**公司：华润置地** **行业：房地产、商业地产、资产管理** 核心财务与经营业绩 * 2025年上半年营业额949.2亿元，同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% 核心净利润100亿元，同比微降6.6%[3] * 开发销售型业务签约额1,103亿元，稳居行业前三 结算收入744亿元，结算面积321万平方米 结算毛利率提高3.2个百分点至15.6%[3][7][18] * 经营性不动产业务实现营业额121亿元 购物中心零售额1,101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%[3][10] * 期末总资产规模11,487亿元 资产管理规模4,835亿元，较2020年底增长214亿元[4][13] * 总有息负债率40.7% 净有息负债率39.2% 现金储备1,202亿元[2][4] * 加权融资成本降至2.79%，创近十年新低[2][6] * 中期每股股息0.2元，与去年同期持平[6] 业务分项表现与进展 * 购物中心业务表现强劲，零售额同比增长20.2% 整体出租率97.3%，较2024年末提升0.2个百分点 场均日客流提升至4.8万人 会员数量大幅提升18.5%至7,237万人[10][20] * 写字楼业务实现租金收入8.2亿元，同比下降14.2% 但期末平均出租率维持在75%的行业优秀水平[11] * 酒店业务实现营业收入8.7亿元，同比下降16.3% 两费费率改善0.8个百分点至16.6%[12] * 租赁住房业务稳步发展，实现营业额4.15亿元，同比增长10% 累计在管项目69个，总规模8.5万间，稳定期出租率为95%[16] * 万象生活（轻资产管理业务）核心净利润增长15%至20.1亿元 管理在营购物中心125个，总管理面积1,356万平方米[3][14] * 生态圈要素业务（城市代建、文体场馆等）实现营业额24.6亿元 政府代建新签规模位列行业第一[17][31] * 文体场馆运营与管理业务实现营业额5.1亿元 赛事运营业务营业额破亿[14][15] 战略、转型与未来展望 * 坚持"3+1"一体化业务模式（开发销售型、经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素业务）[9][19] * 积极推动向大资管业务战略转型 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台[30][35] * 华润商业瑞泽REIT总市值突破百亿元，后复权收盘价较发行价上涨52% 华润有巢REIT后复权收盘价较发行价上涨73.9%[8][13] * 未来3-5年计划将REITs规模扩大至300亿到500亿之间 预计每年退出资产价值在50亿到100亿之间[36] * 聚焦高能级核心城市布局 一二线城市签约贡献超过九成，收入占比93%[7][18] * 构建"三好十二优"的"好房子"体系（好产品、好设计、好服务），以提升产品标准和核心竞争力[5][22] * 将ESG理念全面融入公司发展战略，目标促进绿色转型发展[19] 市场应对与风险管控策略 * 面对消费市场结构性变化，通过多元化品牌组合和业态融合应对 坚持高能级、全国化战略布局，已在全国25个高能级城市开业125个项目[20][21] * 为应对商业项目出表可能带来的租金收入影响，公司采取五大举措保障租金收入长期稳定 包括存量提效、新开业拓量、收并购补位、明确出表边界、合理管控出表节奏[31][32][34] * 对于现房销售趋势，认为长期将推动市场份额向头部企业集中，有助于优质企业复苏[39][40] * 下半年将保持量入为出的投资策略，聚焦核心区域寻找结构性投资机会 不追高，评估库存压力风险[41] 其他重要细节 * 公司市值保持内房股第一[3] * 经常性业务收入突破200亿，占比超过50%[8] * 2025年上半年新获取18个优质项目，均位于一二线高能级城市，转化率超过40%[41] * 优质商业地产的合理交易cap rate范围：一线和新一线城市为4.5%至6.5%，二三线城市为5.5%至7.5%[37] * REITs回收资金用途受严格监管，主要用于项目改扩建及存量资产收并购[38]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入949.2亿元，同比增长19.9% [2][4] - 归母净利润118.8亿元，同比增长16.2% [2][4] - 总资产规模11487亿元，现金储备1202.4亿元 [2] - 综合毛利率24.0%，同比提升1.8个百分点 [5] 业务结构优化 - 经常性业务收入205.6亿元（占总营收21.7%），核心净利润贡献占比达60.2% [3][4] - 开发销售业务营业额743.6亿元（+25.8%），经营性不动产121.1亿元（+5.5%），轻资产管理60亿元（+1.1%） [4] - 经营性不动产业务毛利率达72.9%（+1.4pct），不含酒店业务毛利率77.8%（+0.4pct） [5] 开发销售业务表现 - 签约额1103亿元，行业排名第三 [6] - 结算收入744亿元，结算均价23192元/平米（+35.5%），93%收入来自一二线城市 [6] - 一二线城市签约额贡献超90%，前十城市签约额占比超70% [7] 经营性不动产运营 - 购物中心零售额1101亿元（+20.2%），同店增长9.4% [8] - 在营购物中心125个，管理面积1356万平米，整体出租率97.3% [8] - 场均日客流4.8万人次，会员数量7237万人 [8] 财务稳健性 - 资产负债率55.3%，净有息负债率39.2% [2] - 加权平均融资成本2.79%（较2024年末下降32bp），境内新增融资成本2.5% [5] - 平均债务期限6.4年，汇率风险敞口维持4%低位 [5] 战略转型进展 - 资产管理规模4835亿元（较2024年末增加214亿元） [9] - 华润商业REIT总市值突破百亿元，上市以来股价累计上涨52.2% [9] - 通过"3+1"业务模式推动从资产持有者向资产管理者的转型 [9]

核心财务表现 - 营业收入949.2亿元（同比增长19.9%），归母净利润118.8亿元（同比增长16.2%）[1][3] - 综合毛利率24.0%（同比提升1.8个百分点），开发销售业务毛利率15.6%（同比提升3.2个百分点），经营性不动产业务毛利率72.9%（同比提升1.4个百分点）[4] - 总资产规模11487亿元，现金储备1202.4亿元，净有息负债率39.2%，资产负债率55.3%[1] 业务结构优化 - 经常性收入205.6亿元（同比增长2.5%），占总营收21.7%，经常性业务核心净利润贡献占比提升至60.2%[2][3] - 开发销售业务营业额743.6亿元（同比增长25.8%），经营性不动产营业额121.1亿元（同比增长5.5%），轻资产管理业务营业额60亿元（同比增长1.1%）[3] - 一二线城市签约额贡献超九成，一线城市销售占比同比提升8个百分点[5] 开发销售业务表现 - 签约额1103亿元（行业排名第三），结算面积321万平米，结算均价23192元/平米（同比上升35.5%）[5] - 一线及二线城市收入占比93%，结算单方成本19484元/平米（上升30.7%）[5] - 15个城市市占率排名前三，45个项目位列当地前十[5] 经营性不动产与资产业务 - 购物中心零售额1101亿元（同比增长20.2%），同店增长9.4%，占社会消费品零售总额0.4%[7][8] - 在营购物中心125个（管理面积1356万平米），场均日客流4.8万人次，会员数量7237万人[7] - 购物中心整体出租率97.3%（较2024年末提升0.2个百分点），租售比维持12%[8] 融资与资本管理 - 加权平均融资成本2.79%（较2024年末下降32个基点），境内新增融资平均成本2.5%[4] - 平均债务期限6.4年，汇率风险敞口维持4%左右，债务到期结构分布合理[4] - 资产管理规模4835亿元（较2024年末增加214亿元），商业REIT总市值突破百亿元（上市以来股价累计上涨52.2%）[8] 战略发展方向 - 深化"3+1"一体化业务模式，推动从资产持有者向资产管理者的转型[6][8] - 通过多元业务协同增强抗风险能力，优化资本循环与估值体系[3][8] - 聚焦高能级城市深耕策略，强化运营能力与长期资产价值积累[5][6]

核心观点 - 公司通过"3+1"一体化业务模式和大资管转型保障业绩平稳 坚持行业前三目标 [1][3] - 上半年营收949亿元同比增长19.9% 股东应占净利润119亿元同比增长16.2% [1] - 经营性不动产和轻资产业务持续增长 经常性收入占比提升至21.7% [1][2][3] 财务表现 - 开发业务营业额744亿元同比增长25.8% 毛利率提升至15.6% [2] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% [2] - 轻资产管理业务营业额85.2亿元同比增长6.5% 管理125座购物中心 [3] - 生态圈要素业务贡献营业额25亿元 [3] - 已锁定开发营业额2514亿元 其中1595亿元计划下半年结算 [2] 业务战略 - "3+1"业务模式涵盖开发销售 经营性不动产 轻资产管理和生态圈业务 [1][3] - 新增18宗土地全部位于一二线城市 [2] - 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台 探索私募REIT等多层次产品 [3] - 推动从资产持有者向资产管理者的战略转型 [4] 市场展望 - 对下半年市场保持乐观 基于GDP增速5.3%和政策支持加速落地 [4] - 一二线核心城市优质项目销售表现良好 城市分化趋势延续 [4] - 下半年供货充足 资源集中在一二线城市 [5] - 坚持行业排名前三目标不动摇 [1][5]

财务业绩 - 公司2025年上半年实现营业收入约949.21亿元 [1] - 公司股东应占溢利达118.8亿元 [1] - 股东应占溢利同比增长16.22% [1]

核心观点 - 三家头部房企利润指标普遍走低但毛利率企稳 对后续房地产市场保持信心并积极加仓核心城市 [1][2][3][4] - 华润置地业绩表现相对优秀 得益于经营性不动产业务布局 核心净利润贡献占比达60.2% [2] - 政策持续落地带动市场信心修复 改善型需求释放支撑行业止跌回稳预期 [2][7] 财务表现 - 华润置地上半年营业收入949.21亿元同比增加19.86% 归母净利润118.8亿元同比增加16.21% 核心净利润100亿元同比下滑6.6% [2] - 中海地产上半年营业收入832.19亿元同比减少4.27% 归母净利润85.99亿元同比减少16.62% [3] - 保利发展上半年营业收入1168.56亿元同比下降16.08% 归母净利润27.1亿元同比下降63.47% [3] - 华润置地综合毛利率24.0%同比提升1.8个百分点 开发销售型业务毛利率15.6%同比提升3.2个百分点 经营性不动产业务毛利率72.9%同比提升1.4个百分点 [4] - 保利发展毛利率14.6%略高于2024年全年水平 中海地产毛利率维持在17.4% [4] 投资策略 - 保利发展上半年新增26个核心城市项目 总地价509亿元 总计容面积228万平方米 拓展金额权益比87% [6] - 华润置地新增土地储备148万平方米 获取18个项目 权益投资322.8亿元 [6] - 中海地产前7个月新增权益投资额550.1亿元 新增购地金额行业第一 [6] - 三家房企持续加仓一线及核心二线城市 保持稳健拿地强度 [1][6] 市场布局 - 中海地产在北上广深及香港合约销售额556.4亿元占比53.7% 其中北京销售额304.5亿元 在14个城市销售额位居第一 [5] - 保利发展在38个核心城市市占率提升 在上海广州成都西安等9个城市市场排名第一 [5] 行业展望 - 中央城市工作会议推进城中村改造及危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [7] - 房地产行业总体规模萎缩但改善性需求增长 行业集中度提升将利好经营稳健企业 [7] - 低息环境及政策支持推动市场信心修复 核心城市改善型需求加速释放 [2][7]

财务表现 - 上半年营收达949.2亿元人民币 同比增长19.9% [1] - 净利润达118.8亿元人民币 同比增长16.2% [1]

港股市场表现 - 恒生指数下跌304点或1.2%收报25524点[1] - 国企指数下跌99点或1.1%收报9148点[1] - 恒生科技指数下跌42点或0.7%收报5782点[1] - 上证综合指数下跌15点或0.39%收报3868点[1] - 深证成份指数上涨32点或0.26%收报12473点[1] 美股及国际事件 - 道琼斯指数上涨135点或0.3%收报45418点[2] - 标普500指数上涨26点或0.4%收报6465点[2] - 纳斯达克指数上涨94点或0.4%收报21544点[2] - 特朗普警告对俄罗斯实施经济制裁若乌克兰未停火[2] 中国企业业绩（负增长） - 中国石油纯利840.07亿元人民币同比下降5.4%[3] - 中国平安纯利680.47亿元人民币同比下降8.8%[3] - 中国中免收入281.51亿元人民币同比下降10%[3] - 中国中免纯利26.22亿元人民币同比下降20.7%[3] 中国企业业绩（正增长） - 紫金矿业纯利232.92亿元人民币同比增长54.4%[4] - 海螺水泥纯利46.31亿元人民币同比增长32.8%[4] - 青岛啤酒净利润39.04亿元人民币同比增长7.2%[4] - 华润置地纯利118.8亿元人民币同比增长16.2%[4] - 农夫山泉纯利76.22亿元人民币同比增长22.2%[3] 金融及服务企业 - 华润万象生活纯利20.3亿元人民币同比增长7.4%[5] - 保诚新业务利润12.6亿美元（固定汇率）同比增长12%[6]

核心财务表现 - 上半年综合营业额达人民币949.2亿元，同比增长19.9% [1] - 股东应占溢利为人民币118.8亿元，同比增长16.2%，核心溢利为人民币100.0亿元 [1] - 综合毛利率为24.0%，同比提升1.8个百分点 [1] 业务分部表现 - 开发销售型业务营业额人民币743.6亿元，同比增长25.8%，毛利率15.6%提升3.2个百分点 [1] - 经营性不动产业务营业额人民币121.1亿元，同比增长5.5%，毛利率72.9%提升1.4个百分点 [1] - 轻资产管理业务营业额人民币60.0亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈要素型业务营业额人民币24.5亿元，同比下降7.7% [1] - 经常性收入合计人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营业额21.7% [1] 销售与土地储备 - 实现物业签约销售额人民币1,103.0亿元，签约面积412万平方米 [2] - 已销售未结算签约额约人民币2,513.7亿元，其中1,595.3亿元预计2025年下半年结算 [2] - 新增土地储备148万平方米，总土地储备达4,895万平方米 [2] 资本结构与融资成本 - 总借贷人民币2,812.7亿元，现金及银行结余人民币1,202.4亿元 [2] - 股东应占权益人民币2,762.3亿元，净有息负债率39.2% [2] - 加权平均债务融资成本降至2.79%，较2024年底下降32个基点 [2]

财务业绩 - 公司2025年上半年营业收入949.21亿元，同比增长19.86% [1] - 公司拥有人应占溢利118.8亿元，同比增长16.21% [1] - 每股盈利1.67元 [1] 业务分部表现 - 开发销售型业务营业额743.6亿元，同比增长25.8% [1] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5% [1] - 轻资产管理业务营业额60.0亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈要素型业务营业额24.5亿元，同比下降7.7% [1] - 经常性收入合计205.6亿元，同比增长2.5%，占总营业额21.7% [1] 销售与土地储备 - 物业签约销售额1103.0亿元，签约面积412万平方米 [1] - 已销售尚未结算签约额2513.7亿元，其中1595.3亿元预计2025年下半年结算 [1] - 新增土地储备148万平方米 [1] - 总土地储备约4895万平方米 [1]