行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]

公司业务与战略 - 华润置地以城市投资开发运营商为战略定位 深耕长沙20年 深度参与城市功能建设 整合道路 学校 商业体等生活必需元素 实现住与城无缝衔接 [11] - 公司规划社区底盘 通过代建两所学校 一座万象城商业体 一栋商业大平层 提前配置教育商业居住资源 提升业主生活品质 [10][11] - 长沙瑞府四期将于月底入市 为市民提供更多高品质居住选择 在售项目推出周年庆额外购买折扣 [12] 项目开发与运营 - 长沙悦府项目通过地下车库直连万象城商业体 配备地铁站 学校 医院等设施 显著提升居民生活便捷度 [10][11] - 万象城商业体提供购物休闲 亲子陪伴 运动娱乐 美食餐饮等全方位服务 成为市民周末休闲重要场所 [8][10] - 华润置地20年来持续为长沙注入新活力 既是城市发展见证者 更是参与者和推动者 [11] 城市发展与品牌影响 - 长沙连续17年蝉联最具幸福感城市 华润置地通过匠心之作让市民幸福生活触手可及 [8][12] - 公司以城市运营专家视角规划产品 其社区开发模式被认为是长沙幸福之城的重要源泉之一 [11] - 华润置地入湘20周年 通过系列回馈活动强化品牌影响力 推动高品质居住理念普及 [12]

财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元 同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元 同比增长16.2% 但核心净利润100亿元 同比下降6.6% [3] - 开发销售业务营业额743.6亿元 同比增长25.8% 占总营收近80% 但核心净利润仅39.8亿元 同比下降23.8% [3][4] - 经常性业务营业额205.6亿元 同比增长2.5% 占总营收20% 但核心净利润60.2亿元 同比增长9.6% 贡献超60%核心净利润 [3][4] 业务结构分析 - 开发销售业务营收占比近八成但利润贡献不足四成 经常性业务营收占比两成但利润贡献超六成 呈现结构性分化 [3][4] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元 同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元 同比增长20.2% 经营利润率65.9%创历史新高 [6] - 资产管理规模达4835亿元 较2024年末增加214亿元 华润商业REIT总市值破百亿 华润有巢REIT较发行价上涨73.9% [6] 土地储备战略 - 总土地储备面积4895万平方米 上半年以总地价447.3亿元新增18宗土地 权益地价322.8亿元 新增计容建筑面积148万平方米 [7] - 权益拿地金额同比提升76% 但新增计容建筑面积同比下降27% 体现"量减价增"的拿地特征 聚焦核心高价值板块 [7] - 所有新增项目均位于一二线城市 包括以244.7亿元获取上海浦东后滩+黄浦余庆里资产包 创2025年全国单次拿地金额最高纪录 [8] 市场表现与战略定位 - 签约额1103亿元 同比下降11.6% 签约面积412万平方米 同比减少21.0% 但销售规模稳居行业前三 45个项目位列当地前十 [7] - 管理层对下半年市场保持乐观 坚持巩固行业排名前三目标 重点布局一二线核心城市优质项目 [7][8] - 非地产开发板块特别是资产运营业务盈利能力显著强于地产开发业务 在资管领域占据重要地位 [5][6]

公开市场操作 - 央行9月4日开展2126亿元7天期逆回购操作 利率1.40% 全额中标2126亿元 [1] - 当日逆回购到期4161亿元 实现净回笼2035亿元 [1] - 央行宣布9月5日将开展1万亿元3个月期买断式逆回购操作 [11] 资金面状况 - 银行间资金面保持宽松 存款类机构隔夜回购加权利率稳定在1.30%附近 [3] - 匿名点击系统隔夜报价1.30% 供给量超千亿元 [3] - 非银机构隔夜资金报价1.45%-1.48% 七天期报价1.46%-1.48% [3] - 美国隔夜融资担保利率为4.39% [3] 利率债市场 - 银行间主要利率债收益率涨跌不一 [8] - 国债期货多数上涨 30年期主力合约涨0.26% 10年期涨0.13% 5年期涨0.06% 2年期跌0.01% [10] 信用债市场 - 一年期同业存单成交利率1.66% 与上日持平 [6] - 城投债AAA各期限利差走势受关注 [9] - 8月地方债发行规模近万亿元 [17] - 5月以来科技创新债发行超万亿元 [17] 政策动态 - 国务院提出2030年体育产业总规模超7万亿元目标 [11] - 加大金融支持体育产业力度 发展知识产权质押贷款 [11] - 支持体育企业上市、再融资、发债和资产证券化 [11] - 中证协启动2025年证券公司投行及债券业务质量评价 [11] 国际经贸 - 特朗普要求最高法院维护全球关税政策 寻求11月初辩论 [15] - 美日谈判汽车关税 预计从27.5%降至15% 月底前生效 [15] 债券发行与指数 - 吉林省9月11日招标发行105.5766亿元地方债 [17] - 福建省9月11日招标发行122.8939亿元地方债 [17] - 上海清算所发布海洋经济优选债券指数 [17] - 日本将发售7000亿日元30年期国债 票面利率2.8% [17] 风险事件监控 - 湖南海斐控股20太控E1展期 苏宁易购20元享B评级下调 [17] - 西安曲江文化被列入评级观察 华润置地隐含评级下调 [17] - 8月共发生8起非标资产风险事件 涉及信托计划和私募基金 [18]

行业整体态势 - 2025年上半年房地产行业呈现分化态势 受政策调整与市场需求变化影响 [2] - 部分房企凭借精准战略 灵活经营与强劲产品力实现稳健发展 [2] - 核心特征集中在核心城市聚焦 国企引领与民企复苏 产品与策略创新三方面 [2] 核心城市聚焦 - 市场需求向优质区域集中 头部房企将资源倾斜核心城市 构建以核心城市为基石格局 [3] - 一线城市对房企销售贡献显著提升 TOP10房企中招商蛇口 越秀地产 中国金茂等一线城市销售贡献率超50% [3] - 半数以上销售额来自北上广深 保利发展 中海地产 华润置地等贡献率也超40% [3] - 二线城市成房企拓展主战场 龙湖龙智造 远洋建管2025年上半年在一二线城市新拓项目面积占比近90% [3] - 旭辉建管二线城市占比达60% 二线城市拿地成本低于一线且有充足改善型需求 [3] 国央企与民企表现 - 市场呈现国央企领跑 民企逐步复苏格局 两类企业在销售与拿地环节协同发力 [4] - 销售端国央企凭资金优势与品牌信任度占据主导 保利发展 绿城中国 中海地产位居前列 [4] - 民企靠差异化策略突破 滨江集团聚焦长三角改善需求 建发房产以新中式风格打造特色 [4] - 两家民企实现销售额同比正增长 民企市场信心逐步修复 [4] - 拿地端TOP100房企拿地总额同比增33.3% 拿地金额前十中国央企占8席 [4] - 民企中滨江集团 邦泰集团表现活跃 拿地金额进入行业前二十 [4] 行业集中度与梯队表现 - TOP10房企中4家如建发房产 越秀地产累计销售同比为正 [5] - TOP11-30及TOP51-100梯队整体仍下滑 显示行业集中度进一步提升 [5] 产品与策略创新 - 优秀房企通过强化产品力 优化投资策略 挖掘新业务适配市场趋势 [5] - 代建企业推标准化产品线 绿城管理雲萃系瑧玉系覆盖高端与刚需 金地管理清岚品牌融合现代审美与属地文化 [5] - 投资策略采用以销定投 保利发展 中海地产在核心城市选优质地块提升资金效率 [5] - 参与城中村改造 中国金茂 招商蛇口等介入上海 广州相关项目 [5] - 代建成新增长引擎 2025年上半年代建TOP20企业新增签约建面1.0983亿平方米同比增28% [5] - TOP5集中度近50% 绿城管理以1989万平方米领跑 [5] 行业转型方向 - 优质房企围绕三大方向发力构建竞争优势 行业从规模扩张向质量提升转型 [6] - 未来具备资源整合与创新能力的企业更易脱颖而出 [6]

财务业绩 - 2025年上半年公司实现营业收入949.2亿元 同比增长19.9% 其中开发销售型业务占比78% 经常性业务占比22% [1] - 股东应占净利润118.8亿元 同比增长16.2% 经常性业务核心净利润60.2亿元 贡献占比60.2% 同比提升6.3个百分点 [1] - 开发销售型业务结算收入743.6亿元 同比增长25.8% 结算毛利率15.6% 同比提升3.2个百分点 [1] 业务表现 - 购物中心实现零售额1101.5亿元 同比增长20.2% 整体经营利润率65.9%创历史新高 截至2025年6月底在营购物中心约94座 [2] - 资管规模约4835亿元 较2024年末增加214亿元 华润商业REIT总市值首破百亿元 连续6季度现金分红合计4.95亿元 [3] - 华润有巢REIT上半年实现营业额3929万元同比持平 EBITDA约2579万元同比增长5% [3] 投资与扩张 - 2025年上半年实现签约金额1103亿元同比下降11.5% 签约面积412万方同比下降21% [1] - 新增18个项目 新增土储建面148万方 权益投资金额322.8亿元 投资强度保持行业前三 [1] - 预计到2028年重资产购物中心数量达116座 预计2025-2028年购物中心租金收入分别为231亿元、243亿元、257亿元和270亿元 [2] 发展前景 - 万象商业具备强招商运营护城河及品牌影响力 投资拿地风格稳健且聚焦高能级城市 [3] - 调整2025-2027年EPS预测分别为3.42元、3.72元、3.89元（原预测值为3.55元、3.91元、4.09元） [3] - 基于剩余收益模型预计2025年目标价38.8港元 对应2025年10.4倍PE [3]

安徽省土地市场总体表现 - 2025年1-8月安徽省土地市场总成交金额达351.56亿元 [10] - 合肥市土地成交金额171.83亿元，占全省总额48.9% [10] - 土地成交面积滁州以130.20万㎡居首，蚌埠108.09万㎡次之，合肥128.87万㎡位列第三 [9] 合肥市房地产市场表现 - 2025年8月合肥新房销售金额突破40亿元 [1] - 包河区以16.07亿元成交金额领跑全市，成交面积5.96万㎡，成交429套，均价26977元/㎡ [2] - 滨湖区成交均价33397元/㎡为全市最高，显示高端市场定位 [2][3] - 经开区成交金额4.64亿元位列第三，成交面积1.82万㎡ [2] - 市场呈现"南热北冷，东稳西进"格局 [3] 房地产开发企业表现 - 合肥轨道交通集团以5.70亿元销售额位居房企榜首，销售面积1.83万㎡ [6][7] - 招商蛇口以4.60亿元位列第二，销售面积1.68万㎡ [8] - TOP20房企销售金额合计约40亿元，市场集中度高 [8] - 前十房企中国央企占据12席 [8] 土地市场区域分化 - 合肥市区土地成交金额150.59亿元，占全市域87.6% [12][14] - 滁州市区48.76亿元位列第二，蚌埠市区24.56亿元第三 [12][14] - 淮北和池州市区无土地成交 [12][14] - 肥西县以11.83亿元领跑县域市场，成交面积15.11万㎡ [15][16] - 蒙城县9.73亿元、庐江县8.14亿元分列县域二三位 [15][16] 企业拿地情况 - 中海集团以31.10亿元拿地金额位居榜首，拿地面积15.42万㎡ [19][20] - 亭城文化旅游投资集团25.66亿元、合肥城建22.05亿元分列二三位 [19][20] - TOP20拿地企业全部为国企和央企 [21] 高端项目市场表现 - 云缦璞舍以3.45亿元销售额位居项目榜首，均价30806元/㎡ [4][5] - 前十项目中过半均价突破3万元/㎡ [5] - 龙湖亚伦央璟颂均价36842元/㎡，置地瑰丽公馆均价36850元/㎡ [4][5] - 招商蛇口多个项目上榜，显示品牌市场影响力 [4][5]

吴秉琪职业背景 - 吴秉琪1971年出生 拥有同济大学工业与民用建筑工程学士学位及澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位[1] - 1993年加入华润集团 曾任职于华润物业有限公司 2007年加入华润置地[2] - 2013年10月获任华润置地高级副总裁 2019年2月升任执行董事[2] 华润置地任职表现 - 2021年1月担任首席人力资源官兼华北大区董事长后 华润置地在北京土地市场表现积极[3] - 2022年华润置地位列北京房企销售排行榜TOP3[3] - 其领导的华北大区2022年销售业绩在公司全部大区中排名第二[4] - 2022年7月26日接替李欣出任华润置地总裁[5] 职业变动与行业影响 - 2023年9月调任中建集团 职业生涯覆盖地产开发与工程建设领域[5] - 近期市场消息显示可能加盟华侨城集团担任总经理[2] - 华侨城集团地产业务持续承压 旗下两家地产上市公司长期巨亏[5] - 吴秉琪在区域深耕和资产盘活方面的经验可能帮助华侨城优化存量资产并探索文旅地产融合新模式[5]

核心观点 - 华润置地ESG评级由A上调至A+ 再度入选恒生可持续发展企业基准指数及恒生ESG50指数 成为ESG表现最优的50家香港上市公司之一[1] - ESG理念深度融入资本市场 在房企业绩披露中的权重持续攀升 与财务指标相辅相成共同描绘企业完整形象[1] - 公司通过构建完整ESG体系形成差异化竞争力 ESG领先优势直接转化为融资成本降低和市值提升[4][5][25] 财务表现 - 上半年综合营业额949.2亿元 同比增长19.9% 股东应占溢利118.8亿元 同比增长16.2% 盈利结构持续优化[2] - 加权平均融资成本降至2.79% 创历史新低 人民币中期票据利率多在1.9%～2.2% 融资成本优势显著[5][25] - 市值稳居内房股首位 显著跑赢恒生地产分类指数[25][26] 环境维度（Environment） - 2030年经营性不动产项目面积碳排强度下降目标从35%提升至45% 远超行业平均水平[8][9] - 全部持有重奢购物中心实现100%零碳电力运营 深圳罗湖万象城等4个项目已实现该目标[2][9][10] - 建造阶段减碳8090吨 计划2030年范围3累计减碳72万吨[9][10] - 三亚海棠湾生态修复项目促成300多种本土植物和鸟类回归 本土植物种类超70%[13] 社会维度（Social） - 保障性住房施工面积2069万平方米 管理租赁住房8.5万间 规模位居行业前列[16] - 长租公寓品牌"有巢"价值达167.83亿元 为长租领域唯一入选中国500最具价值品牌[17] - 14座希望小镇交付使用 5座处于规划建设阶段 "红色管家"团队进驻13座希望小镇[17][18] - 累计代建7992万平方米 新签政府代建面积位列行业榜首[18] 治理维度（Governance） - 发布2024年度可持续发展报告并通过HKQAA第三方鉴证 修订11项政策准则完善治理体系[21][22] - 新增ESG贷款7.2亿元 存续规模达274亿元 位居业内前列[2][22] - 举办7场投资者论坛和49场投资者1-1会议加强资本市场沟通[22] 行业影响与标准制定 - 参与《中国企业可持续发展报告指南》一般框架及房地产分行业指南参编工作 从规则追随者升级为标准制定者[26] - 构建绿色低碳精益供应链平台 累计战采供应商超过200家 品类超100项 覆盖全地产业态[27] - ESG表现成为资本市场衡量企业长期价值核心标尺 全球ESG投资规模持续扩大[23][25]

行业业绩表现 - 上半年核心利润平均同比下降17% [1] - 派息率保持稳定 [1] - 国企继续表现优异 利润率和资产负债表改善 [1] 行业前景与趋势 - 第四季度房地产销售可能加速 得益于国企在高线城市拥有丰富的可售资源 [1] - 今年剩余时间平均销售额同比预计下降2% [1] - 开发毛利率预计今年下降1-2个百分点 2026年起可能回升 [1] - 去库存仍是未来几年的首要任务 [1] 投资策略与建议 - 维持对房地产实体市场的谨慎立场 [1] - 建议继续持有优质国企股 [1] - 关注具有良好前景的优质国企 如华润置地(01109)和华润万象生活(01209) [1] - 关注高股息股票建发国际集团(01908) [1]