在贝好家2025年度开放日活动期间，贝壳集团副董事长、贝好家事业线首席执行官徐万刚，贝好家产品 总设计师郭旌和贝好家C2M创新中心总经理武斌与媒体对话，详尽阐述了背后的思考与逻辑。 不做开发商，自操盘只为验证模式 2023年7月贝壳进行了"一体三翼"战略升级，贝好家事业线正式成立。次年9月，贝好家以10.76亿元总 价、27300元/㎡楼面价、42.19%溢价率竞得成都金融城三期地块。 为何以平台业务见长的贝壳要亲自下场拿地开发？这成为外界对贝好家最大的疑问。对此，徐万刚重 申，"贝好家从成立那一天起，我们就没有想过要做开发商。"徐万刚解释称，成立贝好家事业线的初心 是为了充分发挥贝壳的数据优势，以C2M为核心与合作伙伴共筑好产品，推动供给侧升级。 贝好家C2M是指通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的 产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考，探索"以人定房、以房定地、以房定钱"的新 模式，落地让用户能参与进来的"大数据造房"。 既然贝好家定位不是开发商，为何又有了成都贝宸S1和上海贝涟C1这两个自操盘项目？徐万刚坦言， 核心目的是为了验证能力的闭环。"做自操 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

南向资金净流入概况 - 12月11日，南向资金净流入金额最高的三家公司为小米集团-W、美团-W和贝壳-W，分别净流入10.08亿港元、9.71亿港元和6.19亿港元 [1] - 南向资金净流出金额最高的三家公司为阿里巴巴-W、中芯国际和中国海洋石油，分别净流出4.21亿港元、4.04亿港元和3.90亿港元 [1] - 在净流入比方面，现代牧业、新华文轩和中石化冠德位列市场前三，净流入比分别为82.74%、80.96%和76.95% [1] - 在净流出比方面，兖煤澳大利亚、重庆农村商业银行和日清食品位列市场前三，净流出比分别为-64.42%、-53.68%和-50.30% [1] 前十大资金净流入个股详情 - 小米集团-W净流入10.08亿港元，净流入比19.43%，收盘价42.180港元，上涨0.96% [2] - 美团-W净流入9.71亿港元，净流入比23.18%，收盘价101.500港元，上涨1.50% [2] - 贝壳-W净流入6.19亿港元，净流入比57.08%，收盘价45.800港元，上涨3.06% [2] - 招商银行净流入5.19亿港元，净流入比45.37%，收盘价51.100港元，上涨1.39% [2] - 农业银行净流入3.16亿港元，净流入比27.61%，收盘价5.720港元，上涨0.35% [2] - 泡泡玛特净流入2.39亿港元，净流入比14.34%，收盘价193.400港元，上涨1.58% [2] - 地平线机器人-W净流入2.25亿港元，净流入比15.37%，收盘价8.680港元，下跌3.34% [2] - 南方恒生科技净流入2.07亿港元，净流入比4.41%，收盘价5.425港元，下跌0.55% [2] - 药明生物净流入1.75亿港元，净流入比21.93%，收盘价33.480港元，下跌0.30% [2] - 金风科技净流入1.53亿港元，净流入比23.53%，收盘价13.270港元，上涨5.23% [2] 前十大资金净流出个股详情 - 阿里巴巴-W净流出4.21亿港元，净流出比-4.66%，收盘价150.600港元，下跌1.70% [2] - 中芯国际净流出4.04亿港元，净流出比-12.11%，收盘价67.150港元，下跌2.26% [2] - 中国海洋石油净流出3.90亿港元，净流出比-32.67%，收盘价20.900港元，下跌0.57% [2] - 中兴通讯净流出3.57亿港元，净流出比-11.76%，收盘价27.500港元，下跌13.08% [2] - 工商银行净流出2.11亿港元，净流出比-18.06%，收盘价6.110港元，上涨0.49% [2] - 华虹半导体净流出2.00亿港元，净流出比-11.44%，收盘价72.400港元，下跌4.80% [2] - 阿里健康净流出1.85亿港元，净流出比-24.37%，收盘价5.110港元，下跌3.95% [2] - 建设银行净流出1.81亿港元，净流出比-10.79%，收盘价7.580港元，上涨0.13% [2] - 中国移动净流出1.53亿港元，净流出比-13.64%，收盘价85.650港元，持平 [2] - 紫金矿业净流出1.46亿港元，净流出比-9.91%，收盘价33.080港元，上涨0.36% [2] 前十大净流入比个股详情 - 现代牧业净流入比82.74%，净流入1006.69万港元，收盘价1.320港元，下跌1.49% [2] - 新华文轩净流入比80.96%，净流入675.54万港元，收盘价10.210港元，下跌0.87% [2] - 中石化冠德净流入比76.95%，净流入818.58万港元，收盘价4.060港元，上涨0.50% [2] - 南方港美科技净流入比66.93%，净流入450.97万港元，收盘价8.930港元，下跌0.83% [2] - 中国食品净流入比63.99%，净流入3016.11万港元，收盘价4.470港元，上涨1.36% [3] - 晶苑国际净流入比63.87%，净流入1732.28万港元，收盘价6.960港元，上涨1.46% [3] - 特海国际净流入比62.08%，净流入390.28万港元，收盘价13.490港元，下跌1.39% [3] - 神威药业净流入比62.00%，净流入626.40万港元，收盘价8.180港元，下跌0.85% [3] - 远东宏信净流入比59.37%，净流入1.35亿港元，收盘价8.380港元，下跌0.83% [3] - 中远海运港口净流入比59.24%，净流入2179.19万港元，收盘价5.880港元，上涨0.68% [3] 前十大净流出比个股详情 - 兖煤澳大利亚净流出比-64.42%，净流出1.38亿港元，收盘价26.540港元，下跌2.86% [3] - 重庆农村商业银行净流出比-53.68%，净流出4682.73万港元，收盘价6.080港元，下跌0.16% [3] - 日清食品净流出比-50.30%，净流出114.82万港元，收盘价6.840港元，下跌0.87% [3] - 中联重科净流出比-49.75%，净流出8618.26万港元，收盘价7.810港元，下跌2.25% [3] - 粤海投资净流出比-48.99%，净流出6646.97万港元，收盘价6.870港元，下跌0.29% [3] - 信义玻璃净流出比-47.24%，净流出3269.76万港元，收盘价8.130港元，下跌1.57% [3] - 越秀地产净流出比-47.19%，净流出2702.80万港元，收盘价4.180港元，下跌1.65% [3] - 安徽皖通高速公路净流出比-45.31%，净流出703.66万港元，收盘价13.690港元，下跌1.01% [3] - 三一国际净流出比-44.37%，净流出2883.98万港元，收盘价7.880港元，下跌0.13% [3] - 中国外运净流出比-42.99%，净流出953.76万港元，收盘价5.000港元，下跌1.57% [3]

项目发布与行业反响 - 贝壳旗下贝好家公司在成都推出高端住宅项目“金融城·贝宸S1”，该项目以“下一代豪宅”为定位，凭借先锋建筑造型、立体景观设计和全场景智能引发行业广泛关注 [1] - 项目基于C2M模式进行了一系列创新 [1] - 项目示范区开放后，吸引了超过50家房地产开发商前往考察，包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利、金茂、龙湖、滨江、融创、宸嘉发展、蔚蓝卡地亚等主要行业参与者 [1] 产品核心特点 - 项目设计理念强调“先锋设计”与“未来科技” [1] - 产品核心卖点包括先锋建筑造型、立体景观设计和全场景智能 [1]

核心观点 - 2025年12月12日，超过50家港股及美股上市公司进行了股份回购，显示市场存在广泛的股票回购行为 [1] - 腾讯控股是当日回购金额最大的公司，单日回购金额达6.36亿元人民币 [1] - 从年度累计数据看，不同公司的回购力度差异显著，部分公司年度累计回购股份数占总股本比例较高，如康臣药业达15.485%，百胜中国达4.750% [2][3] 单日回购概况 - 腾讯控股单日回购104.40万股，金额6.36亿元，为当日最高 [1][2] - 中远海控单日回购446.10万股，金额6086.05万元 [2] - 吉利汽车单日回购136.20万股，金额2392.41万元 [2] - 中国飞鹤单日回购565.50万股，金额2317.89万元 [2] - 百胜中国单日回购5.80万股，金额2167.24万元 [2] - 锦欣生殖单日回购772.20万股，金额1935.21万元 [2] - 巨子生物单日回购40.00万股，金额1403.64万元 [2] - 名创优品单日回购26.02万股，金额1000.67万元 [2] - 固生堂单日回购27.75万股，金额777.61万元 [2] - 多点单日回购85.17万股，金额582.16万元 [2] 年度累计回购力度分析 - 康臣药业年度累计回购1318.20万股，占总股本比例高达15.485%，为列表公司中最高 [2] - 百胜中国年度累计回购1768.95万股，占总股本比例为4.750% [2] - 固生堂年度累计回购1254.34万股，占总股本比例为5.293% [2] - 威高股份年度累计回购2338.84万股，占总股本比例为5.179% [3] - 昊海生物科技年度累计回购238.53万股，占总股本比例为6.094% [3] - 酷派集团年度累计回购2745.60万股，占总股本比例为7.162% [2] - 信利国际年度累计回购1.12亿股，占总股本比例为3.553% [3] - 枫叶教育年度累计回购8294.40万股，占总股本比例为2.791% [3] - 中国飞鹤年度累计回购2.36亿股，占总股本比例为2.605% [2] - 中远海控年度累计回购8600.40万股，占总股本比例为2.986% [2] - 贝壳-W年度累计回购8345.98万股，占总股本比例为2.317% [2] - 明源云年度累计回购3877.20万股，占总股本比例为2.007% [2] - 一脉阳光年度累计回购504.15万股，占总股本比例为2.022% [2] - 友和集团年度累计回购1005.00万股，占总股本比例为2.039% [3] - VITASOY INT'L年度累计回购2318.40万股，占总股本比例为2.209% [3] 其他公司回购数据摘要 - 中国石油化工股份年度累计回购2.27亿股，占总股本0.190% [2] - 蒙牛乳业年度累计回购2961.60万股，占总股本0.757% [2] - 中集集团年度累计回购6049.12万股，占总股本1.960% [2] - 腾讯控股年度累计回购9041.10万股，占总股本0.984% [2] - 吉利汽车年度累计回购789.10万股，占总股本0.078% [2] - 锅圈年度累计回购1776.76万股，占总股本0.666% [2] - 绿城服务年度累计回购895.60万股，占总股本0.285% [2] - 周黑鸭年度累计回购3065.65万股，占总股本1.419% [3] - IGG年度累计回购2014.30万股，占总股本1.727% [3]

沽空比率排行 - 安踏体育-R(82020)沽空比率达100.00%，沽空金额为1.48万元，偏离值为17.75% [1][2] - 中国移动-R(80941)沽空比率为86.71%，沽空金额为141.08万元，偏离值达38.41% [1][2] - 比亚迪股份-R(81211)沽空比率为82.34%，沽空金额为24.96万元，偏离值为26.50% [1][2] - 华润啤酒-R(80291)沽空比率为74.99%，沽空金额为72.74万元 [2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率为71.60%，沽空金额为2.62万元 [2] 沽空金额排行 - 小米集团-W(01810)沽空金额最高，达27.98亿元，沽空比率为26.66%，偏离值为10.37% [1][2] - 腾讯控股(00700)沽空金额为16.86亿元，沽空比率为15.50% [1][2] - 中国平安(02318)沽空金额为14.65亿元，沽空比率为34.08% [1][2] - 阿里巴巴-SW(09988)沽空金额为14.24亿元，沽空比率为10.52% [2] - 美团-W(03690)沽空金额为12.53亿元，沽空比率为14.28% [2] 沽空偏离值排行 - 中国三江化工(02198)偏离值最高，为41.73%，沽空比率为53.45%，沽空金额为434.83万元 [1][2] - 电视广播(00511)偏离值为38.56%，沽空比率为43.81%，沽空金额为48.89万元 [1][2] - 连连数字(02598)偏离值为35.76%，沽空比率为47.27%，沽空金额为608.61万元 [2] - 上海实业环境(00807)偏离值为31.04%，沽空比率为35.44%，沽空金额为8.37万元 [2] - 集海资源(02489)偏离值为28.40%，沽空比率为37.27%，沽空金额为663.91万元 [2]

公司股份回购 - 贝壳于2025年12月12日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为51.95万股 [1]

贝壳-W(02423)发布公告，于2025年12月12日，该公司斥资300万美元回购51.95万股。 ...

公司股票回购行动 - 公司于2025年12月12日执行了股票回购操作 [1] - 此次回购耗资300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为51.95万股 [1]

股份数据 - 2025年12月11 - 12日已发行股份（不含库存）3,366,778,024股，库存股0股，总数3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份总数3,506,225,794股，含3,366,778,024股A类及139,447,770股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日分别购回1,418,421、1,476,174、1,489,263股，每股价格5.6179、5.4194、5.3576美元[4] - 2025年12月12日购回519,474股，占比0.015%，每股5.775美元[5] - 2025年12月12日在纽交所购回519,474股，总价2,999,980美元，最高5.82美元，最低5.74美元[12] - 合共购回519,474股，拟注销519,474股，持作库存股0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[12] - 可购回股份总数360,216,007股[12] - 已购回83,459,769股，占比2.317%[12] 暂止期 - 股份购回后新股发行等暂止期至2026年1月11日[12]