核心观点 - 融创中国对深圳前海冰雪世界项目51%股权的回购进程陷入僵局 双方短期内难以就回购前提条件达成一致 谈判已从执行既定合同演变为基于项目现状的复杂商业利益重构 [2][5][6] 交易背景与项目演变 - 项目开发主体为深圳融华置地 项目地块于2020年出让 占地面积43.68万平方米 计容建筑面积131.07万平方米 [3] - 2020年11月 华发股份全资子公司与融创文旅合作开发该项目 分别持股49%和51% [3] - 2023年1月 融创因流动性危机将所持51%股权及债权以约35.8亿元对价转让给华发股份 [3] - 2023年7月 项目内7块商业用地被深圳土储中心以44.05亿元收储 人才房板块销售回款超70亿元 华发股份实现大额现金回流 [3] - 2024年9月29日 深圳前海冰雪世界开业试运营 首月累计接待游客突破40万人次 单日最高客流达4万人次 [4] - 国金证券研报预测 项目进入成熟期后每年可贡献约6.5亿元营收和1.3亿元净利润 [4] 回购争议与谈判焦点 - 2023年1月的收购协议约定 融创有权在2025年11月23日前回购相关股权及债权 [5] - 2025年11月21日 融创文旅在窗口期关闭前两日通知华发股份选择行使回购权 但提出原回购方案核心内容已不适用 要求重新讨论回购方式、价格及时间 [5] - 回购前提条件包括：融创文旅需在30个工作日内取得融资机构同意转让的文件或按比例偿清贷款 以及足额支付回购对价等 [5] - 双方未就收购前提条件的落实达成一致 谈判陷入僵持 [2][5] - 双方主要分歧在于对项目当前价值的认定与风险成本的核算 融创强调资产升值与华发已获现金回流主张重新定价 华发则强调其在项目停滞期承担的全部风险、超额投入的续建资金及运营努力 [4] - 华发股份透露 公司此前收购对应项目股份的大约15亿元尾款尚未结清 [6] - 谈判涉及对初始交易未尽事宜的结算、对过去两年多项目巨大变化的估值认定 以及对未来风险和利益的重新分配 [6] 交易双方现状与动机分析 - 融创中国方面：2024年11月 总额约96亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准 债务压力显著改善 [4] 公司正从重资产模式向轻资产输出、业态创新转型 2025年上半年文旅业务收入占集团总收入比例提升至10.9% [8] 在国内加速推进“冰雪+”综合体模式落地与轻资产运营探索 [8] 在海外 2025年12月宣布与澳大利亚企业合作 投资约7亿澳元在悉尼打造澳大利亚首个室内滑雪度假项目 [8] - 华发股份方面：预计2025年度归母净利润为负值 这将是公司自2004年上市以来首次年度业绩亏损 [7] 2025年前三季度净利润为1.02亿元 第四季度亏损额超亿元 [7] 公司净利润已连续3年下滑 2021年至2024年归母净利润分别为31.95亿元、26.10亿元、18.38亿元、9.51亿元 2025年前三季度净利润同比大降九成 [7] 若融创能以合理价格完成回购 华发可实现可观的资金回笼 有助于改善年度财报和补充流动性 [7]

公司与合作方 - 融创中国与中信集团宣布进一步深化融资合作，重启天津梅江地块项目[1] - 中信集团旗下中信金融资产、中信信托、中信银行将为项目提供全周期的资金支持及金融服务[1] - 中信集团旗下中信城开、中信实业将为项目提供专业的咨询服务，中信建设将提供国际级总包建设服务与品质保证[1] 项目资产与规划 - 天津梅江地块是天津公认的高端居住核心区，拥有得天独厚的资源[1] - 项目周边坐拥260万平方米的梅江公园生态绿肺和众多城市地标，配套成熟，居住氛围浓厚[1] - 近年来，世界智能大会、世界达沃斯论坛、上合组织峰会等国际盛会相继在该区域落地[1] 合作背景与意义 - 合作基于双方对优质资产的共同认可，决定协同资源合力推进[1] - 本次合作得到了天津各级政府的支持，随着首笔资金落位，成为央地合作的又一次重要样本[1]

公司与项目动态 - 融创与中信宣布深化融资合作，重启天津梅江地块开发项目[1] - 合作方包括中信旗下中信金融资产、中信信托、中信银行，将为项目提供全周期的资金支持及金融服务[1] - 合作方还包括中信城开、中信实业，将为项目提供咨询服务，以及中信建设，将提供总包建设服务与品质保证[1]

公司资本运作 - 公司于2026年1月22日，根据此前发行的债券条款，完成了新股的配发及发行 [1] - 此次发行的新股数量为9.59亿股 [1] - 新股发行源于公司在2025年12月23日发行的、于2026年到期的零票息强制可转换债券的转换 [1]

公司资本运作 - 融创中国于2026年1月22日根据此前发行的债券条款，完成了新股的配发及发行 [1] - 此次发行的新股数量为9.59亿股 [1] - 新股发行与一笔于2025年12月23日发行的、2026年到期的零票息强制可转换债券相关 [1]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 融創中國控股有限公司 呈交日期： 2026年1月22日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 | | 是 | | | | 證券代號 (如上市) | 01918 | 說明 | | | | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | | | ...

市场整体表现 - 截至1月22日收盘，共有106只股票创下52周新高 [1] 52周新高股票排行（涨幅前10位） - **十方控股(01831)** 收盘价0.610港元，最高价0.900港元，创高率达57.89%，位列第一 [1] - **法拉帝(09638)** 收盘价40.000港元，最高价40.000港元，创高率为17.65%，位列第二 [1] - **亨得利(03389)** 收盘价0.166港元，最高价0.170港元，创高率为12.58%，位列第三 [1] - **天数智芯(09903)** 收盘价215.000港元，最高价220.000港元，创高率为12.47% [1] - **德祥地产(00199)** 收盘价1.420港元，最高价1.760港元，创高率为11.39% [1] - **中生北控生物科技(08247)** 收盘价4.000港元，最高价7.000港元，创高率为11.11% [1] - **迪诺斯环保(01452)** 收盘价0.173港元，最高价0.183港元，创高率为10.91% [1] - **鼎亿集团投资(00508)** 收盘价0.530港元，最高价0.550港元，创高率为10.00% [1] - **智汇矿业(02546)** 收盘价12.900港元，最高价12.950港元，创高率为9.75% [1] - **建滔积层板(01888)** 收盘价14.820港元，最高价15.680港元，创高率为8.51% [1] 其他表现突出的新高股票（按行业/板块） - **半导体/科技板块**：ASMPT(00522)创高率5.22% [1]，华虹半导体(01347)创高率2.76% [2]，兆易创新(03986)创高率2.97% [2]，纳芯微(02676)创高率2.88% [2]，GX中国半导(03191)创高率1.53% [2] - **航运与工业**：太平洋航运(02343)创高率5.71% [1]，中海油田服务(02883)创高率5.31% [1]，中远海能(01138)创高率0.84% [2]，中国重汽(03808)创高率1.41% [2]，潍柴动力(02338)创高率0.56% [3] - **地产与收租股**：希慎兴业(00014)创高率5.43% [1]，九龙仓置业(01997)创高率4.53% [1]，嘉里建设(00683)创高率4.36% [1]，新鸿基地产(00016)创高率1.68% [2]，太古地产(01972)创高率0.95% [2]，长实集团(01113)创高率1.33% [2] - **消费与服务**：喜相逢集团(02473)创高率5.00% [1]，李宁(02331)创高率0.28% [3]，周大福创建(00659)创高率0.47% [3]，六福集团(00590)创高率0.12% [3] - **能源与资源**：中国石油化工股份(00386)创高率3.38% [1]，中广核矿业(01164)创高率3.33% [1]，金浔资源(03636)创高率5.29% [1]，中国宏桥(01378)创高率0.38% [3]，紫金黄金国际(02259)创高率0.64% [3] - **公用事业与基建**：电能实业(00006)创高率1.80% [2]，长江基建集团(01038)创高率1.28% [2]，中电控股(00002)创高率0.82% [2]，港铁公司(00066)创高率0.06% [3] - **ETF与金融产品**：华夏恒ESG-R(83403)创高率7.11% [1]，XL二南三星(07747)创高率6.81% [1]，PP科创50(03151)创高率1.50% [2]，GXAI基础设施(03401)创高率0.75% [3] 52周新低股票排行（跌幅前10位） - **嘉艺控股股权(02999)** 收盘价0.015港元，最低价0.014港元，创低率为-17.65%，跌幅最大 [3] - **旭辉控股集团(00884)** 收盘价0.102港元，最低价0.100港元，创低率为-12.28% [3] - **河北建设(01727)** 收盘价0.360港元，最低价0.330港元，创低率为-8.33% [3] - **XI二南三星-U(09347)** 收盘价0.086港元，最低价0.083港元，创低率为-7.78% [3] - **XI二南三星(07347)** 收盘价0.673港元，最低价0.647港元，创低率为-7.70% [3] - **碧桂园(02007)** 收盘价0.270港元，最低价0.265港元，创低率为-7.02% [3] - **融创中国(01918)** 收盘价1.000港元，最低价0.970港元，创低率为-6.73% [3] - **元亨燃气(00332)** 收盘价0.017港元，最低价0.015港元，创低率为-6.25% [3] - **红星冷链(01641)** 收盘价8.620港元，最低价8.600港元，创低率为-5.70% [4] - **俊盟国际(08062)** 收盘价0.205港元，最低价0.200港元，创低率为-5.66% [4] 其他表现疲弱的新低股票 - **地产与建筑板块**：时代中国控股(01233)创低率-2.30% [4]，金辉控股(09993)创低率-2.33% [4]，富豪产业信托(01881)创低率-1.54% [4] - **消费与医疗**：中国派对文化(01532)创低率-5.56% [4]，美中嘉和(02453)创低率-2.40% [4]，华芢生物-B(02396)创低率-2.23% [4]，大快活集团(00052)创低率-0.44% [4]，大家乐集团(00341)创低率-0.22% [4] - **金融与科技**：融众金融(03963)创低率-1.54% [4]，奇富科技-S(03660)创低率-0.92% [4]，美团-WR(83690)创低率-0.17% [4]

市场整体表现与价格走势 - 2025年全年房地产市场价格环比延续调整态势，新建商品住宅价格指数在波动中调整，二手住宅价格指数多数时间处于收缩区间 [2] - 新建商品住宅价格指数呈现“一线城市小幅波动、二三线城市震荡下行”格局：一线城市全年走势相对平稳但重心下移，1-4月在0%-0.1%区间微幅波动，5月起由涨转跌（-0.2%），11月跌幅扩大至-0.4% [3] - 二线城市全年表现弱于一线，仅在1月录得0.1%微涨，随后长时间持平或下跌，下半年跌幅基本维持在-0.2%至-0.4%之间 [3] - 三线城市除年初短暂调整外，全年绝大多数月份环比均为负值，10月触及-0.5%的年内低点 [4] - 二手住宅价格指数各线城市环比跌幅整体深于新建商品住宅，一线城市下半年下跌幅度增大，下半年维持在-1.0%区间 [6] 销售、库存与市场动能 - 2025年前11个月，新建商品房销售面积为78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积降幅达8.1% [8] - 前11个月实现销售额75130亿元，同比下降11.1%，住宅销售额降幅为11.2%，销售额降幅显著高于销售面积降幅（高出3.3个百分点），市场通过“以价换量”策略维持去化 [8] - 截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，商品房库存已连续9个月减少 [8] - 全年销售节奏呈现“前稳后弱、波动加剧”特征：1-2月销售额同比分别微降2.91%和2.32%；7月与8月单月同比跌幅分别触及14.07%和14.77% [11] - 市场在供给侧去库存方面取得实质性进展，但需求侧复苏基础不牢固，市场底部震荡时间可能拉长 [11] 开发投资与资金状况 - 2025年1—11月份，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0% [14] - 房屋新开工面积累计为53457万平方米，同比下降20.5%；施工面积累计656066万平方米，同比下跌9.6%；竣工面积累计39454万平方米，同比下跌18% [14] - 1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%，其中国内贷款下降2.5%，利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1% [18] 房企债务重组进展 - 融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组在2025年获批或完成 [21] - 禹洲集团历时三年完成66.8亿美元境外债务重组，成功降债约35亿美元，成为福建首家完成全流程的房企 [21] - 融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准，成为首家境外债基本清零的大型房企 [21] - 碧桂园177亿美元境外债务重组方案获香港高等法院批准，同时9笔137.7亿境内债展期方案全部通过债券持有人会议表决 [21] - 龙光集团境内债务重组方案取得重大进展，累计债券面值人民币136.6亿元通过现金购回、资产抵债等选项获配，超过境内21笔公开债剩余本金总额的62% [22] - 远洋集团约37.2亿美元境外债券和19.2亿美元境外贷款的境外债务重组计划于2025年3月27日正式生效，7笔境内公司债重组方案全部通过，涉及金额合计130.5亿元 [22] - 金科股份成为全国首家通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿方案，26.28亿元重整投资款已全额支付到位 [22][23] - 荣盛发展披露债务重组新模式，拟与中国信达资管河北分公司签订合同，针对约20亿元重组标的，约定若按时足额偿付10.5亿元（其中3.5亿元以实物资产抵债），即可豁免剩余9.5亿元债务 [22] 部分房企面临的挑战 - 中国恒大从港交所退市，香港法院委任的清盘人报告显示其债务总额高达3500亿港元（约合3220亿元人民币），现阶段整体重组计划恐难推进 [22] - 万科面临阶段性挑战，两笔境内债券（20亿元“22万科MTN004”、37亿元“22万科MTN005”）的展期方案被否决，但宽限期延长30天方案获通过 [23] - 标普将万科长期发行人信用评级从“CCC-”下调至“SD”（选择性违约） [23] - 万科大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元，但根据2025年11月签署的框架协议，后续借款需提供抵质押担保，目前剩余可提取额度仅22.9亿元 [23] - 雅居乐集团遭新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件排期2026年2月25日聆讯 [22]

港股市场整体表现 - 港股三大指数尾盘快速拉升，恒生指数收涨0.37%至26,585.06点，国企指数收涨0.31%至9,122.95点，恒生科技指数收涨1.11%至5,746.30点，市场表现平稳未受隔夜美股大跌影响 [1] - 南向资金今日净买入139.3亿港元，其中港股通（沪）净买入77.89亿港元，港股通（深）净买入61.41亿港元 [19] - 有分析观点认为，目前恒指估值仍低于14-15倍的历史平均值，港股有条件升至30,000至31,000点区间 [21] 领涨行业与板块 - 半导体板块领涨，涨幅达3.42%，其他金属及矿业板块涨幅达3.45%，黄金及贵金属板块涨幅达3.45% [3] - 互动媒体及服务板块上涨3.34%，油气生产商板块上涨2.49%，线上零售商板块上涨1.85% [3] - 汽车板块上涨1.20%，能源储存装置板块上涨1.17%，常规电力板块上涨1.37% [3] 大型科技股表现 - 大型科技股多数上涨，华虹半导体涨超5%，商汤涨超4%，同程旅行、中芯国际、快手、百度涨超3% [4] - 具体个股方面，华虹半导体涨5.17%，商汤-W涨4.20%，同程旅行涨3.87%，中芯国际涨3.69%，快手-W涨3.62%，百度集团-SW涨3.29% [5] 黄金及有色金属股 - 黄金股集体走强，赤峰黄金涨超9%，灵宝黄金涨超8%，山东黄金、中国黄金国际涨超5% [5] - 具体个股方面，赤峰黄金涨9.07%，灵宝黄金涨8.34%，山东黄金涨5.49%，中国黄金国际涨5.13% [6] - 消息面上，地缘政治紧张加剧推升避险需求，现货黄金价格盘中突破4,820美元/盎司，创历史新高 [6] 半导体与芯片概念股 - 芯片概念股大涨，天数智芯涨超8%，兆易创新、华虹半导体涨超5%，晶门半导体、ASMPT涨超4% [7] - 具体个股方面，天数智芯涨8.00%，兆易创新涨5.49%，华虹半导体涨5.37%，晶门半导体涨4.55%，ASMPT涨4.10% [8] - 消息面上，三星电子计划将今年NAND晶圆产量从去年的490万片降至468万片，SK海力士产量将从约190万片降至170万片，供应短缺情况或加剧 [8] 锂电池概念股 - 锂电池概念股表现活跃，赣锋锂业涨超5%，天齐锂业涨超4%，比亚迪股份、比亚迪电子涨超2% [9] - 具体个股方面，赣锋锂业涨5.86%，天齐锂业涨4.78%，比亚迪股份涨2.37%，比亚迪电子涨2.27% [10] - 消息面上，江西锂矿换证增加供应不确定性，东吴期货研报认为中长期供需偏紧格局延续，对锂价形成支撑 [10] 机器人概念股 - 机器人概念股走高，微创机器人涨超18%，卧安机器人大涨超10%，越疆涨超9% [11] - 具体个股方面，微创机器人-B涨18.51%，卧安机器人涨10.43%，越疆涨9.39% [12] - 消息上，工信部将加速人形机器人生态建设，强化国家人工智能产业投资基金支持力度，并发布相关标准化体系建设指南 [12] 下跌行业与板块 - 银行板块下跌0.77%，保险板块下跌0.68%，地产发展商板块下跌0.55% [3] - 内房股走低，旭辉控股跌超8%，融创中国跌超5%，碧桂园、中梁控股、龙光集团跌超4% [13] - 体育用品股跌幅明显，安踏体育跌超4%，李宁跌超2% [14] 个股异动 - 创维集团今日复牌，股价飙升逾37%至7.12港元，创历史新高，公司宣布拟实物分派创维光伏股份并推动其上市，同时计划通过股份回购撤销上市地位 [16] - 该股今日成交额达7.19亿港元，市值134.71亿港元 [17]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]