行业整体展望 - 香港住宅市场预计于2025年中触底，复苏将于2026年加强，并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值已正常化，料迎来较温和的升幅 [1] - 基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好行业前景 [1] 目标价与估值调整 - 平均上调多个目标价8% [1] - 上调原因反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 公司评级与观点 - 看好并给予“买入”评级的长江实业(01113)、太古地产(01972)及恒隆地产(00101) [1] - 重申对港铁(00066)的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 将恒基地产的收入评级从7下调至8，并将恒隆物业从8下调至7 [1] 潜在事件催化剂 - 恒隆地产、恒基地产(00012)及九龙仓置业(01997)于第一季度具事件催化剂 [1] - 恒隆地产预计公布新的新加坡物业基金，并预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 投资者对恒基地产2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动 [1] - 受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期九龙仓置业2025财年股息增长7% [1] 盈利前景与反弹 - 盈利反弹将成为板块进一步重估的关键 [2] - 预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] - 整体而言，长实及嘉里建设(00683)料于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 就业主而言，预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年同期每年领先盈利增长 [2] 当前估值分析 - 将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长，而业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

行业整体展望 - 香港住宅市场预计于2025年中触底，复苏将于2026年加强，并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值已正常化，料迎来较温和的升幅 [1] - 盈利反弹将成为板块进一步重估的关键 [2] 目标价与估值调整 - 平均上调多个目标价8% [1] - 上调目标价以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 公司评级与观点 - 看好“买入”评级的长江实业、太古地产及恒隆地产 [1] - 重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 将恒基地产的收入评级从7下调至8，并将恒隆物业从8下调至7 [1] 盈利前景预测 - 预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] - 长江实业及嘉里建设料于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年每年领先业主盈利增长 [2] 潜在事件催化剂 - 恒隆地产预计公布新的新加坡物业基金，并预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 投资者对恒基地产2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动 [1] - 受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期九龙仓置业2025财年股息增长7% [1] - 恒隆地产、恒基地产及九龙仓置业于第一季度具事件催化剂 [1] 当前估值分析 - 将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长，而业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

香港房地产市场展望与复苏路径 - 核心观点：香港住宅市场预计于2025年中触底，随后复苏将在2026年加强并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 住宅价格展望：预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值与目标价：板块估值已正常化，预计迎来较温和升幅，平均上调多个目标价8%，以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 投资评级与看好的公司 - 看好公司：基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好长江实业、太古地产及恒隆地产的“买入”评级 [1] - 重申评级：重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 盈利反弹引领者：整体而言，长江实业及嘉里建设预计于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 业主盈利增长：预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年期间每年领先盈利增长 [2] 特定公司的事件催化剂与预期 - 恒隆地产：预计公布新的新加坡物业基金，同时预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 恒基地产：投资者对其2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动，该行将其收入评级从7下调至8 [1] - 九龙仓置业：受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期其2025财年股息增长7% [1] - 恒基地产盈利反弹：预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] 市场定价与股价表现分析 - 发展商定价：将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长 [1] - 业主股价表现：业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数于1月13日上涨239.99点，涨幅0.9%，收报26848.47点 [1] - 全日主板成交额为3151.92亿港元 [1] - 国企指数上涨65.33点，涨幅0.71%，收报9285.41点 [1] - 恒生科技指数上涨6.59点，涨幅0.11%，收报5869.79点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.72%，收报627.5港元 [1] - 香港交易所上涨1.31%，收报431.8港元 [1] - 中国移动下跌0.25%，收报80.95港元 [1] - 汇丰控股上涨1.85%，收报126.4港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.19%，收报42.56港元 [1] - 新鸿基地产上涨1.22%，收报107.9港元 [1] - 恒基地产上涨2.99%，收报31.72港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.9%，收报4.48港元 [1] - 建设银行上涨1.17%，收报7.81港元 [1] - 工商银行上涨0.96%，收报6.3港元 [1] - 中国平安上涨2.19%，收报70港元 [1] - 中国人寿上涨3.51%，收报33港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.65%，收报4.65港元 [1] - 中国石油股份上涨1.36%，收报8.22港元 [1] - 中国海洋石油上涨2.58%，收报21.48港元 [1]

文章核心观点 - 长实集团营业部首席经理郭子威对香港楼市持明确乐观态度，认为市场将进入明确上升周期，并将楼价涨幅预期由5%上调至5%至10% [1] 市场前景与价格预期 - 总体而言，今年香港楼市将进入明确上升周期，新盘及次新屋苑将领涨市场 [1] - 在上述三大核心因素共振下，郭子威将楼市价格涨幅预期由5%上调至5%至10% [1] 需求驱动因素 - 香港经济增长动能巩固，股市与楼市形成正向循环，高净值人士置业需求持续释放 [1] - 内地人才政策红利带动内地买家入市 [1] - "供平过租"效应导致租转买需求大量涌现，为楼市奠定坚实需求基础 [1] - 全球降息周期明确，美元降息将直接降低香港按揭成本，显著提升买房可负担性 [1] - 目前租售比处于10年高位，低息环境进一步强化物业投资属性，有效刺激换房需求入市，成为楼价上涨的关键催化剂 [1] 供应与市场结构 - 私人住宅新增供应持续收紧，市场去库存化节奏加快 [1] - 供需关系已从宽松转向平衡，为楼价上行提供强劲支撑 [1]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与排序 - 在住宅、写字楼及零售三个板块中，最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售2025年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 恒生指数2025年上涨28%的强劲股市表现提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与预测 - 最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售今年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 去年强劲的股市表现（恒指2025年上涨28%）亦提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

公司评级与目标价调整 - 摩根士丹利上调新鸿基地产目标价，由105港元升至120港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调恒基地产目标价，由30港元升至36港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调长实集团目标价，由39港元升至47港元，评级由“与大市同步”升至“增持” [1] 行业前景与核心驱动因素 - 预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上涨的因素包括：内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 强劲的租金意味着更高的收益率和正向利差收益，从而刺激更多投资需求 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1]

行业观点与预测 - 摩根士丹利预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上升的因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 恒指上升所产生的财富效应也有助支持楼价 [1] 公司评级与目标价调整 - 新鸿基地产(00016)获“增持”评级，目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产(00012)获“增持”评级，目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团(01113)评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] - 新鸿基地产、恒基地产及长实集团均被列为该行首选 [1]

摩根士丹利上调香港地产股目标价及行业展望 - 摩根士丹利上调多只香港地产股目标价，并将新鸿基地产及恒基地产列为首选，均获“增持”评级 [1] - 新鸿基地产目标价由105港元上调至120港元 [1] - 恒基地产目标价由30港元上调至36港元 [1] - 长实集团评级由“与大市同步”升至“增持”，目标价由39港元上调至47港元 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预期今年香港住宅楼价将上升10% [1] - 推动因素包括内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1] 香港租赁市场前景预测 - 人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，刺激更多投资需求 [1] - 预期今年香港租金将增长5% [1]