报告行业投资评级 - 报告标题明确显示对房地产行业的评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点总结 - 新房与二手房市场在第12周成交环比均实现增长，但同比仍为负增长，市场呈现弱复苏态势 [6] - 地方层面房地产支持政策持续出台，聚焦“因城施策”去库存、优供给，并通过人才房票、购房补贴等方式激活需求 [6][17] - 开发类房企的投资机会在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场趋势 [6][36] - 稳定红利资产的投资方向包括头部购物中心运营方和具有高效中央交易系统的中介龙头 [6][36] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数的表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内，京投发展周涨幅达24.0%，为涨幅第一；西藏城投周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内，旭辉控股集团周涨幅达5.7%，为涨幅第一；美的置业周跌幅达17.4% [14][16] 二、政策要闻 - **江苏**：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，加大人才房票政策力度，激活改善性住房需求 [6][17] - **绍兴**：3月19日发布10条房地产支持政策，包括对一线环卫工人购房最高补贴20万元，对二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元和40万元 [6][17] - **南京**：3月20日发布稳定房地产市场六方面措施，包括继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元），以及全面推行“人才房票”政策 [6][17] - **济南**：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 三、公司动态 - **中国金茂**：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - **华润置地**：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - **万科等联合体**：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合组成的青岛昌明置业以总价9.98亿元竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，楼面价9010元/平方米，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 四、销售端数据 （一）新房市场 - 第12周，监测的20个城市商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] （二）二手房市场 - 第12周，监测的11个城市二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%和9%，深圳同比减少22% [30] 五、融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [33] - 轨道城市发行规模最大，发行15亿元私募债 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 六、投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

投资评级 - 维持“买入”评级 [7][8] 核心观点 - 大比例优化产能后，未来成本端将明显压降，Q4经纪业务贡献利润率边际优化，租赁业务全年盈利且家装亏损收窄，后续盈利改善可期，如若政策兑现或周期企稳或有更大业绩弹性 [2][8] - 在手现金充裕，持续大手笔回购分红回馈股东，全年分红回购逾12亿美元，综合回报率逾6% [2][4][8] 财务业绩总结 - 2025年全年实现营收946亿元，同比增长1.2%，归母净利润29.9亿元，同比下降26.3%，经调整归母净利润50.2亿元，同比下降30.3% [4][8] - 2025年第四季度实现营收222亿元，同比下降28.7%，归母净利润0.9亿元，同比下降84.6%，经调整归母净利润5.2亿元，同比下降60.9% [4][8] - 全年毛利率同比下降3.2个百分点至21.4%，主因租赁业务收入占比提升而高盈利性存量房业务贡献利润率下降 [8] - 全年销售、管理、研发三费占比同比下降1.3个百分点至19.0%，剔除股份支付薪酬费用后，三费较营收比重同比下降0.5个百分点至17.5% [8] 业务运营与市场表现 - 大比例收缩低效自营链家产能，截至2025年末，公司活跃门店数5.8万家，同比增长17.5%，活跃经纪人44.6万名，同比增长0.1%，但自营链家活跃门店数量同比下降12.7%，经纪人数量降幅逾2成 [8] - 全年总交易额（GTV）下降5.0%至3.2万亿元，其中存量房业务GTV同比下降4.2%至2.2万亿元，新房业务GTV同比下降8.2%至0.9万亿元，但测算市占率均延续提升势头 [8] - 自营链家对存量房与新房GTV贡献占比分别为37.3%和18.1%，同比下降3.6和1.0个百分点，而贝联存量房GTV仍实现小幅正增长 [8] - 全年存量房货币化比率综合下降0.09个百分点至1.16%，新房货币化比率下降0.03个百分点至3.43% [8] - 存量房业务营收同比下降11.3%，新房业务营收同比下降9.1%，Q4受高基数影响分别同比下降39.0%和44.5% [8] - 家装业务全年营收同比增长4.4%，租赁业务全年营收同比增长52.8%，营收占比达23.2%，提升7.8个百分点 [8] 各业务线盈利能力分析 - 存量房业务受固薪成本占比提升影响，全年贡献利润率同比下降3.9个百分点至39.3%，但Q4环比提升1.5个百分点至40.4% [8] - 新房业务通过优化分成，全年贡献利润率同比提升0.2个百分点至25.0%，Q4环比提升4.2个百分点至28.3%，创历史新高 [8] - 租赁业务年末在管房源量超70万套，同比增长62%，在净额法计价占比提升影响下，贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%，且已实现经营层面的全年盈利 [8] - 家装业务全年贡献利润率同比提升0.7个百分点至31.4%，主因供应链能力增强，全年经营层面亏损实质性收敛 [8] 股东回报与未来展望 - 公司宣告约3亿美元股息，叠加全年9.2亿美元回购，综合回报约12亿美元，同比提升超9%，对应6%以上的综合回报率 [8] - 预计2026-2028年经调整归母净利润分别为65.3亿元、68.4亿元、73.3亿元，对应市盈率（PE）分别为19.7倍、18.8倍、17.5倍 [8]

股份数据 - 2026 年 3 月 19 日开始时已发行股份总数为 3,391,029,167[3] - 2026 年 3 月 20 日结束时已发行股份总数为 3,391,029,167[3] - 公司已发行股份数目总额为 3,529,617,544 股[7] 股份购回 - 2026 年 1 月 2 日购回股份 938,955 股，每股价格 USD 5.3251[4] - 2026 年 3 月 20 日购回股份 1,505,964 股，占比 0.043%，每股价格 USD 5.3122[6] - 3 月 20 日纽约证券交易所购回股份 1,505,964 股，付出总额 7,999,982 美元[13] - 购回授权决议 2025 年 6 月 27 日获通过[13] - 可根据购回授权购回股份总数为 360,216,007 股[13] - 已购回股份占决议通过当日已发行股份百分比为 3.145%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期截至 2026 年 4 月 19 日[13]

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 报告认为，随着贝壳市占率提升、降本增效举措推进，以及家装家居、租赁等多元化业务逐渐贡献利润，公司业绩有望得到明显改善 [4] - 如果政策环境好于预期，公司将有进一步释放利润的空间 [4] 2025年业绩表现与财务分析 - 2025年公司净收入946亿元，同比增长1.2%；经调整净利润50.2亿元，同比减少30.4%；归母净利润30亿元，同比减少26.3% [1] - 业绩下滑主要因毛利率从2024年的24.6%下降至2025年的21.4%，核心原因是贡献利润率较高的存量房和新房业务收入减少，且存量房业务的贡献利润率亦有所下降 [1] - 2025年第四季度净收入222亿元，同比下降28.7%，主要受存量房与新房收入高基数影响；经调整净利润5.2亿元，同比下降61.5%，主要由于毛利率下降及部分一次性费用影响 [1] - 2025年经营活动现金流为-3.76亿元，而2024年为94.47亿元 [10] 经纪业务分析 - **存量房业务**：2025年收入250亿元，同比下降11.3%；总交易额（GTV）为2.2万亿元，同比下降4.2% [2] - 收入降幅大于GTV降幅，主要因为收入以净额计价的贝联交易额占比提升 [2] - 链家门店GTV为0.8万亿元，同比下降12.7%；贝联门店GTV为1.3万亿元，同比增长1.6% [2] - 存量房佣金费率（按佣金收入/链家存量房GTV估算）为2.5%，同比持平 [2] - **新房业务**：2025年收入306亿元，同比减少9.1%；GTV为0.9万亿元，同比减少8.2% [2] - 新房业务GTV降幅优于百强房企销售额同比降幅（-19.8%）[2] - 链家门店GTV为0.2万亿元，同比下降12.9%；贝联门店GTV为0.7万亿元，同比下降7% [2] - 新房佣金费率为3.4%，同比微降0.1个百分点 [2] 多元化业务发展 - **家装家居业务**：2025年收入154亿元，同比增长4.4% [3] - 由于供应链能力增强，贡献利润率从2024年的30.7%提升至2025年的31.4% [3] - 该业务全年经营层面亏损显著收窄 [3] - **房屋租赁服务业务**：2025年净收入219亿元，同比大幅增加52.8% [3] - 增长主要因为省心租房源数增加 [3] - 截至2025年末，在管房源超70万套，同比增长62% [3] - 由于贡献利润率较高的新产品模式占比增加及运营效率提升，该业务贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6% [3] - 该业务已于2025年实现经营层面全年盈利 [3] 股东回报 - 2025年，公司以总对价约9.21亿美元回购股份，占2024年末已发行股份总数约4.1% [3] - 公司宣派3亿美元末期现金股息 [3] - 2025年综合股东回报达约12亿美元，同比提升超9% [3] 财务预测 - 预计2026/2027/2028年营业收入分别为870/898/961亿元 [4] - 预计2026/2027/2028年归母净利润分别为44.1/54.6/61.6亿元 [4] - 预计2026/2027/2028年经调整净利润分别为63.8/70.5/74.9亿元 [4] - 基于2026年3月19日收盘价，对应经调整净利润口径的市盈率（PE）分别为20.6/18.6/17.5倍 [4] 关键财务比率预测 - 预计毛利率将从2025年的21.4%逐步恢复，2026/2027/2028年分别为23.3%、24.3%、24.8% [10] - 预计净利率将从2025年的3.2%逐步提升，2026/2027/2028年分别为5.1%、6.1%、6.4% [10] - 预计净资产收益率（ROE）将从2025年的4.5%逐步提升，2026/2027/2028年分别为6.8%、8.5%、9.6% [5][10] - 预计每股收益（EPS）将从2025年的0.85元提升至2026/2027/2028年的1.25元、1.55元、1.74元 [5][10]

报告投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 核心观点 - 贝壳-W 2025年净收入实现稳健增长，但净利润同比下降，非房业务的增长部分抵消了核心业务的疲软，公司通过优化运营效率和积极股东回报应对挑战 [2][9] - 公司一二手房经纪业务展现出韧性，家装和租赁等非房业务贡献收入增长且盈利能力改善，正逐步形成新的业绩增长极 [9] - 随着政策带动房地产行业企稳，预计公司业绩将恢复增长，2026-2028年归母净利润有望实现双位数增长 [9] 2025年业绩表现 - 全年实现净收入946亿元（94，580百万人民币），同比增长1.2%；实现归母净利润29.94亿元（2，994百万人民币），同比下降26.3% [2][3][9] - 全年总交易额（GTV）为31，833亿元，同比下降5.0% [9] - 毛利率为21.4%，同比下降3.2个百分点，主要因贡献利润率高的存量房和新房业务净收入减少以及存量房贡献利润率下降所致 [9] - 公司推动经营效率提升，2025年经营费用占净收入比例同比下降1.4个百分点 [9] 分业务表现 - **存量房业务**：二手房交易单量创历史新高，同比增长11.2%；存量房GTV为21，515亿元，同比下降4.2%；净收入250亿元，同比下降11.3% [9] - **新房业务**：新房GTV为8，909亿元，同比下降8.2%；净收入306亿元，同比下降9.1%，表现优于2025年全国商品房销售金额同比下降12.6%的行业整体水平；全年新房贡献利润率为25.0%，同比增长0.2个百分点 [9] - **家装业务**：实现净收入154亿元，同比增长4.4%；贡献利润率提升至31.4%，同比增长0.7个百分点；经营层面亏损实质性收窄 [9] - **房屋租赁业务**：实现净收入219亿元，同比大幅增长52.8%；年末在管房源数量超70万套，同比增长62%；贡献利润率提升至8.6%，同比增长3.6个百分点；实现经营层面全年盈利 [9] 股东回报 - 2025年公司回购股票总对价约9.21亿美元，年末宣布派息约3亿美元，全年综合股东回报达约12亿美元，同比提升超过9% [9] 财务预测与估值 - 预计公司2026-2028年营业收入分别为1039.78亿元、1152.38亿元、1270.69亿元，同比增长率分别为9.9%、10.8%、10.3% [3][11] - 预计2026-2028年归母净利润分别为34.98亿元、41.03亿元、49.24亿元，同比增长率分别为16.8%、17.3%、20.0% [3][9] - 预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.99元、1.16元、1.40元 [3][11] - 基于2026年3月19日收盘价，对应2026-2028年市盈率（P/E）分别为37倍、32倍、27倍；市净率（P/B）均为1.9倍 [3]

报告投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 核心财务表现与预测 - 2025年公司实现净收入946亿元，同比增长1.2% [2] - 2025年实现归母净利润29.94亿元，同比下降26.3% [3] - 2025年经调整净利润为50.2亿元，同比下降30.4% [2] - 预计2026-2028年营业收入分别为1039.78亿元、1152.38亿元、1270.69亿元，同比增长率分别为9.9%、10.8%、10.3% [3] - 预计2026-2028年归母净利润分别为34.98亿元、41.03亿元、49.24亿元，同比增长率分别为16.8%、17.3%、20.0% [3] - 预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.99元、1.16元、1.40元 [3] - 预计2026-2028年市盈率（P/E）分别为37倍、32倍、27倍 [3] 业务运营分析 - 2025年总交易额（GTV）为31，833亿元，同比下降5.0% [9] - 二手房业务：2025年交易单量创历史新高，同比增长11.2%；存量房GTV为21，515亿元，同比下降4.2%；净收入250亿元，同比下降11.3% [9] - 新房业务：2025年新房GTV为8，909亿元，同比下降8.2%；净收入306亿元，同比下降9.1%，表现优于行业整体（2025年全国商品房销售金额同比下降12.6%）；全年新房贡献利润率为25.0%，同比增长0.2个百分点 [9] - 家装业务：2025年实现净收入154亿元，同比增长4.4%；贡献利润率提升至31.4%，同比增长0.7个百分点；经营层面亏损实质性收窄 [9] - 房屋租赁业务：2025年实现净收入219亿元，同比增长52.8%；年末在管房源数量超70万套，同比增长62%；贡献利润率提升至8.6%，同比增长3.6个百分点；实现经营层面全年盈利 [9] 盈利能力与效率 - 2025年整体毛利率为21.4%，同比下降3.2个百分点 [9] - 2025年经营费用占净收入比例同比下降1.4个百分点，显示成本费用结构优化 [9] - 预计2026-2028年毛利率将稳定在20.5%左右，净利率将从3.17%逐步提升至3.87% [11] - 预计2026-2028年净资产收益率（ROE）将从4.51%逐步提升至6.96% [11] 股东回报 - 2025年公司回购股票总对价约9.21亿美元，年末宣布派息约3亿美元，全年综合股东回报达约12亿美元，同比提升超9% [9] 投资建议核心观点 - 公司一二手房经纪业务展现韧性，家装和租赁等非房业务贡献收入增长 [9] - 随着政策带动房地产行业企稳，公司业绩有望恢复增长 [9] - 基于收入结构、贡献利润率变化及运营效率提升，维持“推荐”评级 [9]

股份信息 - 2026年3月18 - 19日已发行股份总数3,391,029,167股，库存股份0股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,529,617,544股，含A、B类普通股[7] 股份回购 - 2026年1月2日回购938,955股，每股USD 5.3251[4] - 2026年1月5日回购616,191股，每股USD 5.68[4] - 2026年3月19日回购933,300股，占比0.026%，每股USD 5.3573[6] - 3月19日在纽交所购回933,300股，付出4999999美元[14] 授权与限制 - 购回授权决议2025年6月27日通过[14] - 可购回股份总数360,216,007股[14] - 已购回占比3.103%[14] - 暂停期截至2026年4月18日[14]

公司基本信息 - 公司为贝壳控股有限公司，证券代号02423[2][3] 股份数据 - 2026年3月17 - 18日已发行股份（不含库存）3391029167股，库存股0股，总数3391029167股[3] - 公司已发行股份含3391029167股A类普通股及138588377股B类普通股[7] 股份购回情况 - 2026年1月2日购回938955股，每股5.3251美元[4] - 2026年1月5日购回616191股，每股5.68美元[4] - 2026年3月18日购回1088013股，付出5997474美元[13] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可购回360216007股[13] - 已购回股份占决议通过日已发行股份（不含库存）3.077%[13] - 股份购回后新股发行或库存股份再出售转让暂停至2026年4月17日[13]

贝壳-W (02423.HK) 公司点评 - **核心观点**：贝壳依托ACN网络和线下触点构建居住服务生态闭环，家装、租赁等新兴业务经营效率持续提升，叠加贝好家探索供给侧创新，有望打开第二增长曲线，首次覆盖给予“买入”评级 [8] - **财务业绩**：2025年实现净收入人民币946亿元，同比增加1.2%；净利润为人民币29.91亿元，同比下降26.7%；经调整净利润为人民币50.17亿元，同比下降30.4% [3] - **交易规模与网络**：2025年总交易额人民币31833亿元，同比下降5.0%；存量房交易额人民币21515亿元，同比下降4.2%；新房交易额人民币8909亿元，同比下降8.2% [4]。截至2025年末，门店数量达61139家，同比增长18.5%；经纪人数量达523009名，同比增长4.6% [4] - **存量房业务**：2025年净收入人民币250亿元，同比下降11.3%；链家及贝联门店二手房交易单量创历史新高，同比提升11.2%；每名活跃贝联经纪人二手房交易单量同比提升6% [5] - **新房业务**：2025年净收入人民币306亿元，同比下降9.1%；全年新房业务贡献利润率同比增长0.2个百分点至25.0%，2025年第四季度进一步提升至28.3%；第四季度新房应收账款周转天数缩短至44天 [5] - **家装家居业务**：2025年净收入人民币154亿元，同比增长4.4%；贡献利润率由2024年的30.7%提升至2025年的31.4%，全年经营层面亏损实质性收窄 [6] - **租赁业务**：2025年净收入人民币219亿元，同比增长52.8%；截至2025年末，在管房源量超过70万套，同比增长62%；贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%，实现经营层面全年盈利 [6] - **费用与利润率**：2025年运营费用总额人民币181亿元，同比下降5.6%；一般及行政费用人民币81亿元，同比下降9.9%；销售和市场费用人民币73亿元，同比下降5.8%；经营利润率由2024年的4.0%下降至2025年的2.2% [7] - **盈利预测**：预计2026-2028年公司营业收入分别为876.22亿元、894.61亿元、935.04亿元；归母净利润分别为48.30亿元、55.56亿元、62.61亿元 [8] 煤炭行业动态研究 - **核心观点**：1-2月煤炭行业供需存缺口，整体去库，供需好转；行业供应端约束逻辑未变，煤价长期有上涨诉求，维持煤炭开采行业“推荐”评级 [9][16][18] - **供给端**：2026年1-2月，规上工业原煤产量7.6亿吨，同比下降0.3%；日均产量1293万吨，同比减少4.1万吨/天 [9][11]。煤炭进口7722.23万吨，同比增长1.50% [11]。综合测算，1-2月国内煤炭供应同比下降0.1% [12] - **需求端**：1-2月规上工业发电量15718亿千瓦时，同比增长4.1% [10]。其中，规上工业火电同比增长3.3%（12月为下降3.2%）；水电增长6.8%；核电增长0.8%；风电增长5.3%；太阳能发电增长9.9% [10][13]。估算电力、化工、建材、钢铁四大行业带动煤炭消费同比增长3.1% [13] - **库存端**：动力煤整体去库，2026年2月末北方港口动力煤库存较年初降低392.10万吨至2440.60万吨 [14]。炼焦煤各环节库存均有去化，生产企业、北港、焦化厂及钢厂库存均较年初下降 [14] - **价格端**：1-2月北方港口动力煤月均价格702.40元/吨，同比下降5.77%（同比-43元/吨），其中2月均价713.19元/吨，环比上涨3.12%（环比+22元/吨） [15]。港口主焦煤1-2月月均价格1708.60元/吨，同比上涨15.84%（同比+234元/吨） [15] - **行业展望**：预计进口煤倒挂之下内贸煤需求有望于4-5月陆续释放，海外能源价格高位运行对煤价形成支撑 [16][17]。头部煤炭企业呈现“高盈利、高现金流、高壁垒、高分红、高安全边际”特征 [18] 丘钛科技 (01478.HK) 公司点评 - **核心观点**：公司积极拓展非手机业务，预计2026年非手机摄像头模组销量高增；推出“二五”规划，目标非手机领域产品收入占整个集团摄像头模组汇总收入50%以上，维持“买入”评级 [20][22][24] - **财务业绩**：2025年实现收入208.77亿元，同比增长29.26%；毛利率约7.8%，同比增长1.7个百分点；净利润约14.94亿元，同比增长435.2% [20]。剔除印度丘钛股权处置收益后，净利润约6.8亿元，同比增长144.4% [20] - **业务收入拆分**：2025年，车载和IoT非手机摄像头模组收入同比增长171.2%；智能手机摄像头模组收入同比增长6.2%；生物识别模组收入同比增长62.2% [21]。2021-2025年非手机摄像头模组销量CAGR约71.3% [21] - **智能手机摄像头模组**：2025年销量同比增长3.0%，其中潜望式摄像头模组销量同比增长270.1% [21]。公司目标2026年手机摄像头模组销售数量同比增长不低于5% [21] - **非手机领域摄像头模组**：在智能眼镜领域，已与18家境内厂商及2家海外头部终端建立业务关系 [22]。在具身机器人领域，已与超10家公司建立业务关系 [22]。在智能驾驶领域，已与7家全球Tier 1及35家境内外汽车品牌建立业务关系 [22]。公司目标2026年用于车载和IoT等非手机领域的摄像头模组与激光雷达汇总销售数量同比增长不低于50% [22][23] - **生物识别模组**：2025年实际销量2.03亿颗，同比增长25.8%；公司在国内已实现指纹识别模组销售规模国内前二 [23] - **盈利预测**：预计2026-2028年营收分别为230.47亿元、247.32亿元、267.46亿元；净利润分别为8.01亿元、8.98亿元、9.72亿元 [24] 宏观策略周报 - **核心观点**：社融同比增速持平，中证A500指数持续净流出 [25][26] - **社融与货币数据**：2026年2月社会融资规模增量为23792亿元，存量同比增长8.2%，增速与1月持平 [25]。2月M1同比增长5.9%，M2同比增长9% [25] - **资金价格**：短端利率与长端利率均有所上行，期限利差走阔 [25] - **股市资金供给**：权益基金发行回暖，杠杆资金参与回升，但ETF合计净流入由正转负，股票ETF净流出76.38亿元 [26]。中证A500指数连续3周净流出，最近一周净流出46.94亿元 [26] - **行业资金流向**：融资净流入较多的行业为电力设备、计算机；净流出较多的行业为有色金属、国防军工 [26] - **股市资金需求**：股权融资规模28.05亿元，限售解禁规模562.4亿元，产业资本减持85.19亿元 [27]

报告投资评级 - 对贝壳-W (02423.HK) 和贝壳 (BEKE) 均给予“买入”评级 [9] - 港股合理价值为58.83港元/股，美股合理价值为22.52美元/股，当前价格分别为43.76港元和17.01美元 [9] 报告核心观点 - 贝壳2025年业绩基本符合预期，经营能力稳健，尽管市场下行导致业绩承压，但公司市场份额逆势提升，新业务增长强劲 [2][9] - 2025年第四季度及全年业绩因地产下行压力及一次性重组费用而显著回落，但市场及成本压力已基本出清，预计2026年起利润率将进入稳定回升期 [9][10][41] - 公司第二赛道（家装家居及房屋租赁服务）贡献利润实现28%的稳健增长，与第一赛道（地产经纪）共同构筑了经营韧性 [9][17] - 采用广义现金加剔除利息利润的估值方法，参考主流互联网平台给予18倍经调整PE，得出合理价值 [9][51][52] 业绩表现总结 - **2025年全年业绩**：总交易额（GTV）为3.18万亿元，同比下滑5%；收入为946亿元，同比增长1.2%；经调整归母净利润为50亿元，同比下滑30.3% [4][9][10] - **2025年第四季度业绩**：GTV为7241亿元，同比下滑37%；收入为222亿元，同比下滑29%；经调整归母净利润为5亿元，同比下滑61% [9][10] - **盈利能力变化**：2025年经调整经营利润率为4.5%，第四季度降至1.5%，处于2023年以来的历史低位 [9][41] - **现金流**：2025年全年经营性现金流净额为-3.8亿元，主要受绩效发放时间错配、家装业务交付成本及前期营销投入影响 [43] 分业务表现总结 - **第一赛道（地产经纪及金融衍生服务）**： - 2025年贡献毛利润175亿元，同比下滑15%，是整体业绩的主要拖累 [17][22] - 存量房业务GTV同比下滑4%，市占率提升1个百分点至32%；新房业务GTV同比下滑8%，市占率提升1个百分点至12% [9][23] - 存量房业务全年平均毛利率为39.3%，同比下降4个百分点，但第四季度毛利率回到40%以上 [23] - 新房业务第四季度平均佣金率与毛利率均有环比回升 [9][23] - **第二赛道（家装家居及房屋租赁服务）**： - 2025年贡献毛利润67亿元，同比增长28%，表现稳健 [9][17][22] - 家装家居业务全年收入154亿元，同比增长4%；全年毛利率31.4%，同比上升0.7个百分点 [36] - 房屋租赁服务全年收入219亿元，同比增长53%；全年毛利率8.6%，同比提升3.6个百分点，第四季度毛利率达10.4%，创年内新高 [9][36] 成本费用与经营效率 - **运营费用**：2025年全年营业费用率为19.1%，同比下降1.4个百分点；第四季度因一次性优化成本导致费用率有所提升 [9][41] - **费用控制**：2025年组织精简完成后，预计2026年三项费用将明显下降，有助于业绩释放 [41] - **经营展望**：预计2026年Non-GAAP口径运营费用将降至140亿元，为利润回升创造条件 [48] 盈利预测与估值 - **盈利预测**： - 预计2026至2028年主营收入分别为879亿元、925亿元、977亿元 [4] - 预计2026至2028年经调整归母净利润分别为72亿元、87亿元、100亿元，同比增长率分别为44.1%、20.1%、15.2% [4][9][48] - 预计2026至2028年Non-GAAP EPS分别为2.06元、2.48元、2.86元 [4] - **估值方法**：采用现金+剔除利息后利润乘以经调整PE的方法，参考美团、阿里巴巴、腾讯三家平台公司26年经调整PE平均18倍 [51][52] - **估值结果**：贝壳26年剔除利息收入后的利润为60亿元，经营部分合理价值1089亿元，加上737亿元广义现金资产，总合理价值1826亿元人民币 [52]