股份情况 - 2025年9月24 - 25日已发行股份（不含库存）3,403,080,518股，库存0股，总数3,403,080,518股[3] - 公司已发行股份总数3,544,031,893股，含3,403,080,518股A类及140,951,375股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年9月2 - 25日多次购回股份，如9月25日购回699,402股，每股6.434美元[4][5] - 2025年9月25日在纽交所购回699,402股，总价4,499,976美元，最高6.5美元，最低6.38美元[12] - 合共购回699,402股，总价4,499,976美元，拟注销699,402股，拟持作库存0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[12] - 已购回44,586,918股，占决议通过日已发行（不含库存）1.238%[12] 其他 - 股份购回新股发行等暂停期至2025年10月25日[12]

涉及的行业与公司 * 行业为房地产交易与服务行业，公司为贝壳[1] 核心业务与运营表现 * 公司业务分为直营链家和加盟贝联（非链家）两大块，非链家门店增速迅猛，活跃门店增长35.8%至超1.4万家，活跃经纪人增长7.3万人，总活跃门店数接近6万家，总活跃经纪人达49.2万人[5] * 公司2023年起整体产能恢复并创下新高，同时进行产能优化，对较差产能进行淘汰或调整[6] * 公司去年总GTV约3.25万亿元，其中二手房超2万亿元，新房超1万亿元，家装租赁等占一部分，今年二季度GTV达8,787亿元，同比增长5%[6] * 公司收入主要来自存量房（27.5%）、新房（近34%）、家装（15%）和租赁（超20%）四大板块[7] * 新房业务采用总价法计量，收入贡献高但80%需分给非链家团队，利润风险相对较弱[7] * 家装业务自2024年4月起项目层面实现平衡，预计2026年开始盈利，在北京市场表现突出[10] * 租赁业务增速快，收入接近200亿级别，今年上半年利润率逐渐提高至接近8%[7][10] * 贝好佳业务规模较小，公司明确不会大规模拿地[24] 市场地位与竞争优势 * 公司在全国二手房市场占有率约33%-34%，新房市场占有率约13%[4] * 链家在北京市场占有率接近50%，在上海市场占有率接近25%，核心城市网点布局构成硬性护城河[11][16][18] * 软性护城河包括ACN网络和楼盘字典，ACN网络促进经纪人合作，提升整体收益和佣金率溢价（链家平均2.5% vs 小中介1.7-1.8%）[11][12] * 楼盘字典提供真实房源数据支持，公司承诺四大真房源标准并实际赔付超46亿元，提升客户信任和品牌形象[11][13] * 链家凭借专业度和品牌信誉享有溢价，2024-2025年平均溢价率比行业平均水平高出0.5到0.7个百分点[14] 财务表现与股东回报 * 公司短期业绩受房地产行业下行影响，存在佣金率压力[4] * 利润率波动较大，当前水平在38%-39%，租赁业务增速高但利用率低拉低整体利润率，人员扩张也带来成本提升[8] * 管理层对未来三年给出7%以上的经营利润率指引[4][27] * 公司现金储备充足，达700多亿元[4][28] * 公司将回购授权从30亿美元提升至50亿美元，2024年分红和回购金额不低于11.6亿美元，预计股息率至少5%以上[4][28][29] * 扣除现金后市盈率略高于10倍，估值相对较低[28] 未来展望与风险 * 公司认为一旦政策出现反转或市场周期向上，凭借经营杠杆将具备较大业绩弹性[4][30] * 公司为实现稳定增长进行让利，如降低店东抽成比率，使非链家货币化比例达历史最低，短期内影响收入但市场回暖后将转化为收益[25][26] * 股权激励计划未归属部分约占总股份10%，公司通过回购缓解稀释影响[9] * 当前市场基本面逐渐恶化，但公司底线回报较高，若未来政策调整将是重大利好[28][29][30]

贝壳"真保障"服务体系推出 - 公司于2025年9月正式推出"真保障"全流程服务保障体系 从"真房源"延伸至"真保障" 构建安心交易闭环体验 [1] - 体系包含35项服务承诺 包括6个平台级承诺和29个品牌级承诺 形成覆盖交易全周期的风险防护网 [2] - 通过"1套标准+2个能力+1亿元保障金"构建服务闭环 采用先赔付后追偿机制保障消费者权益 [2][4] 资金安全保障成效 - "房款安全 平台兜底"承诺已在青岛等10城落地 资金损失概率控制在0.006% [1] - 智能风控系统基于百万级历史交易数据训练 可识别62类风险特征 实现7×24小时应急响应 [3] - 2024年7月至2025年7月间成功拦截1.6万单交易风险 资金存管当量提升至97.2% [3][4] - 保障资金规模达0.75万亿元 96%资金流向实现全程可追溯 [4] 具体保障案例 - 成都案例：智能风控系统触发"应实付不一致"预警 7小时内完成核查并追回误转款项1万元 [3] - 青岛案例：为李女士垫付5万元定金损失 协助司法维权 体现平台兜底保障能力 [2] 行业影响与战略布局 - 推动行业从"信息竞争"向"服务保障竞争"转型 重塑行业服务标准 [5] - 三大维度影响行业生态：消费者全流程保障 服务者风险共担 行业服务品质竞争升级 [5] - 青岛站已推出5项平台级安心服务承诺 包括真实房源假一赔百 交易不成佣金无理由退等 [5] - 未来将继续扩展服务承诺至更多城市和业务场景 [5]

公司回购动态 - 2025年9月25日耗资450万美元回购69.7万股[1] - 9月23日耗资450万美元回购70.9万股[1]

公司回购 - 贝壳-W于2025年9月24日斥资450万美元进行股份回购 [1] - 公司回购股份数量为69.72万股 [1]

公司回购动态 - 贝壳于2025年9月24日斥资450万美元回购69.72万股 [1]

股份数据 - 2025年9月24日已发行股份（不含库存）3,403,080,518股，库存股份0股，总数3,403,080,518股[3] - 2025年9月公司多次购回股份未注销，各日数目及每股购回价不同[4] - 公司已发行股份总数3,544,031,893股，含3,403,080,518股A类及140,951,375股B类普通股[6] - 2025年9月24日在纽交所购回697,248股，付出4,499,992美元，最高6.54美元/股，最低6.39美元/股[13] - 合共购回697,248股，付出4,499,992美元[13] - 购回（拟注销）697,248股，购回（拟持作库存）0股[13] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日获通过[13] - 公司可根据授权购回360,216,007股[13] - 已根据授权在交易所购回43,887,516股[13] - 已购回股份占决议通过当日已发行（不含库存）股份的1.218%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期至2025年10月24日[13] - 公司确认购回按相关规则进行[14] - 在场内出售库存股份报告不适用[16]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年9月23日斥资450万美元回购70.88万股股份 [1] - 每股回购价格区间为6.27-6.43美元 [1]

股份数量 - 2025年9月22日已发行股份（不包括库存股份）数目为3,430,132,293股[3] - 2025年9月24日结束时已发行股份总数为3,403,080,518股[4] - 2025年8月31日已发行股份（不包括库存股份）数目为142,071,827股[6] - 2025年9月24日结束时已发行股份总数为140,951,375股[6] 股份变动 - 2025年9月24日购回并注销股份28,172,226股，占比0.789%，每股回购价6.1057美元[4] - 2025年9月24日根据股份退回契据注销1股A类普通股[4] - 2025年9月24日转换B类普通股至A类普通股增加1,120,452股[4] - 2025年9月24日转换B类普通股至A类普通股减少1,120,452股[6] 股份回购 - 2025年9月23日购回股份（未注销）708,750股，占比0.02%，每股回购价6.3492美元[5] - 2025年9月23日在纽约证券交易所购回股份708,750股，最高每股6.43美元，最低每股6.27美元，付出价格总额4,499,972美元[13] - 公司合共购回股份总数708,750股，付出价格总额4,499,972美元[13] - 公司购回股份（拟注销）数目708,750股，购回股份（拟持作库存股份）数目0股[13] 购回授权 - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[13] - 公司可根据购回授权购回股份的总数为360,216,007股[13] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份的数目为43,190,268股[13] - 购回股份数目占购回授权决议获通过当日已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为1.199%[13] 暂停期 - 股份购回后再进行任何新股发行或库存股份再出售或转让所适用的暂停期截至2025年10月23日[13]

行业背景 - 全国住房交易中二手房占比不断提升 房地产市场迈入存量时代 消费者购房更理性更重视安全感 对居住品质和服务品质提出更高要求 [1] 平台保障体系 - 贝壳发布真保障全流程服务保障体系 共包含35项服务承诺 涵盖真实房源 房款安全 佣金可退 隐私保护 质量补偿等重点环节 [1] - 体系包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺 平台级承诺由贝壳发起并做基础能力建设 联合合作经纪品牌共同为消费者提供保障 [1] - 真实房源假一赔百元 交易不成佣金无理由退 物业欠费损失先行垫付3项承诺已全国上线 房款安全平台兜底 漏水披露损失补偿 免电话营销扰一赔百元3项承诺在部分城市上线并逐城推进 [1] 执行机制 - 通过1套标准+2个能力+1亿元保障金执行机制 将房源录入 合同签署 交易履约到售后保障梳理为标准化服务流程 [2] - 依托大数据 楼盘字典和AI模型等科技手段控制流程识别风险 通过培训监督和考核机制确保标准化流程有效执行 [2] - 设立1亿元先C后B专项保障金作为兜底 确保合规交易遭遇损失时得到快速赔付 [2] 资金安全保障 - 二手房交易流程复杂金额大 资金安全一直是焦点 资金存管在多數城市基本普及但仍差最后一公里 [2] - 贝壳在多个城市从平台层面落地资金安全服务承诺 标准都做到 房款平台保 最大限度保障房款安全 [2] - 通过过程提醒提升交易风险意识 推广资金存管支付方式 建立每笔交易微信群使资金支付情况全程可知 [3] - 定义15个标准动作及工具采集实付房款信息 确保应付与实付一致 识别37个风险特征定义5类准资损风险 [3] 平台承诺进展 - 平台级承诺体系下 全部品牌愿意做出承诺并承担履约行为的 交易中出现问题平台将提供兜底服务 [4] - 率先推进平台级承诺的城市主要为非集中签约城市约20个 这些城市此前难以实现资金监管和交易流程闭环 [5] - 目前平台承诺已在10个城市正式上线 包括郑州 武汉 南京 成都 南昌 大连 昆明 青岛 厦门和天津 [5] - 目标明年在76个城市中覆盖50个左右 通过严格流程管控将风险从千分之一降至万分之零点几 [5] 运营数据 - 从2001年到2025年8月 贝壳平台服务承诺累计退赔垫付37.6万单 共55.6亿元 [2] - 截至2025年7月 贝壳平台全国房款资金存管当量达97.2% 累计保障资金规模0.75万亿元 [5] - 2024年7月1日至2025年7月31日期间 平台阻断1.6万单潜在交易风险 实际损失发生率仅0.006% [5] 战略意义 - 在存量时代 真保障成为平台打造核心竞争力的关键 有助于持续深化品牌形象 构建基于信任的护城河 [5]