指数前三大行业及权重分别为石油石化（29.7%）、通信（21.2%）、交通运输（13.5%） [2] - 前十大成分股权重占比合计达72.4%，呈现显著的价值风格和防御性特征 [2] - 核心成分股涵盖能源领域的“三桶油”和通信领域的“三大运营商”等龙头央企 [2] 港股通红利ETF广发（520900）产品信息 - 基金成立于2024年6月26日，管理费率为每年0.50%，托管费率为每年0.10% [3] - 业绩比较基准为同期中证国新港股通央企红利指数收益率（使用估值汇率折算） [3] - 基金经理霍华明自2024年6月26日管理该基金，任职期内收益为12.68% [3] - 基金经理吕鑫自2025年4月30日管理该基金，任职期内收益为26.76% [3] 基金前十大重仓股及持仓 - 中国石油股份持仓占比10.86%，持仓市值1.74亿元 [4] - 中国移动持仓占比10.32%，持仓市值1.65亿元 [4] - 中国神华持仓占比9.70%，持仓市值1.55亿元 [4] - 中国海洋石油持仓占比9.52%，持仓市值1.53亿元 [4] - 中远海控持仓占比8.42%，持仓市值1.35亿元 [4] - 中国石油化工股份持仓占比7.40%，持仓市值1.19亿元 [4] - 前十大重仓股还包括中国电信、中国联通、中煤能源和华润置地 [4]

票据发行 - 公司根据39亿美元中期票据计划发行票据，含2028年到期3亿美元4.125%美元票据和2030年到期43亿人民币2.40%人民币票据[5] - 美元票据发行价格为名义金额的99.568%，净收益约2.987亿美元[25][28] - 人民币票据发行价格为总额面值的100%，净收益约42.9亿元人民币[116] - 美元票据起息日为2025年11月20日，到期日为2028年11月20日[28] - 人民币票据发行日期为2025年11月20日，到期日为2030年11月20日[116] - 美元票据和人民币票据预计2025年11月21日在港交所上市，发行方式为银团承销[29][117] - 美元票据和人民币票据预期评级穆迪均为Baa1[33][120] 可持续发展目标 - 公司承诺到2030年运营房地产项目范围1和范围2碳排放强度较2018年降低45%，下游租户碳排放累积减少不少于72万吨[49][136] - 公司目标在自有豪华购物中心实现100%零碳电力运营，新建设全资运营房地产项目获高级别绿色建筑认证，建成3座碳中和示范建筑[55] 2024年业绩 - 7个新项目（总面积约145万平方米）获绿色建筑认证，11个新超低能耗和低碳建筑认证项目[59][146] - 女性员工占总就业人数的38.45%，高级职位女性占30.40%[64][151] - 员工敬业度得分86.2，满意度得分83.4，高于房地产行业第70百分位基准[64][151] - 34767家供应商通过质量、环境和职业健康安全管理体系认证[66][153] - 慈善捐款3166万元，超16000人参与志愿活动[68][155] - 累计参与建设和交付1个CR希望小镇，6个希望小镇和4个希望村庄在规划建设中[68][155] - 交付超154批次项目，约90%提前交付，客户满意度达91.55%[71][158] 可持续金融交易 - 所得款项用于合格项目融资或再融资，再融资运营支出追溯期不超3年[76][163] - 合格绿色项目包括绿色建筑、污染防治、能源效率等类别，能源效率项目需比历史平均水平提高至少20%[78][165] - 合格社会项目包括经济适用房、社会福利住房等类别[80][167] - 可持续发展委员会负责决策，ESG工作组负责执行，跨部门可持续金融工作组每12个月至少审查一次项目资格[83][84][87] - 公司每年向债券投资者或贷款方提供净收益分配信息，并在年度可持续发展报告中披露[89] 其他 - 票据仅供专业投资者购买，不适合香港散户投资，仅在美国境外发售[4][5][21][3][12] - 定价补充文件涉及美元票据和人民币票据的日期均为2025年11月13日[9] - 公司执行、非执行和独立非执行董事分别有6、3和5人[8] - 公司对文件中信息的准确性承担全部责任[111] - 框架发行前聘请Sustainable Fitch进行外部审查，发行后按需聘请第三方核实收益分配[97][184]

行业政策与宏观趋势 - 2025年3月全国两会首次将“好房子”写入政府工作报告，明确“安全、舒适、绿色、智慧”的核心标准 [1] - 住建部提出“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设理念，为高品质居住与城市服务指明方向 [1] - 当前住房发展正从“有没有”转向“好不好”，需充分考虑不同群体需求，如适老化和儿童友好 [2] 公司战略与业务模式 - 公司构建以“好产品、好社区、好服务”为核心、“十大能量体系”为路径的好房子体系，旨在达成“四好”理念的落地 [1] - 公司定位为“城市投资开发运营商”，业务模式概括为“3+1”，涵盖开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务 [9] - 通过“3+1”业务的有机联动，公司形成全场景客户链接、全周期统筹运营和全维度智能互联三大核心优势 [10] 产品创新与技术应用 - 推出“全周期焕新科技宅”产品，具备空间可生长、服务常焕新、空间能智联三大特点 [2][4] - 采用模块化、工业化、无柱化三大技术，实现居住空间如“乐高”般灵活调整，例如儿童房可随孩子成长改造 [4] - 在房屋端迭代升级7大核心智能系统，包括全屋交互、智能控制、安防监控等，实现智能化生活体验 [16] 保障性租赁住房 - 旗下保障性租赁住房品牌“有巢”推出“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁供给体系，服务新市民与青年群体 [6] - 36平方米的“一套房”通过模块化设计实现功能最大化，配备整体卫浴、绿色建材与智能化系统 [6] - 采用共建共治共享模式，租户可参与社区公共空间改造，截至2025年已服务超过30万新市民与青年人 [6] 经营性业务表现 - 2025年上半年，经营性不动产与资管业务实现营业额121.1亿元人民币，同比增长5.5% [10] - 购物中心业务实现零售额1101.5亿元人民币，同比增长20.2%，经营利润率达65.9% [10] - 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理在营购物中心达125座，其中重奢购物中心14座，104个项目零售额位居当地前三 [10] 社区与城市运营实践 - 提出构建“完整社区”15分钟生活圈，将优质居住空间作为“内核”，完善社区配套作为“外延” [7][8] - 桐乡置地中心是“完整社区”的典型案例，项目包含万象汇商场、幼儿园、邻里中心、商务办公楼、商业街区及未来社区等多种业态 [12][14] - 在深圳南山通过大冲城市更新、大沙河生态景观提升、后海新区建设，构建了全局规划、统一运营的大片区统筹“南山模式” [17][19] - 自有社群服务品牌“润比邻”已孵化超2300个社群，聚集2900余位主理人，开展4.6万场活动，打造了“润BA”等社群IP [17] 智慧运维与科技赋能 - “好运维”是贯穿房屋管理、社区治理与城市运营的整体运营逻辑，依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台三大科技平台 [16] - 在小区管理维度打造“九大智慧场景”，运用AI、物联网、大数据等技术连接社区里的“人、物、事、地、组织” [17] - 将成功运营模式推向全国，形成以“新型城镇化建设”为核心的温州龙港模式、以“文商旅片区统筹”为核心的三亚海棠湾模式等 [19]

公司新设实体 - 华润置地通过旗下全资子公司深圳市润投咨询有限公司新成立东莞市润湖房地产有限公司 [1] - 新公司法定代表人为赵肇，注册资本为7.42亿元人民币 [1] - 新公司经营范围聚焦于房地产开发经营 [1] 股东与资本结构 - 东莞市润湖房地产有限公司由华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司全资持股 [1] - 新公司注册资本规模显示母公司对其业务发展的资本支持力度 [1]

板块行情表现 - 11月20日港股内房股板块出现显著反弹行情，成为市场焦点 [2] - 融创中国领涨，涨幅达6.02%，万科企业涨3.69%，碧桂园涨3.09%，中国海外宏洋集团、越秀地产、绿城中国等多家公司股价均上涨超过2.8% [2] - 中梁控股涨幅最高，达8.96%，雅居乐集团涨2.50%，华润置地涨2.52% [3] 政策催化剂 - 板块走强的主要催化剂是市场对政策托底预期的升温 [4] - 据彭博报道，中国决策层正在考虑新一轮支持政策以扭转房地产市场低迷情绪，防止行业疲软影响金融系统稳定 [4] - 住建部等多部门正在评估的政策选项包括首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息，提高房贷借款人的个人所得税专项扣除，以及进一步降低住房交易契税 [5] 行业基本面现状 - 2025年10月全国商品房销售面积6147万平方米，同比下降18.8%，跌幅较上月扩大8.3个百分点 [6] - 1-10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [6] - 10月全国商品房销售金额5977亿元，同比下降24.3%，跌幅较上月扩大12.5个百分点，1-10月商品房累计销售金额69017亿元，同比下降9.6% [6] 机构观点 - 太平洋证券指出，1-10月全国商品房销售降幅较1-9月有所扩大，地产市场销售仍处于低位，前期政策效应持续时间偏短 [7] - 华源证券认为，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [7] - 广发证券看好内房+港房未来收益表现，认为政策预期、消费复苏和香港市场好转三方面因素将在年底前对板块形成持续催化 [9] - 在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮估值修复 [8] 市场地位与展望 - 房地产是国民经济的支柱产业，在港股市场是权重板块，历来是“港股100强”榜单重要组成部分 [10] - 融创中国、万科企业、碧桂园、越秀地产、绿城中国等公司都是“港股100强”的常客，新一届榜单将于12月8日揭晓 [10]

融资情况 - 公司根据39亿美元中期票据计划发行票据[2] - 发行2028年到期3亿美元4.125%美元票据[2] - 发行2030年到期43亿元人民币2.40%人民币票据[3] 发售与上市 - 票据仅向专业投资者发售[5] - 票据上市及买卖许可预计2025年11月21日生效[5]

活动概况 - 活动主题为“好房好家好生活——2025南京住房消费推介活动”，将于2025年11月22日在南京新街口艾尚天地广场举办 [1] - 活动汇集来自全市12个区的96家楼盘，由47家标杆房企提供，涵盖刚需、改善等多样性房源 [1][2] 房源与参展企业 - 刚需房源以雨花台区的联发新澍花园为代表，总价200万起，79平方米户型拥有5.4米开间并支持定制 [2] - 改善型房源包括奥体建设的植物园系产品丹荔云府和丹锦园，以及颐居建设、金茂地产、华润置地等房企的项目 [2] - 参展企业名单包括仁恒、保利、招商、中建东孚、新居集团、万科、滨江、绿城、中海、建发、龙湖等47家标杆房企 [5][6][7][8][9] 政策与金融支持 - 南京住房“以旧换新”政策进入收官倒计时1个多月，购房人可享受新建商品住房合同金额1%的政府购房补助 [3] - 参展房企推出专属折扣、一口价特惠房源、团购等展会优惠，参展银行同步加大金融支持力度，优化贷款审批流程以降低置换成本 [3] 服务平台与活动特色 - 活动搭建一站式购房服务平台，提供96家楼盘的购房信息、交易政策咨询、金融服务、公积金使用咨询等全流程服务 [4] - 现场汇集房地产交易登记、公积金、房协等多部门专业人员，解读最新政策，商业银行提供量身定制金融服务方案 [4] - 现场设置南京特色专区展示12个区的农产品、美食、非遗文化，并设有互动专区和图书类“以旧换新”活动 [4]

房地产服务概念股表现 - 我爱我家股价拉升封板 [1] - 特发服务、世联行、招商积余、招商蛇口等公司股价跟涨 [1] 港股内房股市场表现 - 融创中国股价上涨超过7% [1] - 碧桂园股价上涨超过5% [1] - 远洋集团股价上涨超过4% [1] - 世茂集团、华润置地、富力地产、万科企业股价均上涨超过3% [1] - 融创中国最新股价为1.430港元，总市值达164.02亿港元，涨幅7.52% [2] - 碧桂园最新股价为0.510港元，总市值达142.74亿港元，涨幅5.15% [2] - 华润置地最新股价为30.300港元，总市值达2160.67亿港元，涨幅3.34% [2] - 万科企业最新股价为4.200港元，总市值达501.09亿港元，涨幅3.45% [2]

公司上海市场表现 - 2025年1-10月公司在上海销售金额达341.7亿元，排名上海第三 [1] - 2025年1-7月上海销售额占集团总销售额约20%，预计下半年占比保持或提升 [1] - 2024年公司上海销售金额311.66亿元排名第四，2025年上半年升至第二达245.78亿元 [11] 高端项目去化情况 - 翡云悦府项目总房源738套，已售677套，去化率91.73%，销售均价从10万元/平方米涨至13万元/平方米 [2][3] - 外滩瑞府项目一期推出119套房源，已售89套，去化率约74.79%；二期推出146套房源，已售26套，去化率约17.8% [5][6][7] - 公司高端项目面临去化压力，近期开盘项目去化节奏逊于市场及自身预期 [2][4] 土地储备与战略布局 - 2025年公司战略向上海倾斜，8月斥资244.7亿元收购上海后滩+余庆里地块包 [2] - 2023年公司以217.63亿元位列上海房企拿地榜首位，2024年以144.39亿元位列第二 [11] - 公司近期在境外市场成功发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券 [10] 市场竞争与产品挑战 - 上海高端市场竞争加剧，对高净值客户的争抢成为重要课题 [4][9] - 公司产品面临配套落地短板，如外滩瑞府样板房设于写字楼内，与竞品实景样板房存在差距 [9] - 公司通过邀请知名设计师提升产品品质，但面临成本与落地难度提升的挑战 [9][10] 商业与住宅联动 - 公司商业与住宅联动推进暂未达预期，中环置地中心TOD综合体商办部分占用资金沉淀 [11] - 公司对现有项目旁商业规划地块开发参与积极性受影响，更倾向于修复代建模式参与 [11]

行业背景与公司战略举措 - “好房子”首次被写入2025年政府工作报告，成为中国房地产行业发展的新标杆 [4] - 公司近期在上海、北京、深圳、武汉四大城市同步推出五大高端项目，以“四城五子”阵容布局高端住宅市场 [4] - 公司从“空间建造者”蜕变为顶奢生活的“定义者”，在顶级高端住宅领域的打造能力已成为行业现象级研究对象 [4] 产品理念：对土地与文化的深度尊重 - 土地价值研判超越传统“地段论”，迈向对城市文脉与自然资源的深度唤醒 [5] - 在上海士林润园项目中，面对承载730余年文脉的土地，采用“城市织补”理念开发，拒绝“推倒重建”，完整保留了53处原址构件并创新性修复使用百年老砖 [7] - 项目最大程度保留“窄街深巷”历史街巷肌理，将103户合院别墅划分为10个以历史地名命名的组团，并通过比对历史地图将元代水系走向提炼为“水轴地雕” [9] - 在深圳澐玺项目中，项目承接深圳湾自然海岸景观，以“微笑之弧”成就城市全新天际线 [5] 客户洞察与定制化服务 - 在士林润园打造前，公司进行了300多位客户的深度访谈，每次上门进行2-3小时的深度面对面交流，以捕捉顶豪客户对身份认同、文化归属与家族传承的精神追求 [11] - 公司将“定制化”升维为贯穿全程的“专属服务”与“精神共创”，例如可依业主家族文化定制门楣匾额题字，使建筑成为家族精神载体 [12] - 公司建立强大的“共创体系”，以“创新一代、落地一代、标化一代”为路径践行客户研究和产品创新 [14] - 公司选择以客户为中心去打造项目的“反向操作”策略，强调以长期主义的陪伴式精神打造高端住宅 [14] 生活场景营造与城市运营 - 公司重塑圈层生活的核心优势是以“与城市共生共融”的宏大视野介入城市重要片区整体运营，实现对高端生活方式的全场景重构 [15] - 在上海澐启滨江，公司作为城市“共建者”深度参与后滩区域整体焕新，将高端商业、文化艺术与居住空间有机整合，营造“微城市”生态 [15] - 在深圳湾澐玺，公司以“城市运营商”角色参与后海片区规划，通过打造深圳湾万象城等地标，将片区塑造为金融文化核心与高端生活目的地 [15] - 业主入住后购买的不仅是一套房子，更是通往由公司自身生态构建的、涵盖工作、消费、社交与艺术的完整生活链条的通行证 [17] 高端物业服务体系 - 公司旗下华润万象生活推出的“礼仕服务”体系内含769项严苛标准，构建了四个一级场景、十三个二级场景、四十六个三级场景的完整服务图谱 [22] - 服务体系涵盖“礼仕·恒护”的7x24小时全时守护、“礼仕·宜居”的私邸家政与家电保养等主动服务，以及“礼仕·友邻”的专属社群运营 [22] 品牌战略与核心竞争力 - 公司已完成从单一开发商到复合功能社区营造者，再到城市核心板块“共建者”的角色蜕变，为其顶奢产品提供无与伦比的资源背书 [20] - 公司展现出持续的产品力迭代与内部创新动能，产品体系从早期“精品住宅”进化到如今关注文化传承与圈层共鸣的“顶奢作品” [21] - 公司的顶奢版图是其造城能力、空间运营智慧与持续产品创新的集中体现，为客户提供由公司亲手规划并持续运营的、更高确定性的美好生活未来 [23] - 公司已将竞争维度提升，引领中国高端居住文明，推动市场从“大师时代”迈入依靠系统能力与宏大资源的“华润时代” [25]