融创中国境外债重组进展 - 公司在境外债重组方面取得实质性进展 [1] - 进展在相当短时间内完成 [1] 清盘呈请相关动态 - 中国信达（香港）资产管理有限公司对公司提起清盘呈请 [1] - 部分债权人反对清盘呈请 [1] - 香港高等法院将清盘聆讯延期至8月25日 [1]

宁波房地产市场整体表现 - 2025年1-4月宁波房地产市场累计成交金额达407.14亿元，呈现"先扬后抑"态势，4月进入调整期单月成交37.85亿元 [1] - 成交均价15,459元/㎡的调整为刚需购房者提供窗口，出清周期稳定在25.75个月 [1] - 新房成交27501套，面积199.43万方，头部房企TOP5贡献223.1亿元占TOP20总额70.7% [4][9] 房企竞争格局 - 江山万里以75.5亿元销售额领跑，宁波轨道交通59.4亿元和绿城中国40.5亿元分列二三位 [4] - 销售面积前三：绿城中国20.4万方、宁波轨道交通17.1万方、江山万里14.3万方 [5] - 权益销售金额前三：江山万里36.9亿元、绿城中国35.1亿元、宁波轨道交通34.4亿元 [5] 热门项目分析 - 商品住宅TOP20项目合计销售186.6亿元，江山万里·玖曜36.6亿元和玖洲34.2亿元包揽前二 [6][7] - 中国铁建·宁波·未来视界项目位于海曙西核心区，主力户型112-130㎡三至四居，带装修交付 [10][13] - 改善型项目表现突出，如安麓院11.7亿元、绿城·沁百合9.6亿元 [7] 土地市场动态 - 江北永红地块调整容积率至1.8并取消幼儿园配建，保亿以11.59亿元总价、14.3%溢价率竞得 [14] - 地块指标优化后可塑性提升，最低限高12米 [14]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入740.2亿元，2023年为1542.3亿元[16] - 2024年公司毛利28.9亿元，2023年毛亏25.0亿元[16] - 2024年公司年内亏损274.0亿元，2023年亏损104.1亿元[16] - 2024年公司现金余额197.5亿元，2023年为246.2亿元[16] - 2024年公司资产总额8828.8亿元，2023年为9778.5亿元[17] - 2024年公司负债总额8277.3亿元，2023年为8940.6亿元[17] - 2024年公司权益总额551.5亿元，2023年为837.9亿元[17] - 2024年公司收入约740.2亿元，较去年减少约52.0%；毛利约28.9亿元，去年毛亏约25.0亿元；公司拥有人应占亏损约257.0亿元[20] - 2024年底公司权益总额约551.5亿元，其中公司拥有人应占权益约405.2亿元[20] - 截至2024年12月31日止年度，公司收入总额较2023年减少约802.1亿元（约52.0%）；连同合营及联营公司收入合计较2023年减少约1523.2亿元（约46.2%），其中公司拥有人应占较2023年减少约1032.5亿元（约50.0%）[24] - 2024年公司总收入740.2亿元，物业销售收入占比82.8%，较2023年的1542.3亿元减少约795.7亿元（约56.5%）[26] - 2024年已交付总面积462.4万平方米，较2023年的1278.2万平方米减少815.8万平方米（约63.8%）[26] - 2024年销售成本约711.3亿元，较2023年的1567.3亿元减少约856.0亿元（约54.6%）[29] - 2024年毛利约28.9亿元，较2023年的毛亏25.0亿元增加约53.9亿元，毛利率约3.9%，较2023年的 - 1.6%有所上升[30] - 2024年销售及市场推广成本约21.5亿元，较2023年的48.7亿元减少约55.9%；行政开支约36.5亿元，较2023年的54.9亿元减少约18.4亿元[31] - 2024年其他收入及收益约164.3亿元，较2023年的385.3亿元减少约221.0亿元[32] - 2024年其他开支及亏损约211.3亿元，较2023年的250.7亿元减少约39.4亿元[33] - 2024年预期信贷亏损模型下减值亏损净额约33.3亿元，较2023年的25.2亿元增加约8.1亿元[34] - 2024年经营亏损约109.4亿元，较2023年的19.3亿元增加约90.1亿元[35] - 2024年财务成本约118.3亿元，较2023年的63.0亿元增加约55.3亿元；财务收入约1.5亿元，较2023年的2.4亿元减少约0.9亿元[36] - 2024年应占按权益法入账的投资的除税后亏损净额约16.3亿元，较2023年的溢利净额28.6亿元减少约44.9亿元[37] - 公司拥有人应占集团的亏损由2023年的约79.7亿元增加约177.3亿元至2024年的约257.0亿元[38] - 集团现金余额由2023年的约246.2亿元减至2024年的约197.5亿元，非受限现金由约70.6亿元增至约77.3亿元[40] - 2024年集团借贷总额约2596.7亿元，较2023年的约2778.3亿元减少约181.6亿元[42] - 2024年集团资本负债比率约为81.3%，较2023年的约75.2%有所上升[43] - 2024年集团因汇率波动录得汇兑亏损约5.3亿元[47] - 2024年集团为物业买家按揭贷款提供的担保金额约为610.8亿元，2023年约为799.8亿元[48] - 按2024年度公司拥有人应占亏损约人民币257.0亿元计算，每股基本亏损和摊薄亏损均为人民币3.00元[195] 公司房屋交付情况 - 2024年公司在84个城市完成约17万套房屋交付任务[18] - 近三年公司累计交付约66.8万套房屋[18] - 2025年公司将交付6万套房屋，基本完成全部保交付工作[18] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理板块融创服务收入约69.70亿元，来自第三方收入约68.02亿元，同比增长约5.6%，占总收入比例约98%；在管建筑面积约2.9亿平方米，同比增长约7%[21] - 2024年文旅板块收入约52.1亿元[22] - 冰雪板块管理的第九个室内滑雪场（武汉城建项目）开业，苏州、正定及深圳项目预计2025年运营[22] 公司债务重组情况 - 境内公开市场债务重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过，2025年将完成方案落地和执行[19] - 公司于2024年推出境内公开债务重组方案，2025年1月获债权人会议审批通过[117] - 公司开展境外债务重组工作，推出重组支持协议，方案待债权人、股东及法院批准[118] - 2025年公司将全力以赴完成交付任务和化解境内公开市场债务风险，争取境外债务风险化解取得实质进展[119] 公司项目运营及资金引入情况 - 2024年公司为重庆湾等项目引入新增资金，化解存量债务风险并盘活优质资产[20] - 2024年上海壹號院项目开盘即售罄，上海外滩壹號院项目三次开盘均即售罄[20] - 2024年集团获保交楼专项借款审批金额约218亿元、银行配套融资约104亿元、“白名单项目”融资约23亿元，引入资管公司合作获资金约61亿元，境外配售股份募资净额约11.92亿港元[41] 公司土地储备情况 - 2024年底公司连同合营及联营公司总土地储备约12776万平方米，权益土地储备约8756.5万平方米；未售土地储备约9342万平方米，权益土地储备约6301万平方米[21] - 2024年12月31日，集团连同合营及联营公司总土地储备面积约12776万平方米，权益土地储备面积约8756.5万平方米[52][56] - 长三角城市圈权益土地储备小计1357.3万平方米，总土地储备小计2127.6万平方米[52] - 环渤海城市圈权益土地储备小计2250.0万平方米，总土地储备小计2792.1万平方米[53] - 华南城市圈权益土地储备小计822.3万平方米，总土地储备小计1030.3万平方米[53] - 西部地区权益土地储备小计3080.9万平方米，总土地储备小计4820.7万平方米[56] - 中部地区权益土地储备小计1246.0万平方米，总土地储备小计2005.3万平方米[56] 公司管理层信息 - 孙宏斌62岁，为集团创始人、公司董事会主席等，在房地产行业有三十余年经验[57] - 汪孟德54岁，为公司执行董事、集团行政总裁等，在房地产行业有二十余年经验[58] - 马志霞52岁，为公司执行董事、集团首席运营官等，负责统筹地产板块业务运营[59] - 黄书平44岁，2007年加入公司，2015年起任集团执行总裁[61] - 孙喆一35岁，2014年加入公司，负责北京区域及文化集团全面经营管理工作[61] - 林怀汉71岁，2023年11月20日获委任为公司非执行董事[62] - 潘昭国62岁，2011年6月起担任公司独立非执行董事[63] - 竺稼62岁，2009年9月30日起任公司非执行董事，2016年11月24日调任独立非执行董事[64] - 马立山73岁，2009年8月起担任公司独立非执行董事[65] - 林怀汉于2013年6月至2022年1月任云顶香港独立非执行董事[62] - 潘昭国于2011年4月至2023年9月在远大中国控股任独立非执行董事[63] - 竺稼于2006年11月至2013年5月在中视金桥国际传媒控股任非执行董事[64] - 马立山于2008年5月至2021年12月为银基集团控股独立非执行董事[65] - 袁志刚67岁，2020年10月22日起任公司独立非执行董事，曾在多家公司任职[66] - 高曦44岁，2007年12月加入集团，2019年起兼任首席财务官，2020年8月4日起任融创服务非执行董事[67] - 韩耀林41岁，2011年加入集团，2025年2月至今任集团副总裁兼财务管理部总经理[68] - 张强51岁，2003年加入集团，2023年3月至今任集团副总裁兼成渝区域总裁[68] - 王迎佳54岁，2004年加入集团，2016年起先后任集团副总裁、执行总裁[69] - 朱祖星52岁，2003年加入集团，2022年2月至今任集团副总裁兼西北区域总裁[69] - 时宇48岁，2016年加入集团，2019年6月起任集团高级副总裁，2022年10月起兼任云贵区域总裁[70] - 路鹏49岁，2003年加入集团，2018年以来致力于文旅行业发展，任执行总裁兼热雪奇迹公司总经理[71] - 张晓辉47岁，2007年加入集团，2024年3月至今任集团副总裁兼华北区域总裁[72] - 兰波37岁，2015年加入集团，2024年5月至今任集团副总裁兼东南区域总裁[72] 公司管理层变动情况 - 2024年5月20日，荊宏先生退任執行董事，馬志霞女士獲委任為執行董事；2025年1月16日，林懷漢先生辭任華富建業國際金融有限公司執行董事；2025年2月13日，馬立山先生辭任上置集團有限公司獨立非執行董事[74] 公司治理相关情况 - 截至2024年12月31日止年度，公司董事證券買賣遵守標準守則規定準則[76] - 截至2024年12月31日止年度，公司遵守企業管治守則所有適用守則條文[77] - 回顧年度內，公司審核委員會執行企業管治守則條文A.2.1規定的職能[77] - 董事會每年審核確保獲得獨立觀點和意見機制的實施及有效性[78] - 回顧年度，所有董事及相關高級管理層參加公司安排的入職及/或定期培訓[79] - 截至2024年12月31日，各董事閱讀有關上市規則及其他適用監管規定最新發展材料並出席相關會議[81] - 董事會目前由六名執行董事、一名非執行董事及四名獨立非執行董事組成[82] - 截至2024年12月31日止年度，董事會遵守上市規則第3.10條及第3.10A條規定[84] - 全體董事須根據上市規則及公司章程細則在股東周年大會上輪流退任[85] - 公司主席为孙宏斌，负责集团战略方向等；行政总裁为汪孟德，负责执行战略及管理业务经营[86] - 截至2024年12月31日止年度，董事会召开四次会议，股东大会召开一次[88] - 孙宏斌、汪孟德等董事在董事会会议出席率为100%，部分董事在股东周年大会出席率为9.09%（1/11）[88] - 截至2024年12月31日止年度，审核委员会召开五次会议，成员出席率为100%[91] - 审核委员会建议续聘香港立信德豪会计师事务所有限公司为2025年核数师，待股东批准[91] - 2025年3月28日，董事会修订提名委员会职权范围[92] - 提名委员会由两名执行董事和三名独立非执行董事组成，孙宏斌为主席[92] - 截至2024年12月31日止年度，提名委员会举行两次会议，成员出席率为100%[93] - 提名委员会2024年审核公司提名政策、董事会架构等[95][97] - 提名董事考虑诚信、行业经验、多元化等因素[98] - 截至2024年12月31日止年度，薪酬委员会举行两次会议，成员出席率均为100%[107] - 截至2024年12月31日止年度，ESG委员会举行一次会议，成员出席率均为100%[111] - 截至2024年12月31日止年度，酬金范围在500,000–1,000,000元的高级管理成员有1人，1,000,001–1,500,000元的有7人，1,500,001–1,700,000元的有2人[112] - 截至2024年12月31日止年度，审核服务已付或应付核数师酬金为1784万元，非审核服务为16万元[113] - 董事会于2025年3月28日采纳修订后的董事会多元化政策[102] - 董事会于2025年3月28日采纳修订后的雇员多元化政策[104] - 薪酬委员会已采纳薪酬批准模式，董事会拥有最终批准权[108] - 公司已制定董事薪酬政策，董事薪酬至少每年检讨一次[109] 公司内部监控与风险管理情况 - 公司持续开展高效、独立的内部监控工作，采用最佳惯例与行业标准结合优化治理环境[122] - 董事会是风险管理及内部监控的责任主体，监督系统设计、执行及监察管理[123] - 公司建立权责清晰、职能完备的审计内控体系，审计监察部门每

公司动态 - 融创中国清盘聆讯押后至8月25日 [1]

文章核心观点 4月25日港股市场北水成交净卖出70.19亿港元 ，其中港股通(沪)成交净卖出21.59亿港元 ，港股通(深)成交净卖出48.61亿港元 ，并列出北水净买入和净卖出最多的个股 [1] 北水净买入情况 - 美团 - W获净买入4.68亿港元 ，花旗称其不存在ADR退市风险且业务收入不依赖美国市场 ，瑞银预测今年外卖订单量将增长10%至每日6600万单 ，可能需增加约50亿元人民币用户补贴 ，相当于经调整纯利约一成 [2][4] - 融创中国获净买入1.66亿港元 ，香港法院4月28日将召开清盘聆讯 ，公司针对约95.5亿美元境外债务重组取得重大进展 ，支持债权人合计持有债务本金占现有债务本金总额约26% [2][5] - 赤峰黄金获净买入2219万港元 ，一季度营业收入24.07亿元 ，同比增长29.85% ，净利润4.83亿元 ，同比增长141.10% ，因黄金产销量稳定等 [5] 北水净卖出情况 - 腾讯遭净卖出9.12亿港元 [2] - 阿里巴巴 - W遭净卖出7.22亿港元 [2] - 中国移动遭净卖出5.09亿港元 ，首季营运收入2638亿元 ，同比增长0.02% ，股东应占利润306亿元 ，同比增长3.45% ，主营业务收入增幅放缓 [7] - 中芯国际遭净卖出8433.89万港元 [2] - 泡泡玛特遭净卖出1.46亿港元 [2] - 华虹半导体遭净卖出1.79亿港元 ，部分流片地为美国的芯片进口关税从125%降为0 [4][6] - 中海油遭净卖出2.81亿港元 ，多个OPEC + 国家寻求6月扩大增产额度 ，哈萨克斯坦发表减产负面言论 ，布兰特石油均价首季度同比下跌8% [6] - 小米集团 - W遭净卖出1.71亿港元 [7]

港股地产股表现 - 融创中国股价由涨约10%转为跌超3% [1] - 新城发展股价下跌近3% [1] - 绿城服务股价跌超2% [1] 行业波动特征 - 地产板块出现显著跳水行情 [1] - 单日股价波动幅度达13个百分点（融创中国） [1] - 多家房企股价同步转跌显示板块整体承压 [1]

港股地产股表现 - 金辉控股股价上涨超过50% [1] - 金地商置股价上涨接近20% [1] - 融信中国和富力地产股价均上涨超过10% [1] - 融创中国股价上涨超过8% [1] 行业整体走势 - 港股地产板块出现集体上涨行情 [1]

电信运营商业绩 - 中国联通第一季度营收1033.5亿人民币同比增长3.9% 净利润59.3亿人民币同比增长5.6% [1] - 中国铁塔第一季度营业收入247.71亿人民币同比增长3.3% 归属股东利润30.24亿人民币同比增长8.6% [4] 企业并购交易 - 同程旅行以24.9亿人民币收购万达酒店管理（香港）有限公司 [2] - 呷哺呷哺拟以8900万人民币收购呷哺呷哺（中国）食品40%股权 [7] 矿业公司业绩 - 招金矿业第一季度营业收入30.41亿人民币同比增长53.5% 归母净利润6.59亿人民币同比增长197.76% [9] - 兖矿能源第一季度自产煤销量3060万吨同比减少1.71% [10] 物流业务表现 - 顺丰控股3月速运物流及供应链业务合计收入236.61亿人民币同比增长9.63% [8] 生物制药进展 - 药明生物杭州基地15000升原液生产线完成首个商业化项目PPQ生产 [5] 债务重组情况 - 融创中国与部分债权人就境外债务重组方案达成一致 [6] 停牌状态更新 - 恒大汽车股票继续停牌并将持续发布季度发展更新 [3]

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

政策要闻 - 一季度全国政府性基金预算收入9247亿元同比下降11% 其中地方政府性基金预算本级收入8161亿元同比下降12.9% 国有土地使用权出让收入6849亿元同比下降15.9% [1] - 北京市2025年计划建设筹集保障性租赁住房5万套 通过存量改建和新建等方式完成"十四五"时期40万套目标 全年竣工各类保障房8万套 [1] - 无锡市自4月14日起全面取消商品住房限售政策 取得不动产权证后即可上市交易 [1] - 苏州市5月15日起实施公积金贷款新政 二孩家庭贷款额度最高上浮30% 三孩及以上家庭最高上浮40% 购买智能型住宅额度上浮20% [2] 市场表现 - 3月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加 一线城市价格环比上涨 二三线城市环比降幅收窄 各线城市同比降幅持续收窄 [3] - 北京一季度新建商品房销售面积247.3万平方米同比增长6.2% 纯商品住宅销售增长23.7% 房屋新开工面积317.9万平方米增长19.1% 其中住宅新开工231.8万平方米大幅增长59.4% [4] 企业动态 - 中国建筑2024年营业收入2.19万亿元同比下降3.5% 归母净利润461.9亿元同比下降14.9% 地产业务合约销售额4219亿元下降6.5% 销售面积1461万平方米下降21.4% [5][6] - 大悦城控股2024年全口径签约额369亿元 营业收入357.91亿元 多个标杆项目实现热销 [7] - 城建发展2024年营业收入254.42亿元增长24.94% 但归母净亏损9.51亿元同比下降270.17% 经营活动现金流量净额55.75亿元下降57.5% [7] - 贝壳董事会主席拟捐赠900万股A类普通股 50%税后资金用于行业服务者医疗福利 50%用于应届毕业生租房帮扶 [8] - 融创中国境外债务重组取得重大进展 95.5亿美元债务中已有13亿美元债权人签订协议 另有超10亿美元债权人正在签署 合计占债务总额约26% [9]