长江实业大湾区项目推售情况 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中向香港买家推介惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目 共计400套产品 总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园推售规模最大达300套 东莞海逸豪庭别墅总价介于700万-800万元 [3] - 截至2024年末 长实集团在内地仍开发11个房地产项目 分布于长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等地 [7] 项目价格变动情况 - 惠州泷珀花园51平方米一房户型单价从1.04万-1.4万元/平方米降至8632元/平方米 51.34平方米一房售价44.3万元 [1] - 东莞海逸豪庭别墅价格从2023年5月的4.4万-6.8万元/平方米回落至2024年6月的1.8万-3.6万元/平方米 [1] - 惠州泷珀花园一房和两房总价40万-60万元左右 相当于香港同面积房产首付 [5][9] 港人北上置业趋势 - 自2023年中起香港买家对大湾区楼盘需求显著增加 惠州泷珀花园已售出近600套 大部分由香港人购买 [3] - 截至2024年6月末 人民银行广东省分行辖区共办理3341笔港澳居民内地购房业务 产生跨境收入30.8亿元人民币 [1][10] - 港人置业需求从投资转向自住 更注重生活配套和长期持有价值 [13] 项目开发背景与规模 - 东莞海逸豪庭于1999年由和记黄埔拿下 已开发三期 总住宅11,299套 [5] - 广州逸翠庄园2012年7月开发 2014年12月竣工 2020年7月加推 总住宅1,457套 [5] - 中山泷珀花园2019年7月一期开盘 总住宅303套 惠州泷珀花园2019年左右入市 总住宅2,720套 [5] 大湾区区位优势 - 港澳居民内地购房业务享受结算支付便利化政策支持 [10] - 大湾区九市与港澳在要素互联互通、公共服务均等化方面连通性不断增强 [1] - 大湾区"一小时生活圈"逐步成型 香港与内地"跨境居住-就业"生态日趋常态化 [13] 价格比较优势 - 香港新房销售均价约19.6万元/平方米 惠州泷珀花园单价8632元/平方米 不足香港均价1/10 [9] - 香港在售楼盘311个 待售楼盘约10个 [9] - 内地住宅价格相较香港具有显著优势 宽敞居住空间和便捷交通网络对港人极具吸引力 [9]

公司公告 - 长实集团将于2025年8月14日在香港举行董事会会议 [1] - 会议内容包括批准刊发截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 董事会将考虑派发中期股息 [1]

会议安排 - 公司2025年8月14日在香港举行董事会会议[3] - 会议将批准刊发2025年上半年中期业绩[3] - 会议将考虑派发中期股息[3] 人员构成 - 截至文件日期，公司有7名执行董事[3] - 截至文件日期，公司有9名独立非执行董事[3]

长实集团大湾区推盘策略 - 公司推出"大湾区双居生活"置业计划，集中推售惠州、东莞、中山、广州四城近400套房源，入场门槛约40万元人民币/套 [1][2] - 推售项目多为早年囤地成果，开发周期长达20-26年，如东莞海逸豪庭1999年摘地，广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 [1][2] - 项目价格较高峰期腰斩：东莞海逸豪庭尚都均价降至1.5万元/㎡（原近3万元），惠州泷珀花园单价8632元/㎡（原1.4万元） [1][2] 项目去化表现 - 广州片区两项目（中山泷珀花园、广州逸翠庄园）综合去化率超92%，剩余不足20套房源 [3] - 东莞海逸豪庭尚都新推108套联排别墅，首日认购84套揽金6亿元，整体去化率78%，但仍持有160套滞销单位及51.36万㎡待开发用地 [5] - 惠州泷珀花园累计推出980套，最高去化率70.8%，最低仅10%+，当前剩余超400套，港人买家占比近六成 [8][9] 市场与财务影响 - 2024年公司营收455.29亿港元（同比-3.63%），归母净利润136.57亿港元（同比-21.24%），内地物业销售收入99.62亿港元（同比-24.26%） [12][13] - 内地收益3.54亿港元仅为上年15.81%，海外物业销售增长47%至10.09亿港元但占比仍小 [13] - 英式酒馆业务减值12.33亿港元（同比+130%），与地产销售形成"双引擎"同步下滑 [14][16] 战略与行业背景 - 公司持有内地土地储备700万㎡（占总土储85%），大湾区17个项目573万㎡支撑未来3-5年开发 [16] - 港人北上置业趋势增强：大湾区港澳买家2023年成交量同比+20%，惠州项目六成买家为港人 [6][8] - 行业竞争加剧倒逼降价，分析师认为清货符合短期需求但长期成长性存疑 [17][18]

公司推盘策略 - 长实集团在香港推出"大湾区双居生活"置业计划 集中推售大湾区四大住宅项目 包括惠州泷珀花园 东莞海逸豪庭 中山泷珀花园及广州逸翠庄园 [2][3] - 推售房源总量接近400套 入场门槛约40万元人民币/套 产品类型涵盖高层单位至别墅 价格跨度从40万元到近千万元 [2][3] - 项目多为早年低价囤地成果 东莞海逸豪庭1999年摘地开发周期26年 广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 中山和惠州项目2019年入市后进展缓慢 [2][3] 项目去化表现 - 广州片区两项目综合去化率超92% 广州逸翠庄园累计入市1320套 新推后去化9套 中山泷珀花园剩余8套洋房无新增去化 [6] - 东莞海逸豪庭采取以价换量策略 新推108套联排别墅均价降至1.5万元/平方米 较高峰期近3万元价格腰斩 首日认购84套揽金6亿元 累计去化率78% [6] - 惠州泷珀花园仍持有超400套房源 累计推出约980套 最高去化率70.8% 最低仅售出一成多 已售房源中近六成由港人购入 [7][10] 财务表现分析 - 2024年长实集团营收455.29亿港元同比下降3.63% 归母净利润136.57亿港元同比减少21.24% [15] - 内地物业销售收入99.62亿港元按年减少24.26% 收入占比从50.40%降至32.47% 内地收益3.54亿港元仅为上年同期15.81% [16] - 海外物业销售收入10.09亿港元同比增长47% 收益2.46亿港元增长64% 英式酒馆业务减值金额达12.33亿港元较上年扩大130% [16][17] 土地储备状况 - 长实集团持有土地储备约7400万平方尺（822.2万平方米） 其中内地占比6300万平方尺（700万平方米） [21] - 大湾区拥有17个在建及待开发项目 总楼面面积达573万平方米 几乎囊括内地绝大部分土储 可支撑未来3至5年开发销售 [21] 市场环境与战略考量 - 港人北上置业热情升温 2023年大湾区内港澳买家成交量同比增长20% 珠海 中山表现突出 [8][9] - 公司通过大幅折扣以价换量 但利润空间急剧收窄 高端产品依靠降价博取成交 中端产品依赖港人客群支撑销售 [13][16] - 大湾区房价调整明显 交通网络互联互通带动北上消费与置业 但高库存 高持有成本与低去化周期三重压力仍存 [9][12]

长江实业大湾区项目推盘策略 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推出惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目共计400套产品，总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园51平方米一房户型单价从1.04万～1.4万元/平方米降至8632元/平方米，东莞海逸豪庭别墅价格从4.4万～6.8万元/平方米回落至1.8万～3.6万元/平方米 [1] - 惠州泷珀花园推售规模最大达300套，东莞海逸豪庭别墅总价介于700万～800万元定位高端客群 [3] 港人北上置业趋势 - 截至2024年6月末广东省办理3341笔港澳居民内地购房业务，产生跨境收入30.8亿元人民币 [2] - 惠州泷珀花园已售出近600套，大部分由香港人购买 [3] - 广州东部中心板块新世界广汇尊府近期有香港企业高管连购3套 [10] 项目开发背景与存量 - 东莞海逸豪庭于1999年拿地开发至今已三期，广州逸翠庄园2012年开发2020年加推，中山泷珀花园2019年开盘，惠州泷珀花园2019年入市 [4] - 长实集团截至2024年末在内地开发11个房地产项目，分布于长沙、重庆、大连等地，其中东莞海逸豪庭占比99.8% [6][7] 价格优势与市场需求 - 香港新房销售均价约19.6万元/平方米，惠州泷珀花园单价不足香港1/10，50平方米户型总价仅相当于香港同面积首付 [8] - 港人置业需求从投资转向自住，更注重生活配套和长期持有价值 [12] - 大湾区"一小时生活圈"推动"跨境居住-就业"生态常态化，开发商需针对性设计港式户型和跨境物业服务 [11][12] 政策与市场支持 - 2024年2月人民银行广东省分行推出港澳居民购房结算支付便利化政策，广州惠州等地举办专场推介会 [9] - 大湾区要素互联互通和公共服务均等化成效显著，推动港人置业需求增长 [2]

公司动态 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中向香港买家推介惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目，共计400套产品，总价最低40万元起 [1] - 公司采用"老盘新卖"的操作方式，延续了李嘉诚家族"低价拿地、长线开发"的策略 [1] 项目详情 - 东莞海逸豪庭项目包含住宅11,299套及少量商铺 [3] - 惠州泷珀花园项目包含住宅2,720套及商业71套（2,907平方米） [3] - 广州逸翠庄园项目包含住宅1,457套及商业18套 [3] - 中山泷珀花园项目包含住宅303套及商业19套（2,300平方米） [3] 行业趋势 - 港人北上置业需求呈现显著增长态势 [1]

长江实业大湾区项目推盘情况 - 公司集中推出惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目共计400套产品 总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园51平方米一房单价从1.04万～1.4万元/平方米降至8632元/平方米 东莞海逸豪庭别墅价格从4.4万～6.8万元/平方米回落至1.8万～3.6万元/平方米 [1] - 惠州泷珀花园推售规模最大达300套 东莞海逸豪庭别墅总价介于700万～800万元 [3] 项目开发背景 - 此次推盘多为早年低价拿地项目 东莞海逸豪庭于1999年拿下 广州逸翠庄园2012年开发 中山泷珀花园2019年开盘 惠州泷珀花园2019年入市 [5] - 截至2024年末 公司在内地仍开发11个房地产项目 分布于长沙、重庆、大连等地 其中东莞海逸豪庭建筑面积358.6万平方米 广州逸翠庄园232.6万平方米 [7][8] 港人置业趋势 - 港澳居民内地购房业务达3341笔 涉及金额30.8亿元 惠州泷珀花园已售近600套 大部分由香港人购买 [1][3] - 港人北上置业两大动因：价格优势（惠州单价不足香港1/10）和交通便利 50平方米户型总价仅相当于香港同面积首付 [9] - 需求从投资转向自住 更注重生活配套和长期持有价值 开发商需增加港式户型和跨境物业服务 [11][12] 行业政策与市场反应 - 人民银行广东省分行推出港澳居民购房结算支付便利化政策 广州惠州举办专场推介会组织看房团 [9] - 广州东部中心板块新世界广汇尊府出现香港企业高管连购3套案例 看重交通便利性和商业成熟度 [10] - 大湾区"一小时生活圈"逐步成型 跨境居住-就业生态常态化 未来需求可能继续扩大 [12]

香港经济与楼市支撑因素 - 上半年香港经济强劲增长为楼市提供支撑 [1] - 就业市场稳定增强市民入市信心 [1] - 利率处于低位推动闲置资金流向楼市 [1] 楼市需求与价格走势 - 近期股市畅旺通过财富效应带动置业需求 [1] - 香港楼价已摆脱下跌通道进入稳步回升阶段 [1] - 市场普遍预期美联储年内减息将缓解港元拆息上行压力 [1] 楼市前景预期 - 美联储潜在减息为香港楼市注入额外动能 [1] - 各项利好因素持续释放使楼价企稳基础更牢固 [1] - 全年香港楼价可望达到上升5%的预期 [1]

长实集团大湾区楼盘营销策略 - 公司推出"大湾区双居生活"计划，向香港市民兜售内地4个楼盘共400套房源，覆盖东莞、惠州、广州、中山等地[3][4][5] - 单套总价区间40万至800万，最低门槛为惠州泷珀花园51平米户型（40万），最高为东莞海逸豪庭307平米别墅（700万-800万）[6][7][8] - 营销策略强调大湾区房价仅为香港1/5至1/10，并配套装修电器套餐（惠州项目6万-8万即可拎包入住）[9][11] 东莞海逸豪庭价格动态 - 2023年7月推出特价房单价1.3万/平米（两居90万起/三居120万起），较此前2.3万-2.4万/平米均价近乎腰斩[17][18][19][20] - 最新预售备案价下调至2万/平米左右，远低于2023年同期3.6万-6.4万/平米备案价[21][22] - 项目1999年拿地7000亩（含2000亩高尔夫球场），开发进度缓慢，2014年仍有近半土地闲置[25][26][29][30] 囤地开发模式分析 - 东莞项目囤地超20年，虽被征收8000万闲置费，但早期售价已达2万-3万/平米，罚款对利润影响微弱[33][35][36] - 当前1.3万/平米售价低于十多年前水平，显示公司加速清仓意图[38][39] - 公司杠杆率仅4%但持续降价出货，释放内地楼市撤退信号[40][41][42]