业绩总结 - 2024年度公司归属于母公司股东的净亏损为494.40亿元，母公司净亏损为178.72亿元[29] - 2024年度母公司可供股东分配利润为 -101.07亿元[30] - 1992 - 2022年连续31年现金分红，平均分红率33.4%，累计分红1030.3亿元，是历年股权融资金额2.81倍，2024年不分红[31] 未来展望 - 2025年集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积668.8万平方米[25] - 2025年集团预计项目竣工计容面积1414.6万平方米[25] 财务相关 - 新增财务资助授权总净额不超过1013.33亿元，不超最近一期经审计归属于上市公司股东净资产的50%；对单个被资助公司额度不超202.67亿元，不超10%[35] - 公司及控股子公司为其他控股子公司新增担保总额不超1500亿元，其中资产负债率70%以上公司不超1300亿元，低于70%公司不超200亿元[38] - 截至2024年12月31日，公司担保余额742.50亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产比重为36.64%，无逾期担保[40] - 2025年德勤年度审计报酬为1388万元，2024年毕马威审计费用为1680万[45] 借款与质押 - 深铁集团于2025年2月向公司提供42亿元借款，持有公司27.18%股权[48] - 42亿元借款期限36个月，利率于最后可提款日为2.34%，按季度付息，每半年还款提款金额的0.5%，最后一次到期日还款97%[49] - 未来三个月内，公司需提供不超过60亿元资产抵押或质押，抵/质押率70%[49] - 补充协议签订后2个月内，公司须召开股东大会审议不超过60亿元万物云股票质押事项，质押率70%[51] - 质押股票预警线不低于130%，平仓线不低于100%[52] - 2025年初至公告披露日，公司向深铁集团转让项目交易对价12.92亿元，深铁集团累计提供借款不超过148.52亿元[53] 股权相关 - 董事会提请2024年度股东大会以特别决议批准授予董事会发行不超过已发行H股20%的一般性授权[55] - 批准配发的H股新股数量不超过已发行H股数量的20%[55] - 批准配发的H股发行价格折让不超过20%[55] 股东大会相关 - 本次股东大会为A股股东设现场和网络投票，H股股东仅能现场投票[12] - 本次股东大会议案1至8为普通决议，须经参加表决股东所持表决权二分之一以上通过，议案8大股东深铁集团需回避表决[12] - 本次股东大会议案9至12为特别决议，须经参加表决股东所持表决权三分之二以上通过[12] - 2024年度股东大会现场会议时间为2025年6月27日15:00起，地点在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心[14] 法规与制度 - 《中华人民共和国公司法（2023年修订）》于2024年7月1日起施行[62] - 中国证监会于2025年3月28日颁布《上市公司章程指引》《上市公司股东会规则》[62] - 中共中央办公厅和国务院办公厅于2025年5月26日联合发布《关于完善中国特色现代企业制度的意见》[62] - 《到境外上市公司章程必备条款》于2023年被废止[62] 公司治理 - 股东大会审议通过章程修订时，公司取消监事会设置，《万科企业股份有限公司监事会议事规则》废止[62] - 公司董事、高级管理人员在任职期间每年转让股份不得超过所持有公司股份总数的25%[67] - 公司董事、高级管理人员离职后半年内，不得转让所持有的本公司股份[67] - 公司董事、高管、持股5%以上股东6个月内买卖股票收益归公司[68] - 公司为他人取得股份提供财务资助累计总额不得超已发行股本总额10%[68] - 董事会为他人取得股份提供财务资助决议需全体董事2/3以上通过[68] 利润分配 - 公司分配当年税后利润时应提取利润的10%列入法定公积金[95] - 法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上时可不再提取[95] - 法定公积金转为增加注册资本时，留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的25%[95] - 公司须在股东会对利润分配方案作出决议后或董事会制定具体方案后两个月内完成股利（或股份）的派发事项[95] - 利润分配方案须经出席股东会的股东（包括股东代理人）所持表决权的二分之一以上表决同意[96] - 公司利润分配政策调整须经出席股东会的股东（或股东代理人）所持表决权的三分之二以上通过[96]

公司债券赎回决策 - 公司决定行使"22万科05"赎回选择权 对赎回登记日登记在册债券全部赎回[1] - 赎回登记日为2025年7月7日 赎回资金到账日为2025年7月8日[1] - 赎回价格为人民币103.21元/张 含当期利息且当期利息含税[1] 债券操作细节 - 债券赎回比例为100% 摘牌日为2025年7月8日[1] - 本次赎回涉及公司债券"22万科05" 属于主动赎回行为[1]

债券基本信息 - 债券代码149975，简称22万科05[3][4] - 债券余额29亿元，期限5年，票面利率3.21%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年7月7日，资金到账和摘牌日7月8日[5][6][8] - 赎回价格103.21元/张，赎回比例100%[6][7] 付息信息 - 按年付息，到期一次还本[15] - 每10张派息32.10元（含税）[24] 税收信息 - 个人等利息所得税税率20%，付息网点代扣[27] - 2021 - 2025年境外机构暂免相关税[27] - 其他持有者自行缴纳利息所得税[28]

债券基本情况 - "22万科05"为万科企业2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第三期品种一），含发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权 [1] - 赎回选择权条款：发行人可在第3个计息年度付息日前决定是否按面值加当期利息全额赎回债券，若不行使则债券继续存续至第4、5年 [1] - 调整票面利率选择权：发行人有权在第3年末调整后2年票面利率，未调整则维持原利率 [2] - 投资者回售选择权：若发行人调整利率，投资者可在第3个计息年度登记期内选择按面值回售或继续持有 [2] 赎回决策与安排 - 公司决定行使"22万科05"赎回选择权，对2025年7月7日登记在册的全部债券进行赎回 [3] - 赎回登记日与最后交易日为2025年7月7日，赎回资金到账日与摘牌日为2025年7月8日 [5] - 赎回实施细节：每10张面值1,000元债券派发利息32.10元（含税），个人投资者税后实得25.68元/10张，非居民企业实得32.10元/10张 [6] 利息税务处理 - 个人及证券投资基金持有人需缴纳20%利息所得税，由付息网点代扣代缴 [6] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的利息收入暂免企业所得税和增值税 [7] - 其他类型债券持有者需自行申报缴纳利息所得税 [7] 操作流程 - 赎回资金将在到账日前2个交易日存入中国结算深圳分公司指定账户，通过清算系统划转至投资者证券资金账户 [6] - 咨询渠道包括万科公司深圳总部（联系人肖哲）及受托管理人中信证券北京项目组 [7]

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 截至2025年5月31日，担保余额798.71亿元，占比39.41%[10] - 本次担保后，对外担保总额将为809.34亿元，占比39.93%[10] 贷款情况 - 徐州万欣向交行申请3.01亿元贷款，期限15年[1] - 石狮和安向厦门银行申请1.2亿元贷款，期限15年并提款[5] - 连江宏晟向厦门银行申请1.32亿元贷款，期限15年并提款[7] 资产情况 - 截至2024年12月31日，徐州万欣资产133,366.93万元，净资产93,511.68万元[3] - 截至2025年5月30日，石狮和安资产23,407.97万元，净资产4255.13万元[6] - 截至2025年5月30日，连江宏晟资产27,786.06万元，净资产6,213.86万元[8] 其他 - 公司无逾期担保事项[10]

债券信息 - 债券代码149142，简称20万科06[3] - 债券余额12亿元，期限7年，票面利率3.90%[11] 赎回情况 - 赎回登记日2025年6月18日，资金到账和摘牌日6月19日[4][5][7] - 赎回价格103.90元/张，赎回比例100%[5][6] - 赎回金额120,000万元，兑付利息4,680万元[20] 其他 - 公司已完成赎回，对公司无实质不利影响[18][20]

债券基本信息 - 债券代码149975，简称22万科05，余额29亿元[12][10][13] - 债券期限5年期，当前票面利率3.21%，按年付息到期一次还本[13][14][15] 赎回信息 - 赎回登记日为2025年7月7日，资金到账和摘牌日为7月8日[5][6][8] - 赎回价格103.21元/张，含当期利息且利息含税[6][24] - 债券赎回比例为100%[7] 利息派发 - 每10张债券（面值1000元）派发利息32.10元（含税）[24] - 个人、基金扣税后每10张实际派发25.68元[24] - 非居民企业每10张实际派发32.10元[24] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率为20.00%[27] - 2021 - 2025年境外机构投资境内债券利息暂免税[27]

上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[1] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[2] - 2024年预计新开商业项目约60个，总规模超300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米居全市首位[4] 消费与供给失衡 - 2024年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元（3月单月），同比下降1.5%；1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[7] - 商品零售额1-3月累计3559.85亿元（-0.8%），餐饮收入497.60亿元（-3.4%）[7] - 商业供给过剩导致核心商圈百货陆续关闭，包括太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等[10] 典型案例分析 爱琴海购物中心 - 2017年开业，体量超50万平米，室内自持运营但室外商铺空置率超90%[16][22] - 室外商铺散卖给小业主，部分30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[30] - 同片区面临华润万象城（体量50万平米）竞争分流客流[34] 恒基旭辉天地 - 建筑大师让·努维尔设计，主打里弄文化概念，但内街商铺近半数关闭或装修[48] - 商业仅占一层和负一层，主要功能为办公楼，逐渐沦为打卡地而非消费场所[46][50] 七浦路批发市场 - 峰值时3000家商铺，现部分商场转型高端（如新七浦、圣和圣）成功，亚麻风女装单价达900元[74][75] - 未转型的老兴旺商场空置率超90%，部分商铺免租金仅需缴纳年物业费7800元（约650元/月）[85][89] 行业抛售潮 万达集团 - 2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座[103][104] - 2025年5月一次性出售48座，接盘方主要为险资企业（新华保险12家、阳光保险5家）[106] - 出售策略保留运营权，转向轻资产模式收取冠名费和管理费[109] 其他房企动态 - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元）[113] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元[117] - 华润万象生活考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线[123][127] 行业趋势 - 商业地产进入存量竞争阶段，两极分化加剧[96][130] - 成功案例包括普陀中海环宇城MAX、徐汇西岸梦中心等新兴顶流项目[134] - 行业从规模扩张转向效率提升，头部企业整合资源淘汰低效资产[129][137]

住房租赁市场合作动态 - 近期住房租赁市场频现合作消息 为市场参与主体及行业发展注入动力 [2] - 期内包括万科泊寓 雅诗阁 朗诗寓等多家住房租赁运营商与外部企业达成合作 [3] - 深圳地铁置业集团与泊寓商业管理签署深铁项目租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合发展 [3] - 泊寓以委托管理模式签约苏州高新区菁英公寓东区项目 计划运营844套房源 [3] - 锦江酒店与雅诗阁联手成立锦诗庭酒店管理有限公司 经营范围涵盖酒店管理 企业管理咨询 市场营销策划等多个领域 [4] - 雅诗阁中国推出在华特许经营模式 并发布Citadines馨乐庭品牌2.0及雅院品牌焕新升级 [4] 万科泊寓运营表现 - 一季度万科泊寓营业收入同比增长6%至8.84亿元 [3] - 期内新拓展房源5213间 新开业4001间 [3] - 截至一季度末 泊寓已开业房量增至19.4万间 管理房量为26.6万间 其中已有12.5万间纳入保障性租赁住房 [3] - 一季度出租率达93.9% 与上年同期持平 [4] - 续租率同比提升2.7个百分点至58.5% [4] - 在租合同租期从去年同期的289天延长至315天 较去年同期延长26天 [4] - 泊寓在济南 长春 天津 合肥 武汉等多个城市与国资平台开展深度合作 [4] 雅诗阁业务拓展 - 雅诗阁今年前四个月新增三个签约项目 分别位于菲律宾 新加坡及中国温州 [4] - 雅诗阁全球管理项目超80个 分布于43座城市 可提供超1.74万个运营或建造中的住宿单位 [4] 新开业项目统计 - 报告期内样本企业录得17个租住项目新开业 对比上个报告期有所下滑 [6] - 万科泊寓于杭州 天津 上海 合肥四城开出新店 [7] - 新开项目类型囊括保租房 人才公寓 白领公寓 服务式公寓 租赁社区等 [7] - 上海 杭州 合肥 南京等长三角城市在新增项目中的比例超过60% 其中上海3个项目 杭州2个 合肥5个 [7] - 北京 天津各落地1个项目 [7] - 地方国企持续扩大房源供给 郑州城发多个美寓项目进行配租和集中入住 [7] 区域市场发展 - 长三角 京津冀等核心城市群仍是租赁企业竞争焦点 [7] - 中西部省会城市逐步成为第二增长曲线 [7] - 合肥承寓5-6月将有5个租赁住房项目陆续开业 覆盖滨湖 包河 蜀山等5大核心区域 [8] - 预计今年上半年累计入市的房源超1500套 [8] - 地方国企持续加码住房租赁市场 有望进一步优化市场格局 [8]

销售情况 - 2025年5月公司实现销售金额141.9亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0万平方米，同比下降48.16% [3] - 2025年1-5月累计销售金额570.4亿元，同比下降44.19%，销售面积424.5万平方米，同比下降42.83% [3] - 2025年5月销售均价14629元/平方米，同比增长17.32%，1-5月均价13437元/平方米，同比下降2.39% [3] 股东支持与资金运作 - 深铁集团2025年6月拟提供不超过30亿元借款，利率2.34%，系年内第五次借款，累计金额达148.52亿元 [4] - 借款用途明确用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [4] - 公司通过集中竞价出售7295.6万股A股(占总股本0.61%)，成交总额4.79亿元，均价6.57元/股 [2] 盈利预测调整 - 开源证券下调2025-2026年盈利预测并新增2027年预测：2025年归母净利润-73.22亿元(原-19.92亿元)，2026年5.57亿元(原17.51亿元)，2027年13.14亿元 [2] - 对应EPS分别为-0.61元、0.05元、0.11元，2026-2027年PE估值140.7倍、59.7倍 [2] 行业策略应对 - 公司采取大宗交易、REITs发行及金融政策支持等方式缓解经营压力 [2] - 90天内10家机构评级显示：3家买入、4家增持、3家中性，目标均价7.76元 [6]