报告公司投资评级 - 投资评级为中性（下调） [1] 报告的核心观点 - 销售规模下降幅度较大，股东持续借款提供支持，下调至“中性”评级 [5] - 预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为 - 73.22、5.57、13.14亿元（原值 - 19.92、17.51亿元），EPS分别为 - 0.61、0.05、0.11元，当前股价对应2026 - 2027年PE为140.7、59.7倍 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 当前股价6.44元，一年最高最低为10.69/6.18元，总市值768.34亿元，流通市值625.76亿元，总股本119.31亿股，流通股本97.17亿股，近3个月换手率54.83% [1] 销售情况 - 2025年5月，销售金额141.9亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0万平方米，同比下降48.16%；2025年1 - 5月，销售金额570.4亿元，同比下降44.19%，销售面积424.5万平方米，同比下降42.83% [6] - 2025年5月，签约销售均价14629元/平方米，同比增长17.32%；2025年1 - 5月，签约销售均价13437元/平方米，同比下降2.39% [6] 股份出售与借款情况 - 2025年已完成所有A股库存出售，出售股份数量7295.6万股，占总股本0.61%，所得资金4.79亿元，成交均价6.57元/股 [5] - 6月6日，第一大股东深铁集团拟向公司提供不超过30亿元借款，借款利率2.34%，为年内第五次借款，累计借款148.52亿元 [5][7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|465,739|343,176|312,622|292,232|274,797| |YOY(%)|-7.6|-26.3|-8.9|-6.5|-6.0| |归母净利润(百万元)|12,163|-49,478|-7,322|557|1,314| |YOY(%)|-46.4|-506.8|85.2|107.6|135.8| |毛利率(%)|15.2|10.2|16.4|18.4|19.5| |净利率(%)|4.4|-14.2|-2.6|0.3|0.8| |ROE(%)|5.1|-14.4|-2.5|0.2|0.7| |EPS(摊薄/元)|1.03|-4.17|-0.61|0.05|0.11| |P/E(倍)|6.4|-1.6|-10.7|140.7|59.7| |P/B(倍)|0.3|0.4|0.4|0.4|0.4| [8] 土地获取情况 - 2025年3月银川金凤区、5月郑州中原区和成都高新西区、6月武汉经济技术开发区获取土地，权益比例有100%、50%、51%等 [17] A股库存股出售情况 - 出售前后人民币普通股（A股）、境外上市外资股（H股）等股份数量和比例无变化 [20]

万科A股库存股出售情况 - 公司在3个工作日内完成全部A股库存股出售 出售期间为2025年6月10日至6月12日 [1] - 出售股份数量为72,955,992股 占总股本比例0.61% 资金总额4.79亿元 [1] - 成交价格区间为6.48-6.72元/股 均价6.57元/股 [1] - 单日最高出售量30,100,000股 低于日均成交量25% [1] - 库存股来源于2022年回购 目的为维护公司价值及股东权益 [1][2] 库存股回购及出售背景 - 2022年3月董事会批准回购计划 6月完成回购72,955,992股 [2] - 2025年4月董事会批准出售计划 原定出售窗口期为5月27日至7月2日 [2] - 分析师指出出售行为反映公司面临显著现金流压力 [2] 股东支持情况 - 深铁集团年内累计提供5笔股东借款 总额达148.52亿元 [3] - 最近一笔借款发生在6月6日 金额30亿元 [3] - 分析师认为借款行为显示公司存在经营和财务压力 [3]

万科A股库存股出售情况 库存股来源及决策程序 - 公司于2022年3月通过议案决定使用自筹资金回购A股股份并全部用于出售 [1] - 2022年6月完成回购并于7月2日披露回购结果公告 [1] - 2025年4月30日发布出售计划公告拟出售72,955,992股占总股本061% [2] 出售实施细节 - 出售时间为2025年6月10日至12日通过集中竞价交易完成全部72,955,992股出售 [2] - 出售所得资金总额为479,342,72396元成交均价657元/股最高价672元/股最低价648元/股 [3] - 出售期间单日最高出售量30,100,000股低于披露前20日日均成交量12,62675万股的25% [3] 股本结构影响 - 出售前后公司总股本及股本结构无变化无限售流通A股占比8144%保持不变 [4] - 回购专用证券账户原持有的72,955,992股在出售完成后清零 [4] 交易合规性与财务影响 - 出售时间价格数量均符合既定方案及深交所《回购股份指引》规定 [4] - 出售所得补充流动资金股份价差计入资本公积不影响当期利润 [4]

股份数据 - 2025年6月11日已发行股份（不含库存）9,703,340,541股[6] - 2025年6月11日库存股份20,855,992股[6] - 2025年6月11日已发行股份总数9,724,196,533股[6] - 2025年6月12日已发行股份（不含库存）9,724,196,533股[6] - 2025年6月12日库存股份0股[6] - 2025年6月12日已发行股份总数9,724,196,533股[6] 出售情况 - 场内出售库存股份20,855,992股，占比0.18%[6] - 每股出售价6.5元[6] - 2025年6月12日在其他交易所出售20,855,992股[16] - 每股最高6.55元，最低6.48元[16] - 出售收取款项135,606,797.16元[16]

万科A库存股出售情况 - 公司已完成所有A股库存股的出售，出售时间为2025年6月10日至6月12日 [1] - 出售股份数量为7295 6万股，占公司总股本的比例为0 61% [1] - 出售所得资金总额为4 8亿元 [1]

万科A库存股出售 - 公司于2025年6月10日至6月12日累计出售7296万股A股库存股，占公司总股本的0.61% [1] - 本次出售所得资金总额为4.79亿元人民币 [1] - 出售前后公司总股本及股本结构未发生变化 [1] - 本次出售库存股的主要目的是补充公司流动资金 [1]

业绩总结 - 2025年6月10 - 12日出售A股所得资金479,342,723.96元，均价6.57元/股[5] 市场操作 - 2022年6月30日回购A股72,955,992股，占总股本0.61%[2] - 2025年4月29日计划出售A股库存股72,955,992股，占总股本0.61%[3] - 2025年6月12日完成所有A股库存股出售[5] 股本结构 - 出售前后总股本11,930,709,471股，结构无变化[8] - 出售前A股9,724,196,533股，占比81.51%[8] - 出售前H股2,206,512,938股，占比18.49%[8]

业绩总结 - 2025年6月11日出售库存股份收款197887700元[16] 数据信息 - 2025年6月10日，已发行股份（不含库存）9,673,240,541，库存50,955,992，总数9,724,196,533[6] - 2025年6月11日，出售库存30,100,000，占比0.25%，每股6.57元[6] - 2025年6月11日结束时，已发行股份（不含库存）9,703,340,541，库存20,855,992，总数9,724,196,533[6] - 2025年6月11日出售普通股（A类）库存30100000股，每股最低6.55元[16]

物业服务行业变革 - 住建部"好房子"新规将物业服务定位为价值落地的核心载体，要求提升绿化、保洁、安防及技术应用水平[1] - 行业需从"四保一服"基础服务者转型为居住生态整合服务商，承担品质赋能、社区治理协同和情感联结营造三大角色[1] - 透明化与敏捷响应成为现代物业服务新标准，万科物业推行"2341"响应机制（20分钟接单/3小时明确需求/4小时处理简易问题/1日书面反馈）[3] 技术赋能与服务升级 - 物联网与AI技术实现设备预测性维护，如压力传感器提前预警水泵故障，较传统被动维修模式实现成本与体验双赢[4] - 智慧系统应用包括：双门互锁门禁提升夜归安全、AI摄像头识别垃圾桶满溢/人员跌倒等场景，技术节省的人力转向社区关怀岗位[4] - 万科物业"E控中心"通过传感器24小时监控11个小区的设备与环境异常，实现服务全流程可追溯[3] 全龄友好型社区建设 - 新规强调满足"一老一小"需求，物业服务需提前介入项目规划，预留老年活动中心/儿童游乐场等空间并优化设计细节（如防滑地面、宽敞出入口）[6][7] - 适老化服务包括一键紧急呼叫装置、定期入户探访制度、健康档案联动机制，直接提升家庭核心成员安全感[6] - 物业在施工阶段跟进管道布局等细节，为后续高效维修服务奠定基础[7] 生态化服务转型 - 行业从单一服务转向构建资源连接器，万科整合上百家认证服务商实现"30分钟响应"标准，动态淘汰末位10%供应商[8][9] - 生态协同案例包括"友邻市集"生鲜团购、社区健康驿站、普惠托育点等，重塑社区生活效率与黏性[8][9] - 北京部分老旧小区因引入智慧物业服务实现二手房溢价显著高于周边项目[8]

债券发行与付息 - 公司于2022年7月8日完成“22万科05”发行[3] - 2025年7月8日为“22万科05”第3个计息年度付息日[3] 赎回选择权 - 公司将在第3个计息年度付息日前第20个交易日发赎回选择权公告[1][3] - 行使赎回权将按面值加最后一期利息赎回全部债券[1] - 公司决定对“22万科05”全部赎回[3]