财务表现 - 合同销售金额235.5亿元人民币[1] - 收入199.9亿元人民币 同比下降41.7%[1] - 毛亏损20.8亿元人民币 亏损同比扩大14.9%[1] - 公司拥有人应占亏损128.1亿元人民币 亏损同比收窄14.4%[1] 经营规模 - 统计范围涵盖集团及合营联营公司[1] - 报告期覆盖2025年上半年（截至6月30日止六个月）[1]

财务表现 - 2025年中期营收199.9亿元，较上年同期342.79亿元下降41.7% [1]

核心财务表现 - 2025年中期收入199.9亿元人民币 同比减少41.7% [1] - 毛亏20.8亿元人民币 亏损同比扩大14.9% [1] - 公司拥有人应占亏损128.1亿元人民币 亏损同比收窄14.4% [1] - 每股亏损1.26元人民币 [1] 收入结构分析 - 物业销售收入140亿元人民币 同比大幅下降50.1% [1] - 物业交付总面积169.5万平方米 同比减少39.1% [1] - 收入减少主要系物业销售收入下降所致 [1] 土地储备状况 - 总土地储备1.24亿平方米 其中权益土地储备8624万平方米 [1] - 未售土地储备0.92亿平方米 其中权益未售土地储备6306万平方米 [1] - 充足土地储备为未来逐步恢复正常运营提供坚实基础 [1]

收入和利润（同比环比） - 公司收入约为人民币199.9亿元，较去年同期减少约41.7%[2] - 公司收入为人民币19,987,601千元，去年同期为人民币34,279,616千元[3] - 公司2025年上半年净亏损约人民币128.8亿元[17] - 公司期内亏损以及综合亏损总额为人民币12,877,849千元，去年同期为人民币16,665,026千元[3] - 公司拥有人应占亏损约为人民币128.1亿元，亏损较去年同期减少约14.4%[2] - 公司期内亏损为人民币128.78亿元，较上年同期的人民币166.65亿元有所收窄[30] - 公司拥有人应占亏损为128.09亿元人民币，同比减少14.4%（2024年同期为149.57亿元人民币）[48] - 公司截至2025年6月30日止六个月净亏损约人民币128.8亿元[52] - 公司总收入约人民币199.9亿元，同比减少41.7%[57][59] - 公司毛亏增加至人民币20.8亿元，毛利率恶化至-10.4%[61] - 经营亏损减少至人民币80.4亿元，主要因其他收入增加抵消部分亏损[66] - 公司拥有人应占亏损减少至人民币128.1亿元[69] - 集团收入约人民币199.9亿元，同比下降41.7%[85] - 毛亏损约人民币20.8亿元，同比扩大14.9%（去年同期18.1亿元）[85] - 公司拥有人应占亏损约人民币128.1亿元，同比收窄14.4%[85] 成本和费用（同比环比） - 公司毛亏约为人民币20.8亿元，亏损较去年同期增加约14.9%[2] - 公司财务成本净额为人民币5,245,376千元，去年同期为人民币6,384,138千元[3] - 已售物业成本大幅下降至139.97亿元人民币，同比减少47.7%（2024年同期为267.67亿元人民币）[42] - 销售成本约人民币220.7亿元，同比减少38.8%[60] - 销售及市场推广成本减少至人民币10.9亿元，行政开支减少至人民币16.9亿元[62] - 财务成本减少至人民币52.9亿元，主要因借贷规模下降及汇率收益转正[67] - 财务成本中利息开支为134.83亿元人民币，资本化后净财务成本为53.4亿元人民币[45] 各业务线表现 - 公司物业开发分部收入为人民币139.96亿元，占总收入69.8%[26][28] - 公司文旅城建设及运营分部收入为人民币21.69亿元，占总收入10.8%[26][28] - 公司物业管理分部收入为人民币34.70亿元，占总收入17.3%[26][28] - 公司分部业绩总计亏损人民币105.26亿元[28] - 公司总外部客户收入为人民币342.80亿元，其中物业开发分部贡献最大，达人民币280.79亿元[29] - 物业开发分部分部业绩为亏损人民币91.61亿元，是公司整体亏损的主要来源[29] - 公司预期信贷亏损模型下减值亏损净额为人民币11.11亿元，其中物业开发分部占人民币9.43亿元[29] - 物业销售收入约人民币140.0亿元，同比减少50.1%[59] - 文旅城建设及运营收入约人民币21.7亿元，物业管理收入约人民币34.7亿元[59] - 融创服务收入约人民币35.5亿元，公司拥有人应占利润1.2亿元（去年同期亏损4.7亿元）[86] - 融创服务在管建筑面积2.9亿平方米，服务174万业主户数[86] - 文旅板块收入约人民币21.7亿元[86] 债务和借贷情况 - 公司借贷总额约为人民币2,548.2亿元，较去年底减少约人民币48.5亿元[2] - 公司2025年6月30日流动负债净额约人民币941.0亿元[17] - 公司2025年6月30日流动和非流动借贷分别约为人民币2171.0亿元和人民币377.2亿元[17] - 公司2025年6月30日到期未偿付借贷本金共计约人民币1124.9亿元[17] - 公司借贷中约人民币1,808.7亿元由资产抵押[20] - 借贷总额为2548.2亿元人民币，其中非即期借贷占比约14.8%（377.2亿元人民币）[39] - 公司流动负债净额约人民币941.0亿元[52] - 公司流动借贷约人民币2,171.0亿元，非流动借贷约人民币377.2亿元[52] - 公司到期未偿付借贷本金合计约人民币1,178.6亿元[52] - 借贷总额减少至人民币2548.2亿元，资本负债比率上升至84.1%[72][73] - 浮息借贷总额为人民币507.3亿元，其中不足12个月部分为人民币449.5亿元[76] - 定息借贷总额为人民币2,040.9亿元，其中不足12个月部分为人民币1,721.5亿元[76] - 总借贷合计数额为人民币2,548.2亿元[76] 现金和流动性 - 公司2025年6月30日现金余额约人民币186.3亿元[17] - 公司现金余额（含现金等价物及受限制现金）约人民币186.3亿元[52] - 现金余额减少至人民币186.3亿元，其中非受限制现金降至人民币44.0亿元[71] 债务重组进展 - 公司境内债务重组中现金购回本金约人民币40.0亿元债券，对价约人民币8.0亿元[18] - 公司发行约7.54亿股股份以注销股票选项下本金约人民币55.9亿元的境内债券[18] - 截至报告批准日尚未选择或分配的境内债券本金余额约人民币58.2亿元[18] - 境外债务重组方案获超过75%现有债务未偿还本金持有人支持[18] - 境外债务重组涉及贷款本金总额3000万美元及应计利息[18] - 公司已达成贷款展期约人民币365.8亿元[20] - 境内债务重组产生收益40.2亿元人民币，计入其他收入及收益[41] - 其他收入及收益总额达56.14亿元人民币，其中债务重组收益占比71.5%（40.15亿元人民币）[43] - 境外债务未偿还本金总额超75%的债权人已签署重组支持协议[83] - 融创房地产以人民币8亿元购回金额约人民币40亿元的境内债券[94] - 公司配发及发行约7.54亿股股份以注销或偿付合计金额约人民币55.9亿元的境内债券[94] - 超过75%的债权人已签署加入重组支持协议[95] - 特殊目的公司认购754,468,943股股份用于偿付约人民币56亿元的境内债券[97] 资产和权益 - 公司权益总额约为人民币448.8亿元，其中公司拥有人应占权益约为人民币308.5亿元[2] - 公司资产总额为人民币850,817,860千元，去年底为人民币882,883,151千元[8] - 公司总资产为人民币8508.18亿元，较期初的人民币8828.83亿元有所下降[30] - 公司于合营公司的投资期末余额为人民币453.00亿元，期内因出售及减资减少人民币14.07亿元[32] - 权益总额约人民币448.8亿元，其中公司拥有人应占权益约308.5亿元[85] 融资和资金支持 - 公司获得保交楼专项借款审批金额合计约人民币228.0亿元[20] - 公司获得银行配套融资审批金额合计约人民币110.8亿元[20] - 公司获得“白名单项目”融资审批金额约人民币46.8亿元[20] - 公司通过资产管理公司合作开发项目获得资金审批金额约人民币52.0亿元[20] - 长城风险资产盘活投资中心现金出资不超过人民币24.76亿元用于重庆湾项目[96] - 其中不超过人民币13.26亿元用于项目开发建设[96] - 不低于人民币11.5亿元用于购买中信信托持有的中间级有限合伙份额[96] - 中信信托以债权约人民币50亿元作价约人民币31.74亿元认购中间级有限合伙份额[96] 其他财务数据 - 公司投资物业的公允价值亏损净额为人民币5861.5万元[29] - 公司应占按权益法入账的联营公司及合营公司除税后亏损净额为人民币12.97亿元[29] - 公司贸易及其他应付款项总额为人民币2585.98亿元，其中贸易应付款项为人民币991.52亿元[36] - 客户合同贸易应收款项账面值为人民币52.44亿元，其中账龄超过365天的部分为人民币24.30亿元[34][35] - 贸易应付款项总额为991.5亿元人民币，其中365天以上账龄的款项占比最高，达856.3亿元人民币（占86.4%）[38] - 已逾期未支付票据金额为224.6亿元人民币，较2024年末的229.9亿元人民币有所减少[38] - 其他开支及亏损总额为75.44亿元人民币，诉讼及或有负债拨备占比26.5%（20.02亿元人民币）[44] - 预期信贷亏损模型下减值亏损净额增加至人民币12.5亿元[65] - 外汇波动导致公司录得汇兑收益约人民币0.5亿元[78] - 财务担保金额约为人民币599.0亿元[79] - 单笔金额超过人民币5,000万元的诉讼约455宗，起诉金额合计约人民币1,663.8亿元[80] 土地储备和项目交付 - 公司合同销售金额约为人民币235.5亿元[2] - 物业交付总面积169.5万平方米，同比减少39.1%[59] - 2025年上半年完成房屋交付约1.49万套[82] - 近三年累计交付达68.3万套房屋[82] - 2025年下半年预计交付3.91万套房屋[82] - 总土地储备1.24亿平方米，权益土地储备8624万平方米[85][88][89][90] - 未售土地储备0.92亿平方米，权益未售土地储备6306万平方米[85] - 长三角地区权益土地储备1340.5万平方米，环渤海地区2240.4万平方米[88][89] 审计和报告状态 - 截至2025年6月30日止六个月期间未审核中期业绩已完成审阅[102]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

政策动向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 平安证券指出地产潜在政策空间犹存 [1] 市场表现 - 内房股集体上涨 万科企业涨8.9%至5.63港元 远洋集团涨7.63%至0.127港元 融创中国涨5.92%至1.61港元 龙湖集团涨5.88%至11.35港元 [1] - 二手房市场以价换量定位刚需客群 "好房子"定位改善需求且供应有限 短期热度有望持续 [1] 企业业绩 - 部分房企报表端显现改善迹象 滨江和建发中报实现同比正增长 [1] - 上半年房企业绩分化明显 布局核心城市的开发商和物业公司表现优异 [1] - 滨江集团、建发国际、绿城服务、滨江服务等利润增速均达两位数 [1] - 此前亏损房企上半年仍面临较大亏损压力 [1] 机构观点 - 中信建投看好优质商业地产公司及布局核心城市的开发商与物业公司 [1] - 平安证券认为改善型需求产品因质价比优势具备持续热度 [1]

公司股价表现 - 万科企业股价上涨超过12% [1] - 远洋集团和融创中国股价均上涨超过8% [1] - 新城发展控股和龙湖集团股价均上涨超过6% [1] - 越秀地产等其他公司股价跟随上涨 [1] 行业整体表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 [1] - 行业呈现普涨态势 龙头企业涨幅领先 [1]

港股内房股市场表现 - 万科企业股价上涨超过12% [1] - 远洋集团和融创中国股价均上涨超过8% [1] - 新城发展控股和龙湖集团股价均上涨超过6% [1] - 越秀地产等其他内房股跟随上涨 [1] 政策支持背景 - 央行第二季度货币政策执行报告提出持续巩固房地产市场稳定态势 [1] - 央行将完善房地产金融基础性制度 [1] - 政策旨在助力构建房地产发展新模式 [1]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

政策动向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[1] - 平安证券指出地产潜在政策空间犹存[1] 股价表现 - 万科企业涨8.9%报5.63港元[1] - 远洋集团涨7.63%报0.127港元[1] - 融创中国涨5.92%报1.61港元[1] - 龙湖集团涨5.88%报11.35港元[1] 市场结构分化 - 二手房市场定位刚需客群 呈现以价换量特征[1] - "好房子"定位改善需求客群 供应相对有限且短期热度有望持续[1] 企业业绩表现 - 部分房企报表端出现改善迹象 滨江和建发中报实现同比正增长[1] - 上半年房企业绩分化明显 布局核心城市的开发商和物业公司表现优异[1] - 滨江集团、建发国际、绿城服务、滨江服务等利润增速均达两位数[1] - 此前亏损房企上半年仍面临较大亏损压力[1] 机构投资观点 - 中信建投看好优质商业地产公司及布局核心城市的开发商与物业公司[1] - 平安证券认为改善型需求产品短期热度有望持续[1]