股价表现与交易情况 - 12月10日，贝壳-W港股收盘涨4.32%，报44.44港元，盘中最高触及44.60港元，最高涨幅约4.69% [1] - 前一交易日（12月9日），该股盘中一度跌超5%，最终收跌4.78% [1] - 12月10日，贝壳总成交约1602.98万股，量比达到1.93，呈现量价齐升态势 [1] 公司高管动态 - 12月9日披露文件显示，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东出售股票，用于兑现此前捐赠承诺 [1] - 今年4月份，公司公告彭永东拟捐赠900万股A类普通股，当时评估价值约4.4亿元 [1] - 捐赠资金将通过格林互助和贝壳公益基金会联合第三方公益机构执行，税后资金50%用于居住行业服务者及其家庭医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [1]

股价表现与交易情况 - 12月10日，贝壳港股收盘涨约4.32%，报44.44港元/股，盘中最高涨幅约4.69% [1] - 当日总成交约1602.98万股，量比达到1.93，呈现量价齐升态势 [1] 董事长股票捐赠详情 - 董事长兼CEO彭永东于12月9日出售股票，用于兑现其4月份宣布的捐赠900万股A类普通股的承诺，当时评估价值约4.4亿元 [2] - 这是彭永东自2020年公司上市以来首次出售股票，并将全部用于捐赠 [2] - 捐赠资金税后50%用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [2] 捐赠资金用途：格林互助计划 - 捐赠承接方之一格林互助是面向平台员工及服务者的互助计划，截至2025年11月30日，总救助规模达7.42亿元，累计受益5.3万人次 [3] - 该计划参与人员本人受益占比约8%，父母及配偶父母占比约80% [3] - 计划救助对象无年龄和疾病类型限制，全家可享受最高200万元救助 [3] - 2020年，公司管理层曾共同承诺捐赠1923.8034万股股票以支持该计划 [3] 捐赠资金用途：租房帮扶 - 捐赠的另一部分将通过贝壳公益基金会为在北京就业的家庭经济困难的应届毕业生提供租住补贴 [4] 近期机构持仓变动 - 南向资金持续增持贝壳港股，截至12月5日，持股4.03亿股，近30个交易日累计增持21.86%，累计持股市值达179.29亿港元 [6] - 国内私募高毅资产在第三季度增持贝壳约66万股美股，为其美股十大重仓股之一 [6] - 淡马锡在第三季度增持贝壳约93万股美股 [6] - 先锋集团在第一季度增持3.8%，现持有逾2652万股美股，占贝壳总股本的2.3% [7] - 威灵顿管理公司持续增持，目前持股量超1211万股美股，占贝壳总股本的1% [7] - 摩根大通资产管理在第三季度增持超60万股，现持有超过482万股贝壳股票 [7]

股价表现与资金动向 - 12月10日，贝壳-W港股收盘涨4.32%，报44.44港元/股，盘中最高涨幅约4.69%，较前一交易日低点形成显著修复 [1] - 当日总成交约1602.98万股，量比达1.93，呈现“量价齐升”态势，表明资金积极介入 [1] - 南向资金持续增持，截至12月5日，近30个交易日累计净买入31.84亿港元，持股比例达11.49% [7] 董事长售股与公益捐赠 - 董事长兼CEO彭永东于12月9日出售股票，用于兑现今年4月公告的捐赠承诺，计划捐赠900万股A类普通股，当时评估价值约4.4亿元 [2] - 这是彭永东自2020年公司美股上市以来首次出售股票，且全部用于捐赠 [2] - 捐赠资金税后用途：50%用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [2] 捐赠项目详情 - 医疗健康项目通过“格林互助”计划执行，截至2025年11月30日，该计划总救助规模达7.42亿元，累计受益5.3万人次 [4] - 租房帮扶项目将通过贝壳公益基金会联合第三方机构落地，首批将为在北京就业的家庭经济困难的应届毕业生提供租住补贴 [5][6] 公司治理与高管薪酬说明 - 彭永东2024年薪酬中97%是为满足港交所对“上市公司超级投票权持有人规则”要求而授予的限制性股票的会计摊销，并非一般理解的年薪 [2] - 该限制性股票授予源于2022年5月港股上市时，为满足联交所关于同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的要求 [3] 机构持仓与市场观点 - 三季度财报后，高盛、摩根士丹利、美银证券等多家国际大行维持“买入”或“增持”评级 [7] - 国内私募高毅资产三季度增持贝壳约66万股美股，为其美股十大重仓股之一 [7] - 淡马锡三季度增持93万股美股，首域盈信增持156.6万股美股 [7] - 其他大型机构如先锋集团、威灵顿管理公司、摩根大通资产管理等也在今年持续增持贝壳 [8]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月9日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为300万美元 [1] - 此次回购涉及股份数量为55.26万股 [1]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月9日进行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额约为300万美元 [1] - 共回购55.26万股公司股份 [1] - 每股回购价格区间为5.38美元至5.48美元 [1]

股份数据 - 2025年12月8日开始时，已发行股份（不包括库存股份）数目为3,366,778,024，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,366,778,024[3] - 2025年12月9日结束时，已发行股份（不包括库存股份）数目为3,366,778,024，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,366,778,024[3] - 公司已发行股份数目总额为3,506,225,794股，包括3,366,778,024股A类普通股及139,447,770股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及12月9日有股份购回情况，如11月3日购回股份但未注销数目为1,418,421，每股购回价为USD 5.6179[4] - 2025年12月9日在纽约证券交易所购回股份数目为552,642股，付出价格总额为2,999,980美元[13] - 合共购回股份总数为552,642股，合共付出价格总额为2,999,980美元[13] - 购回股份（拟注销）数目为552,642股，购回股份（拟持作库存股份）数目为0股[13] - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[13] - 公司可根据购回授权购回股份的总数为360,216,007股[13] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份的数目为81,898,740股[13] - 上述购回股份数目占购回授权决议获通过当日已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为2.274%[13] 其他 - 股份购回后再进行新股发行或库存股份再出售或转让的暂止期截至2026年1月8日[13] - 另一家证券交易所的购回是根据《主板上市规则》规定进行，4月17日说明函件资料无重大变动[14] - 另一家证券交易所的购股活动根据当地适用规则进行[14]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

纳斯达克中国金龙指数及成分股表现 - 纳斯达克中国金龙指数于12月9日跌幅扩大，现跌2.0% [1] - 百度股价下跌3.5% [1] - 贝壳股价下跌4.7% [1] - 小鹏汽车股价下跌3.7% [1] - 理想汽车股价下跌4.1% [1]

公司新服务承诺 - 贝壳深圳正式推出“房款安全 平台兜底”服务承诺，旨在构建房产交易全周期的资金防护体系，解决交易中资金安全的核心关切 [1] - 该服务通过签约前风险视频告知、签署《交易风险告知函》、创建官方认证服务群、实施支付强提醒机制以及升级智能管理系统，实现资金信息的透明、交互与主动监测 [1] - 公司从宏观层面构建了更完善的风险管理体系，定义了5类准资损风险和37个风险特征，并建立了城市风险管理组织机制及流程标准 [1] 服务覆盖与风险管控成效 - 该项服务承诺目前已在全国17个城市上线 [2] - 自2001年至2025年8月，该平台服务承诺累计退赔垫付金额已达55.6亿元 [2] - 在2024年7月1日至2025年9月30日期间，该服务在上线城市成功阻断了2.1万单交易风险，将实际发生房款损失的概率降低至0.006% [2] 公司过往赔付记录与服务理念 - 自2020年6月有统计起至新闻发布时，贝壳深圳累计为客户退赔垫付13139笔，总金额超过1.24亿元 [2] - 公司表示，由于房产中介交易具有低频、高额、非标的特点，单一门店对资金问题的保障能力有限，平台兜底服务有助于提升整体保障能力 [2] - 公司致力于通过此类实践延伸房产交易服务链条并重塑服务体验 [2]

公司高管股票出售与捐赠 - 贝壳董事长兼首席执行官彭永东出售140万股ADS，相当于420万股A类普通股，用于兑现此前宣布的捐赠承诺[2] - 此次出售是2024年4月公告的捐赠计划的一部分，当时计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价评估价值约4.4亿元人民币[2] - 这是彭永东自2020年公司美股上市以来的首次股票出售，且其历史未曾出售、转让或以其他方式处置过其实际拥有的公司股份[2] 捐赠资金用途与执行 - 捐赠税后资金将用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，以及对应届生租客的帮扶[2] - 医疗健康福利部分将通过“格林互助”计划执行，该计划覆盖公司全体员工、经纪人及平台链接的家装工人等群体[3] - 截至2025年11月30日，“格林互助”计划总救助规模达7.42亿元，累计受益5.3万人次，其中受益者父母及配偶父母占比约80%[3] - 应届生租客帮扶部分将通过贝壳公益基金会联合第三方机构落地，首批将为在北京就业的家庭经济困难的应届毕业生提供租住补贴[4] 公司治理与高管薪酬说明 - 公司回应此前关于高管“天价年薪”的讨论，解释为满足港股上市规则，向彭永东授予了限制性股票[4] - 根据联交所规则，具有同股不同权架构的公司，其超级投票权持有人所对应的经济利益占比不得低于10%，公司在2022年港股上市时为满足此要求而进行了相关授予[4] - 该限制性股票在会计上采用“直线摊销法”，因此在年度“股权薪酬”科目产生较大数额，但并非一般理解的年薪[4] 公司近期财务表现 - 根据2025年第三季度未经审计财务业绩，公司第三季度实现收入231亿元，同比增长2.1%[5] - 第三季度净利润为7.47亿元，经调整净利润为12.86亿元[5]