行业动态 - 一季度全国存量商品房转移登记量达164.6万件，同比增长34.7%，新建商品房转移登记238.7万件，同比减少12.1%，全国共办理不动产登记业务2014.1万件，颁发不动产权证书1177.5万本、证明574.7万本，8500多个新建项目实施“交地、交房即交证”改革，惠及170多万企业群众，新办理带押过户业务7.1万件，涉及带押金额716.9亿元 [1] - 一季度全国政府性基金预算收入9247亿元，同比下降11%，中央政府性基金预算收入1086亿元，同比增长6%，地方政府性基金预算本级收入8161亿元，同比下降12.9%，国有土地使用权出让收入6849亿元，同比下降15.9% [2] 公司动态 - 融创中国针对约95.5亿美元境外债务重组取得重大进展，持有债务本金约13亿美元的初始同意债权人已签重组支持协议，超10亿美元债权人正签署，支持债权人合计占现有债务本金总额约26%，重组方案为债权人提供全额债权转股权机会，还推出“股权结构稳定计划”和“团队稳定计划” [3] - 居然智家实控人汪林朋所持3.72亿股被司法冻结，占其所持股份100%，占公司总股本5.97%，冻结起始日为2025年4月17日，到期日为2025年10月16日，司法冻结执行人为湖北省监察委员会 [4] - 金科股份预计2024年度期末净资产为-170亿至-250亿元之间，因法院已受理重整申请，股票交易已被实施退市风险警示，可能在2024年年度报告披露后被叠加实施 [5][6] 行业点评 - 存量商品房转移登记量增长反映政策宽松下二手房市场活跃度提升，利好头部房产中介平台及周边服务商，房屋置换有望带动后周期消费需求 [1] - 国有土地使用权出让金额下降凸显土地市场承压与房企开发投资审慎，土地收入缩量或强化地产支持政策加码预期，需关注地方债务化解与土地财政脱钩长效机制进展 [2] - 融创中国债务重组方案通过债务股权化降杠杆、缓解流动性压力，锁定实控人股权稳定信心，方案体现“时间换空间”策略，但落地取决于债权人支持率及资本市场对其业务复苏预期 [3] - 居然智家实控人股份冻结虽未导致控制权变更及经营重大影响，但此前被留置立案调查或引发市场对公司治理稳定性担忧，在营收下滑背景下，流动性风险及战略执行不确定性或放大 [4] - 金科股份处于重整关键期，退市风险警示叠加反映财务困境与法律程序复杂，引入战略投资人带来希望，但巨额债务和持续亏损是核心挑战，投资者需关注重整进度及政策环境变化 [6]

融创中国境外债务重组方案 - 公司拟将总规模约95.5亿美元的境外债务全额转为股权，向债权人分派两种新强制可转债，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股 [2][3] - 目前合计持有债务本金26%的债权人已签订或正在签订重组支持协议 [2] - 新方案涵盖95.5亿美元债务，包括首次重组未完成转股的债务、置换的新票据及其他剩余债务 [3] - 若重组成功，公司整体偿债压力将下降近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元 [3] 股权结构稳定措施 - 公司推出"股权结构稳定计划"，每100美元本金的新强制可转债中约23美元将发行给主要股东或其指定方 [4] - 主要股东在6年内仅获得受限股票的投票权，不能处置、抵押或转让股票 [4] - 同时推出"团队稳定计划"，向约500名骨干员工授予不超过总股本7%的股份 [4] 行业债务重组趋势 - 截至2025年2月底，59家出险房企中有39家披露债务重组进展，13家已完成全部或部分重组 [6] - 债转股成为房企重组标配，花样年13亿美元负债转股后控股股东持股约40% [6] - 远洋集团发行约40.18亿美元强制可转债，最多可转换73.97亿股 [6] - 碧桂园通过强制性可转债等方案预计最多减少债务约110亿美元 [7] 政策环境支持 - 2025年房地产政策重点包括保交房、城中村改造及存量商品房收购 [8] - 广东省等7个城市披露2025年首批专项债闲置土地收储清单 [9] - 专项债收储工作有助于改善房企资金链紧张状况 [8][9]

文章核心观点 融创中国与若干有代表性债权人就境外债务重组方案达成一致，超10亿美元债务本金债权人原则性支持 [1] 分组1 - 融创中国公告已与若干有代表性债权人就境外债务重组方案达成一致 [1] - 持有债务本金额超10亿美元的债权人原则性支持该方案 [1]

港股内房股表现 - 港股内房股整体走高，建业地产涨幅超过15% [1] - 融创中国、龙湖集团、万科企业、远洋集团、绿城中国等房企股价跟随上涨 [1] - A股投资者可通过T+0交易机制直接参与港股内房股投资 [1]

文章核心观点 - 4月9日港股早盘大幅低开后拉升走高跌幅收窄，恒指收跌1.55%，科指收跌0.96%，部分行业和个股表现分化，南向资金半日净买额达175亿元 [1] 行业表现 - 中船系大涨，内房股拉升，芯片股强势，油气股下跌，医药股走低 [1] 个股表现 - 中船防务涨15.88%，融创中国涨12.6%，中芯国际涨超7%，小米集团涨3% [1] - 腾讯音乐、蔚来汽车跌超6%，联想集团跌6%领跌蓝筹股，中国石油股份跌超5% [1] 资金流向 - 南向资金半日净买额达175亿元 [1]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][3][4] 核心观点 - 房企债务重组与重整进入深水区 消债比例逐渐提升 债转股成为主流手段 [6][10][15] - 债务重组并非一蹴而就 回归正常经营仍需依赖市场复苏 [20][22][23] - 香港与内地破产程序存在差异 香港注重债权人自治 内地侧重法院主导 [6][8] 香港与内地破产程序对比 - 香港法律下企业可选择债务重组或破产清盘 债务重组需法院批准并对所有债权人具约束力 [6][8] - 内地破产程序分和解 重整及清算三类 重整需法院批准且程序复杂 清算则限制债务人与债权人权利 [8][9] 房企债务重组进展 - 截至2025年2月底 59家出险房企披露债务重组或破产重整进展 [10] - 39家房企披露债务重组情况 13家完成全部或部分重组 宝龙和正荣重组协议失效 金辉偿清所有逾期债务 [10] - 42家H股内房企中25家收到清盘呈请 4家被颁令清盘 6家撤回呈请 [10] - 16家A股或未上市房企中 3家主动申请破产重整 2家被债权人申请重整 2家已完成重整 [10] H股房企重组案例 - 花样年 融创中国 中国奥园 龙光集团 远洋集团基本完成境内境外债务整体重组或展期 [11] - 时代中国 碧桂园 方圆地产基本完成境内债券展期 [11] - 禹洲集团 中梁控股 当代置业完成境外债重组或展期 [11] - 远洋集团境外债务重组获香港及英国法院批准 [11] - 龙光集团76.4%同意债权人加入整体CSA 境外债重组基本成功 [11] - 碧桂园提出116亿美元境外债务重组提案 [12] 内地房企重整案例 - 华晨地产 新华联成功完成重整 [13] - 金科股份重整进入倒计时 关键债权人博裕资本终止仲裁程序 表决结果将于2025年3月31日揭晓 [13] - 协信远创重整搁浅 债权人申报金额928.6亿元 确认债权623.78亿元 重整计划草案未通过 [14] 债转股成为重组标配 - 碧桂园采用强制性可转换债券形式进行债转股 [16][19] - 融创中国向特殊目的信托增发约4亿股股票偿付债券持有人 [16] - 华夏幸福以下属公司股权搭建平台实施债务重组 [16] - 中国奥园发行新债务工具及股权置换境外债务 [19] - 远洋集团发行强制可转换债券及永续权益 初始金额约40.18亿美元 最多转换73.97亿股 [19] - 龙光集团强制可转债以6港元/股转股 [19] - 花样年13亿美元负债股权化 债务工具持有人将持股45.2% [19] 政策支持与市场环境 - 2024年房地产融资协调机制推行 各地政府落实白名单机制 [20] - 2024年白名单项目审批贷款超5万亿元 全年处置不良资产超3万亿元 [20] - 收储机制建立 政策性银行及商业银行可发放贷款收购存量土地 [21] - 2025年广东省7城市披露专项债闲置土地收储清单 [21] - 政策利好有助于改善市场供求关系 为房企资金状况改善提供支持 [22] 行业挑战与风险 - 部分房企如恒大中国已被清盘 蓝光发展 泰禾集团仍深陷债务危机 [22] - 二次违约风险需警惕 重组或需更大力度消债 [6][15] - 重组成功不代表上岸 恢复盈利仍需市场检验 [23]

行业动态 - 2025北京商品住房展销会在首钢国际会展中心2号馆开幕，线下活动为期2天（29日至30日），线上活动持续至5月5日，70多家机构参展，50余家在京主要开发企业参加，覆盖170多个项目 [1] - 长春房协发布《长春市"好房子"评价标准》及《长春市"好房子"试点实施方案》，推出多项支持政策，2025年优选10个试点项目，房管局将联合多部门成立评审小组动态考核 [2] 企业业绩 - 融创中国2024年实现收入740.2亿元，毛利28.9亿元，有息负债降至2596.7亿元，较2023年底减少181.6亿元，总土地储备面积约12776万平方米，权益土地储备面积约8756.5万平方米 [3] - 中国铁建2024年实现营业收入10.67亿元，同比下降6.22%，归母净利润2221.5万元，同比下降14.87% [4] - 新城控股2024年营业收入为889.99亿元，同比下降25.32%，归母净利润为7.52亿元，同比上升2.07%，扣非归母净利润为8.7亿元，同比上升183.07% [5]

文章核心观点 融创中国2024年业绩有亏有盈，经营质效下降但债务重组取得进展，未来将继续推进交付任务和债务风险化解，盘活资产以恢复健康发展 [1][3][5] 业绩表现 - 2024年实现营业收入740.2亿元，同比减少52%，拥有人应占亏损约257亿元，2023年亏损约79.7亿元 [1][3] - 2024年毛利为28.9亿元，2023年毛亏约25亿元，毛利率约为3.9%，2023年同期约 -1.6% [1][3] - 截至报告期末，现金余额约为197.5亿元，同比减少48.7亿元 [3] 业务板块 - “物管 + 文旅” 两大板块收入超120亿元，占比同比提升8.2个百分点 [1] - 2024年融创文旅板块收入约52.1亿元，乐园、商业、冰雪三大业态全年客流量同比增7%至1.67亿人次 [6] - 2024年融创服务实现收入69.7亿元，来自第三方收入68.02亿元，同比增长5.6%，占比约98%，在管建筑面积增长7%至2.9亿平方米 [8] 土地储备 - 截至2024年末，总土地储备面积12776万平方米，权益土地储备面积8756.5万平方米，未售土地储备约9342万平方米，多分布在核心一二线城市 [4] 债务化解 - 2024年11月启动境内债务重组，50多天完成154亿元境内债重组，预计削降约70%境内公司债务，5年内无兑付压力 [5] - 2024年有息负债同比减少181.6亿元，降至2596.7亿元 [1][5] - 2025年委任财务及法律顾问，寻求境外债务综合解决方案 [5] 资产盘活 - 与多家金融机构合作，累计合作规模近350亿元，为项目引入新增融资 [8] - 外滩壹号院二期等项目成功盘活并入市，取得销售佳绩 [9] 保交付情况 - 2024年在全国84个城市交付约17万套房屋，近三年累计交付约66.8万套 [9] - 2025年计划交付6万套房屋，基本完成全部保交付工作 [9]

文章核心观点 2024年融创成为首家完成境内债务重组及唯一实现配股融资的房企，化债积极影响不断累积，多个经营层面加速回稳、质效向好，其系统性自救方案对行业有示范意义 [1] 化债成效显著 - 行业公认保交房、持续化债、稳融资是守住房企风险底线的关键 [2] - 2024年融创在全国84个城市交付17万套，近三年累计交付超66.8万套，连续两年总交付量进入行业前三，2025年将继续交付6万套 [3] - 融创从方案公布到境内债重组完成仅用50余天，154亿元境内债重组成功，预计可削降超50%境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，5年内无兑付压力 [3] - 融创委任华利安诺基、盛德分别为财务顾问及法律顾问，寻求境外债务综合解决方案 [1][3] - 融创去年10月成功配股融资12.05亿港元，成为行业信心提振标志性事件 [3] - 去年11月融创调整与彰泰集团合作，不再支付64.19亿元交易对价款，出售哈尔滨冰雪大世界全部股份获4.05亿元用于保交付 [4] 服务、文旅经营稳健 - 累计计提减值超920亿元后，融创仍保有551.5亿元净资产、405.2亿元归母净资产，资产质量高 [5] - 融创与AMC总体合作规模近350亿元，2024年多个项目引入新增融资，如武汉桃花源获东方资产第三次增资累计达51亿元等 [5] - 外滩壹号院二期2024年三开三罄，销售额215亿元，上海壹号院一批次开盘售罄，二批次去化率超96%，销售额66亿元 [5] - 截至2024年末，融创总土地储备面积约12776万平米，权益土地储备约8756.5万平米，大量分布在核心一二线城市 [6] - 2024年融创文旅+物管收入占比从2023年的8.1%提升至16.3% [6] - 2024年融创服务收入69.7亿元，第三方收入68.02亿元，同比增5.6%，占比约98%，在管建筑面积增7%至2.9亿平米，外拓核心城市占比98%，超千万项目近半，无有息负债与对外担保 [6] - 2024年融创文旅收入52.1亿元，乐园、商业、冰雪业态客流量增7%至1.67亿人次，酒店入住率提升，入选“2024中国旅游集团20强” [7]

集团整体财务关键指标变化 - 2024年集团收入约740.2亿元，较去年减少约52%[2] - 2024年集团毛利约28.9亿元，去年毛亏约25.0亿元[2] - 2024年公司拥有人应占亏损约257.0亿元，去年约79.7亿元[2] - 2024年末，集团现金余额约197.5亿元，去年底约246.2亿元[2] - 2024年末，集团权益总额约551.5亿元，公司拥有人应占权益约405.2亿元[2] - 2024年末，集团借贷总额约2596.7亿元，较去年底约2778.3亿元减少约181.6亿元[2] - 2024年公司拥有人应占每股基本及摊薄亏损均为3.00元，去年为1.43元[6] - 截至2024年12月31日止年度，集团净亏损约为人民币274.0亿元[15] - 2024年12月31日，集团流动负债净额约为人民币535.2亿元[15] - 2024年12月31日，集团流动和非流动借贷分别约为人民币1,860.9亿元和人民币735.8亿元[15] - 2024年12月31日，集团到期未偿付借贷本金约为人民币1,058.0亿元，借贷总额本金约人民币645.7亿元可能被要求提前还款[15] - 截至综合财务报表获批准日期，集团到期未偿付借贷本金约为人民币1,093.5亿元，借贷总额本金约人民币564.4亿元可能被要求提前还款[15] - 2024年12月31日公司资产总额为882,883,151千元，负债总额为827,736,783千元；2023年资产总额为977,854,203千元，负债总额为894,068,338千元[32] - 2024年公司年内亏损27,404,027千元，2023年亏损10,411,490千元[32] - 2024年12月31日按权益法入账的投资为62,848,123千元，2023年为69,251,089千元[33] - 2024年应占合营公司亏损净额805,127千元，2023年溢利净额1,870,950千元；应占联营公司亏损净额825,909千元，2023年溢利净额989,819千元[33] - 2024年合营公司年末权益投资为47,334,307千元，2023年为53,400,856千元[34] - 2024年联营公司年末权益投资为15,513,816千元，2023年为15,850,233千元[35] - 2024年12月31日贸易及其他应收款项账面价值为52,171,432千元，2023年为52,818,525千元[36] - 2024年12月31日预付款非即期为34,289千元，即期为13,102,047千元；2023年非即期为530,887千元，即期为15,021,667千元[38] - 2024年12月31日贸易应付款项为104,168,889千元，较2023年的109,523,789千元下降4.89%[40] - 2024年12月31日应付利息为39,217,760千元，较2023年的23,278,904千元增长68.47%[40] - 2024年12月31日借贷总额为259,667,684千元，较2023年的277,833,573千元下降6.53%[41] - 2024年物业预售相关增值税为88.0亿元，较2023年的109.7亿元下降19.78%[42] - 2024年12月31日已到期未支付的票据为229.9亿元[42] - 2024年境内债务重组产生收益79.7亿元，权益部分1.0亿元于综合权益变动表中确认[43] - 2024年已售物业成本为55,804,342千元，较2023年的132,544,336千元下降57.89%[46] - 2024年债务重组收益为9,889,504千元，较2023年的31,511,766千元下降68.62%[47] - 2024年物业、厂房及设备减值拨备为5,860,756千元，较2023年的11,602,617千元下降49.49%[48] - 2024年衍生金融工具公允价值亏损净额为1,680,509千元，2023年为0[48] - 2024年利息开支29,731,408千元，租赁负债利息开支39,579千元，资本化财务成本18,464,276千元；2023年对应数据分别为25,890,731千元、50,896千元、20,993,805千元[49] - 2024年汇兑亏损净额525,061千元，2023年为1,352,039千元[49] - 2024年银行存款利息收入149,978千元，2023年为239,153千元[49] - 2024年当期所得税1,268,204千元，递延所得税3,021,967千元；2023年对应数据分别为5,899,927千元、5,317,565千元[50] - 2024年土地增值税4,908,912千元，2023年为4,695,208千元[50] - 2024年公司拥有人应占亏损25,695,200千元，已发行普通股加权平均数8,640,287千股；2023年对应数据分别为7,968,963千元、5,651,547千股[52] - 截至2024年12月31日止年度，集团净亏损约274.0亿元，流动负债净额约535.2亿元，流动和非流动借贷分别约1,860.9亿元和735.8亿元，现金余额约197.5亿元，到期未偿付借贷本金约1,058.0亿元[58] - 截至报告日期，集团到期未偿付借贷本金约1,093.5亿元，导致借贷总额本金约564.4亿元可能被要求提前还款[58] - 2024年集团收入总额约740.2亿元，较2023年的1542.3亿元减少约802.1亿元（约52.0%）[62] - 2024年集团连同合营及联营公司收入合计约1770.6亿元，较2023年的3293.8亿元减少约1523.2亿元（约46.2%）[62] - 2024年公司拥有人应占约1033.6亿元，较2023年的2066.1亿元减少约1032.5亿元（约50.0%）[62] - 2024年销售成本约711.3亿元，较2023年的1567.3亿元减少约856.0亿元（约54.6%）[65] - 2024年毛利约28.9亿元，较2023年的毛亏25.0亿元增加约53.9亿元，毛利率约3.9% [66] - 2024年销售及市场推广成本约21.5亿元，较2023年的48.7亿元减少约55.9% [67] - 2024年行政开支约36.5亿元，较2023年的54.9亿元减少约18.4亿元 [67] - 2024年其他收入及收益约164.3亿元，较2023年的385.3亿元减少约221.0亿元 [68] - 2023年集团确认其他开支及亏损约250.7亿元，含长期资产减值拨备123.8亿元等多项[70] - 2024年集团对应收款项计提预期信用损失拨备33.3亿元，较2023年增加8.1亿元[71] - 集团经营亏损从2023年的19.3亿元增至2024年的109.4亿元，增加90.1亿元[72] - 集团财务成本从2023年的63.0亿元增至2024年的118.3亿元，增加55.3亿元；财务收入从2.4亿元减至1.5亿元，减少0.9亿元[73] - 集团应占按权益法入账投资的税后亏损净额从2023年的溢利28.6亿元变为2024年亏损16.3亿元，减少44.9亿元[74] - 公司拥有人应占集团亏损从2023年的79.7亿元增至2024年的257.0亿元，增加177.3亿元[75] - 集团现金余额从2023年的246.2亿元减至2024年的197.5亿元，非受限现金从70.6亿元增至77.3亿元[77] - 2024年集团借贷总额为2596.7亿元，较2023年减少181.6亿元[79] - 2024年集团资本负债比率为81.3%，较2023年的75.2%有所上升[80] - 2024年公司录得汇兑亏损约人民币5.3亿元，运营现金流及流动资金未受汇率波动重大影响[86] - 2024年12月31日公司财务担保金额约为人民币610.8亿元，2023年12月31日约为人民币799.8亿元[87] - 2024年公司收入约为740.2亿元，较去年减少约52.0%；毛利约为28.9亿元，去年毛亏约为25.0亿元；公司拥有人应占亏损约为257.0亿元[91] - 2024年底公司权益总额约为551.5亿元，其中公司拥有人应占权益约为405.2亿元[91] 集团业务线数据关键指标变化 - 2024年物业开发、文旅城建设及运营、物业管理、其他所有分部收入总额分别为612.35亿、52.08亿、69.70亿、6.97亿元，总计741.10亿元[30] - 2024年物业开发、文旅城建设及运营、物业管理、其他所有分部业绩分别为 - 104.62亿、 - 58.42亿、7.70亿、 - 4.43亿元，总计 - 159.77亿元[30] - 2024年12月31日物业开发、文旅城建设及运营、物业管理、其他所有分部资产总额分别为7307.89亿、748.79亿、134.73亿、88.82亿元，总计8280.22亿元[31] - 2024年12月31日物业开发、文旅城建设及运营、物业管理、其他所有分部负债总额分别为7073.74亿、235.77亿、48.48亿、52.23亿元，总计7410.21亿元[31] - 2023年物业开发、文旅城建设及运营、物业管理、其他所有分部收入总额分别为1407.96亿、59.15亿、70.10亿、9.20亿元，总计1546.40亿元[31] - 2023年物业开发、文旅城建设及运营、物业管理、其他所有分部业绩分别为 - 120.36亿、 - 147.53亿、6.75亿、 - 5.43亿元，总计 - 266.59亿元[31] - 2024年12月31日各业务分部资产总额中物业开发为804,604,846千元，文旅城建设及运营为93,350,588千元，物业管理为12,998,348千元，其他为8,334,638千元[32] - 2024年物业销售收入612.3亿元，较2023年的1408.0亿元减少约795.7亿元（约56.5%），占总收入比例82.8% [64] - 2024年已交付总面积462.4万平方米，较2023年的1278.2万平方米减少815.8万平方米（约63.8%）[64] - 2024年融创服务实现收入约69.70亿元，来自第三方收入约为68.02亿元，同比增长约5.6%，占总收入比例约为98%[91] - 融创服务在管建筑面积约为2.9亿平方米，同比增长约7%[91] - 2024年集团文旅板块收入约52.1亿元[92] 集团土地储备情况 - 截至2024年12月31日，集团连同合营及联营公司合同销售金额约471.4亿元[2] - 2024年末，集团连同合营及联营公司权益土地储备约8756.5万平方米，未售权益土地储备约6301万平方米[2] - 2024年底公司连同合营及联营公司总土地储备约为12776万平方米，权益土地储备约为8756.5万平方米，未售土地储备约为9342万平方米，权益土地储备约为6301万平方米[91] - 2024年12月31日集团总土地储备面积约12776万平方米，权益土地储备面积约8756.5万平方米[93] 集团债务重组与融资情况 - 2024年12月至2025年1月，融创房地产境内债券重组方案通过，展期期限5至9.5年，年利率降为1%[16] - 截至综合财务报表获批准日期，集团已达成贷款展期约人民币411.2亿元[16] - 2024年集团获保交楼专项借款审批218亿元、银行配套融资104亿元、“白名单项目”融资23亿元，引入资管公司合作获资金61亿元，境外配售股份募资11.92亿港元[78] - 2024年10月17日，配售及认购事项所得款项总额约12.05亿港元，净额约11.92亿港元[98] - 公司全资附属公司融创房地产已对十笔境内债券进行重组，重组方案已全部通过相关债券持有人会议审议[106] - 公司将结合现实情况寻求更全面的境外债务综合