报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

公司股份回购 - 公司于2026年1月22日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额约为300万美元 [1] - 公司共回购了49.37万股股份 [1] - 回购价格区间为每股6.04美元至6.13美元 [1]

公司股份回购 - 贝壳-W于2026年1月22日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额约为300万美元 [1] - 共计回购49.37万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股6.04美元至6.13美元 [1]

股份数据 - 截至2026年1月21日开始时，已发行股份总数为3,346,029,167股，库存股份为0股[3] - 2026年1月22日结束时，已发行股份总数为3,346,029,167股，库存股份为0股[3] 股份购回 - 2026年1月2日购回股份938,955股，每股购回价USD 5.3251 [4] - 2026年1月5日购回股份616,191股，每股购回价USD 5.68 [4] - 2026年1月6日购回股份602,154股，每股购回价USD 5.8125 [4] - 2026年1月7日购回股份885,921股，每股购回价USD 5.6438 [4] - 2026年1月21日购回股份495,930股，每股购回价USD 6.0492 [5] - 2026年1月22日购回股份493,731股，占有关事件前的现有已发行股份（不包括库存股份）数目百分比为0.014%，每股购回价USD 6.0762 [5] - 2026年1月22日公司在纽约证券交易所购回股份493,731股，付出价格总额2,999,992美元，每股最高购回价6.13美元，最低购回价6.04美元[12] - 公司合共购回股份总数493,731股，付出价格总额2,999,992美元[12] - 公司购回股份（拟注销）数目493,731股，购回股份（拟持作库存股份）数目0股[12] 购回授权 - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[12] - 公司可根据购回授权购回股份的总数为360,216,007股[12] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份的数目为98,439,876股[12] - 已购回股份数目占购回授权的决议获通过当日已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为2.733%[12] 暂止期 - 股份购回后再进行新股发行或库存股份再出售或转让的暂止期截至2026年2月21日[12]

公司专利申请动态 - 贝壳找房（北京）科技有限公司于2025年10月申请了一项名为“工单派发方法、电子设备及计算机程序产品”的专利，公开号为CN121390687A [1] - 该专利旨在通过算法优化工单派发流程，具体方法包括：获取工单的规模信息及对服务团队的产能需求信息；获取服务团队的特征信息，包括团队领导者职级、团队剩余产能和服务质量；根据产能需求、剩余产能和服务质量筛选目标服务团队；基于规模信息映射出的工单派发优先级，确定不同领导者职级团队的派单顺序；最终将工单派发给优先派单的服务团队 [1] 公司背景与知识产权实力 - 贝壳找房（北京）科技有限公司成立于2015年，位于北京市，是一家以从事房地产业为主的企业 [2] - 公司注册资本为1000万人民币 [2] - 公司对外投资了2家企业，并参与了20次招投标项目 [2] - 公司在知识产权方面布局广泛，拥有商标信息197条，专利信息1776条，以及行政许可22个 [2]

公司股份回购 - 贝壳-W于2026年1月21日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为49.6万股 [1]

公司股份回购 - 贝壳于2026年1月21日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 公司以300万美元的总成本回购了49.59万股股份 [1]

贝壳-W(02423)发布公告，于2026年1月21日，该公司斥资300万美元回购49.59万股。 ...

股份数量 - 2026年1月20日开始时，已发行股份（不包括库存股份）3,346,029,167股，库存股份0股，总数3,346,029,167股[3] - 2026年1月21日结束时，已发行股份（不包括库存股份）3,346,029,167股，库存股份0股，总数3,346,029,167股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,484,617,544股，含3,346,029,167股A类及138,588,377股B类普通股[6] 股份回购 - 2026年1月2 - 8日多次回购股份，各日数量及每股回购价不同[4] - 2026年1月21日在纽约证券交易所购回股份495,930股，付出2,999,980美元，最高6.13美元/股，最低5.99美元/股[12] - 公司合共购回股份495,930股，付出2,999,980美元[12] - 购回股份（拟注销）495,930股，（拟持作库存股份）0股[12] - 购回授权决议2025年6月27日获通过[12] - 公司可根据购回授权购回股份总数360,216,007股[12] - 根据购回授权在交易所购回股份97,946,145股[12] - 已购回股份占决议通过当日已发行股份（不包括库存股份）百分比2.719%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期截至2026年2月20日[12]