报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][7][59] 报告的核心观点 - 2024年公司营业收入2788亿元同比+11%，核心净利润254亿元同比-8%，经常性业务收入416亿元同比+7%，占比15%，经常性业务贡献核心净利润103亿元同比+8%，占比41%同比提升6pct，核心净利率9.1%同比下降1.9pct，毛利率21.6%同比下降3.6pct，开发销售型业务毛利率下降3.9pct至16.8%，经营性不动产业务毛利率提升0.4pct至70.0%，每股派息1.32元，全年派息率连续多年保持在37% [1][11] 根据相关目录分别进行总结 开发销售型业务 - 2024年开发销售型业务收入2372亿元同比+12%，签约销售额2611亿元同比-15%，一二线城市销售额占比90%，权益销售额占比69%，销售额行业排名第3同比提升1个名次，市占率2.7% [2][21] - 2024年新增土储建面393万㎡同比-70%，一二线城市投资占比94%，权益拿地金额占比68%，投资强度为30%，截至2024年末总土储建面为5194万㎡，新增土储楼面价提升至2.0万元/㎡，房地比为1.2 [2][21] 购物中心业务 - 2024年经营性不动产业务收入为233亿元同比+5%，购物中心业态租金收入为194亿元同比+8%，占比为83%同比提升3pct [3][38] - 截至2024年末在营购物中心92个，71个项目在当地零售额排名前三占比77%，当年新开业购物中心16个创历史新高 [3][38] - 2024年在营购物中心整体出租率97.1%同比提升0.6pct，实现零售额1953亿元，占社零售总额的比重为0.4%同比+19%，同店同比+5%，租售比12%，毛利率76%同比基本持平 [3][38] 财务指标 - 截至2024年末总资产为1.1万亿元，投资物业占比24%，净资产为3967亿元同比+3%，货币资金为1313亿元同比+17%，净有息负债率31.9%同比下降0.7pct，剔除预收的资产负债率55.6%同比下降1.8pct，加权平均融资成本为3.11%同比下降45个基点 [4][47] - 2024年经常性业务收入能覆盖2倍股息及利息倍数，偿债资金压力较小 [4][47] 投资建议 - 考虑开发销售型业务结算规模和毛利率下行压力，略下调公司盈利预测，预计2025 - 2026年收入分别为2469/2282亿元（原值为2511/2419亿元），2025 - 2026年归母净利润分别为245/241亿元（原值为263/267亿元），对应每股收益分别为3.43/3.39元，对应当前股价PE分别为7.3/7.4倍 [4][59]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

房地产行业销售数据 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3,445亿元（2月为1,981亿元）[1] - 23家主要上市开发商3月销售额环比提升67.6%，同比跌幅收窄[1] - 3月销售额前十开发商中国企占9家，民企仅龙湖集团（排名第10）[1] - 前50房企中，国企合同销售额市占率增至73.3%（2025年前三个月）[1] 房价指数变化 - 2025年2月新建商品住宅价格同比下跌5.2%（1月为-5.4%），环比下跌0.1%（与1月持平）[2] - 二手商品住宅价格同比下跌7.5%（1月为-7.8%），环比下跌0.3%（与1月持平）[2] 政策导向与行业展望 - 政府工作报告首次提出"稳住楼市股市"，强调推动房地产市场止跌回稳[3] - 政策重心转向长效机制建设，包括存量盘活、金融支持和需求松绑[3] - 预计"银四"市场在低基数背景下持续修复，需关注城市间及国企/民企分化[1][3] 投资趋势与公司表现 - 二级市场需求将因购房门槛降低和贷款承受能力提高而持续改善[4] - 买家偏好国企项目，预计2025上半年国企销售表现优于民企[4] - 领先民企或借资本市场情绪好转加速债务重组[4] - 中长期看好华润置地(01109)和越秀地产(00123)，因其销售执行能力优异[4]

文章核心观点 - 交银国际认为内房后续楼市持续恢复 看好华润置地和越秀地产 [1] 行业情况 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3445亿元 23家主要上市开发商3月销售环比增67.6% 多数开发商较去年同期跌幅收窄 [1] - 政策重心从短期救市转向长效机制建设 “银四”市场或将持续修复 二级市场需求持续改善 一级市场维持基本稳定 [1] - 买家继续偏好国企项目 [1] 公司情况 - 交银国际继续看好华润置地(01109.HK)和越秀地产(00123.HK) 均评级“买入” [1]

文章核心观点 云鹭生态保护基金正式成立 用于云鹭片区及湿地公园公益项目 探索长效机制 加速推动云鹭片区建设 为顺德发展注入新动能 [1][4] 云鹭片区情况 - 云鹭片区位于大良东区 是顺德南部都会中心“北拓”重点区域和大湾区有想象空间的城市版块 [2] - 云鹭片区核心有占地约90亩的鹭鸟天堂 2023年6月发布规划 以生态优先理念打造城央秘境湿地 [2] - 云鹭湿地公园吸引约22种水鸟、30种林鸟、约30000只鸟类繁衍 含5种省重点保护动物 近年迎来30多只国家一级保护动物东方白鹳 [2] - 湿地公园建设面临运维资金不足、生物多样性保护设施不完善、市民认识及参与度不足等挑战 [2] 基金相关情况 - 云鹭生态保护基金由佛山市生态环境局顺德分局与顺德慈善会发起 大良街道办事处等共同参与 [3] - 华润置地参与云鹭片区开发建设 代建约66万㎡云鹭湿地公园等项目 推进顺德城市空间格局和生态升级 [3] - 未来基金将在生态保护与修复等方面发力 做好发展规划 [3] - 设立基金旨在探索生态环境保护与教育长效机制 引导社会资本投入 形成全社会参与氛围 [3] 活动情况 - 活动现场举行志愿队授旗仪式、小志愿者宣誓仪式 为合作企业和个人颁发证书 [4] - 发布会后与会人员到云鹭湿地公园见证首次环境监测科普活动 [4] 政府规划 今年顺德区政府工作报告提出要加快云鹭片区统筹开发建设 提升能级辐射度 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 华润置地2024年营收规模稳定但核心净利润下滑，开发毛利率延续下滑，一线城市销售贡献提升，购物中心量效齐升且轻资产管理加速扩张，财务保持稳健融资成本持续优化，考虑开发业务毛利率下滑等因素下调2025 - 2026年归母净利润预测并新增2027年预测，当前股价对应25 - 27年PE估值分别为6.5/6.0/5.9倍，维持“买入”评级 [1][2][4] 各部分总结 营收与利润情况 - 2024年公司实现营业收入2788亿元，同比增长11.0%，归母净利润256亿元，同比下降18.5%，核心归母净利润254亿元，同比下降8.5% [1][2] - 房地产开发业务营收2372亿元，同比增长11.8%；经常性业务营收417亿元，同比增长6.6%，占总营收14.9% [2] - 公司综合毛利率21.6%，同比下降3.6pct，主要受开发业务毛利率同比下降3.9pct至16.8%影响，预计2025年开发毛利率仍筑底 [2] - 经常性业务贡献核心归母净利润达103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比40.7% [2] - 截至2024年末预计有1935亿元已售未结销售额将于2025年内结算，营收规模有保障 [2] 销售与拿地情况 - 2024年公司实现销售额2611亿元，同比下降15.0%，一线城市（含香港）销售额占比38%，同比提升9pct [3] - 全年新增权益投资额526亿元，权益拿地销售比约29.2%，一二线城市投资占比94% [3] 购物中心与物管业务情况 - 2024年新开业购物中心16座，购物中心零售额同比增长19.2%至1953亿元，同店增长4.6%，租金收入同比增长8.4%至193亿元，租售比12.2%，经营利润率61% [3] - 轻资产管理业务营收同比增长14.0%至121亿元 [3] - 截至2024年末在营购物中心92座，整体出租率97.1%，同比提升0.6pct [3] - 华润万象生活物管总在管面积同比增长11.6%至4.1亿平米，购物中心在管面积同比增长19.8%至1314万平米 [3] 财务情况 - 截至2024年末，剔除预收款的资产负债率为55.6%，净负债率31.9%，非受限现金短债比1.9倍 [4] - 综合融资成本同比下降45bp至3.11% [4] 盈利预测与估值情况 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测为262.5/281.5亿元（原预测为288.8/299.6亿元），新增2027年归母净利润预测为289.3亿元 [4] - 当前股价对应25 - 27年PE估值分别为6.5/6.0/5.9倍 [4]

文章核心观点 - 中海地产和华润置地作为房地产龙头企业，2024年业绩未如预期增长，利润下滑，正寻找开发业务外增长点，二者转型路径有共性也有分野，将成典型观察样本 [1][2][8] 业绩表现 - 2024年中海地产及其联营、合营公司合约物业销售额3106.9亿元，同比微增0.3%，销售面积1149万平方米，同比降14%，净利润约177.87亿元，同比降34.24%，归母净利润约156.36亿元，同比下滑38.95% [1] - 2024年华润置地累计合同销售额约2611亿元，同比减少15%，综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45% [1] 利润情况 - 中海地产曾是“利润王”，2024年营业收入由2023年的2025.2亿元下滑至1851.5亿元，毛利率为17.70%，下滑2.62个百分点，净利率为9.61%，下跌3.74个百分点 [3] - 华润置地增收不增利，2024年综合营业额2787.99亿元，同比增长11.01%，归母净利润同比下降18.45%，综合毛利率同比降3.6个百分点至21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9% [3] 投资策略 - 两家公司修复财报策略是保持积极投资强度，聚焦高能级城市 [4] - 华润置地坚持量入为出，推动资源换仓和结构优化，增量投资坚持城市聚焦和深耕策略，一二线城市投资占比94%，北上广深等核心城市占比72% [4] - 中海地产2025年投资稳中有进，聚焦一线和部分强二线城市，关注机会型城市，项目选择更聚焦确定性 [4] 转型探索 - 华润置地是转型标杆，2024年经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比提升6.3个百分点至40.7%，资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速8.1% [6] - 到2025年，华润置地经常性收入业务对核心净利润贡献占比将达45%以上，长远目标约各占50% [6] - 2024年中海商业收入71.3亿元，同比增12.1%，五年复合增长12.8%，对整体利润贡献超10% [6] - 中海地产将加快设立公募REITs，把握商业资产调整期做好收并购，靠“中海好房子”在开发业务竞争，今年将在多地落地 [7]

报告公司投资评级 - 给予华润置地“强烈推荐”评级，目标价 32.16 元/股（34.86 港元/股） [1][13] 报告的核心观点 - 看好公司未来业绩稳定性、中长期增长可持续性及股东回报，因经常性业务利润占比提升、经营性不动产业务有增长潜力、开发销售型业务毛利率或筑底、大资管转型持续推进 [1][13] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 年全年收入 2788 亿元，同比增长 11%，归母净利润 255.8 亿元，同比下降 18%，核心净利润 254 亿元，同比 -9% [2] - 预计 2025/2026/2027 EPS 分别为 3.30/3.50/3.89 元/股，同比分别 -8%/+6%/+11% [1][13] - 2024 年加权平均融资成本 3.11%，同比下降 45 BP；平均债务期限同比延长 1.3 年至 6.7 年；汇率风险敞口下降 0.5 PCT 至 3.9% [13] - 2024 年末剔除预收账款资产负债率 55.6%，净有息负债率 31.9% [13] - 2024 年核心净利润分派率 37%，同比持平，按报告发布日收盘价计算股息率约 5.5% [13] 业务板块 开发销售型业务 - 2024 年签约销售面积 1133 万平方米，同比 -13%；签约销售金额 2611 亿元，同比 -15%，全口径销售金额排名升至第 3 名 [11] - 2024 年拿地面积 393 万平方米，同比 -70%；全口径拿地金额 776 亿元，同比 -31%，拿地力度为 30%，同比下降 27 PCT，一、二线城市投资占比提高 1 PCT 至 94% [11] 经营性不动产业务 - 购物中心：2024 年新开 16 座，年末在营 92 座，零售额 1953 亿元，同比 +19%，租金同比 +17%，并表租金收入 193 亿元，同比 +8%；25 - 28 年计划新开业数量分别为 6/6/6/5 座 [9] - 写字楼：2024 年租金收入 19 亿元，同比 -9%，毛利率同比下降 0.5 PCT 至 72.4%，出租率同比下降 7 PCT 至 75% [10] - 酒店：2024 年经营收入 21 亿元，同比 -11%，毛利率同比下降 6.1 PCT 至 11.4%，入住率同比上升 1 PCT 至 64，平均房价 1009 元/房晚，同比 -6% [10] 轻资产管理业务 - 2024 年华润万象生活营收/归母净利润分别为 170.4 亿元/36.3 亿元，同比分别 +15%/+24%，商业航道中第三方购物中心收入及税前利润占比提升 [12] 生态圈要素型业务 - 2024 年收入 62 亿元，同比 +1%，核心净利润 6 亿元，同比 -19%，其中建筑业务收入 27 亿元，同比 -10%，代建代运营收入 20 亿元，同比 +13%，租赁住房收入 5 亿元，同比 +25% [12] 资产管理与转型 - 截至 2024 年末，资产管理规模 4621 亿元，同比 +8%，其中购物中心、写字楼、文体 AUM 同比分别 +10%、+4%、+10%，酒店 AUM 同比 -3%，其他 AUM 同比 0% [12] 股价表现 - 1m、6m、12m 绝对表现分别为 -4、-8、11，相对表现分别为 -5、-17、-29 [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][18] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩彰显韧性，各业务板块表现良好，财务稳健，维持“优于大市”评级，给予2025年合理市值区间2695 - 2965亿港元，合理价值区间每股37.80 - 41.58港元 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 主要财务数据及预测 - 2023 - 2027E年，营业收入分别为2511亿、2788亿、3117亿、3508亿、3950亿元，同比增速分别为21.3%、11.0%、11.8%、12.6%、12.6% [4] - 2023 - 2027E年，净利润分别为313.65亿、25.6亿、24.7亿、27.2亿、30.2亿元，同比增速分别为11.7%、 - 18.5%、 - 3.5%、10.1%、10.9% [4] - 2023 - 2027E年，全面摊薄EPS分别为4.40元、3.59元、3.46元、3.81元、4.23元 [4] - 2023 - 2027E年，毛利率分别为25.15%、21.64%、20.50%、21.00%、21.00% [4] - 2023 - 2027E年，净资产收益率分别为11.84%、9.39%、8.30%、8.38%、8.50% [4] 市场表现 - 恒生指数对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为3.40%、 - 6.35%、 - 1.62%，相对涨幅分别为 - 2.31%、 - 7.25%、 - 7.39% [5] 业绩情况 - 2024年实现营业收入2788.0亿元，同比 + 11%，核心净利润254.2亿元；经常性业务营业收入占比14.9%，利润贡献首破百亿，占比提至40.7%；综合毛利率和归母净利率分别为21.6%和9.2%，同比降3.5和3.3个百分点；派息率37%，全年每股股息预计1.319元 [6][7] - 分项业务中，开发销售型业务收入2371.5亿元，同比 + 11.8%；经营性不动产业务收入233.0亿元，同比 + 4.8%；轻资产管理业务收入121.3亿元，同比 + 14.0%；生态圈要素型业务收入62.2亿元，同比 + 0.5% [7] - 开发销售型业务毛利率16.8%；经营性不动产业务毛利率70.0%，同比升0.4个百分点，不含酒店毛利率75.7%，同比持平 [7] 开发销售型业务 - 2024年签约额2611亿元，行业排名升至第三，25个主力城市市占率稳居前五；签约面积1134万平方米，同比 - 13.3% [9] - 截至2024年底，已售未结算签约额约2319.7亿元，预计1934.7亿元于2025年结算 [6][9] - 2024年获取项目29个，新增土储计容建筑面积393万平方米，权益投资526亿元，投资强度行业前三，一二线投资占比94%，总土地储备约5194万平方米 [6][9] 经营性不动产与资管业务 - 2024年购物中心零售额1953亿元，整体经营利润率61%创新高；在营购物中心92座，新开16座为历年最多，平均开业率超95%，打造西安万象城 [6][10] - 2024年写字楼平均出租率75%，酒店业务营业收入20.7亿元 [6][10] - 截至2024年末，资产管理业务规模达4621亿元，构建两大公募平台，不动产“投融建管退”体系完善；华润商业REIT上市后全年EBITDA3.51亿元，预算完成率112%，股价累计涨25.6%，现金分红3.15亿元，年化分派率5.08% [11] 轻资产管理业务 - 2024年华润万象生活营业收入170.4亿元，同比 + 15.4%，核心净利润35.1亿元，同比 + 20.1%，市值及市盈率居行业首位 [12] - 商业航道管理在营购物中心122座，重奢14座，86个项目零售额当地前三 [12] - 物业航道在管面积4.13亿平方米，合约面积4.50亿平方米，新拓展城市公共空间服务项目91个 [12] - 大会员业务会员数量与积分规模创新高，万象星会员总量达6107万人，同比 + 32%，积分发放总额10.3亿元，同比 + 15.7% [12] 生态圈要素型业务 - 城市代建业务2024年营业收入11.8亿元，累计在管面积约7600万平方米，新签政府代建面积行业第二 [13] - 租赁住房业务营业收入8.0亿元，截至2024年底，累计在营项目45个，在管项目64个，管理规模行业第九；有巢REIT营业额7908万元，同比 + 1%，EBITDA5004万元，同比 + 5%，后复权收盘价较发行价涨30% [15] - 文体场馆运营业务营业收入7.8亿元，新获取3个项目，在管项目17个，大型体育场馆项目数量行业第一；赛事营业收入1.3亿元，首年承办赛事盈利 [15] 财务状况 - 截至2024年底，总借贷2597.8亿元，银行结余及现金1332.1亿元，同比增16.5%，净有息负债率31.9%，行业最低 [6][16] - 有息负债约23%一年内到期，其余为长期有息负债；加权平均融资成本约3.11%，较2023年底降45个基点 [6][16] 财务报表分析和预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多指标预测，如2024 - 2027E年营业收入分别为2788亿、3117亿、3508亿、3950亿元等 [21] - 成长、获利、偿债、营运等能力指标预测，如2024 - 2027E年营业收入同比增速分别为11.01%、11.79%、12.57%、12.59%等 [21] 可比公司估值 - 与新鸿基地产、恒隆地产、万科A、招商蛇口等可比公司对比估值 [19]

报告公司投资评级 - 给予华润置地“买入”评级 [2][8] 报告的核心观点 - 华润置地是国内稀缺多元地产商，财务、运营、品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕优良保障后期销售；减值压力释放充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现度高；作为商业地产龙头，各维度优势明显，优质自持资产提供稳定现金流，提升派息与估值潜力；预测2025 - 2027年归母业绩262/270/282亿，同比2%、3%、5%，对应PE为6.4/6.2/6.0X [2][8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收2788亿（+11.0%），归母净利润256亿（-18.5%），核心归母净利254.2亿（-8.5%），综合毛利率21.6%（-3.5pct），派息率36.9%（相对核心业绩），股息率5.6% [6] 盈利能力与业绩展望 - 2024年公司营收2788亿（+11.0%），开发与经常性业务占比85.1%、14.9%，同比增长11.8%、6.6%；核心归母净利254.2亿（-8.5%），开发与经常性业务占比59.3%、40.7%，同比分别-17.2%、+8.2%，利润结构呈现开发占比降、经常性业务占比升特征，经营业务平滑开发业绩下行压力 [8] - 收入增长而核心净利下滑，主因综合毛利率同比降3.5pct至21.6%（开发业务毛利率同比降3.9pct至16.8%），应占联合营公司投资收益同比降83.6%至3.9亿，2024H存货减值30.5亿（+62.8%），少数股东损益占比提升8.1pct至24.1%也拖累业绩，期间费用率下降0.2pct难平滑影响 [8] - 截至2024年底，公司表内待结算预收账款2319.7亿（-18.4%），其中1934.7亿（占比83%）计划于2025年结算（-0.2%），总预收款/2024年结算额=0.98X，预收款相对充裕保障结算收入，毛利率与减值承压但压力有望放缓，经营性业务仍有增长，对后期业绩维持稳健展望 [8] 销售与土储情况 - 2024年公司全口径销售额2611亿（-15.0%），市占率升至2.7%，行业排名逆势提升，首进前三 [8] - 2024年累计获取29个项目，全口径投资额775.8亿（-56.1%），上半年拿地保守，年底市场回暖投资提速，楼板价19724元/平（+48.0%），主因拿地城市能级提升；金额与面积维度的拿地强度分别为30%、68%，补货强度中等偏上 [8] - 截至2024年底公司开发土储可售面积4390万方（-16.3%），其中一二线城市面积占比71%，2022年及以后获取货值占比56%，土储充裕且结构优良，保障后期销售规模稳定在第一梯队 [8] 购物中心运营情况 - 公司是商业运营行业领导者，重奢业态构筑强大护城河，2024年购物中心零售额1953亿（+19.2%）；虽消费承压，可同比仍增长4.6%，优异运营赋能内生增长 [8] - 2024年实现租金收入193亿（+8.4%），销管费率同比下降1.6pct至16.1%，经营利润率提升至61.0%，EBITDA成本回报率达9.5%，运营效率行业领先 [8] - 截至2024年底，公司累计开业购物中心量92座（其中2024年新开16座，创历年新高），计划2025 - 2028年每年分别新开6座，至2028年底累计开业购物中心量将增至116个，内生增长叠加外延扩张，购物中心运营收入维持稳健增长展望 [8]