股份数据 - 2025年8月25日开始时，已发行股份（不包括库存股份）3,430,132,293股，库存股份0股，总数3,430,132,293股[3] - 2025年8月26日结束时，已发行股份（不包括库存股份）3,430,132,293股，库存股份0股，总数3,430,132,293股[3] - 计算占比依据公司已发行股份数目总额3,572,204,120股（含A、B类普通股）[9] 股份购回 - 2025年7月1日购回848,220股，每股5.8947美元[4] - 2025年7月2日购回851,841股，每股5.8696美元[4] - 2025年8月26日购回632,658股，占比0.018%，每股6.3225美元[8] - 2025年8月26日在纽交所购回632,658股，总价3,999,980美元，最高6.56美元，最低6.12美元[16] - 购回（拟注销）632,658股，（拟持作库存）0股[16] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日获通过[16] - 可购回股份总数360,216,007股[16] - 已购回28,614,972股，占比0.794%[16] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2025年9月25日[16]

行业背景与市场机遇 - 住房租赁市场因刚需特征和需求变革持续增强发展动能 行业规范性提升为租赁企业带来前所未有的发展机遇 [1] - 住房租赁业成为房地产市场中增长空间最大的市场 拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘 [2] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日实施 鼓励市场化、专业化企业有序经营 并从房源信息、租金监管等方面提出明确规范 [2] 政策影响与行业趋势 - 《条例》为行业带来三大机遇：住房租赁企业合法正名、拓宽房源供给路径、推动标准化运营 [3] - 市场与政策叠加催生"大租赁时代" 行业呈现市场化、专业化、多元化趋势 [3] - 家庭型租客比重增多 租客平均年龄持续增长 租住品质与服务质量成为关键考量因素 [4] 商业模式创新 - 轻资产托管模式成为服务标准化新路径 通过价格透明和服务透明解决行业痛点 [4] - 贝壳省心租采用"不吃差价、租金透明"模式 为业主提供低空置期托管服务 为租客提供全周期租后服务 [5] - 该模式契合《条例》信息透明要求 通过"租金透明+服务收费"机制为业主租客提供稳定保障 [5] 运营效率提升 - 依托5.5万家线下门店和49万经纪人资源 形成覆盖城市社区的服务网络 [6] - 通过全链路数字化管理和IoT物联网实现人、房、服务全流程线上化 [6] - 采用"六芒星"分工体系 通过六大角色专业化协作提升人效和服务水平 [7] 市场去化能力 - 智能推荐与精准匹配快速触达潜在租客 专业服务者提供高效集中带看 [8] - 客户经理作为专属出房渠道实现房源快速去化 续约率大幅提升 [8] - 房源空置周期压缩至行业平均水平以下 用效率对抗市场不确定性 [8]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 经纪业务GTV稳健增长 存量房交易额5,835亿元同比+2.2% 新房交易额2,554亿元同比+8.5% [6] - 多元赛道利润率持续修复 家装家居贡献利润率32.1%同比+0.8pct 房屋租赁贡献利润率8.4%同比+2.5pct [6] - 平台壁垒深铸 活跃门店58,664家同比+32.1% 活跃经纪人49.2万名同比+19.5% 市占率有望持续提升 [6] - 下调盈利预测 25-27年归母净利润预测调整为51/63/75亿元（原值62/75/91亿元） 对应25/26年PE分别为32/26倍 [6] 财务表现 - 25Q2营收260.1亿元同比+11.3% 归母净利润13.0亿元同比-31.2% 经调后归母净利润18.2亿元同比-32.4% [6] - 25Q2毛利率21.9%同比-6.0pct 费用率合计17.7%同比-1.4pct 经调后归母净利率7.0%同比-4.5pct [6] - 现金储备531亿元同比-11.1% [6] - 2025E营收108,558亿元同比+16% 归母净利润5,092亿元同比+25% [5] 业务细分 - 二手房业务收入67亿元同比-8.4% 贡献利润26.8亿元同比-22.9% 链家货币化率2.53% 贝联货币化率0.38% [6] - 新房业务收入86.2亿元同比+8.6% 贡献利润21.0亿元同比+5.9% 货币化率3.4%环比-0.1pct [6] - 家装家居收入45.7亿元同比+13.0% 贡献利润14.7亿元同比+16.0% [6] - 房屋租赁收入56.7亿元同比+78.0% 贡献利润4.7亿元同比+154.8% [6]

投资评级 - 维持"增持"评级 基于平台化优势、门店扩张驱动份额提升及新业务二次增长潜力 当前股价对应2025-2027年PE分别为22.7/19.7/18.0倍 [1][6] 核心观点 - 主业份额持续提升 新房渠道优势凸显 2025Q2新房交易GTV同比增长8.5% 收入同比增长8.6% [6] - 新业务贡献显著增长 家装家居收入同比增长13.0% 房屋租赁业务收入同比大幅增长78% [6] - 股东回报稳健 股份回购计划扩大至50亿美元并延期至2028年8月31日 剩余回购规模29.8亿美元（约当前市值13.5%） [7] 财务表现 - 2025Q2收入260亿元 同比增长11.3% 基本符合预期 经调整净利润18.2亿元 同比下滑32.4%但略超预期 [6] - 下调2025-2027年non-GAAP净利润预测至71.7/82.7/90.2亿元 对应同比增速-0.7%/+15.3%/+9.1% [6] - 2025年预计营业收入1029.1亿元 同比增长10.1% 毛利率稳定在24.5%左右 [8] 业务细分 - 存量房业务2025Q2 GTV同比增长2.2% 收入同比下降8.4% 变现率因ACN门店交易占比提升及激励减免而下滑 [6] - 租赁业务省心租在管房源持续增长 新房业务费率保持稳定 [6][7] - 家装家居业务聚焦品质交付 通过新零售及主业导流实现订单量增长 [6] 战略举措 - 积极扩张门店网络及加盟品牌驱动市场份额提升 [7] - 家装业务战略调整 优先提升产品及交付品质 亏损率有望收窄 [6][7] - 长租业务运营规模持续扩张 生态改善投入加大 [6][7]

投资评级 - 维持"买入"评级，目标价25.21美元（前值22.15美元）[1][4][6] 核心观点 - 2Q25营收260亿元，同比增长11%，基本符合预期（VA一致预期262亿元）[1] - 经调整净利润18亿元，高于预期3.5%，主因投资收益与外汇损失减少[1] - 家装业务效率提升，部分区域门店整合为小型精品店，北京1H25经营利润率较1H23提升6pct至11%[2] - AI工具显著赋能人效：AI CRM覆盖33.5万经纪人，北京、上海渗透率75%，西安带看量提升20%；AI设计工具使设计师月均单量从0.8单增至1.2单[3] - 回购额度从30亿美元提升至50亿美元（已完成21.8亿美元），对应市值占比约22%[4][7] - 政策托底背景下，4Q或迎市场复苏催化，长期经营利润率有望从6%提升至7%[1][4] 分业务表现 存量房业务 - 2Q收入同比下降8%，GTV同比增长2%但货币化率下滑（三方交易占比提升）[1][3] - 上海链家新制度要求资深经纪人转向房源端，强化核心房源掌控[3] 新房业务 - 2Q收入同比增长9%，GTV同比增长9%但低于预期3%[1][3] - "千机""千智"系统提升房源匹配效率[3] 家装家居业务 - 2Q收入同比增长13%，主因单量提升和客单价上涨[2] - 模块化产品方案发布，硬装、收纳等七大产品可组合选择[2] - 集采规模效应显现，2H有望贡献增量利润[1] 租赁及新兴业务 - 2Q收入同比增长78%，租赁服务收入同比增长78%[1] - 公司计划以AI承接80%标准化工作[3] 财务预测调整 - 下调2025-2027年收入预测2.4%/2.1%/2%，主因房地产复苏偏缓[4][27] - 下调2025-2027年经调整净利润14%/3.9%/3.5%至60.4/82/98.2亿元，主因固定成本较高[4][27] - 估值基础从2025年切换至2026年，对应26倍PE（全球可比公司均值24.1倍）[4][31] 政策与市场环境 - 北京、上海购房新政优化限购及公积金政策，五环外/外环外不限购（北京五环外新房成交占比82%，上海外环外新房成交占比60%）[14] - 深圳市场有望跟进政策优化，一线城市新政加速市场"止跌回稳"[14] - 2Q以来地产量价边际走弱：4-7月全国商品房销售面积同比-2.1%/-3.3%/-5.5%/-7.8%，70城新房价格环比连续下滑[15][16] 战略规划 - 贝好家明确轻资产方向，新增投资不超过10亿元，未来不再涉足自操盘业务[12] - 正制定三年战略规划，聚焦经纪渠道去化价值提升[1][4]

港股市场表现 - 农夫山泉上半年纯利同比增长22% 包装饮用水收入增长10.7% [1] - 古茗上半年纯利同比增超1.2倍 门店规模扩大且GMV表现亮眼 [1] - 中国龙工中期纯利同比增长37.83% 装载机业务为营收和利润最大贡献来源 [1] - AI概念股集体上涨 商汤-W涨超11% 第四范式涨超9% 金蝶国际涨超3% 汇量科技涨近7% 迈富时涨超9% 受国务院"人工智能+"行动意见推动 [1] - 曹操出行上半年收入同比增加53.5% 毛利率由7.0%提升至8.4% [1] - H&H国际控股上半年纯利同比减少近77% 拟派发中期股息每股0.19港元 [2] - 蔚来-SW月内股价累涨超五成 受Onvo L90和ES8 SUV新车订单推动 [2] - 阜博集团再涨超4% 受益于人工智能数据产权和版权制度完善 [2] - 芯片股延续涨势 中芯国际涨超6% 晶门半导体涨近4% 上海复旦涨超8% 华虹半导体涨超3% 因国产模型绑定国产芯片 [2] - 贝壳中期纯利同比减少7.2% 第三季指引低于预期 [2] 美股市场表现 - 高途第二季度营收同比增长超37% 批准1亿美元股票回购计划 [3] - 蔚来涨10.02% 因ES8订单强劲及市场关注明年新车型 [3] - 万国数据获多家大行上调目标价 [3] - 网易涨1.07% 旗下游戏《天下：万象》获版号审批 [3] - 小鹏汽车涨5.46% 全新P7将于8月27日上市 [3] - 贝壳第二季度净收入同比增长11.3% 扩大股份回购计划 [3] - 波音涨3.51% 获大韩航空365亿美元飞机订单 [3] - 亿航智能第二季度营收同比增长44.2% 但大幅下调全年收入指引至约5亿元 [4] - Bitmine Immersion Technologies以太坊持有量一周增加约33% 成最大以太坊储备公司 [4] - 英特尔警告美国政府持股10%可能损害国际销售及政府补贴获取能力 [5] - 特朗普媒体科技集团涨5.23% 拟整合Crypto.com数字钱包至Truth Social平台 [5]

财务表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] - 第三季度收入指引225-230亿元人民币 低于野村预估的233亿元人民币 [1] - 第三季度净利润率指引约4.5% 对应净利润约10亿元人民币 显著低于野村预估的18亿元人民币 [1] 公司行动 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 股份回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 市场反应 - 股价下跌4.17%至48.44港元 [1] - 成交额3.25亿港元 [1] - 野村指出第二季度业绩符合预期但第三季度指引低于预期 [1]

业绩表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] 股份回购计划 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 业绩指引与预期 - 第三季度收入指引225亿至230亿元人民币 低于野村预估的233亿元 [1] - 第三季度净利润率指引约4.5% 显著偏弱 [1] - 第三季度净利润指引约10亿元人民币 远低于野村预估的18亿元人民币 [1] 市场反应 - 股价下跌4.17%至48.44港元 [1] - 成交额3.25亿港元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年总交易额达17224亿元 同比增长17.3% [1] - 净收入493亿元 同比增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元 较上年同期23.33亿元有所下降 [1] - 美股财报发布后盘中最大涨幅超4% [1] 运营规模扩张 - 活跃门店数58664家 同比增长超32% [1] - 活跃经纪人达491573名 同比增长超19% [1] - 多个全国性和地方性大中型经纪品牌加入平台 [1] 战略方向调整 - 从规模扩张转向效率驱动发展新阶段 [2] - 通过AI技术突破提升生产力 [2] - 坚决不做开发商 商业模式坚持做轻 [3] - 除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外 不再做自操盘项目 [3] 业务创新举措 - 家装家居业务聚焦商圈精耕 [2] - 房屋租赁业务引入AI重构运营 实现AI与人协同作业 [2] - 通过贝好家业务板块打磨C2M能力 [2] - 在租赁业务中应用AI解决非标问题 包括智能定价和规范数据采集 [2] 资本管理行动 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 行业环境特征 - 中国房地产市场住房成交总额保持平稳 [1] - 2025年第二季度市场进入调整期 [1] - 消费者需求发生巨大转变 [2] - 传统开发模式以土地和资金为核心生产要素 [2]

财务业绩表现 - 2025年第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [2] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [2] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [2] 业务板块表现 - 存量房业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [2] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% [2] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [2] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [2] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [2] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [2] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [2] - 2025年第二季度回购金额约2.5亿美元 [2] - 上半年累计回购3.94亿美元 占2024年末总股本1.7% [2] - 自2022年9月启动以来累计回购20.2亿美元 占初始股本10.3% [2]